不動産を購入する際に借り入れたローンの返済が滞ってしまうと、最終的には債権者である金融機関が裁判所に競売申立てをして処分されてしまいます。
競売で不動産を失ってしまう原因としては、住宅ローンであれば勤めている会社のリストラや倒産、転職の失敗、自営業の経営不振、ケガや病気で働けなくなるなどの様々な要因で収入が減ってしまったことがきっかけとなることがほとんどです。
収益不動産の不動産投資ローンの場合は想定外の賃料の減少や滞納による賃料収入の減少と修繕費用や改装費用、滞納者への裁判費用などの支出の見通しが甘かったために収支が悪化したことで払えなくなるケースが多いです。
せっかく購入した不動産を競売で失わないようにするには、まずはどのような場合に競売になってしまうのかをよく知っておくことです。ローンの返済が滞る前に手を打つのが予防策となるからです。
そして最悪のケースとしてローンの返済が滞ってしまっても任意売却でできるだけ市場価格に近い価格で売却してイグジットすることで、復活も早くなります。何もせずに競売で不動産を失うことだけは何が何でも回避することが大切です。
任意売却で不動産を売却しようとしているということは普通に相場で不動産を売却できる金額よりもローンの残債のほうが上回っている状況だと思います。
よくあるケースですが
のどちらかもしくは両方が原因でかなりの長期間にわたって相場よりも高い価格で不動産の販売を続けているケースが散見されます。
そしてそうこうしているうちにいたずらに時間だけが過ぎていってしまい状況を悪化させてしまうのです。
住宅ローンの返済に問題がなく長期間かけてでもできるだけ高く売りたいという状況であれば可能性の追及としては悪くありません。
しかし住宅ローンの返済が厳しくなりそう、もしくはすでに住宅ローンの返済が厳しくなっていて滞納もしているという状況で時間を無駄にかけてしまうのは状況を厳しくしていくことになります。
そして最悪の場合は時間切れで競売になってしまうという結末が待っています。
この記事では、任意売却で不動産を売却することと任意売却したあとに残る残債の処理は分けて考えると任意売却はうまくいくという考え方をご紹介します。
銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの不良債権回収部門は債務不履行になった不動産をすぐに競売にはせずになぜ手間暇をかけて任意売却を行うのでしょうか？
住宅ローンの返済が滞ってもすぐには競売申立てをせずに任意売却を行うからには任意売却ならではの大きなメリットがあるからに違いありません。
当然ながら銀行などの金融機関や信用保証会社、債権回収会社(サービサー)などの債権者にメリットがあるということは、住宅ローンを払えなかった債務者にも任意売却の方がメリットがあるということになります。
では債権者から見て任意売却にはどのような大きなメリットがあるのでしょうか？
そのメリットを考えるには任意売却と対極のキーワードである競売と比較するのが最も近道だと考えられます。
競売とは債権者が裁判所に競売申立てを行い、強制的に担保の不動産をお金に換えて配当を受けるという裁判所主導の債権回収システムです。
債権者が競売申立てをするには手間と費用がかかります。
ただ一度申立ててしまえばあとは裁判所の手続きに従って自然に流れていきますので債権者にとってはある意味ラクではあります。
そして入札があって競売で落札されれば担保権の順位に従って配当が実施されて債権者は債権の回収が図れることになります。
それではなぜすぐに競売ではなく任意売却なのか？
そこには任意売却が競売よりも優れている2つの大きなポイントがあります。
住宅ローンが払えなくなったり払えなくなりそうになった時に一時的に消費者金融やカードローンで借金をして住宅ローンの返済の穴埋めをしようと考えてしまう人はとても多いです。
住宅ローン返済の穴埋めに消費者金融やカードローンで借金をしてしまった人の末路はどうなると思いますか？
住宅ローンも借金ですので借金を借金で返すという自転車操業になってしまいます。
そして借金で借金を返すほとんどのケースは消費者金融やカードローンで借金ができる限度額までとことん借金するところまで行き着きます。
すると消費者金融やカードローンの借金ができているうちはなんとか回っているように感じていいのですが、消費者金融やカードローンも無限に借金できるわけではありませんのでその限度額を使い切って借金ができなくなったのをきっかけにまた再び住宅ローンが払えなくなるのです。
結局はどこからも借金ができなくなった時点から住宅ローンも払えなくなってしまい住宅ローンもろとも返済不能になってしてしまうのです。
つまりただ単に住宅ローンが払えなくなることの先送りだったにすぎないということです。
そして残るのは滞納した住宅ローンと消費者金融やカードローンの何百万円にものぼる莫大な借金ということになるのです。
この記事では、住宅ローンを消費者金融やカードローンの借入で返済してにっちもさっちもいかなくなった場合の解決方法をご紹介します。
ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。
住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。
任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか？
これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。
万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。
よくご相談者様から聞こえてくるのが、
などなどです。
どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。
それは、
だからです。
これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。
なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。
ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。
そのへんが少しややこしいところではあります。
この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。
任意売却で不動産を売却するとブラックリストに載るのでしょうか？
また、競売で不動産を処分されるとブラックリストに載るのでしょうか？
そして、任意売却や競売の後に自己破産するともっと重たいブラックリストに載るのでしょうか？
などというご質問は住宅ローン返済トラブルを抱えてしまったご相談者様たちから非常に多く頂きます。
そりゃそうですよね。
これからの人生を考えた時に、ブラックリストに載ったことでもし一切お金が全く借りられなくなってしまえば、かなりの不自由を強いられることになるのは目に見えています。
それだけ多くの人がブラックリストに載るのは嫌だと考えているということですが、ブラックリストに関する様々な情報の中には都市伝説のようなものまであり、何が本当か分からないというところだと思います。
実は任意売却したからブラックリストに載るとか自己破産したからブラックリストに載るとかそんなことはまったくありません。
というかそもそもブラックリストなるものは存在していないというのが事実です。
勘違いの元となっているのが『個人信用情報』です。
俗にいう『個信』というデータベースです。それは確かに存在しています。
という3つの個人信用情報を取り扱う機関があり、金融機関やクレジット会社が借入の申込を受けた際にこのデータベースにアクセスして、借入申込者の今までの借入履歴や事故歴などを見て審査を行うということです。
なので任意売却で不動産を売却する際に住宅ローンを延滞したという事実や代位弁済されたという事故歴は個人信用情報には登録されることになります。
延滞歴や事故歴が個人信用情報に登録されていれば次に借入をしようとしたときに金融機関がデータベースにアクセスして審査で落としてしまうので借入ができなくなるというわけです。
なのでブラックリストというものは存在しませんが返済履歴はもちろん延滞や事故の事実は個人信用情報のデータベースに登録されるということは覚えておく必要があります。
不動産などの資産を持ったままの人が破産申し立てをすると裁判所から破産管財人が指定されて破産管財事件として処理されます。
そうすると裁判所から選任された破産管財人弁護士が担保不動産の処分権限を持つことになります。
ではその破産管財人弁護士は不動産の任意売却にあたってはどのようなやりとりを裁判所と行っているのでしょうか？
破産管財人弁護士は『破産者〇〇 破産管財人弁護士△△』という形で所有者である売主に代わって全ての資産の処分や換価を行うことになります。
その結果破産者の不動産に関してはできるだけ多く回収して債権者への配当に回す必要があるので破産管財人が売主となって任意売却で売却することになるのです。
そして破産管財人弁護士が不動産の任意売却を行うことで破産財団にも配当を組入れることができるので破産手続きの経費や弁護士費用、その他債権者への配当に回すことができるので競売で処理するよりも破産処理には有利になるということなのです。
破産管財人弁護士は不動産の任意売却を行うにあたっては破産法の規定に基づいて、さまざまな事柄について裁判所に報告したり書面を提出しなければなりません。
ここではこれまで多くの破産管財人との取引で教えてもらった破産管財人が不動産の任意売却をする際の手続き内容をご紹介します。
住宅ローンをきちんと払っていたつもりだったのに何かしらの理由で引き落としができていなかったりで知らない間に代位弁済・一括請求されてしまうというケースがたまにあります。
などのケースです。
基本的に債権者から一度住宅ローンが期限の利益を喪失されてしまい代位弁済・一括請求されてしまうと元に戻すことはできません。
毎月の住宅ローンの支払いをするという債務者の義務を果たさなかったので債権者から期限の利益を喪失されている、つまり住宅ローンを月々分割で支払っていく債務者の権利をすでに失ってしまっているからです。
しかし、住宅ローンを滞納して債権者から期限の利益を喪失されて代位弁済・一括請求されたあとでも元の分割払いに戻せる方法も無いことはありません。
この記事では、住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失し一括請求や代位弁済された後に任意売却せず元に戻す方法について考えていきます。
自己破産と任意売却はどちらを先に行うほうがメリットが大きいのでしょうか？
債務整理の手段のひとつに『自己破産』があります。
よく勘違いというか混同されているのですが、任意売却をしたり競売になったら必ず自己破産になるという訳ではありません。
というのは両方間違っています。
『自己破産』はあくまでも債務整理の手段の一つです。
任意売却や競売の後に残債が多く残ってしまいとてもじゃないけど返していけないというときは自己破産することで多く残った残債をリセットすることができるのでその分次の生活の立て直しに有利になるということです。
『自己破産』をして裁判所から免責許可決定を受けると、任意売却後の住宅ローンの残債やその他の借入など、すべての借入の返済をしなくてよくなります。
債務者が不動産を所有している場合の自己破産は大きく分けて下記の2パターンが存在します。
どちらにしても注意すべき点はありますので不動産と自己破産の手続きに慣れた弁護士に依頼する方が安心です。
この記事では、任意売却と自己破産はどっちを先にやるほうが債務者に得になるのかについてご紹介します。
住宅ローンの返済を続けていく見通しが悪くなった際に、
などでなんとか切り抜けようと考える人は非常に多いです。
インターネットで検索するとそれこそたくさんの任意売却やリースバックのサイトがヒットするからです。
しかし任意売却やリースバックも万能ではありません。
場合によっては任意売却やリースバックをした方がその後の状況を悪化させてしまうケースもあるのです。
そういう場合に、
と教えてくれる不動産業者はいないと思います。
不動産業者であればどうにかして不動産を売却する方向に持っていきたいという力が働くからです。
不動産業者も商売ですのでこれはいたしかたありません。
しかし無理に任意売却やリースバックに誘導されて任意売却やリースバックしたあとに苦しむのは本人だけです。
この記事では、無理に任意売却やリースバックをしないほうがいいケースについて見ていきます。
住宅ローンの返済が苦しくその他の借入などもあり最終的に自己破産手続きを考えているような場合に、家などの不動産は先に任意売却してしまった方がいいのでしょうか？
もしくは先に自己破産手続きを進めてしまったほうがいいのでしょうか？
結論から言うと自己破産する場合にも『先に家などの不動産を任意売却』をしてしまった方がトクになるケースが多いです。
それは家などの不動産などの資産を持ったまま自己破産の申立てをすると破産管財事件となるからです。
破産管財事件となると裁判所から破産管財人弁護士が選定されてその破産管財人弁護士が不動産の売却も含めて自己破産手続きを引き継いで進めていくことになるのです。
家などの不動産を先に任意売却せずに自己破産をして破産管財事件になると何が一番違うかというと、同じ自己破産するというゴール自体は変わらないのですが、それにかかる弁護士などの費用がまったく違うということです。
家などの不動産を任意売却する前に先に自己破産手続きをする方が破産管財事件となり費用が高くなるのです。
自己破産をする前に先に任意売却をすれば他に資産がなければ同時廃止で管財人弁護士がつかずに裁判所に破産が認められることが多いので自己破産にかかる費用を破産管財事件よりも安く抑えることができるのです。
住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定や差押え登記が後順位に付いているケースがあります。
住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。
その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。
その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。
家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。
『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。
しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。
例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。
任意売却での売却価格を公平に決めるにはどのような売却方法が考えられるでしょうか？
債権者は少しでも任意売却で回収額を増やすように考えますが、その一方で購入希望者の立場からするとたとえ任意売却であったとしても公平に少しでも安い価格で不動産を取得したいと考えます。
購入申込者が競合する場合などでは先に購入希望者が買付証明書を出すとその価格がベースとなって価格が吊り上がっていき、不公平感が強くなるケースがままあります。
こうした場合に、関係者の誰からも後ろ指をさされることなく公明正大に行うことができる方法が任意売却の入札です。
特に破産管財人弁護士や相続財産管理人弁護士などがついている不動産の任意売却では公平性を担保するために不動産会社などと協力して入札での任意売却を行う弁護士も多くいます。
銀行などの担保権者は担保物件所有者が破産していても、競売の申立てをすることができます。
しかし競売を実行するよりも破産管財人弁護士を売主として任意売却を行うほうが、より高く売却することができ回収額がアップします。
破産管財人弁護士も担保物件を任意売却することにより、破産財団に売却代金の一部を組み入れることができるという点で大きなメリットがあります。
破産財団とは破産管財人弁護士が破産者の資産の売却等をした際に一連の手続きの中で債権者への配当に回せるお金の管理を行う管理口座の名称のことです。
ここで問題になるのが、破産財団にいくら組み入れるのか、すなわち破産財団組入金の金額です。
破産実務に精通している破産管財人弁護士であれば、銀行などの担保権者の意図をよく理解してくれているために、破産財団への組入額について常識的な判断をしてもらえるます。
しかし時として売却代金の10%以上などという法外な高値を要求する破産管財人がついていることがあります。
担保権者もその金額に同意できるわけもなく、このことを理由に任意売却が暗礁に乗り上げるケースがあります。
サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか？
そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。
賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。
まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。
3ヶ月以上のローン延滞率も0.2％という低い水準になっています。
しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。
不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。
アビリオ債権回収から催告書が来たらどうすればいいのでしょうか？
アビリオ債権回収(旧パル債権回収)は消費者金融のプロミス系列の債権回収会社(サービサー)です。
もっと大枠でいうと三井住友銀行のSMBCグループの傘下企業です。
を行っています。
なので消費者金融のプロミス自体とは取引がなくても、別の借入先の債権が譲渡されてアビリオ債権回収から連絡がくるというケースはよくあるケースです。
最近では銀行や信託銀行、信金や信組の劣化債権の買取を積極的に行っているため、債権譲渡後に突然今までの借入先だった銀行以外のアビリオ債権回収から連絡がきてびっくりするケースも増えているようです。
三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)から住宅ローンの督促や催告書、代位弁済の通知や一括請求が来たらどうすればいいのでしょうか？
三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)は旧日立キャピタルグループの債権回収会社(サービサー)です。
現在では三菱UFLリースが親会社の日立キャピタルを買収して日立キャピタルが消滅した流れで社名が変わりました。
社名は変わりましたがやっている業務内容はほぼ同じです。
三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)という会社名は三菱という大企業のグループ企業にもかかわらず一般の人が普段は目にしたり聞いたりすることがほとんど無いと思います。
なぜなら債権回収会社(サービサー)とは未返済や未払いなどがあった際の督促や回収を目的とする会社だからです。
そして、三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)は住宅金融支援機構の住宅ローンの債権回収業務も請け負っている債権回収会社(サービサー)です。
もしあなたが住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンの借り入れがあれば、日立キャピタル債権回収から連絡や通知があったということは住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンの未返済や未払いがあったものと考えてよいでしょう。
また三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)からの連絡や通知は、
の順に厳しく重たい内容になっていきます。
住宅金融支援機構から借り入れをしたフラット35の住宅ローンが払えていない時などはとくに怖くなって開封できずにそのままになっている方も多くいらっしゃるくらいです。
もしあなたが住宅金融支援機構のフラット35などの住宅ローンの返済が滞っている場合に、三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)から督促なり催告書なりの通知が届いたときにあなたが取るべき行動は、
【まずはとにかく三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)に連絡を入れる】
ことが一番です。
知らない電話番号からの着信は電話に出ない人が増えているのでその辺は三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)側も心得ており早い段階で普通郵便での通知も並行して行ってきます。
これを見て見ぬふりをしてブッチし続けると配達証明や内容証明での督促に切り替わっていき法的手段色が濃くなっていってしまうというわけです。
簡単な話、住宅ローンが払われていない家を強制競売にかけてお金に換えてしまいますよという通告になってしまいます。
三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)としても債務者に連絡が取れないのであれば法的に粛々と手続きを進めていかざるを得ないからです。
通知文書に記載されている連絡先に連絡を入れたからといっていきなり『お金払わんかい！』と怒られるわけでもありませんので安心してまずは連絡を入れて事情を話すことが大切です。
ご心配な方は当記事下の無料相談フォームからご相談ください。
三菱HCキャピタル債権回収(旧日立キャピタル債権回収)への対処方法などをメールにてアドバイスさせて頂きます。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35や住宅ローンを借りていて延滞・滞納してしまい債権回収会社(サービサー)から催告書がきてしまったらどう対応すればいいのでしょうか？
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンを延滞・滞納してしまうと最初のころは住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のフラット35住宅ローンの融資を取り扱った窓口金融機関の担当者から連絡が入ることがほとんどです。
そして住宅ローンの延滞・滞納分が解消できずに一定回数以上累積してしまうとその窓口金融機関から住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)から催告書が届くという流れになっています。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローンの場合は概ね3回～6回の延滞・滞納回数の累積で債権回収会社(サービサー)から催告書が内容証明で送られてくることになります。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の債権回収業務を業務委託されている債権回収会社(サービサー)は下記3社です。
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)で住宅ローンの融資を受けた時の窓口金融機関によって、上記3社のどれかの債権回収会社(サービサー)から催告書が送られてくることになります。
上記3社のどの債権回収会社(サービサー)から催告書が来たとしても窓口が変わるだけでやるべきことは同じです。
ニッテレ債権回収から催告書が来たらどうすればいいのでしょうか？
ニッテレ債権回収（ニッテレサービサー）はサービシング業務（債権回収業務）を中心に行っている独立系の債権回収会社（サービサー）です。
ちなみにニッテレという名称ですが日本テレビとは資本関係などはありません。
昔の会社名が日本テレサーチ株式会社なので略してニッテレになったようです。
ニッテレ債権回収（ニッテレサービサー）は、
ことが多いです。
無担保の小口債権でも買い取って回収業務を行いますので、有担保債権を買い取って任意売却や競売に持ち込むことは少ないと考えられます。
みなと保証(旧みなと信用保証)から期限の利益の喪失通知や一括請求や代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
みなと保証(旧みなと信用保証)は兵庫県の地銀である旧みなと銀行系列の信用保証会社でした。
現在ではみなと銀行がりそな銀行系列の関西みらいフィナンシャルグループに合併吸収された際にみなと保証に変わりましたが業務自体は同じです。
旧みなと銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件としてみなと保証(旧みなと信用保証)の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていました。
旧みなと銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納するといずれはみなと保証(旧みなと信用保証)が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義がみなと信用保証となっているのはこのためです。
新築で買った家の住宅ローンの返済がきつい場合にどのように対処するのが一番良いのでしょうか？
家のローンがきついなと思ったときに最悪なのが何も対策をせずにズルズルと住宅ローンの返済を滞納していってしまうことです。
住宅ローンは毎月の返済なので一度返済が遅れてしまい滞納してしまうとその滞納分を取り返すのはかなりしんどいです。
当然、次の月にも住宅ローンの毎月分の返済があり、そこで遅れた分を余分に返済しなければ住宅ローンの滞納を解消することはできません。
しかし毎月の住宅ローンの返済がきつい状態で滞納してしまった場合は、翌月になったからといって急に一月分の返済まで余裕ができることはまず難しいです。
そもそも論になりますが滞納後にまとめて二か月分が払えるのであればきつい思いをしなくても払えていたはずだからです。
家のローンがきついなと思った時にやっておくべきことはたった一つです。
それは、
『延滞する前に住宅ローンを借りている銀行に相談する』
ことです。
住宅ローンの返済が厳しくなってギリギリまで頑張ったものの結局は任意売却で不動産を売却することになるのであれば早い段階で住宅ローンの返済に見切りをつけたほうが良いです。
それはなぜなのでしょうか？
住宅ローンの返済が厳しくなってくるとまず生活を切り詰めます。
食費・光熱費・娯楽遊興費・教育費・小遣い・・・etc。
住宅ローンを払うためにカツカツの生活を続けなくてはなりません。
それでも足りなければ、
という形で今まで築いてきた貯金などのストックをどんどん目減りさせていき金目の物は全てつぎこんで最終的にはさらに借り入れを増やしてしまうようなところまで行き着くこともあります。
その結果なんとか住宅ローン返済の資金繰りが持ち直せばまだよいのですがなかなかそうはいかず、状況は悪化の一途をたどることが多いのです。
そして貯蓄を全て切り崩してお金になるものは全て解約しても結局住宅ローンの返済が行き詰まることの先送りにしかならなかったという結果となってしまうのです。
そうなると全てを失って手元にお金が全く残っていないため身動きが取れなくなってしまうのです。
任意売却で不動産を売却する目的はあくまで生活の再建にありますのでその目的をできるだけ良い形で達成することを考えるべきなのです。
この記事では、任意売却に取りかかるのが早ければ早いほど有利になる理由について見ていきましょう。
住宅ローンを延滞・滞納してしまったら家にはあとどれくらいの期間そのまま住んでおくことができるのでしょうか？
住宅ローンが払えていないからといって突然今すぐに家を出ていってくれと言われても困ってしまうと思います。
住宅ローンを延滞・滞納すると家をすぐに追い出されるようなイメージを持っている方は多いですが、実際にはそんなことはありません。
住宅ローンを延滞・滞納してしまったらいずれ競売になったりして家を取られてしまうということは何となく分かってはいるとしてもイメージ的にすぐに家を出なければいけないと思っている方はとても多いです。
実際はそんなことはなく住宅ローンを延滞・滞納してもある程度の期間、最低でも6ヶ月から1年くらいはそのまま家に住んでおくことができます。
住宅ローンを延滞・滞納してしまっているということはおそらく家計の収支も厳しい状況だと思われますのですぐに家を出てくれと言われても金銭的にも困ると思います。
なので住宅ローンを延滞・滞納してしまっても、ここは落ち着いて今後のリカバリーをしっかりと考えていくべきです。
任意売却で不動産を売却する前に弁護士に相談して自己破産を依頼するとどうなるのでしょうか？
相談した弁護士によってその道は
の2通りに分かれます。
1と2でどう違うのかというと
というのが一番の違いです。
しかし弁護士に相談するというのはほとんどの人が人生初めてであり、ましてや自己破産をするというのは人生でほぼ1回きりのことなので最初で最後のことになり初めてのことだらけです。
なので初めて相談した弁護士の方針にほとんどの人が従うことになるのです。
これは悪いことではありませんがせめてその仕組みを知ったうえで弁護士に相談すれば自分の本来の目的の達成を優先させることができます。
この記事では、任意売却で不動産を売却する前に弁護士に自己破産を依頼すると破産管財か同時廃止かで任意売却も2通りあるということを見ていきます。
このままでは住宅ローンが払えないな、払えなくなりそうだなという時に絶対にやってはいけない行動があります。
これまでの多くのご相談者様がやってしまっていたことでもあります。
これらの行動をしてしまうと住宅ローンが払えないという状況はより悪化することが多いです。
住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動とは
の5つです。
今まで多くのご相談をお受けしてきて住宅ローンが払えないという状況が悪化してしまっていたご相談者様のほとんどはこの5つのどれかには必ず当てはまっていました。
ここでは住宅ローンが払えない時に絶対にやってはいけない5つの行動を順番に見ていきましょう。
SMBC債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来たらどうすればいいのでしょうか？
SMBC債権回収とは、三井住友銀行系列の債権回収会社(サービサー)です。
基本的には三井住友銀行系列のSMBCグループの貸し付け債権の債権回収を広く行っており、住宅ローンではSMBC信用保証が代位弁済した後の任意売却の窓口として任意売却の窓口業務も行っています。
つまり、SMBC債権回収から住宅ローンの催告書や督促が来た時点ですでに住宅ローンの延滞が進んでいて代位弁済されて一括請求されている可能性が高いです。
さらにSMBC信用保証から競売申立てをされていて裁判所から競売開始決定の通知が届くこともあります。
SMBC債権回収は任意売却に対しては柔軟で比較的任意売却に取り組みやすい債権者だといえます。
ただし、競売申立ても並行して行い競売開始決定がなされた上で競売の入札開始までの期間限定での任意売却になることがほとんどです。
なのでSMBC債権回収から住宅ローンの催告書が届いたときには競売申立てされることも時間の問題なので、できるだけ早いタイミングで任意売却の手続きを進めることで任意売却の成功確率を上げることができます。
任売マン
奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。
東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒から続く不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。きっとあなたの問題やお悩みの解決にお役立ちできると自負しています。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
投資を成功に導く鍵
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく博打やギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
投資においてリスクとは自分自身でマネジメントするべきもので自分のコントロール下にある限り過度に恐れることはありません。投資の正しい知識を持つことが致命的な大損を回避するセンターピンであり投資リスクをコントロールするための唯一無二の重要な鍵となるのです。