一棟収益投資の節税対策|不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識を持つ



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】

個人/法人で損益計算書を節税に生かす3つのポイント

あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか?

個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。

なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、

  • 売上
  • 経費
  • 利益

の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。

この記事では、不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】をご紹介します。

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せっかく節税しても追徴課税されたら意味なし!不動産投資の税務調査のチェックポイントと税務調査対策!

税務調査で追徴課税されないための重要チェックポイント

不動産投資を行っていて突然やってくる税務調査に対する対策はあるのでしょうか?

税務調査が入るという連絡は突然やってきます。

不動産投資の経理についてはすべて税理士に任せていて、どのように準備をすればよいのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

税務調査が入ると必ず追徴課税されるという話もよく聞きます。

税理士が経理処理した不動産投資の決算でもそんなに間違いがあるものなのでしょうか?

税務調査が入ることが決まったら、申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大切です。

この記事では不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイントをご紹介します。

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デッドクロスとは?不動産投資で黒字なのにキャッシュフローがマイナスになり現金が減るデッドクロスの恐怖!

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロス』にあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

不動産投資におけるデッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を購入してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか?

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び購入するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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不動産投資の節税には3つの方向性がある!【①拡大②節税③拡大&節税】の節税戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

どれが良いとか悪いとかではありません。

それぞれの不動産投資の方針と節税戦略が合致していれば問題ないです。

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み

キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイント

不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか?

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

  • 個人で活用すれば所得税等
  • 法人で活用すれば法人税等

節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り(繰り延べ)を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

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個人事業税とは?不動産投資で個人事業税が課せられるまで拡大したら不動産投資を法人化して節税しよう!

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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不動産投資の節税は規模が小さいうちは青色申告をフル活用!青色申告で個人が今すぐできる3つの節税メリット!

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

個人が個人事業主として不動産投資を行う場合に青色申告を活用することで不動産投資の規模によっては個人事業主が節税のメリットを受けられます。

確かに個人事業主が青色申告するよりも資産管理法人を作って不動産投資を法人化したほうが節税対策にはなります。

しかし不動産投資を法人化するためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などのイニシャルコストランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

不動産投資の規模がまだ小さいのに不動産投資を法人化すると、法人化による節税額よりも法人化することの費用が勝ってしまいます。

その結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

法人化することでできる節税額よりも法人化することで発生する費用が上回ってしまう状況です。

この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。

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不動産投資でメリットが高い収益物件の名義は個人?法人?本人?配偶者?⇒不動産投資の目的によります!

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

  • 法人と個人
  • 配偶者や子供

など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか?

結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。

そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。

収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。

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不動産投資で投資回収を早めるために必要な2つの重要ポイント⇒①NET利回りを上げる②税金のコントロール

収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイント

不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか?

不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、

  1. 実質(NET)利回りを上げる
  2. 税金のコントロール(節税対策)

の2つのポイントがあります。

不動産投資の投資回収額とはあくまでも純収入です。

そして純収入とは売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。

この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にあることについてご紹介します。

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