一棟収益投資の節税対策|不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識を持つ



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法

債務償還年数という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

この記事では、不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。

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不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの?旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資を始めたら不動産投資にかかる費用を経費として落とすことができるようになります。

『旅費交通費』も不動産投資で認められる経費の一つです。

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがよくあります。

不動産投資の目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにある場合が多いので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも必然的に多くなってくるからです。

そういう場合にかかった交通費や宿泊費を旅費交通費として不動産投資の経費で落とすことができます。

ただし税務上の決まりで旅費交通費の経費計上のやり方にも一定のルールがありますのでその税務上のルールを逸脱しないようにだけ気を付けて旅費交通費を経費として損金計上して賢く節税しましょう。

税務ルールを無視して交通費を何でもかんでも公私混同して経費にしているといざ税務調査が入った時に釈明が苦しくなるので注意します。

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不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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不動産投資の修繕費と資本的支出って?知らないと損する修繕費と資本的支出の使い分け基準を知ってますか?

節税対策に大きな違いが出る修繕費と資本的支出の徹底比較

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか?

修繕には修繕費と資本的支出があり、

  • 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
  • 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。

そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較します。

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不動産投資は誰の名義で行う?不動産投資の名義設定のポイントとは?

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

収益物件を取得する際の取得主体すなわち不動産の名義を誰にするかをきちんと考えて購入しているでしょうか?

取得主体である不動産の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

など、取得主体である不動産の名義は収益物件の運用の目的に応じて考えて決める必要があります。

この記事では、不動産投資での名義設定のポイントは不動産投資の3つの目的①副収入②節税③生命保険に合わせて選択することについてご紹介します。

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高収益不動産投資では高い実質(NET)利回りと節税対策が両輪

収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイント

不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか?

不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、

  • 実質(NET)利回りを上げる
  • 税金のコントロール(節税対策)

の2つのポイントがあります。

不動産投資の投資回収額とはあくまでも純収入です。

そして純収入とは売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。

この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にあることについてご紹介します。

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個人の不動産投資での青色申告の活用方法と青色申告での今すぐできる節税対策3つのメリット

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

青色申告を不動産に活用することで規模によっては個人が節税のメリットを受けられるということがあります。

確かに青色申告よりも法人化したほうが節税対策になります。

しかし法人化するためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などのイニシャルコストとランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

不動産投資の規模がまだ小さいのに法人化すると、法人化による節税額よりも費用が勝ってしまいその結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。

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不動産投資で収支は黒字なのにキャッシュフローが赤字になり現金がどんどん減っていくデッドクロスの恐怖

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロスにあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

デッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

この記事では、不動産投資の滞納家賃に課税されるその前に滞納家賃の貸倒損失処理をなる早で行うための必須税務知識についてご紹介します。

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不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策をご紹介します。

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不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いとは?

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産投資で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出せるので必ず節税できる2つの大きな要因

登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。

不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

この記事では、不動産投資における利益の最大化のために収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロールをご紹介します。

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不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例

収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資で収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、法人だけでなく個人所得とも通算できるといいう点が、他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の節税面でのメリットである損益を法人だけでなく個人所得とも損益通算できる事例をご紹介します。

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不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか?

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び取得するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み

キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイント

不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか?

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

  • 個人で活用すれば所得税等
  • 法人で活用すれば法人税等

節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り(繰り延べ)を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

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不動産投資において資産形成や節税の目的別に収益物件を誰の名義で取得するのが一番良いのか?について

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

  • 法人と個人
  • 配偶者や子供

など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか?

結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。

そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。

収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。

この記事では、不動産投資において資産形成や節税の目的別に収益物件を誰の名義で取得するのが一番良いのか?についてご紹介します。

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不動産投資の課税所得と税率の関係を理解して節税対策を成功させる最重要ポイントとは?

節税対策がよく分かる課税所得と税率の個人と法人の比較

不動産投資においての節税対策を行うポイントはどこにあるのでしょうか?

また不動産投資においてどこまで経費を出せば目的とする節税になるのでしょうか?

不動産投資は帳簿上の利益が出やすいため何も考慮していないと大幅な黒字となり税金を多額に払わなければならないケースがよくあります。

逆に経費を使い過ぎて赤字決算になってしまうこともあるかもしれません。

納税申告の直前で、

  • 思ったよりも利益が出そう
  • 赤字になりそう

だったりに気付いてもその時点からではできることは限られてしまいます。

不動産投資における課税所得と税率を把握し、経費によりどこまで利益を圧縮したいかを前もって検討する必要があります。

また専業大家ではなく他にも収入がある場合はその収入とのバランスを取ることも重要です。

この記事では、不動産投資における節税対策のポイントとして課税所得と税率の関係を理解する重要性をご紹介します。

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