一棟収益投資の節税対策|不動産投資で手元にお金を残すための正しい節税知識を持つ



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資では最初に収益物件を購入する際に現金を支払ったり借り入れを起こしたりしてまとまった金額の初期投資を行います。

投資のセオリーとしては初期投資分を含めた投資回収はできるだけ早く行うことができる方が優れた投資だといえます。

不動産投資での初期投資をできるだけ早く回収する方法はどのような方法があるのでしょうか?

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き前利益から税額を差し引いた税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

不動産投資では収益物件が償却資産として税法上の減価償却が認められています。

不動産投資では減価償却が使えるので、キャッシュアウトが伴わなずに費用(損失)として計上でき、税引き前利益をキャッシュアウトなく圧縮して税引き前利益に課税される税金の額を大きくコントロールすることが可能となるのです。

この記事では、不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由をご紹介します。

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不動産投資で物件取得時の名義は個人?法人?3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

不動産投資で収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか?

不動産投資で取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

収益物件を取得する際の名義としては、

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

などが考えられます。

収益物件を取得する名義によっては、

  • 不動産投資で副収入が目的だったのに税金が高すぎて収入が残らない
  • 不動産投資で節税が目的だったのに節税にならない
  • 不動産投資で生命保険の補完をしたかったのに保険金が受け取れない

などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。

なので、不動産投資で収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。

この記事では、不動産投資での3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。

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4年後にリタイアが決まっているがそれまでは所得が高いという個人のための不動産投資節税スキーム事例

収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資が節税対策として効果が高いということはみなさん何となくご存知かもしれません。

では具体的には不動産投資でどのような節税対策が図れるのでしょうか?

不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合とでは節税対策方法は変わってきます。

個人で不動産投資を行っている場合は不動産投資専業という人は少なく、サラリーマンや公務員などの給与所得者の人をはじめ不動産投資の所得以外に給与所得などの収入があるという人が多いのではないでしょうか。

不動産投資での収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、個人所得とも通算できるといいう点が、不動産投資が他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の所得を個人所得と損益通算して節税する事例をご紹介します。

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不動産投資はめちゃくちゃ節税できる?不動産投資で節税を行う前に最低限理解しておくべき課税所得と税率の関係

節税対策がよく分かる課税所得と税率の個人と法人の比較

不動産投資においての節税対策を行うポイントはどこにあるのでしょうか?

また不動産投資においてどこまで経費を出せば目的とする節税になるのでしょうか?

不動産投資は帳簿上の利益が出やすいため何も考慮していないと大幅な黒字となり税金を多額に払わなければならないケースがよくあります。

逆に経費を使い過ぎて赤字決算になってしまうこともあるかもしれません。

納税申告の直前で、

  • 思ったよりも利益が出そう
  • 赤字になりそう

だったりに気付いてもその時点からではできることは限られてしまいます。

不動産投資における課税所得と税率を把握し、経費によりどこまで利益を圧縮したいかを前もって検討する必要があります。

また専業大家ではなく他にも収入がある場合はその収入とのバランスを取ることも重要です。

この記事では、不動産投資における節税対策のポイントとして課税所得と税率の関係を理解する重要性をご紹介します。

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不動産投資の税金で損しないために節税対策で重要な収益物件を誰の名義で取得するかについての考察

収益物件を誰の名義で取得して節税するのかの判断基準

不動産投資において収益物件を運用して資産形成および節税を行う場合に、収益物件を誰の名義で取得するかのの選択が重要になります。

節税面から考えると法人で取得したほうがメリットは多そうですが資産管理法人を作って維持していくのにもコストがかかります。

  • 法人と個人
  • 配偶者や子供

など誰の名義で収益物件を所有するのが有利になるのでしょうか?

結論としては、何を目的に収益物件を取得するのかによって最適な名義人を選択すればよいということになります。

そのためには不動産投資の目的に応じた収益物件の名義人選定の判断基準が必要となります。

収益物件の名義は後で変更しようとすると何かと面倒なので取得の目的にあった名義に最初からしておくことがベストなのです。

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不動産投資で経費にできる支出と経費にできない支出の簡単基準総まとめ

経費計上できる費用と経費計上できない費用の違いの比較一覧

不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。

不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか?

支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、

◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出

のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。

この記事では、不動産投資の確定申告でしっかり節税して得するための経費にできる支出と経費にできない支出のまとめをご紹介します。

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不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法

債務償還年数という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

この記事では、不動産投資の融資審査で重視される債務償還年数とは?誰でもすぐできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。

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不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの?旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資を始めたら不動産投資にかかる費用を経費として落とすことができるようになります。

『旅費交通費』も不動産投資で認められる経費の一つです。

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがよくあります。

不動産投資の目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにある場合が多いので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも必然的に多くなってくるからです。

そういう場合にかかった交通費や宿泊費を旅費交通費として不動産投資の経費で落とすことができます。

ただし税務上の決まりで旅費交通費の経費計上のやり方にも一定のルールがありますのでその税務上のルールを逸脱しないようにだけ気を付けて旅費交通費を経費として損金計上して賢く節税しましょう。

税務ルールを無視して交通費を何でもかんでも公私混同して経費にしているといざ税務調査が入った時に釈明が苦しくなるので注意します。

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不動産投資で失敗しないための減価償却【総まとめ】不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには語れない!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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不動産投資の修繕費と資本的支出って?知らないと損する修繕費と資本的支出の使い分け基準を知ってますか?

節税対策に大きな違いが出る修繕費と資本的支出の徹底比較

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか?

修繕には修繕費と資本的支出があり、

  • 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
  • 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。

そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較します。

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