税務戦略・節税対策|手元にお金を多く残すための正しい節税知識



一棟収益不動産投資はその収益構造上帳簿上での利益が出やすい仕組みになっています。

不動産投資は売り上げから経費を引いた課税利益が構造的に出やすいのです。

なぜなら一棟収益不動産投資では売り上げに対する家賃収入に対して仕入れはなく経費のみしかかからない収益構造になっているからです。

経理上利益が出やすく税金がかかりやすいので売り上げの割に手元にお金が残りにくいので節税対策で利益をコントロールする必要があるのです。

節税を制する者が不動産投資を制すると言われるのはそのためです。

青色申告、減価償却費、債務償還年数、個人名義と法人名義の節税比較、法人化での節税面でのメリット、法人保険の活用、損益計算書への売上や経費計上の方法など、ここでは一棟収益不動産投資の節税に関連するコンテンツをまとめています。

収益物件への投資回収を早めるために必要な2つの重要ポイント⇒①NET利回りを上げる②税金をコントロールする

収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイント

不動産投資で収益物件の投資回収を早くするためにはどうすればいいのでしょうか?

不動産投資で投資した資金の投資回収を早めるためには、

  1. 実質(NET)利回りを上げる
  2. 税金のコントロール(節税対策)

の2つのポイントがあります。

不動産投資の投資回収額とはあくまでも純収入です。

そして純収入とは売上である賃料収入から諸経費を差し引いて、かつ税金を支払った後に手元に残る手取り収入のことです。

この賃料収入から諸経費を差し引いて税金を支払ったあとに手元に残る正味の純収入を増やすことで不動産投資に投資した資金の投資回収が早く進むということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の投資回収を早くするための2つの重要なポイントは実質(NET)利回りと税金のコントロール(節税対策)の合せ技にあることについてご紹介します。

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不動産投資での節税事例として4年後にリタイアが決まっているがそれまでは所得が高いという個人のケース

収益物件の損益は法人だけでなく個人所得とも損益通算できる

不動産投資が節税対策として効果が高いということはみなさん何となくご存知かもしれません。

では具体的には不動産投資でどのような節税対策が図れるのでしょうか?

不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合とでは節税対策方法は変わってきます。

個人で不動産投資を行っている場合は不動産投資専業という人は少なく、サラリーマンや公務員などの給与所得者の人をはじめ不動産投資の所得以外に給与所得などの収入があるという人が多いのではないでしょうか。

不動産投資での収益物件の運用による節税効果が得られるのはなぜかというと、収益物件の運用による利益や損失を他の所得と通算できるからというのが理由です。

しかも、個人所得とも通算できるといいう点が、不動産投資が他の金融商品などにはない収益物件の大きな利点です。

生命保険やリース商品などでは赤字は計上できますが、損益通算できるのは原則として法人で運用した場合のみに限定されます。

この記事では、不動産投資の所得を個人所得と損益通算して節税する事例をご紹介します。

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収益物件の取得時の名義は個人か法人か?⇒3つの目的別(①副収入②節税③生命保険)物件取得名義の決め方

運用の目的に応じて収益物件の取得主体を選択するポイント

収益物件を取得する際に名義を個人にするのか法人にするのか、はたまた別の誰かにするのかの決め方というのはあるのでしょうか?

取得した収益物件の名義は、収益物件を購入したあとでは簡単に変えることはできません。

収益物件を取得する際の名義としては、

  • 個人で取得する
  • 法人で取得する
  • 家族名義で取得する

などが考えられます。

収益物件を取得する名義によっては、

  • 副収入が目的だったのに税金が高すぎて収入が残らない
  • 節税が目的だったのに節税にならない
  • 生命保険の補完をしたかったのに保険金が受け取れない

などのミスマッチを起こしてしまい考えていた目的を達成できないというリスクがあります。

なので、収益物件を取得する際の名義は各人の不動産投資の目的に応じてきちんと考えて決める必要があります。

この記事では、3つの目的別(①副収入②節税③生命保険物件)物件取得名義の決め方についてご紹介します。

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収益不動産の投資回収を早めるための税金のコントロールで減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由

収益物件の投資回収を早く進めるための税金のコントロール

不動産投資では最初に収益物件を購入する際に現金を支払ったり借り入れを起こしたりしてまとまった金額の初期投資を行います。

投資のセオリーとしては初期投資分を含めた投資回収はできるだけ早く行うことができる方が優れた投資だといえます。

不動産投資での初期投資をできるだけ早く回収する方法はどのような方法があるのでしょうか?

不動産投資において賃料収入から管理費や修繕費、賃貸募集費用や固定資産税などを差し引いた粗利益を最大化させた税引き前利益にかかってくるのが税金です。

この税金をできるだけ抑えることで、税引き後利益である純収入が増え、不動産投資における利益の最大化という目的を達成できることになります。

そして、税引き前利益から税額を差し引いた税引き後の利益、つまり純収入が多くなるほど不動産投資の投資回収のスピードは早くなります。

不動産投資では収益物件が償却資産として税法上の減価償却が認められています。

不動産投資では減価償却が使えるので、キャッシュアウトが伴わなずに費用(損失)として計上でき、税引き前利益をキャッシュアウトなく圧縮して税引き前利益に課税される税金の額を大きくコントロールすることが可能となるのです。

この記事では、不動産投資で投資回収を早めるための税金のコントロールに減価償却での課税の繰り延べが有効に使える理由をご紹介します。

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収益不動産を買ったらめちゃくちゃ節税できる?その前に最低限は理解しておくべき課税所得と税率の関係

節税対策がよく分かる課税所得と税率の個人と法人の比較

不動産投資においての節税対策を行うポイントはどこにあるのでしょうか?

また不動産投資においてどこまで経費を出せば目的とする節税になるのでしょうか?

不動産投資は帳簿上の利益が出やすいため何も考慮していないと大幅な黒字となり税金を多額に払わなければならないケースがよくあります。

逆に経費を使い過ぎて赤字決算になってしまうこともあるかもしれません。

納税申告の直前で、

  • 思ったよりも利益が出そう
  • 赤字になりそう

だったりに気付いてもその時点からではできることは限られてしまいます。

不動産投資における課税所得と税率を把握し、経費によりどこまで利益を圧縮したいかを前もって検討する必要があります。

また専業大家ではなく他にも収入がある場合はその収入とのバランスを取ることも重要です。

この記事では、不動産投資における節税対策のポイントとして課税所得と税率の関係を理解する重要性をご紹介します。

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不動産投資の確定申告でしっかり節税して得するための経費にできる支出と経費にできない支出のまとめ

経費計上できる費用と経費計上できない費用の違いの比較一覧

不動産投資における収益物件の運用には様々な支出費用が伴います。

不動産投資を行っていればできるだけ経費を多く計上して所得を圧縮して節税したいと誰もが考えるのではないでしょうか?

支出のうち、経費計上できる費用とできない費用の線引きは、

◎純粋に不動産投資で収益物件の運用のために支払った支出

のみが必要経費となり、私的な支出は必要経費にならないという考え方で間違いありません。

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自分でやると結構大変!不動産賃貸収入の確定申告時に損益計算書の売上計上で気を付けるべきポイントとは?

売上計上(家賃・敷金礼金・保険)で悩む3つのポイントを解決

確定申告時に不動産投資における売上(家賃収入およびその他収入)の計上で悩まれた経験はないでしょうか?

節税は利益をコントロールすることですが確定申告において利益のもととなる売上計上が間違っているとすべてやり直しになってしまいます。

損益計算書の売上(収入)の計上ではいくつか気を付けるポイントがあります。

この記事では、家賃収入を単純に計上すればいいと考えるのですが、確定申告時に不動産投資における売上の計上で意外に悩むポイントの解決策をご紹介します。

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銀行の融資審査で重視される『債務償還年数』とは?誰でもすぐにわかる『債務償還年数』の計算式と計算方法

『債務償還年数』という指標をご存じでしょうか?

銀行員が融資の判断の際に最も重視している数字のひとつが債務償還年数だと言われています。

それは債務償還年数が銀行の物件担保評価に直結するといっても言い過ぎではないからです。

もし債務償還年数を自身でも確認することができれば、収益物件の選定時にも融資依頼の判断時にも役に立つことは間違いありません。

ここでは、自身で誰でもすぐにできる債務償還年数の計算式と計算方法をご紹介します。

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滞納家賃にも税金が発生するってご存知ですか?損を最小限にするには貸倒損失処理をなる早で行う!

貸倒損失の会計処理を税務署に認めさせるには?

不動産投資で入居者からの家賃の滞納が起こった際に貸倒損失の処理をせずにいつまでも放っておくと、入金が無いのに売上が立ちその売上に課税をされることになります。

つまりお金は入ってきていないのに税金だけ支払わなければならなくなりますので良いことは何一つありません。

不動産投資で家賃滞納があった場合はまずは滞納家賃の回収に動くのが鉄則です。

しかしそれでも滞納家賃の回収が難しくなれば、できるだけ早く『貸倒損失』の処理が必要です。

ここで、

  • 家賃滞納があった場合に貸倒損失として会計上どのような処理をしなければいけないのか
  • 家賃滞納が節税対策にどのような悪影響を及ぼすのか

を、知っておく必要があります。

滞納家賃を回収できなければできるだけ早く会計上の貸倒損失の処理が必要です。

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知らないと損するかも!収益不動産購入後の固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法には大きな違いがある!

固定資産税は経費/固定資産税精算金は取得費に含めて減価償却

不動産購入後にかかる税金で固定資産税と固定資産税精算金の経費処理の違いをご存知でしょうか?

固定資産税は不動産を保有している限り毎年かかってくる税金です。

固定資産税精算金は物件売買時に期間に応じて固定資産税を按分して精算するのですが、固定資産税とは経費計上する会計上の処理が違うので注意が必要です。

細かい話ですがきちんとした会計処理を行うことで銀行からの信用も高くなるのでいい加減にやらないことです。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する固定資産税と固定資産税精算金の経費処理方法の2つの大きな違いをご紹介します。

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不動産の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の違いが一目でわかる比較事例

キャッシュアウトせずに利益を圧縮できるわかりやすい比較事例

不動産投資や事業で得た利益を現金のまま置いておくと当然ながら掛け値なしに現金の金額に課税されることになります。

その利益をどうにかして圧縮しないことには節税はできないことになります。

その際の考え方としてわかりやすい比較事例を挙げて、減価償却による節税スキームのごく基本的な考え方を説明します。

例えば、ある会社が、事業が好調で1000万円の税引き前利益を出したとします。

その際の節税対策として、

  1. 新車を社用車として購入
  2. 収益物件を全額借入で購入

の2つの方法を取ったときをここでは比較します。

キャッシュアウトせずに利益を圧縮でき節税対策になる収益物件の良さを再認識できると思います。

この記事では、不動産投資の減価償却による節税対策と社有車の新車購入の減価償却による節税対策の効果の違いの比較事例をご説明します。

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不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策

個人/法人別の交際費で税務署に否認されないポイント

不動産投資の経費として交際費をどんぶり勘定でじゃんじゃん使ってはいないでしょうか?

交際費は使い放題のように勘違いされていることが多い経費だといえます。

3万円以下であれば大丈夫とか、年30万円くらいは大丈夫などといった、どこで誰が言っているのか分からない都市伝説のような情報がそのまま定説になっていたりもします。

実際にはそういった基準はないので、自己流の交際費を税務調査で指摘される不動産投資家は多いので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で交際費はどれくらい使えるのか?交際費が税務調査で否認されないための個人法人別での対策をご紹介します。

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不動産投資の経費で旅費交通費はどれくらい使えるの?旅費交通費を賢く経費で落として得する簡単ポイント【まとめ】

個人/法人別の旅費交通費の経費化で得するポイント

不動産投資を始めたら不動産投資にかかる費用を経費として落とすことができるようになります。

『旅費交通費』も不動産投資で認められる経費の一つです。

不動産投資をしていると自分の所有物件や新たに取得検討する物件を見に行くなどの目的ために、交通費や宿泊代を支出することがよくあります。

不動産投資の目的の不動産は全国津々浦々さまざまなところにある場合が多いので、物件の購入検討として仕事で地方に行くことも必然的に多くなってくるからです。

そういう場合にかかった交通費や宿泊費を旅費交通費として不動産投資の経費で落とすことができます。

ただし税務上の決まりで旅費交通費の経費計上のやり方にも一定のルールがありますのでその税務上のルールを逸脱しないようにだけ気を付けて旅費交通費を経費として損金計上して賢く節税しましょう。

税務ルールを無視して交通費を何でもかんでも公私混同して経費にしているといざ税務調査が入った時に釈明が苦しくなるので注意します。

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減価償却費って何?不動産投資の節税対策は減価償却費無しでは語れない!減価償却費のカラクリを総まとめ!

減価償却費の計算方法から節税対策まで不動産投資の減価償却のすべて

不動産投資における減価償却費をきちんと理解できているでしょうか?

分かっているようでよく分かっていないのが減価償却の実情ではないでしょうか。

もし減価償却費を正しく理解できていなければ節税対策がきちんとできていない可能性が高く非常にもったいないといえます。

不動産投資における節税対策でまさしく中心のキーになってくるのが減価償却費です。

不動産投資の減価償却費は実際にキャッシュアウトせずに経費だけ計上できるため、不動産投資で出た利益を大きく圧縮することができるからです。

不動産投資の節税対策は減価償却費抜きには絶対に語れません。

不動産投資において減価償却の仕組みを最大限に活用することで収益に大きく差が出るということです。

減価償却という言葉を聞いたことがあるものの、詳しい内容まではあまり理解せずに不動産投資に取り組んでいる人は少なくありません。

それでもなんとかなっているという現実もありますが、知るべきことを知っておくことでより戦略的に不動産投資戦略を組み立てることができるのです。

減価償却は税法で認められている合法的に節税できる手段です。

その最大のメリットはキャッシュアウトせずに経費に計上できるということです。

不動産投資で収益にばかり目が奪われてしまうと、せっかく稼いだ収益が税金として持っていかれてしまいます。

それは最終的に手元に残る税引き後のキャッシュフローが少なくなるということを意味します。

最終的な利益である税引き後のキャッシュフローを最大化させることが不動産投資の収益を最大化させることにつながります。

また減価償却の知識がないと、デッドクロスという最悪の事態を招いてしまうことになります。

この記事では不動産投資で減価償却費を使いこなした節税対策で儲けを出すための減価償却費の基本と応用の総まとめをご紹介します。

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収益不動産の『修繕費』と『資本的支出』の違いを知っていますか?知らないと絶対損するので大家さん必見!

節税対策に大きな違いが出る修繕費と資本的支出の徹底比較

建物を修繕して支出をしたら、すべて今年の費用に計上できると思われてはいないでしょうか?

修繕には修繕費と資本的支出があり、

  • 修繕・・・支出年度に一括費用計上する
  • 資本的支出・・・耐用年数での減価償却となる

という、税務上の大きな違いがあります。

この区別を行わないまま修繕を行って、支出が狙い通りの節税にならないという結果になると、年度末の申告で納税額が増えて後悔することになります。

同じように支出をしたとしても、修繕費として支出年度に一括計上できるのか、資本的支出として減価償却費でしか費用計上できないのかで税務上の節税効果に大きな違いが出てしまうということです。

そこで、修繕費になるのか資本的支出として減価償却の対象となるのかの見極めが節税対策においても重要になってきます。

この記事では、不動産投資で知らないと大損する修繕費と資本的支出の税務処理の違いと得する修繕費と資本的支出の使い分け方を徹底比較します。

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不動産投資で収益物件を購入した初年度限定で購入経費で大きな赤字が出せて必ず節税できるカラクリとは?

登録免許税と不動産取得税で節税になるマジックに騙されない

不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは大きな赤字が出るので必ず節税できますがそれが翌年も続くことはありません。

不動産投資で収益物件仕入れ時の大きな租税公課として、

  • 登録免許税・・・物件売買時に登記をする際に必要な税金
  • 不動産取得税・・・物件購入後、数か月後にかかる税金

があります。

売買1回につき1回の税金の支払いのため、物件購入初年度には大きな経費化ができるものの次年度以降は当然なくなります。

収益物件を購入した際に初年度は赤字になりやすいと言われるのも、この登録免許税と不動産取得税の金額が大きいからです。

不動産営業マンがこの理屈で毎年節税できますと言ってきたらそれはウソなので注意が必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因をご紹介します。

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不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】

個人/法人で損益計算書を節税に生かす3つのポイント

あなたの不動産投資事業において毎年作っている損益計算書を本当に節税に生かせているでしょうか?

個人であれ法人であれ、不動産投資の1年間の収支である損益計算書の基本を理解しておくことは大変有益です。

なぜなら、損益計算書には個人/法人の1年間の収入と支出の流れが表れ、

  • 売上
  • 経費
  • 利益

の3つをきちんと押さえておかないと節税するポイントがずれてきてしまい目的としている効果が出ないからです。

この記事では、不動産投資の損益計算書(P/L)を節税に活かす不動産投資の目的に応じた3つのポイント【個人・法人別】をご紹介します。

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せっかく節税しても追徴課税されたら意味なし!不動産投資の税務調査のチェックポイントと税務調査対策!

税務調査で追徴課税されないための重要チェックポイント

不動産投資を行っていて突然やってくる税務調査に対する対策はあるのでしょうか?

税務調査が入るという連絡は突然やってきます。

不動産投資の経理についてはすべて税理士に任せていて、どのように準備をすればよいのか分からないという人も多いのではないでしょうか?

税務調査が入ると必ず追徴課税されるという話もよく聞きます。

税理士が経理処理した不動産投資の決算でもそんなに間違いがあるものなのでしょうか?

税務調査が入ることが決まったら、申請書類を再確認して、必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらうことも大切です。

この記事では不動産投資の税務調査で追徴課税されないための対策と重要チェックポイントをご紹介します。

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デッドクロスとは?不動産投資で黒字なのにキャッシュフローがマイナスになり現金が減るデッドクロスの恐怖!

デッドクロスはなぜ起こる?デッドクロスと減価償却の相関関係

不動産投資で家賃収入がそれなりにあるのに収支がきつくなる最大の要因はデッドクロス』にあります。

どんな収益物件でも減価償却が節税対策にならなくなるデッドクロスには早かれ遅かれ必ず陥ることになります。

不動産投資におけるデッドクロスとは家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転してしまう現象を指します。

つまり手元キャッシュフローよりも課税額が多くなってしまうということです。

不動産投資でデッドクロスが起こるとキャッシュフローが赤字となりますので手元の現金がどんどん減っていき財務面で危機的な状況に陥ることがあります。

なのでデッドクロス状態になってしまう前に何かしらの手を打っておく必要があるということです。

またデッドクロスに陥っている収益物件を所有していると銀行から新たな融資を引きにくくなりますので収益物件の買い増しがしにくくなってしまいます。

減価償却とデッドクロスの関係、支払金利とデッドクロスの関係をきちんと理解し、前もって出口戦略もにらみながら運営していくことが不動産投資における最善のデッドクロス対策となります。

この記事では、デッドクロスで不動産投資を失敗する前に知っておくべき4つのこととして、

  • デッドクロスと減価償却との関係
  • デッドクロスと支払利息との関係
  • デッドクロス物件を所有していると次の融資が致命的になる理由
  • 銀行がデッドクロスの処理を嫌がる理由

を中心にご紹介します。

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不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を購入してさらに税金を先送りする節税手法

再度収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法

不動産投資で収益物件の減価償却はいつかは終わりを迎えてしまいますがそこからさらに節税ができることをご存じでしょうか?

不動産投資の節税対策としての収益物件の運用における出口戦略でもうひとつ重要なのはさらに税金を先送りにしていくという選択肢です。

所有している物件の減価償却が終わった時点で本業が赤字にならないという状況であれば、追加で収益物件を取得することでさらに数年間の利益を先送りすることができます。

木造物件であれば物件取得から4年経過後つまり減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる物件を再び購入するという方法です。

この記事では、不動産投資で既存物件の減価償却が終わった段階で追加で収益物件を取得してさらに税金を先送りする節税手法をご紹介します。

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不動産投資の節税には3つの方向性がある!【①拡大②節税③拡大&節税】の節税戦略それぞれの重要ポイント

節税対策の効果を最大化する3つの税務戦略

不動産投資での節税対策と自分が目指したい不動産投資の方向性をリンクさせてしかるべき節税対策を行っているでしょうか?

不動産投資における節税対策で取り得る税務戦略は主に下記の3通りとなります。

  • 拡大を最重視していく
  • 成長を止めて節税に専念する
  • 拡大と節税のバランスをとる

どれが良いとか悪いとかではありません。

それぞれの不動産投資の方針と節税戦略が合致していれば問題ないです。

不動産投資を行う以上は、方向性として収益の拡大も節税も両方実現する節税対策を目指したい人は多いです。。

収益の拡大を目指すための節税対策と収益の拡大を止めて節税に専念する節税対策の戦略の違いを理解することで、両方のバランスをとって節税する節税対策を行うことができるようになります。

なぜなら、収益の拡大を目的とする場合と節税を目的とする場合では決算書を作成するうえで180度その方向性が異なるからです。

この記事では、不動産投資の節税3つの方向性別【①拡大②節税③拡大&節税】の節税対策と税務戦略それぞれの重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資の決算でキャッシュフローがプラスで儲かっていても損益計算書がマイナスになって節税できる仕組み

キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイント

不動産投資の決算において税引き前キャッシュフローがプラスであるにもかかわらず、損益計算書がマイナスになる場合があることをご存知でしょうか?

手元の現金が増えていて決算が赤字になるので所得や売上にかかる税金が課税されなくなります。

この手法を

  • 個人で活用すれば所得税等
  • 法人で活用すれば法人税等

節税スキームが構築できます。

より厳密にいえば、税の先送り(繰り延べ)を利用した節税スキームだといえます。

この記事では、キャッシュフローと損益計算書から見る収益物件運用の節税ポイントをご紹介します。

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個人事業税とは?不動産投資で個人事業税が課せられるまで拡大したら不動産投資を法人化して節税しよう!

事業税が課せられる個人は法人化の検討が必要になりだす理由

不動産投資で収益をあげていくと法人はもちろん個人でも事業税がかかることをご存知でしょうか?

事業税とは、個人の人はあまり耳慣れない言葉かもしれません。

しかし、事業税は、不動産所得がある場合で事業的規模になると課税されます。

事業税の税率自体は5%と、さほど高いものではありません。

ただし、サラリーマン給与所得と不動産所得が高くなると、最高税率が60%(所得税45%・住民税10%・事業税5%)となり、累進課税制度のもとで高額所得者にはこれでもかと税金が課税されます。

この記事では、不動産投資で高い個人事業税が課せられたら不動産投資の法人化の検討が早急に必要になる理由についてご紹介します。

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不動産投資の節税は規模が小さいうちは青色申告をフル活用!青色申告で個人が今すぐできる3つの節税メリット!

個人オーナーが青色申告フル活用で受けられる節税3メリット

個人が個人事業主として不動産投資を行う場合に青色申告を活用することで不動産投資の規模によっては個人事業主が節税のメリットを受けられます。

確かに個人事業主が青色申告するよりも資産管理法人を作って不動産投資を法人化したほうが節税対策にはなります。

しかし不動産投資を法人化するためには、

  • 法人設立費用
  • 税理士費用

などのイニシャルコストランニングコストがかかることを考慮する必要があります。

不動産投資の規模がまだ小さいのに不動産投資を法人化すると、法人化による節税額よりも法人化することの費用が勝ってしまいます。

その結果費用倒れになってしまうデメリットが出てきます。

法人化することでできる節税額よりも法人化することで発生する費用が上回ってしまう状況です。

この記事では、青色申告の不動産投資への活用方法と青色申告での節税対策3つのメリットご紹介します。

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