賃貸不動産で入居者が退去する際に原状回復費をめぐってトラブルになるケースが増えています。
賃貸借契約書で退去時にクリーニング代を入居者が負担する旨の特約を入れていたのに、退去時になって入居者が『通常の使用で汚れた分は大家の負担だ』と言って譲らない場合などは大家側としてはどう対処すればよいのでしょうか？
これに対処するには賃貸契約時の賃貸借契約書に入居者負担の範囲を細かく明記しておくことが重要になります。
特に収益不動産を購入する前から住んでいる入居者をオーナーチェンジで引き継いでいると思いますので、物件購入時に賃料など数字の部分だけでなく賃貸借契約書の原状回復費等の負担責任はどうなっているのかなどをよく確認したほうがいいです。
古い入居者ほど退去の際に部屋は汚れているのでトラブルの可能性が大きくなりますので注意しましょう。
この記事では、原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策をご紹介します。
賃貸不動産の原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと原状回復費用の確実な回収方法とは？
大家と退去者が原状回復費でもめるケースは非常に多いです。
賃貸借契約において最も多いトラブルは
- 敷金の返還
- 原状回復義務(退去負担金)
に関するもととされています。
要するに『お金の絡むところにトラブルあり』です。
退去時の費用をめぐって大家と入居者が対立する構図となっています。
そのため
- 東京ルール
- 国土交通省のガイドライン
などが定められ借主である入居者の負担するべき範囲も明確に規定されました。
今では敷金の多くが返還され原状回復費用の多くはオーナーが負担することになっています。
ここで問題になっているのが特約として明記されたクリーニング代などの退去負担金です。
これも更新料などと同様に長い間裁判が行われてきました。
最高裁の判決が出ており
『賃貸借契約書に明記してある範囲については入居者が負担しなければならない』
という内容となっています。
つまり賃貸借契約書に退去時にクリーニングを行うことや畳の張替を行うことをきちんと明記してあれば有効であるということです。
細かい内容ですがこれらを賃貸借契約書に明記することで後々のトラブルはかなりの確率で回避することができます。
ただし東京ルールや国土交通省のガイドラインを超えて定めたもので入居者に不利なものは訴えられた場合に貸主が敗訴します。
なのでなんでもかんでも入居者負担の特約にするということは当然できません。
大家さんのための原状回復費の確実な回収方法とは？
入居者が退去するときに支払う原状回復に要する工事費のうち入居者が負担すべき金額を原状回復費といいます。
この原状回復費をできるだけ多く回収することが不動産投資における収益の最大化においては非常に重要になります。
入居者の使い方によっては原状回復費用だけで100万円以上かかるケースもあるからです。
さらに最近では原状回復費の未収も増えてきているのが事実です。
原状回復費を確実に回収するためにはいくつかの工夫が必要です。
原状回復費は、
- 金額の確定
- 回収
という2つのステージに分けて考えるべきです。
原状回復費用の金額の確定
まずは原状回復費の金額の確定が必要です。
これは入居者が退去にあたって原状回復費用のうちいくらを負担するかという取り決めにあたります。
保証会社を利用することで回収自体に問題はないとしてもその前提として入居者にいくら支払ってもらうのかを事前に約束しておかなければなりません。
これが原状回復費の金額の確定です。
この金額の確定にはさらに二つのステップが必要となります。
ステップ①：金額の明記
賃貸借契約書にきちんと負担分を明記することです。
賃貸借契約書への記載がなければ負担が曖昧になり、現在の消費者保護の流れの中では大家側の負担になってしまうケースがほとんどだからです。
ステップ②：退去の立会い
賃貸借契約書に金額を明記したうえで退去の立会いが重要になります。
退去立会いとは、退去時に入居者と一緒に部屋の中を確認し、どの部分が入居者の過失であるかをその場で確認し、双方合意のもとでサインをしてもらうプロセスのことです。
たとえば、たばこのヤニによってクロスが黄色くなっていれば入居者の負担ということになります。
この退去立会いのやり方次第で入居者にいくら負担してもらえるかの金額が決まってしまいます。
入居者のサインがもらえなければ、そもそも債権になりませんので保証会社の保証対象にもなりません。
このようにして、まずは退去負担金をきちんと設定し、入居者のサインをもらって、金額を確定させることが重要となります。
原状回復費用の未回収対策として保証会社の力を借りる方法
原状回復費の確実な回収には保証会社の保証の範囲を原状回復費まで設定することが有効です。
これにより退去時に保証会社から退去負担金が入ってくるので原状回復費の未収を防ぐことができます。
また保証会社を利用することにより初期費用なしで入居者募集ができるというメリットもあります。
敷金とは本来退去したときの負担金を担保する目的で入居者から預かります。
しかしその分を保証会社で保証されることによって敷金を預かる必要がなくなります。
敷金無しで募集できればリーシングにおける競争力が増し入居率が上がるメリットもついてきます。
まして昨今の入居希望者の傾向としては、初期費用を軽減したいというニーズが大きくなっていていますので、初期費用を抑えることが入居者獲得にも大きな効果を発揮するというわけです。
おわりに
原状回復費でもめないためには、賃貸借契約書に原状回復費の範囲をきちんと細かく明記しておく必要があります。
明記されていない場合は、争いになれば消費者保護の観点から大家側がたいてい負けるので注意が必要です。
そして原状回復費の確実な回収においては、まずきちんと金額を確定する必要があります。
賃貸借契約書に負担区分の範囲をきちんと明記し、退去時には入居者と立会いをして、どこが入居者の過失で負担となるのかを確定してサインを頂きます。
そのうえで回収に保証会社を入れるのが確実な回収に結びつきます。
退去負担金の保証を入れておけば、敷金を前もって預からなくても退去負担金の未収がなくなるので、敷金ゼロで募集することもできますので、入居率アップというメリットも生まれ、一石二鳥です。
