シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ



不動産投資で事業収支シミュレーションを綿密に行うことで不動産投資全体を数値化して可視化することが可能となります。

また不動産投資全体をシミュレーションで数値化して可視化することで短期的な視点だけでなく中長期的なスパンで起こり得るリスクを事前に把握しておくことができ将来にわたるリスクヘッジを事前に行うことができるようになるという大きなメリットがあります。

将来的に収益物件の価値が変動したらどうなるか?

空室が増えたらどうなるか?賃料相場が変動したらどうなるか?ローンの金利が変動したらどうなるか?

など事前にシミュレーションできていればいざそうなった時にも早く対策を打つことができるのです。

資金計画・資金調達のシミュレーション、キャッシュフロー計算のシミュレーション、節税・税金対策のシミュレーションなど、ここでは不動産投資のシミュレーションに関するコンテンツをまとめています。

不動産投資の融資借入の調達コストを数値化して分析するためには不動産投資指標のK%(調達コスト)を使う

投資指標K%(調達コスト)でレバレッジの効き具合を把握する

不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか?

借入には、

  • 借入額
  • 金利
  • 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK%分析法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を購入する前に行っておくべき資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーションのやり方

投資指標をフル活用した一棟アパート購入実戦シミュレーション

不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか?

まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。

緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。

不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。

良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。

だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。

不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、

  • 資金計画
  • 投資分析

2点にほぼ集約されます。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。

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不動産投資で初心者でも儲かる収益物件を目利きするために必要な『不動産投資の利回り』に対する2つの視点

利回りが高い収益物件が必ずしも良い物件だとは限らない理由

不動産投資において初心者でも儲かる収益物件を目利きするためにはどのような視点を持って物件を選定すればよいのでしょうか?

収益物件の購入においては目利きが大切なことは言うまでもないのですが、具体的にはどのように考えてどのような視点で物件選定をすればよいのかという定義があいまいな人も多いと思います。

儲かる収益物件とはいろいろな定義があると思いますが、運営のリスクと収益性のリターンを比較して、リスクよりもリターンが上回っている物件だといえます。

例えば、空室や家賃の値下げなどの運営リスクはあるものの、収益性が明らかに上回っている利回り15%の高利回りの収益物件であれば、それは儲かる収益物件だと考える人が多くなります。

不動産投資で儲けるためには利回りの数値の大小だけでなく利回りから本当に儲かる収益物件なのかどうかを目利きできることが重要です。

この記事では、不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点をご紹介します。

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不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資で儲けられるのか?⇒無理ですw

会社員の新築ワンルームマンション投資はぶっちゃけどうなのか?

不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション投資をするのは儲かるのでしょうか?儲からないのでしょうか?

結論から言うと不動産投資が初めてのサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになって困っているケースも多いです。

なのでサラリーマンや公務員の方が初めて不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいです。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて不動産投資が初めてでも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

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不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由

表面利回りと実質利回りとイールドギャップの関係性

不動産投資で収益物件からインカムゲインを得る場合に、不動産投資ローンの借り入れを行っている場合は具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。

簡単にいえば、金利1%でお金を借り、利回り7%で運用できれば、その差額である6%が利益になるということです。

この物件利回りと借入金利との差が【イールドギャップ】です。

利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。

不動産においては、

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費

などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きければ大きいほど利益が大きくなることになります。

この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。

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不動産投資の総利益の最大化の公式!『不動産投資の総利益=【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』

投資回収額と物件価格の推移で利益の最大化を見極める方法

不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためにはどこに着目してシミュレーションすれば良いのでしょうか?

不動産投資では、『収益物件を取得し⇒管理運営をして⇒最後に売却する』までの一連の流れを経て、最終的に利益がどれだけ出たのが確定します。

不動産投資の総利益とは下記の公式

◎不動産投資の総利益=【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】

で計算できます。

つまり不動産投資で投資トータルでの総利益を最大化させるためには上記の公式の合計値を最大化させれば良いということです。

この公式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが『物件価格』であり、【総収入-総支出】に影響するのが『投資回収額』だと考えて下さい。

この『投資回収額』と『物件価格』の合計値の推移を予測することで、その不動産投資の投資トータルでの総利益の最大化をシミュレーションすることができます。

この記事では、不動産投資の総利益の最大化の公式⇒『不動産投資の総利益=【売却金額-取得金額】+【総収入-総支出】』をご紹介します。

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サラリーマンから会社経営者まで副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分をまずは目指す!

税引き前キャッシュフローで本業年収の半分を目指すと良い理由

会社員などの給与所得者であるサラリーマンの人や会社経営者においても、不動産投資からの家賃収入による副収入は、万が一本業での収入が途絶えてしまった場合のスペアタイヤとしての役割があります。

本業一本であればもしもその本業が続けられなくなった場合に全収入が途絶えることになってしまいます。

会社経営者にとっては年々世の中の移り変わりのスピードが速くなり流行り廃りの激しい昨今では、会社の業績が今年は良いけれど来年以降はどうなるかわからないということまでが極論あり得る世の中の風潮になっています。

これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。

また、会社経営者自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。

また、サラリーマンであっても、終身雇用などあてにできるわけもなく、会社自体も定年まで存続する可能性も高くはないため、いつ会社からの給料が出なくなってもなんとかなるような態勢を取っておくことは非常に大切です。

もしものときに会社はサラリーマンを守ってはくれないのです。

そのもしもに備えるために、収入があるうちに不動産投資で賃料収入によって副収入が入る仕組みをつくっておくことが非常に有効になるのです。

この記事では、副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分を目指すと安心な理由をご紹介します。

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不動産投資は一棟収益とワンルームのどちらから始めるべき?一棟VSワンルーム物件6つの比較ポイント!

不動産投資を始める際に一棟収益物件と区分所有ワンルーム収益物件のどちらから始めるのが有利なのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益とワンルームの『どちらから始めても構わない』です。

なぜなら不動産投資を始める際の状況や不動産投資の目的はそれぞれで一概に一棟収益かワンルームのどちらから始めたほうが有利とは言えないからです。

用意することができる自己資金と年収との兼ね合いで、とりあえず区分所有のワンルームマンションの一室を購入して不動産投資のスタートを切るのか、それとも一棟収益物件が購入できる程度に自己資金が貯まるまで投資開始を待つのかという選択になります。

自己資金もそれなりに用意できて年収が多いという人は最初から一棟収益物件を購入してもいいですし、区分所有のワンルームマンションを5室や10室を購入するという選択もあります。

一方で一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションとではそれぞれに投資に際してのメリット・デメリットや物件的な特徴の違いなどがあります。

一棟収益物件から不動産投資を始めるにしてもワンルームマンションから不動産投資を始めるにしても、間違ったやり方で不動産投資を始めてしまっては不動産投資で儲けることはできません。

年収や用意できる自己資金の金額だけで投資先を選ぶのではなく、一棟収益物件と区分所有ワンルームマンションそれぞれが持つメリット・デメリットを理解して自分自身の投資目標にはどちらがよりふさわしいのかを考えることが大切になるのです。

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表面利回り(グロス)より実質利回り(NET)重視!不動産投資で儲かる人は実質利回り(NET)を重視する!

利益の最大化には表面利回りより実質利回りを重視する理由

不動産投資で物件の利回りを見る際に、

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(NET)

の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

なぜ実質利回り(NET)を重視する必要があるのでしょうか?

それは不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視する理由をご紹介します。

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初心者が不動産投資を始める前に知っておくべき不動産投資の3つのリスクとは?リスクは収入減と出費増!

会社員が考えるべき3つの不動産投資リスク

不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか?

  • 家賃を下げないと入居者が決まらない
  • 家事や地震による建物の損害
  • 入居者の家賃滞納

など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、

  • 家賃収入が減る
  • 出費で支出が増える

のどちらかかもしくはその両方です。

つまり、不動産投資のリスクは『収支が回らなくなることのリスク』に集約されるといえます。

この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。

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