一棟収益の投資シミュレーション｜不動産投資シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ

不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるにはどのようなシミュレーションを行えばよいのでしょうか？

手取り年収1,000万円を目標にする場合、1棟ごとにキャッシュフローが200万円出るとすれば単純に考えてそれを5棟購入する必要があります。

物件の例でいうと、

• 物件価格1億円
• 利回り10％
• 家賃収入1,000万円
• 築20年(残存27年＝融資年数27年)
• 金利2％

であれば、

• 返済額40万円/月＝480万円/年
• 経費と空室損を合わせて30％＝1,000万円×30％＝300万円
• 合計780万円
• 差し引きキャッシュフロー220万円

となり、1棟あたりの年間手取りキャッシュフローが200万円程度となります。

この記事では不動産投資家の1つの目標でもある、不動産投資で手取り年収1000万円を達成させるために必要な簡単不動産投資収支シミュレーションをご紹介します。

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不動産投資の利益とは何を指すのでしょうか？

これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ実はなんとなく理解している感じの人も多いと思います。

なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。

普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほどその不動産投資は儲かっているというイメージです。

しかしいくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのが不動産投資の利益の仕組みなのです。

不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが大切です。

目先のキャッシュフローを追うばっかりに最終的にトータルで利益を減らしてしまい損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。

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あなたが不動産投資を始めようと考えた時にさていったい何から決めなければいけないのでしょうか？

不動産投資を始めるにあたってまずあなたが決めないといけないことは3つです。

まずはあなたの不動産投資のスタートとゴールを決めなければいけません。

スタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということで、ゴールは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そしてもう1つはそのゴール設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

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根本的な話ですが 『不動産投資の利益』とは何をもって利益というのでしょうか？

不動産投資の家賃収入から得られるキャッシュフローだけが不動産投資の利益と考えてはいないでしょうか？

不動産投資において家賃収入から得られるキャッシュフローだけが利益ではありません。

収益物件をローンで購入して毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いたものがざっくりとした手元に残るキャッシュフローとなります。

しかし不動産投資の利益として考えるとこのキャッシュフローが利益というのは間違いです。

なぜならこのキャッシュフローは、

• 頭金としての自己資金をいくら入れたか？
• ローンの金利
• ローンの返済年数

に応じていくらでも変わりますし操作できるものだからです。

このことをよく理解しておかないと目先のキャッシュフローにつられて利益が出ずに儲からない収益物件をつかまされたり、高金利のローンでも返済期間を長くすることで目先のキャッシュフローにごまかされたりして結果的に騙されやすいので注意しましょう。

不動産投資においてキャッシュフローは確かに利益の一部ではありますがそれをもって利益を判断する数字ではないのです。

なぜならキャッシュフローが出ていなくても確実に利益を生んでいる不動産投資はたくさんあるからです。

不動産投資の利益とはどのようなものなのかをきちんと知るには、収益物件の購入から売却までの不動産投資全体を見渡して不動産投資の『利益構造』をきちんと理解する必要があります。

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不動産投資指標のFCR(総収益率)をご存知でしょうか？

物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。

物件概要書に表面(グロス)利回りが10％、15％といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。

不動産投資指標FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。

この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが

投下した自己資金(キャッシュ)に対するキャッシュフロー運用利回りがいくらか？

ということではないでしょうか？

全体での利回りとは別に投下した現金キャッシュに対してどれくらいのキャッシュフローリターンがあるのかを知っておくことは不動産投資において非常に大切です。

投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。

CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)を使って分析することで不動産投資に投下している自己資金(キャッシュ)がキャッシュフローベースでどれくらいの利回りで回っているのかを数値化して比較分析することができるようになります。

当然CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)の数値が高いほど効率よく自己資金(キャッシュ)を運用できているというわけです。

この記事では、不動産投資で自己資金の運用効率が一目瞭然のCCR(自己資本配当比率)分析法をご紹介します。

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不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか？

借入には、

• 借入額
• 金利
• 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK％分析法をご紹介します。

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不動産投資でのレバレッジの安全性を計るものさしをご存知でしょうか？

投資はリターンが大きければリスクも大きくなります。

逆に必要以上に安全にいきすぎると、リスクは小さくなりますがリターンも小さくなってしまいます。

リスクが大きくなり過ぎないところで適度にレバレッジをかけて投資リターンを最適化したいものです。

そこで押さえておきたいのが、レバレッジの安全性を知るということです。

この不動産投資指標をDCR(負債支払安全率・デッドカバーレシオ)といい、レバレッジの安全性を数値化することができ比較検討に役立ちます。

この記事では、不動産投資のレバレッジの安全度を知るためのDCR(負債支払安全率)分析法をご紹介します。

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不動産投資における収益物件の運用では、物件を取得し、管理運営をして、最後に売却するまでの一連の運用を経て、利益が出るか出ないかが確定します。

そして、利益とは、

◎利益＝売却金額-取得金額+収入-支出

で計算できます。

この式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが物件価格であり、

【収入-支出】に影響するのが投資回収額だと考えて下さい。

この投資回収額と物件価格の推移を予測することで、その収益物件の運用における利益の最大化を図ることができます。

この記事では、不動産投資で収益物件の購入から売却までの総利益を見極める収支シミュレーション2つのポイントをご紹介します。

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