一棟収益の投資シミュレーション｜不動産投資シミュレーションで可能になる収益の可視化とリスクヘッジ

あなたが不動産投資を始めようと考えた時にさていったい何から決めなければいけないのでしょうか？

不動産投資を始めるにあたってまずあなたが決めないといけないことは3つです。

まずはあなたの不動産投資のスタートとゴールを決めなければいけません。

スタートとは自己資金としてまず始めにいくらを投資に回すのかということで、ゴールは不動産投資でいくらの収入を得たいかという不動産所得の目標設定のことです。

そしてもう1つはそのゴール設定をいつ、具体的には何年後に達成するかという期日設定のことです。

この3つがあなたの不動産投資の方向性を決定づける3つの要因となるのです。

目標設定なく不動産投資を始めてしまうと迷走して漂流してしまうこともあるので注意しましょう。

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根本的な話ですが 『不動産投資の利益』とは何をもって利益というのでしょうか？

不動産投資の家賃収入から得られるキャッシュフローだけが不動産投資の利益と考えてはいないでしょうか？

不動産投資において家賃収入から得られるキャッシュフローだけが利益ではありません。

収益物件をローンで購入して毎月の家賃収入からローンの支払い分を差し引いたものがざっくりとした手元に残るキャッシュフローとなります。

しかし不動産投資の利益として考えるとこのキャッシュフローが利益というのは間違いです。

なぜならこのキャッシュフローは、

• 頭金としての自己資金をいくら入れたか？
• ローンの金利
• ローンの返済年数

に応じていくらでも変わりますし操作できるものだからです。

このことをよく理解しておかないと目先のキャッシュフローにつられて利益が出ずに儲からない収益物件をつかまされたり、高金利のローンでも返済期間を長くすることで目先のキャッシュフローにごまかされたりして結果的に騙されやすいので注意しましょう。

不動産投資においてキャッシュフローは確かに利益の一部ではありますがそれをもって利益を判断する数字ではないのです。

なぜならキャッシュフローが出ていなくても確実に利益を生んでいる不動産投資はたくさんあるからです。

不動産投資の利益とはどのようなものなのかをきちんと知るには、収益物件の購入から売却までの不動産投資全体を見渡して不動産投資の『利益構造』をきちんと理解する必要があります。

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不動産投資指標のFCR(総収益率)をご存知でしょうか？

物件概要書に記載されている表面(グロス)利回りでは、その収益物件の実質の収益力をはかることはできません。

物件概要書に表面(グロス)利回りが10％、15％といった具合に記載されていても、表面(グロス)利回りは売主がたまたま現在貸している賃料を単純に売買価格で割ったものだからです。

不動産投資指標FCR(総収益率・フリーアンドクリアリターン)とは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。

この記事では、FCR(総収益率)分析で本当に収益力のある不動産投資物件を数字で見極められる収支シミュレーション方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の表面利回りやNET利回りと同じくらい重要なのが

投下した自己資金(キャッシュ)に対するキャッシュフロー運用利回りがいくらか？

ということではないでしょうか？

全体での利回りとは別に投下した現金キャッシュに対してどれくらいのキャッシュフローリターンがあるのかを知っておくことは不動産投資において非常に大切です。

投下した自己資金に対するキャッシュフロー利回り計算を表す不動産投資指標がCCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)です。

CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)を使って分析することで不動産投資に投下している自己資金(キャッシュ)がキャッシュフローベースでどれくらいの利回りで回っているのかを数値化して比較分析することができるようになります。

当然CCR(自己資本配当比率・キャッシュオンキャッシュリターン)の数値が高いほど効率よく自己資金(キャッシュ)を運用できているというわけです。

この記事では、不動産投資で自己資金の運用効率が一目瞭然のCCR(自己資本配当比率)分析法をご紹介します。

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不動産投資では収益物件の購入に際して必要な金額の多くの部分を借入でまかなうことが多いと思いますが、金利以外での借入の調達コストを考えたことがあるでしょうか？

借入には、

• 借入額
• 金利
• 返済期間

の3つの要素があります。

金利が同じでも、借入額や返済期間が違えば年間の返済額は当然変動することになり、金利だけでは同一条件で借入の調達コストを比較することはできません。

K%(借入調達コスト・ローンコンスタント)は、この借入の調達コストを数値化した不動産投資指標になり、数値の大小で借入の調達コストを比較検討できるようになります。

この記事では、不動産投資の借入調達コストを同じものさしで数値比較できるK％分析法をご紹介します。

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不動産投資でのレバレッジの安全性を計るものさしをご存知でしょうか？

投資はリターンが大きければリスクも大きくなります。

逆に必要以上に安全にいきすぎると、リスクは小さくなりますがリターンも小さくなってしまいます。

リスクが大きくなり過ぎないところで適度にレバレッジをかけて投資リターンを最適化したいものです。

そこで押さえておきたいのが、レバレッジの安全性を知るということです。

この不動産投資指標をDCR(負債支払安全率・デッドカバーレシオ)といい、レバレッジの安全性を数値化することができ比較検討に役立ちます。

この記事では、不動産投資のレバレッジの安全度を知るためのDCR(負債支払安全率)分析法をご紹介します。

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不動産投資における収益物件の運用では、物件を取得し、管理運営をして、最後に売却するまでの一連の運用を経て、利益が出るか出ないかが確定します。

そして、利益とは、

◎利益＝売却金額-取得金額+収入-支出

で計算できます。

この式において、

【売却金額-取得金額】に影響を及ぼすのが物件価格であり、

【収入-支出】に影響するのが投資回収額だと考えて下さい。

この投資回収額と物件価格の推移を予測することで、その収益物件の運用における利益の最大化を図ることができます。

この記事では、不動産投資で収益物件の購入から売却までの総利益を見極める収支シミュレーション2つのポイントをご紹介します。

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収益物件からインカムゲインを得る場合に、具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。

簡単にいえば、金利1％でお金を借り、利回り7％で運用できれば、その差額である6％が利益になるということです。

利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。

不動産においては、

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費

などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きいほど利益が大きくなることになります。

この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。

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不動産投資には表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)の2つの利回りがありますがどちらを重視するべきなのでしょうか？

不動産投資で儲けるためには表面利回り(グロス)よりも実質利回り(NET)を重視するべきです。

不動産投資の世界では一般的に利回りというと表面利回り(グロス)で表記される慣習があります。

表面利回り(グロス)とはその収益物件の満室想定の最大利回りのことをいいます。

極端な話をすると全室が空室であっても物件価格が安ければ満室想定の表面利回り(グロス)は高くなります。

しかし不動産投資で確実に儲けを出すためには満室想定の表面利回り(グロス)ではなく実質利回り(NET)で考えていく必要があるのです。

それは、不動産投資の投資回収を早めることがその不動産投資の利回りの最大化につながるからです。

この投資回収額は純収入のことを指します。

そして純収入は賃料収入から経費を差し引いた後の収入であり、この純収入の購入価格に対する割合が実質利回り(NET)だからです。

この記事では、不動産投資の利回りは表面利回り(グロス)と実質利回り(NET)のどちらを最重視すべきかについてご紹介します。

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不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか？

• 家賃を下げないと入居者が決まらない
• 家事や地震による建物の損害
• 入居者の家賃滞納

など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、

• 家賃収入が減る
• 出費で支出が増える

のどちらかかもしくはその両方です。

つまり、不動産投資のリスクは収支が回らなくなることのリスクに集約されるといえます。

この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。

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不動産投資での収益物件の運用で発生するインカムゲインでの副収入は、本業での収入が途絶えた場合のスペアタイヤとしての役割があります。

昔とは異なり現在の会社経営者は、今は良いけれど来年は事業がどうなるかわからないというのが実情だと思います。

これだけ経済の流れがめまぐるしく速くなっている現在においては、いつ何時会社の業績が悪化し最悪の場合倒産してしまってもおかしくはありません。

また、自分自身がいつ病気やけがをして仕事ができなくなるかもわからないのです。

またサラリーマンにおいてもいつ会社からの給料が出なくなってもなんとかなるような態勢を取っておくことは非常に大切です。

そのもしもに備えるために、収益物件を運用して賃料収入で副収入が入る仕組みをつくっておくことが非常に有効なのです。

この記事では、サラリーマンや公務員の副業の不動産投資ではキャッシュフローで本業年収の半分あれば安心な理由をご紹介します。

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不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が新築ワンルームマンション不動産投資をするのは儲かるのでしょうか？儲からないのでしょうか？

結論から言うと不動産投資初心者のサラリーマンや公務員が取り組む不動産投資としては、ワンルームマンション投資はキャッシュフローが出にくい不動産投資になるのでイマイチな結果になるケースが多いです。

特に新築のワンルームマンション投資は家賃収入の割に物件価格が高いのでローンの月々の支払いが高くなりがちでキャッシュフローが出にくいです。

新築ワンルームマンション投資では家賃収入だけではローンの支払いができずに持ち出しになるケースも多いと思います。

なのでサラリーマンや公務員の特に初心者が不動産投資を行う上で何か特別な理由がない限り新築のワンルームマンションは買わないほうがいいと思います。

不動産投資初心者のサラリーマンや公務員がワンルームマンション投資を狙うのであれば物件価格がこなれた中古ワンルームマンション投資がおすすめとなります。

この記事では、不動産投資初心者のサラリーマンや公務員のワンルームマンション投資がまったく儲かってない理由をふまえて初心者でも儲かるワンルームマンション投資を考えていきます。

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不動産投資において利回りが高い収益物件が儲かる収益物件なのでしょうか？

儲かる収益物件とはいろいろな定義があると思いますが、運営のリスクと収益性のリターンを比較して、リスクよりもリターンが上回っている物件だといえます。

例えば、空室や家賃の値下げなどの運営リスクはあるものの、収益性が明らかに上回っている利回り15％の高利回りの収益物件であれば、それは儲かる収益物件だと考える人が多くなります。

不動産投資で儲けるためには利回りの数値の大小だけでなく利回りから本当に儲かる収益物件なのかどうかを目利きできることが重要です。

この記事では、不動産投資の初心者が儲かる収益物件を目利きするために必要な不動産投資の利回りに対する2つの視点をご紹介します。

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不動産投資の利益とは何を指すと考えるでしょうか？

これから不動産投資に取り組む人はもちろんこれまで不動産投資に取り組んできた不動産投資家でさえ明確に答えられる人は実は少ないのではないでしょうか。

なぜなら手元に残るキャッシュフローが多ければ多いほど利益が出ていると考える不動産投資家がとても多いからです。

普通に考えれば手元にキャッシュがたくさん残るほどその不動産投資は儲かっているというイメージです。

しかしいくら手元にキャッシュをたくさん残せても最終的に収益物件を売却した際にたくさん税金を取られてしまうとトータルでは儲かっていないことになってしまうのです。

不動産投資はあくまで入口での物件購入から出口での物件売却までの全体で利益を最大化させることが大切です。

目先の利益を追うばっかりに最終的にトータルで損をしてしまってはもったいない結果と言わざるを得ません。

この記事では、不動産投資の利益とキャッシュフローの違いを説明できるのが不動産投資脱初心者へのファーストステップであることについてご紹介します。

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不動産投資を行う上で儲けである収益に直結する不動産投資の利回りについてきちんと理解できているでしょうか？

不動産投資をする上でその儲けにあたる収益に直結する利回りの定義については確実に理解する必要があります。

この利回りの定義が理解できないと不動産投資を始められないと言っても過言ではありません。

不動産投資では常識的な用語ですが、間違って覚えていたり正確に理解できていない人も多いです。

利回りについては収益に直結するところでもありますので確実に理解することをおすすめします。

この記事では、不動産投資の利回りの定義とは？不動産投資の利回りの定義を深く理解して本当に儲かる高収益物件を取得する方法をご紹介します。

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不動産投資において一棟収益の中長期的な修繕計画や修繕費用の積み立てまで考えて購入する人はほとんどいません。

購入した後も目先の修繕はその都度行いますが中長期での修繕などはどうしても先送りになってしまいがちです。

不動産投資のトータルでの利益を考える上で一棟収益の中長期的な修繕費用は原状回復リフォームなどに比べて多額の出費になり、万一その費用が捻出できなければ建物の老朽化が進みその後の入居率や売却時のリセールバリューに大きく影響することになります。

この記事では、収益物件購入後の10年後のキャッシュフローを左右する修繕費積立額の目安と修繕計画作成のポイントをご紹介します。

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最近では横文字の指標を用いた不動産投資分析やキャッシュフロー収支計算書などもよく見られるようになってきました。

私自身としては日本語で意味が分かっていれば、わざわざ横文字を使わなくてもいいのではないかと思うのですが、不動産投資においても国際基準の横文字の指標を用いている資料が増えてきました。

それを使う人が増えているのであれば、やはり知らないよりは知っているほうが『話が速い』といえます。

内容を理解していればその呼び方が変わるだけでそれほど複雑な内容ではありません。

この記事では、不動産投資で収支シミュレーション計算書やレントロールによく使われるカッコイイ10の不動産投資指標をご紹介しています。

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あなたは不動産投資での収益目標をどのあたりに置くでしょうか？

不動産投資での具体的な目標としては、キリの良い数字で不動産投資での月収100万円を掲げる人が多いです。

しかしながら月収100万円といっても定義は人それぞれで、

• 家賃収入が月100万円
• 税引前利益(キャッシュフロー)が月100万円
• 税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円

などひとくくりに不動産投資での月収100万円といっても基準は人によって様々です。

当然、税引後利益(キャッシュフロー)が月100万円なのが一番収入が多いことになるのですが、税率が個人・法人ともに人によってそれぞれなので比較しようがありません。

なのでここでは税引前キャッシュフローをベースに月100万円を実現する場合にはどうすればいいのかをここでは検討してみましょう。

税引前キャッシュフローが月100万円程度あれば、税金が40％かかったとしても不動産投資で月60万円程度残るのでひとまずは十分な収益が不動産投資から上がっているといえる水準だからです。

この記事では、不動産投資での月収100万円をキャッシュフローで確実に儲けるための不動産投資シミュレーションの事例をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を仕入れる際に、どの程度のレベルまでシミュレーションをしておけばよいのでしょうか？

まさか何もせずに利回りだけで収益物件を仕入れることはないとは思いますが、どこまでシミュレーションして収益物件を仕入れるかは人によって違いがあるものです。

緻密にシミュレーションしようと思えばいくらでもできるのですが、手間がかかりすぎて現実的ではありません。

不動産投資における収益物件の仕入れにスピード感は不可欠です。

良い収益物件ほど足が速くすぐに売れてしまうので良い収益物件を仕入れようと思えばスピード競争になることは否めません。

だからといって慌てすぎて儲からない収益物件をつかまされては本末転倒です。

不動産投資で収益物件を仕入れる際のシミュレーションで最低限押さえておきたいことは、

• 資金計画
• 投資分析

の2点にほぼ集約されます。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる前に行っておきたい資金計画と投資分析の不動産投資シミュレーション事例をご紹介します。

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