不動産投資でリスクといわれるものはどのようなものがあるでしょうか？
- 家賃を下げないと入居者が決まらない
- 家事や地震による建物の損害
- 入居者の家賃滞納
など、様々なリスクが考えられますが、シンプルに考えると不動産投資のリスクは、
- 家賃収入が減る
- 出費で支出が増える
のどちらかかもしくはその両方です。
つまり、不動産投資のリスクは『収支が回らなくなることのリスク』に集約されるといえます。
この記事では、不動産投資を始める前に不動産投資家が知っておくべき3つのリスクとそれに対するリスクヘッジ方法をご紹介します。
初心者が不動産投資を始める前に知っておくべきリスク①：入居者需要減による家賃収入減リスク
入居者減はあらかじめある程度見込んでおくことが必要です。
ずっと満室状態はもちろん高い稼働率でずっと推移することはそうなればありがたいですが、もし空室が増えて稼働率が下がっても収支が回るようにシミュレーションしておくことが空室による家賃収入減リスクに対するリスクヘッジ方法となります。
入居者需要減による収入減リスクは、
- 空室率が高くなる
- 家賃を下げないと空室が埋まらない
などによって、不動産投資の家賃収入が減ってしまうというリスクです。
入居者が減る理由は、そのエリア全体の人口が減るというどうしようもない原因による場合もありますが、去年は満室だったのに今年は1室も決まらないというようなことは基本的には起こりません。
何年にもわたって徐々に重要が少しずつ減っていき、空室が増えてしまうことによって、家賃を大幅に下げないと空室が決まらないという状況になるのです。
入居者が減るリスクは基本的にはある程度の予測が可能です。
ということは予測することである程度のリスクコントロールが可能ということです。
昨年の同時期と比べて埋まりにくい、周辺で家賃の下落が大きいなどの状況になったら、
- 家賃を下げる
- リフォームや募集内容を工夫して耐える
かの選択を行うことになります。
建物は経年で古くなっていくので、家賃が徐々に下がっていくのは不可抗力な面があります。
収益物件を買う場合は将来的な家賃下落をしっかりと織り込み、収支に余裕がある収益物件を購入することが空室リスクによる家賃収入減へのリスクヘッジもなるということを知っておくべきです。
初心者が不動産投資を始める前に知っておくべきリスク②：災害などの外部要因による出費増リスク
具体的には、
- 地震、津波、台風などによる建物の倒壊
- 火事による建物の焼失
- 落雷、洪水、積雪などによる被害
などが挙げられます。
これらの災害による被害を受ける確率は低いですが、直撃した場合の被害は甚大になるという特徴があります。
これらの災害を未然に防ぐ手立ては実はありません。
地震や洪水であればそのような被害が過去に起こっているかどうかは役所に行けば調べることができますので、不安があるのであればそもそも災害の心配があるエリアの収益物件は買わないというのも手です。
未然に防ぐ手立てはありませんが、災害による被害のほとんどは損害保険の掛け金を増やしてカバーできる範囲を広げることで、損害に対する補償を備えてリスクヘッジをすることが可能です。
備えることができるということはリスクコントロールができるということです。
災害自体を防ぐことはできませんが災害リスクによる出費増には保険で備えることが出来るということです。
ただし損害保険でカバーできるのは前もって契約していた補償内容のみです。今一度自分が掛けている損害保険の補償内容を確認してみて、場合によったら補償内容の変更なども必要だといえるでしょう。
初心者が不動産投資を始める前に知っておくべきリスク③：金利上昇による出費増リスク
金利上昇のリスクは不動産投資のリスクの中では予測しにくい部類のリスクです。
これを防ぐには、基本的な投資スタンスとして、金利が上昇してもしっかりキャッシュフローが回るくらい高い収益性が確保された収益物件を購入するべきです。
固定金利にしておけば安心ですが、借り入れ時に固定金利という選択肢がないケースがほとんどだと思いますので現実的ではありません。
金利上昇リスクに備えるには家賃収入に対する返済比率が50％以下で、現在の借入利率の倍の金利になっても収支が回る収益物件を買えば、計算上はある程度のリスクヘッジは可能ですがあまり現実的ではないでしょう。
金利が上昇する際は、不動産の価格も上昇している可能性もありますが、将来のことは誰にも分からないというのが本音のところです。
そもそも金利上昇にあまりにも強い懸念を持っていて金利上昇リスクを一切取れないという人は、借り入れをして不動産投資に取り組むことはやめておいたほうが精神衛生上よいとも言えます。
おわりに
不動産投資のリスクは収入減と出費増によって収支が回らなくなることに集約されます。
具体的には、
- 入居者需要減による収入減リスク
- 災害などの外部要因による出費増リスク
- 金利上昇による出費増リスク
に大別されます。
確実に100％備えられるリスクはありませんが、可能性的には災害などのリスクは損害保険を見直すことである程度の備えができます。
あとは基本的には予測の範疇での備えになりますので、シビアに予測しすぎても投資が前に進まなくなり、ある程度のリスクを取ることが必要になるといえます。
投資にリスクはつきものなのでリスクを取りつつそのリスクヘッジを常に考慮しておくことで万が一の際にも慌てずに対応できるのです。
