一棟収益のAM出口戦略|不動産投資は出口戦略で総利益が確定する



一棟収益不動産投資は一棟収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。

つまり一棟収益不動産投資の売却出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができるのです。

そして売却による収益を原資にさらなる一棟収益不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが一棟収益不動産投資の売却出口戦略の真の目的となります。

逆に一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫して減らしてしまう可能性があります。

一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗しないためには一棟収益の購入仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で売却出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。

一棟収益不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは一棟収益不動産投資の売却出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。

経営者が不動産投資の利益を最大化させるための物件売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由

オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミング

自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか?

オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。

しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。

その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。

この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。

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不動産投資で収益物件の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組み

個人が収益物件保有時と売却時の税率のギャップで節税する方法

不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、

  • 物件の保有期間にかかる税率
  • 物件の売却時にかかる税率

との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりも個人で収益物件を保有していた方がさらにメリットが得られます。

法人で収益物件を所有していた場合は、『総合課税』のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのことで有効に働きます。

しかし法人の場合は上記のように相殺するものが何もないときに売却すれば、売却益に対してそのまま課税されることになります。

個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において『分離課税』となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。

この記事では不動産投資で収益物件の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組みをご紹介します。

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不動産投資の出口戦略で売却に困らないためにも物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係

収益不動産の立地と利回り・土地代・流動性との関係

不動産投資の出口戦略を考えた場合に、最後の売却時に『高く・早く』売却が見込める収益物件を購入しておけば安心です。

では、不動産投資において『高く・早く』売却しやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか?

不動産投資の出口戦略で『高く・早く』売却が見込める物件とは、一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却に困らないためにに物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係についてご紹介します。

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会社経営者が不動産投資で会社経営を安定させる2つの方法とは?⇒①税金の先送り②売却時期の調整の合せ技!

税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させる方法

会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。

また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。

確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。

ただここで重要なのは、

  • 課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果
  • 売却時の出口戦略を考える

ことの両方を行うということです。

この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。

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不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントとは?⇒①入居率を上げる②賃料を上げる

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。

なので最後の出口戦略で高値で売り抜ける必要があります。

それでは不動産投資の出口戦略で物件売却時に高値で売り抜けるためためには、どのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか?

それは売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。

つまり不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための売却を行うためには、収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。

最初からこの方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。

この記事では、不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で最後に笑うのは売却による出口戦略まで考えて取り組んでいる人!⇒ほとんどいません!ww

収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業

不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいきます!

と言えれば簡単なのですがなかなかそうはいかないのが現実です。

それでは不動産投資で儲けるためのコツのようなものはあるのでしょうか?

不動産投資で儲けるためには収益物件の運用において取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、

  1. 物件を取得
  2. 管理運営を行う
  3. 売却

という一連の事業として

  • 購入した物件ごとに
  • 所有物件全体にわたって

という2つの視点でトータルに見ていく必要があります。

なので不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。

収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。

  • 投資して
  • 管理運営という経営を行い
  • きちんと売却までの出口戦略までを考える

ことが極めて重要となります。

この記事では、不動産投資で儲けを最大化するためのトータルでの利益の最大化の考え方をご紹介します。

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高値で売り抜けろ!不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件!

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。

それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。

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不動産投資の出口戦略で収益物件を少しでも高く売却するために事前にやっておくべきたった2つのポイント

収益物件を高く売却するために事前にやっておくべき2つのこと

不動産投資の出口戦略で所有してきた収益物件を少しでも高く売るために事前にやっておくべきことは何かあるのでしょうか?

誰でも自分の所有してきた物件を売却するなら少しでも高く売りたいと思っていると思います。

収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。

  • 利回りが高い
  • 入居率が高い
  • 収支が優良

という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。

好まれるということはそれだけ需要があるということです。

需要があれば競争原理が働きますので少々高くても買い手がつく可能性が高まります。

そうなると売り手側から見ると高く売却できる可能性が高まるということになります。

不動産投資で収益物件を売却する際に少しでも高く売却するためには、

  1. 家賃を簡単に下げない
  2. 見た目を少しでも綺麗に見せる

2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。

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築古物件はこう買え!築古物件の不動産投資の出口戦略で最後に土地として売却して売却益で儲ける戦略を解説!

築古木造アパートへの不動産投資で儲けるための土地の価値を見極める2つのミソは土地の需要と広さにある

築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。

それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか?

築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。

なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。

建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。

そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。

それは、

築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う

ということです。

10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。

解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。

築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。

築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。

その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。

土地の価値の見極め方で重要なポイントは、

  • 土地の価値が本当にあるか?
  • 土地の広さが需要にマッチしているか?
  • 再建築不可や既存不適格の土地は手を出さない

の3点です。

そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。

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木造の築古中古収益アパートを耐用年数オーバーでもスムーズに高値で売却する出口戦略はどうすればよいか?

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。

実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。

なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。

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