築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。
それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか?
築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。
なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。
建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。
そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。
それは、
築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う
ということです。
10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。
解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。
築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。
築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。
その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。
土地の価値の見極め方で重要なポイントは、
- 土地の価値が本当にあるか?
- 土地の広さが需要にマッチしているか?
- 再建築不可や既存不適格の土地は手を出さない
の3点です。
そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。