一棟収益のAM出口戦略|不動産投資は出口戦略で総利益が確定する



一棟収益不動産投資は一棟収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。

つまり一棟収益不動産投資の売却出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができるのです。

そして売却による収益を原資にさらなる一棟収益不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが一棟収益不動産投資の売却出口戦略の真の目的となります。

逆に一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫して減らしてしまう可能性があります。

一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗しないためには一棟収益の購入仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で売却出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。

一棟収益不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは一棟収益不動産投資の売却出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資の売却のベストタイミングは?個人なら購入後5年超がおトクで法人なら他の利益とのバランスが重要!

収益物件の売却は利益を最大化する収益物件の売却タイミングとベストな保有期間どの程度の期間所有してからがベストなのか?

不動産投資で所有している収益物件の売却を考える場合に不動産投資の売却のベストタイミングはどのタイミングになるのでしょうか?

実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか?を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。

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一棟収益不動産投資のIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を簡単に理解する3つのポイント【更新】

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

一棟収益不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資のマルチプルとは?収益物件売却時の儲けを最大化する利回り計算方法を知っていますか?

マルチプル投資分析の出口戦略で『物件売却での総利益を読む』方法

不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。

AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、

『売却によって確定する総利益はいくらなのか?』

ということになってくると思います。

物件購入前、物件購入後にかかわらず、

  • いつ
  • いくらで

収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか?

それがマルチプル投資分析になります。

この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。

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●不動産投資で売却時に儲けるためのIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)がわかる3つのポイント
●不動産投資で収益物件売却時の出口戦略を最適化する不動産投資収支シミュレーションの初心者でも簡単な作り方

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不動産投資の収支シミュレーションの初心者でも簡単な作り方とは?

高収益のAM&出口戦略に必要なIRR・マルチプルなど14指標便覧

不動産投資での物件売却時の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、

  • 利回り
  • キャッシュフロー

の2点にだいたい集約されています。

しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。

  • 物件の購入前に収支を細かく把握しておきたい
  • 保有中の物件の収支を改善したい
  • 売却時のトータルの収支が知りたい

などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。

この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。

ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。

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不動産投資で儲けるコツは投資トータルでの儲けを最大化すること

収益物件の運用は取得・管理運営・売却の一連の事業

不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいくのでしょうか?

不動産投資において収益物件の運用は取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、

  1. 物件を取得
  2. 管理運営を行う
  3. 売却

という一連の事業として見ていく必要があります。

不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。

収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。

  • 投資して
  • 管理運営という経営を行い
  • きちんと売却までの出口戦略までを考える

ことが極めて重要となります。

この記事では、不動産投資で儲けるコツは①利回り②仕入れ③管理④売却のトータルでの儲けを最大化することを考えることをご紹介します。

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不動産投資で売却しやすい収益物件を目利きして購入するには?

収益不動産の立地と利回り・土地代・流動性との関係

不動産投資においていざというときに売りやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか?

一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる際にいざというときに売り抜けやすい収益物件を見極めて購入する方法についてご紹介します。

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不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由

高収益をたたき出すために事業計画に出口戦略を盛り込む重要性

一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

  • 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか?
  • ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか?

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか?

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

  • なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
  • 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか?繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。

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不動産投資で減価償却狙いで買った高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときに本当に売れるのか?

築古の木造アパートは出口戦略で本当に売れるのか?

不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか?

築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。

結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか?についてご説明します。

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耐用年数オーバーの木造の築古中古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいか?

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。

実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。

なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。

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不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つの超重要ポイント

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。

では不動産投資から得られる利益を最大化するためには、どのような運営管理をしていけばいいのでしょうか?

売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。

つまり不動産投資から得られる利益を最大化させるための売却を行うためには収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。

最初から方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。

この記事では、不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つのポイントをご紹介します。

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会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由

オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミング

自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか?

オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。

しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。

その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。

この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。

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不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

せっかく不動産投資の収益を最大化させたとしても最後の売却時に大きく値下がりしてしまうと、運営中に積み上げた利益をスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

逆にそれ以上に値下がりが起こるとトータルで赤字となってしまうので売るに売れないということも起こりえるのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

物件価格が下がりにくいということは投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い税金の仕組みとは?

個人が収益物件保有時と売却時の税率のギャップで節税する方法

不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、

  • 物件の保有期間にかかる税率
  • 物件の売却時にかかる税率

との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりもさらにメリットが得られます。

法人は総合課税のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのが有効に働きます。

個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において分離課税となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。

この記事では不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い仕組みをご紹介します。

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会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させる方法

会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。

また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。

確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。

ただここで重要なのは、

  • 課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果
  • 出口戦略を考える

ことの両方を行うということです。

そうするとどうなるのでしょうか?

この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件とは?

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか?

結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。

不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。

しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。

それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイント

収益物件を高く売却するために事前にやっておくべき2つのこと

不動産投資で収益物件を高く売るために事前にやっておくべきことは何でしょうか?

誰しも自分の物件は高く売りたいと思っていると思いますが、収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。

  • より利回りが高い
  • 入居率が高い
  • 収支が優良

という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。

そのためには、

  • 家賃を簡単に下げない
  • 見た目を少しでも綺麗に見せる

の2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有して買い増していき収益を伸ばす戦略のポイント

収益物件を売却せずに長期保有する運用方法のポイント

不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか?

実は不動産投資で保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合もあります。

収益物件の収益に何も問題が無い場合は、

  • 安定した利益
  • 節税効果

を両方得ながら、収益物件を買い増していくのが不動産投資のセオリーです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有して買い増していき収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却した後の税引後の手残り利益を最大化する売却方法とは?

税引後の手残り利益を最大化する収益物件の売り方

不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。

不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか?

不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。

不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却した後の税引後の手残り利益を最大化する売却方法をご紹介します。

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不動産投資の出口戦略で収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準

収益物件として売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準

不動産投資の出口戦略における収益物件の売却にあたって、

  • そのまま収益物件としてオーナーチェンジで売却する
  • 建物を解体して更地にして土地として売却する

のとでは、どちらのほうが高く売れるのでしょうか?

ひとつの判断基準として、その収益物件の、

  • 収益性
  • 資産性

を比較して、どちらの価値がより高い物件かで判断できます。

この記事では、不動産投資の出口戦略で収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資で地方の収益物件は売れるのか?地方の収益物件の売却で気を付けたいポイントと売り時とは?

地方の収益物件は売れるのか?地方物件の売り時と売り方のポイント

不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのか心配ではないでしょうか?

地方の収益物件でせっかくの高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの利益の最大化は望めません。

それでは出口戦略の失敗ということになります。

結論を言うと、地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますが、いざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえます。

それだけ相場を見ての売り時が重要になるということです。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件は売れるのか?地方の収益物件の売却で気を付けたい重要ポイントと売り時についてご紹介します。

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