物件売却&出口戦略|一棟収益物件の売却と出口戦略で不動産投資の利益確定からさらなる拡大再投資へ


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一棟収益売却と出口戦略による利益確定からさらなる投資拡大へ。

不動産投資の最終的な利益は物件売却時に確定します。

イメージとしては物件保有中に残債が減っていき、物件売却時に大幅に売却益が出る形です。

◎投資全体で高収益を出すための一棟収益売却と出口戦略の重要性
◎築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策

など、これから一棟収益を購入する人にも、既に一棟収益を保有中の人にも役立つ、一棟収益不動産投資トータルで利益を確定させるための、一棟収益売却と出口戦略に役立つコンテンツをまとめています。


耐用年数オーバーの木造の築古中古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいか?

木造の築古収益アパートをスムーズに売却する方法

耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか?

耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。

銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。

実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。

なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。

この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。

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不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つの超重要ポイント

売却を意識した収益物件の建物管理のポイント

不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。

では不動産投資から得られる利益を最大化するためには、どのような運営管理をしていけばいいのでしょうか?

売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。

つまり不動産投資から得られる利益を最大化させるための売却を行うためには収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。

最初から方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。

この記事では、不動産投資の利益を最大化させる高値での売却のための収益物件の運営管理の2つのポイントをご紹介します。

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会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由

オーナー経営者が利益を最大化させるのに最適な売却タイミング

自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか?

オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。

しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。

その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。

この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。

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不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件

物件価格が大きく下がらない収益物件の条件

不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか?

せっかく不動産投資の収益を最大化させたとしても最後の売却時に大きく値下がりしてしまうと、運営中に積み上げた利益をスポイルしてしまう結果になってしまいます。

その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。

逆にそれ以上に値下がりが起こるとトータルで赤字となってしまうので売るに売れないということも起こりえるのです。

不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。

物件価格が下がりにくいということは投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。

この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件をご紹介します。

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不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイント

投資指標IRR(内部収益率)を活用した不動産投資分析のポイント

不動産投資の出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何%だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか?

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

  • いくらで購入して
  • どのくらい収益が上がって
  • いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)NPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い税金の仕組みとは?

個人が収益物件保有時と売却時の税率のギャップで節税する方法

不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、

  • 物件の保有期間にかかる税率
  • 物件の売却時にかかる税率

との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりもさらにメリットが得られます。

法人は総合課税のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのが有効に働きます。

個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において分離課税となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。

この記事では不動産投資で収益物件を売却するときに法人所有よりも個人所有のほうが節税効果が高い仕組みをご紹介します。

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会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させる方法

会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか?

減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。

また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。

確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。

ただここで重要なのは、

  • 課税額を一時的に減らして先送りしていることの効果
  • 出口戦略を考える

ことの両方を行うということです。

そうするとどうなるのでしょうか?

この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件とは?

売却する際に困らない中古の築古収益物件の条件

不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか?

結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。

不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。

しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。

それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。

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不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイント

収益物件を高く売却するために事前にやっておくべき2つのこと

不動産投資で収益物件を高く売るために事前にやっておくべきことは何でしょうか?

誰しも自分の物件は高く売りたいと思っていると思いますが、収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。

  • より利回りが高い
  • 入居率が高い
  • 収支が優良

という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。

そのためには、

  • 家賃を簡単に下げない
  • 見た目を少しでも綺麗に見せる

の2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有して買い増していき収益を伸ばす戦略のポイント

収益物件を売却せずに長期保有する運用方法のポイント

不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか?

実は不動産投資で保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合もあります。

収益物件の収益に何も問題が無い場合は、

  • 安定した利益
  • 節税効果

を両方得ながら、収益物件を買い増していくのが不動産投資のセオリーです。

この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有して買い増していき収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。

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