一棟収益のAM出口戦略｜不動産投資は出口戦略で総利益が確定する

不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか？

地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。

売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。

結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。

安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。

この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って損しないためのポイントについてご紹介します。

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不動産投資で所有している収益物件の売却を考える場合に不動産投資の売却のベストタイミングはどのタイミングになるのでしょうか？

実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。

個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。

法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。

この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか？を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。

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一棟収益不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。

IRRが何％だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか？

不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。

なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。

表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。

• いくらで購入して
• どのくらい収益が上がって
• いくらで売れるか

までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。

この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。

AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、

『売却によって確定する総利益はいくらなのか？』

ということになってくると思います。

物件購入前、物件購入後にかかわらず、

• いつ
• いくらで

収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか？

それがマルチプル投資分析になります。

この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。

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●不動産投資で売却時に儲けるためのIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)がわかる3つのポイント
●不動産投資で収益物件売却時の出口戦略を最適化する不動産投資収支シミュレーションの初心者でも簡単な作り方

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不動産投資での物件売却時の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、

• 利回り
• キャッシュフロー

の2点にだいたい集約されています。

しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。

• 物件の購入前に収支を細かく把握しておきたい
• 保有中の物件の収支を改善したい
• 売却時のトータルの収支が知りたい

などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。

この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。

ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。

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不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいくのでしょうか？

不動産投資において収益物件の運用は取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、

1. 物件を取得
2. 管理運営を行う
3. 売却

という一連の事業として見ていく必要があります。

不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。

収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。

• 投資して
• 管理運営という経営を行い
• きちんと売却までの出口戦略までを考える

ことが極めて重要となります。

この記事では、不動産投資で儲けるコツは①利回り②仕入れ③管理④売却のトータルでの儲けを最大化することを考えることをご紹介します。

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不動産投資においていざというときに売りやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか？

一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。

ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。

公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。

そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。

この記事では、不動産投資で収益物件を仕入れる際にいざというときに売り抜けやすい収益物件を見極めて購入する方法についてご紹介します。

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一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、

• 一棟収益を購入したあとはローン完済までずっと保有するのが良いのか？
• ローン返済途中での一棟収益の売却を視野に入れる方が良いのか？

どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか？

結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。

それは、

• なるべく早く前倒しでローンの残債を減らして早く一棟収益を自分のものにする
• 急がずゆっくり返済を続けながら一棟収益の売却による収益確定を目指し、その都度手元現金を増やしていく

前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。

この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか？繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。

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不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか？

築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。

結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。

この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか？についてご説明します。

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