一棟収益不動産投資は一棟収益物件を売却することで最終的にトータルの総利益が確定します。
つまり一棟収益不動産投資の売却出口戦略を最適化することによって戦略的にトータルでの総利益の最大化を狙うことができるのです。
そして売却による収益を原資にさらなる一棟収益不動産投資の規模拡大のための再投資を行うことで雪だるま式に不動産投資の規模を拡大することが一棟収益不動産投資の売却出口戦略の真の目的となります。
逆に一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗すると想定よりもトータル総利益が下回ったり最悪の場合は売却損が利益を圧迫して減らしてしまう可能性があります。
一棟収益不動産投資の売却出口戦略で失敗しないためには一棟収益の購入仕入れ段階の収支計画にもある程度の幅を持たせた状態で売却出口戦略を盛り込んでおくことが重要となります。
一棟収益不動産投資での収益物件の売却と出口戦略の重要性、築古木造アパートの減価償却を使った出口戦略による節税対策など、ここでは一棟収益不動産投資の売却出口戦略に関連するコンテンツをまとめています。
不動産投資で減価償却での節税を目的とした築年数の古い中古木造アパートを購入した場合にそもそも売りたいときに売れるのでしょうか？
築古の中古木造アパートはまず物件自体が古いため、売却するときに買主に金融機関が融資をしないので売れないのではないかという疑問が出てきます。
結論から言うと築古の中古木造アパートが売れるか売れないかという点からいうと売れます。
この記事では、不動産投資で減価償却狙いで高利回りの築古中古木造アパートは売却したいときにそもそも本当に売れるのか？についてご説明します。
不動産投資の利回り計算と出口戦略でも金融やM&Aと同様に、IRR(内部収益率)が使われることが増えています。
IRRが何％だと言われて、それがどのようなことを表すのかをすぐにイメージできるでしょうか？
不動産投資では表面利回りやNOIも重要な指標ですが、売却後のトータル収益がいったいいくらになるのかも重要です。
なぜなら、利回りが良くても売却時に取得額を大幅に下回って大損すれば、コツコツ利回りで稼いできた分がすべて吹き飛ぶことも考えられるからです。
表面利回りにしてもNOIにしても、出口戦略(売却時)を考慮した指標ではありません。
までを考慮したIRR(内部収益率)が不動産投資のトータル収益を算出するのに適しているといえます。
この記事では、不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイントをご紹介します。
不動産投資の出口戦略においてマルチプル投資分析の考え方が活用できます。
AMや出口戦略シミュレーションを行う際に最も重要になってくるのが、
『売却によって確定する総利益はいくらなのか？』
ということになってくると思います。
物件購入前、物件購入後にかかわらず、
収益物件を売却するとトータルでいくらの利益になるのか？
それがマルチプル投資分析になります。
この記事では、収益物件の売却時に儲けを最大にする不動産投資マルチプル分析9つの手順とマルチプル不動産投資出口戦略法をご紹介します。
不動産投資で自身が所有している収益物件の売却を行う際にベストなタイミングはどのようなタイミングになるのでしょうか？
実は不動産投資の売却のベストタイミングは不動産投資を個人で行っているか法人で行っているかでそれぞれの売却に対してベストなタイミングがあります。
個人なら5年超の長期譲渡のタイミングでの売却がベストだといえます。
法人の場合は本業の利益や他の収益物件とのバランスを考えながらの売却となります。
この記事では、不動産投資の売却のベストタイミングとはいつなのか？を不動産投資を個人で行っている場合と法人で行っている場合にわけて考えていきます。
耐用年数を超えているような築古の木造アパート収益物件の場合、減価償却を4年取った後にスムーズに売却できるのでしょうか？
耐用年数越えの築23年の木造物件も4年後には築27年になります。
銀行の融資もさらに付きにくくなり、古すぎて買うという人がいないのではないかと思われるのは当然だと思います。
実はこういった耐用年数オーバーの築古の木造収益物件は一定の需要があります。
なので結論を言うと減価償却を目的とした高所得者層の需要を狙えば売れます。
この記事では、耐用年数オーバーの木造の築古収益アパートをスムーズに売却するにはどうすればよいかについてご紹介します。
不動産投資で築古の収益物件を保有するのは売却の際に困らないか心配ではないでしょうか？
結論からいうと利回りさえ良ければ築古でも購入する人は必ず出てきます。
不動産投資を行う際に新築よりも中古物件を購入することを選択するほうが多いと思います。
しかし、ひとくくりに中古といっても築年数が浅いほとんど新築に近い物件から耐用年数オーバーの築30年以上の物件までさまざまな中古収益物件があります。
それぞれの物件でそれぞれの状況を生かして収益をあげていくのが不動産投資のおもしろいところです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却する際に古くなっても困らない中古の築古収益物件の条件をご紹介します。
一棟収益の不動産投資効率を考えた場合に、
どちらのほうが投資効率がいいのでしょうか？
結論から申し上げると、一棟収益を購入する際の投資シミュレーションに出口戦略(売却計画)を盛り込むことが重要であるといえます。
それは、
前者よりも後者のほうが、一棟収益の不動産投資規模の拡大においてより資産を増やすことができる投資効率の高い不動産投資戦略といえるからです。
この記事では、不動産投資でローンの繰り上げ返済をするとなぜ損なのか？繰り上げ返済が投資効率を悪くする2つの理由をご紹介します。
不動産投資の出口戦略における築古の木造アパートなどの収益物件の売却にあたって、
のとでは、どちらのほうが高く売れるのでしょうか？
ひとつの判断基準として、その収益物件の、
を比較して、どちらの価値がより高い物件かで判断できます。
この記事では、不動産投資の出口戦略で収益物件としてそのまま売却するか更地にして土地として売却するかの判断基準をご紹介します。
不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか？
地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。
売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。
結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。
安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。
この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って売却時に大損しないための地方物件の出口戦略の超重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか？
不動産投資では基本的に出口戦略を立ててから収益物件を購入するケースが多いです。
しかし保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合があります。
資産の入れ替えで売却する出口戦略を取ったとしても入れ替えた後の収益が大きく下がってしまう可能性があるほど今の収益物件からの収益が順調な場合などです。
収益物件の収益に何も問題が無い場合は、
を両方得ながら、収益物件を買い増していくのも不動産投資のセオリーです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。
不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。
不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか？
不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。
不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。
この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。
自分で会社を経営しているオーナー会社経営者にとっての不動産投資での収益物件の最適な売却タイミングはいつなのでしょうか？
オーナー会社経営者が節税目的で収益物件を運用し減価償却が終わって満室の場合などには、そのまましばらくインカムゲイン狙いでの長期保有も悪くないでしょう。
しかし不動産投資においてはいずれは収益物件を売却して利益を確定することになります。
その売却のタイミングはオーナー経営者ならではなのですが、本業の損失が出るときに収益物件を売却することがベストなタイミングとなります。
この記事では、オーナー会社経営者が不動産投資の利益を最大化させるための売却タイミングは本業の損失が出るときがベストな理由についてご紹介します。
不動産投資において個人で収益物件を取得して運用している場合では、
との間にギャップがあるため収益物件の売却時に関しては法人よりも個人で収益物件を保有していた方がさらにメリットが得られます。
法人で収益物件を所有していた場合は、『総合課税』のため収益物件の売却時に出た売却益を本業の赤字にぶつけたり本業が黒字のときに物件を取得して減価償却を大きく取って節税するのことで有効に働きます。
しかし法人の場合は上記のように相殺するものが何もないときに売却すれば、売却益に対してそのまま課税されることになります。
個人で収益物件を所有している場合は、特に売却時において『分離課税』となるため法人とはまた違った節税面でのメリットがあるのです。
この記事では不動産投資で収益物件の売却時に法人の『総合課税』よりも個人の『分離課税』の方が節税になる税金の仕組みをご紹介します。
不動産投資の出口戦略を考えた場合に、最後の売却時に『高く・早く』売却が見込める収益物件を購入しておけば安心です。
では、不動産投資において『高く・早く』売却しやすい収益物件とはどのような収益物件なのでしょうか？
不動産投資の出口戦略で『高く・早く』売却が見込める物件とは、一言でいうと流動性の高い収益物件のことです。
ここでいう流動性とは投資商品の売買のしやすさを表す言葉です。
公の市場で売買される株などの金融商品は流動性が高く、逆に不動産のように売り手と買い手が相対で売買交渉をするような商品は流動性が低くなるのが一般的です。
そして、収益物件の流動性は、その物件の立地と利回り、土地代などの密接な関係があります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却に困らないためにに物件購入前に知っておきたい収益物件の流動性と利回りの関係についてご紹介します。
会社経営者が不動産投資での収益物件の運用による税金の先送りと売却時期の調整で法人経営を安定させられる方法があるのをご存知でしょうか？
減価償却による節税の効果については収益物件を売却してしまえば減価償却をした部分の売却益に課税をされることになるので結果的には税額は同じではないかと考える人もいます。
また減価償却期間が経過して以降は収益物件が生む利益に対して課税もされるのではと思われるかもしれません。
確かにその通りで減価償却による課税は本質的には課税を先送りしているといえます。
ただここで重要なのは、
ことの両方を行うということです。
この記事では、会社経営者が不動産投資での税金の先送りと売却時期の調整で経営を安定させられる方法をご紹介します。
不動産投資における収益物件の運用は物件の売却によって最終的に利益が確定します。
なので最後の出口戦略で高値で売り抜ける必要があります。
それでは不動産投資の出口戦略で物件売却時に高値で売り抜けるためためには、どのようなポイントを押さえておけばいいのでしょうか？
それは売却までになるべく高く売れる収益物件に仕上げていくためにポイントを押さえた運営管理をしていくべきです。
つまり不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための売却を行うためには、収益物件の売却(ゴール)から逆算した運営管理を計画的に行っていく必要があります。
最初からこの方向性がずれてしまっていてはとんでもない方向に進んでしまうからです。
この記事では、不動産投資で物件売却時に高値で売り抜けるための2つのポイントをご紹介します。
不動産投資で儲けるためには利回りの高い収益物件が買えればそれですべてうまくいきます！
と言えれば簡単なのですがなかなかそうはいかないのが現実です。
それでは不動産投資で儲けるためのコツのようなものはあるのでしょうか？
不動産投資で儲けるためには収益物件の運用において取得から売却までのトータルでの利益を最大化することが前提になりますので、
という一連の事業として
という2つの視点でトータルに見ていく必要があります。
なので不動産投資は決して収益物件を買って終わりではありません。
収益物件の取得と売却は投資としての側面、保有期間中の管理運営は経営的側面を持ち、この投資と経営の2面性を有する事業として捉えるべきです。
ことが極めて重要となります。
この記事では、不動産投資で儲けを最大化するためのトータルでの利益の最大化の考え方をご紹介します。
不動産投資で利益を出すためには、収益物件を所有中の家賃収入によるインカムゲインと、物件売却時のキャピタルゲインの合計を最大化させることが必要です。
それでは、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件の条件とはどのようなものなのでしょうか？
不動産投資でせっかく収益物件を取得して物件保有中に家賃収入によるインカムゲインを毎年をコツコツと積み上げていったとしても、最後の売却時に物件価格が大きく値下がりしてしまうようだと、保有中に積み上げたインカムゲインを値下がりの分だけスポイルしてしまう結果になってしまいます。
その結果、その収益物件での不動産投資の収益は最終的な出口まで通算するとあまり大したことがなかったということになってしまいます。
そして、保有期間中の通算インカムゲインの収益額以上に物件価格が値下がりするようなことが起こると、その物件自体の投資としてはトータルで赤字となってしまうので、売りたいタイミングで売るに売れないという不自由なことになってしまうのです。
不動産投資において物件価格が下がらないというのは投資信託でいえば元本が減らないということと同じです。
不動産投資において購入した物件価格が下がりにくいということは、投資という視点で考えた時には不動産投資において非常に重要になるポイントでもあります。
この記事では、不動産投資の出口戦略で売却時に物件価格が大きく下がらない収益物件のたった2つの条件についてご紹介します。
不動産投資の出口戦略で所有してきた収益物件を少しでも高く売るために事前にやっておくべきことは何かあるのでしょうか？
誰でも自分の所有してきた物件を売却するなら少しでも高く売りたいと思っていると思います。
収益物件の価格は基本的には利回りで決まります。
という収益物件が売買市場で好まれる傾向が強いことは否めません。
好まれるということはそれだけ需要があるということです。
需要があれば競争原理が働きますので少々高くても買い手がつく可能性が高まります。
そうなると売り手側から見ると高く売却できる可能性が高まるということになります。
不動産投資で収益物件を売却する際に少しでも高く売却するためには、
の2つのポイントを普段から心がけておくことが大切です。
この記事では、不動産投資で収益物件を少しでも高く売却したければ事前にやっておくべき2つのポイントをご紹介します。
築古物件への不動産投資は建物が古いほど物件価格が安くなりやすいので、物件価格が安い分だけ不動産投資としての利回りが高くなり高収益が見込めるというところが魅力のひとつです。
それでは不動産投資で築古物件を購入する際にどのようなことに留意すればいいのでしょうか？
築古物件は築年数相応に建物に傷みがあり補修や修繕などに想定外の出費が発生することも十分にあり得ます。
なので不動産投資で築古物件を買う際には最低でも建物の傷み具合のチェックはマストです。
建物のチェックをいい加減にして築古物件を買ってしまい賃借人からのクレームが発生しまくって補修費ばかりかかってしまい困ったという不動産投資家は多いです。
そして築古物件への不動産投資のメリットとして物件価格が安いことによる高利回り以外にももう一つの可能性があります。
それは、
築古物件の不動産投資の出口戦略として最後に土地として売却して売却益を多く出すという戦略をとることでキャピタルゲインを狙う
ということです。
10年程度高い利回りで収益を得て入居者が退去したら新たに募集はせずに最後は全室空室にして建物を解体します。
解体後に事業用地として土地を売却して売却益が出ればさらに大きくキャピタルゲインで儲けることができるというわけです。
築古物件の土地としての出口戦略でのキャピタルゲインを得る戦略は短期的には難しいですが中長期的な視野で不動産投資で儲けるには非常に魅力的な不動産投資戦略となります。
築古物件の購入から売却までのトータルでインカムゲインとキャピタルゲインでダブルで大きく儲けようという戦略です。
その際に一番重要なのが、土地の価値を購入前にきちんと見極めるということです。
土地の価値の見極め方で重要なポイントは、
の3点です。
そして追伸でもさらに先読みをするための高等テクニックをご紹介しています。
不動産投資での物件売却時の出口戦略において個人投資家の関心はもっぱら、
の2点にだいたい集約されています。
しかし、これだけでは不動産投資に関わる収支の一部しか見えておらず、どんぶり勘定で投資に臨むことになってしまいます。
などの場合には、緻密な収支計算方法を知らないとお手上げになります。
この記事では、事業計画をどのように作成し、どのように将来の期待値とリスクを見通せばよいのかを中心に、IRR・マルチプルなど14項目を押さえて出口戦略を最適化する方法をご紹介します。
ぜひ収支を定量的に評価する方法を理解しましょう。
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任売マン
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店で勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。 大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングとローン返済や滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による再生支援コンサルティングが得意です。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士
BLOG管理人より
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機でありギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。
不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でコントロール出来得る限りはリスクではありません。正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資失敗回避のセンターピンでありリスクをコントロールするための重要な鍵となるのです。
海千山千の猛者たちが日々しのぎを削ってぶつかり合う投資の世界では自分自身の知識こそが最大の力です。知りませんでしたでは通用しません。投資で成功したければまずは知識の質と量が必要です。投資で他人のカモになりたくなければまずは自己投資をして知識武装を真剣に考えていくべきです。