不動産投資において地方の収益物件は東京や首都圏に比べて高利回りが目を引きますが、地方の収益物件を実際に購入した場合で最終的に売却する際にスムーズに売れるのかということが最大の心配ごとではないでしょうか？
地方の収益物件でせっかく高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの不動産投資の利益の最大化は望めません。
売却時に大きく値を下げてしまうということになれば不動産投資の出口戦略の失敗ということになります。
結論を言うと地方の収益物件の売却は好景気のときは売れますがいざ不景気になると真っ先に厳しくなるといえるでしょう。
安い時に買って高い時に売ると言う商売の鉄則に基づいて地方物件の相場を見ての売り時の見極めが重要になるということです。
この記事では、不動産投資で高い利回りの地方物件を買って売却時に大損しないための地方物件の出口戦略の超重要ポイントについてご紹介します。
地方の収益物件は利回りが高いのでとても魅力的に映るが投資リスクもある
東京や大阪などの主要都心部での収益物件の物件価格が上昇傾向にあり、その分だけ不動産投資から得られる利回りは大幅に低下しています。
そのため少しでも高い利回りの収益物件を求めて物件価格が比較的安い地方都市に目を向ける不動産投資家も増えています。
地方都市の収益物件も一昔前よりは値上がりしているため利回りは低下傾向にありますが、東京都心と比べれば高い利回りを維持しています。
なかには表面利回りが15％、地方の小規模都市にいたっては表面利回りがいまだに20％というような収益物件があるのも事実です。
ただし地方の収益物件は利回りが高いというメリットがある反面、空室のリスクが高くなり入居率が低くなり稼働率が下がるリスクがあることに留意しなければいけません。
地方の収益物件への不動産投資にあたっては、
- 利回り
- 流動性
- 入居率
- 空室率
を見極めることが重要です。
地方の収益物件の売却で損しないための売り時は？出口戦略が重要！
都心部でもそうですが、地方の収益物件に関してはなおさら好景気のときほど売り時だといえます。
なぜなら地方の収益物件は流動性が都心の物件と比べて大きく落ちるからです。
特に不景気のときは価格の問題ではなく地方の収益物件は流通しないというケースもあるくらいです。
リーマンショック後や東日本大震災後の不景気のときは地方物件の流動性は極端に低下していて、特に3億円以上の高額の収益物件の動きは極端に悪くなりました。
その一方で好景気のときは、都心部の物件が少なく地方に手を伸ばしていきますので、地方の収益物件の流動性が高まる時期だといえます。
- 好景気のときには物件購入者が増える
- 金融機関からの融資が出やすくなる
というのが好景気のときの特徴です。
つまり、地方の収益物件は好景気のときでないとそもそも売れにくいという側面があるということです。
もちろん物件の規模など個別の要素は強いのですが、都心部の収益物件と比べて地方の収益物件は流動性の問題が大きくなります。
なので地方の収益物件の売り時は特に好景気のときが最適だといえます。
地方の収益物件の損しないための売り方のポイント
地方の収益物件を売る場合は、地元の不動産投資家と都心部の不動産投資家の両方に売却活動を行う事がポイントとなります。
絶対数でいえば都心部の投資家をターゲットに売却活動をするほうが圧倒的に数は多くなりますが、地方の収益物件によっては都心部の不動産投資家がまったく見向きもしない場合もあり得ます。
そういう場合でも地元の会社経営者などで物件所在地が地元の人にはよく知られているなじみの場所だという理由などが決め手になり出口が見つかる場合があります。
ポイントは都心部の不動産投資家だけではなく、地元の不動産投資家に対しても物件の販売活動を行うという点です。
そのためには地元の金融機関(地方銀行や信用金庫)が最も情報を持っていますので、その金融機関に直接アプローチしてもよいのですが、その金融機関に強いネットワークを持つ不動産会社を通じて売却活動を行うのが最も合理的だといえます。
金融機関は融資が目的であり、不動産の取引そのものには関わらないからです。
おわりに
地方の収益物件を購入してせっかくの高利回りで稼いでも、売却時に大きく値を下げなければ売れないといのでは、購入から売却までの利益の最大化は望めません。
地方物件の売り時は都心部の物件でもそうですがなおさら好景気のときがおすすめです。地方物件は流動性そのものが低いため、好景気のときに都心部でなかなか物件が買えない投資家が手を伸ばして購入することが増えるからです。逆に不景気の時は都心部でもそれなりに買うことができるので地方物件の売却はパイが減少し苦しくなります。
地方物件を売るときは都心部だけではなく地元の投資家にも地元の不動産会社や金融機関を通じて情報を流すことがポイントとなります。
