不動産投資をこれから始めようとする初心者は頭金をいくらくらい現金で用意すればいいのでしょうか？
不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところですというのが一つの答えです。
なぜならフルローンで不動産投資を行うにしても売買契約時の『手付金』では必ず現金が必要だからです。
もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。
ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。
この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか？ついてご紹介します。
不動産投資を始めるのに不動産投資初心者であれば頭金用の現金は自己資金でいくらくらい用意すればいいのか？
不動産投資をこれから始めようとする際に初心者が手元に用意しておきたい現金は自己資金で300万円程度は欲しいところです。
一棟ものの収益不動産を購入する際に売買契約で『手付金』が必要になりますので、銀行からフルローンの借り入れができたとしても手元に現金が全くないと『手付金』が払えませんので売買契約ができません。
もしフルローンの借り入れをしていれば手付金で売買契約時に支出した300万円は決済引渡し時には手元に戻ってきます。
ただ売買契約時には必ず現金で必要になるので一文無しでは物件を契約することができないということです。
なので自己資金はできるだけ手元に残して初期投資を融資で賄ってレバレッジをかけるという不動産投資の大原則はそのままです。
不動産投資を始める際に頭金で自己資金を使い切ってしまってはいけない
収益物件を買って不動産投資を始めるには、最低限ではありますが、300万円程度の自己資金は用意しておきたいところです。
これを聞くと、融資を受ける場合に頭金3割程度を求められるので自己資金はもっと必要なのではないか？と思うかもしれません。
また、実際に不動産会社や銀行からこのような説明を受けた経験があるという人もいると思います。
確かに多くの物件は、頭金を3割程度入れれば収支が合うことが多く、特に大手銀行がワンルームなどの区分所有物件に融資する場合、頭金3割といった傾向が顕著にあります。
実際に行われている不動産取引では、購入者は頭金を物件価格の3割程度入れています。
しかし、収益物件の中では比較的手ごろだと言える3000万円のアパートでも、3割の頭金を入れるとすると900万円の資金が初期投資として必要なことになります。
これに加えて、売買時には税金や仲介手数料などの諸費用が物件価格の7％程度かかるので、自己資金が1000万円ほども必要になってしまいます。
この3000万円の物件から年間50万円の収益が上がったとしても、1000万円の初期投資に対して年間で5％しか還元されないことになります。
それでも、他の投資と比べると十分高い利回りのように思えますが、多額の借り入れをする必要がある不動産投資には様々なリスクがあるので、5％程度の自己資金に対する利回りだとあまり良い投資ができているとは言えません。
物件価格に対して9割の融資を受けたり、フルローンを受けたりすることが可能であれば、この問題は解消されることになります。
そのためには、収益評価が高く資産性もある収益物件を探す必要があります。
不動産投資では自己資金はできるだけ手元に残しておく
フルローンで3000万円の融資を受けて物件を購入した場合を例にします。
フルローンを引けたとしても諸経費が7％程度かかるので、自己資金として210万円が必要となります。
自己資金が300万円あれば差し引き90万円が手元に残る計算になりますが、突発的なリフォームなどの出費が発生した時のことを考えると、かなり心もとない金額です。
汚れた部屋の原状回復のためのリフォーム費用は、
- 単身用のワンルームで15万円程度
- ファミリー用で30万円程度
かかってくるため、突発的に2つ3つの部屋が空いてしまった場合、自己資金が完全に底をついてしまいます。
こうして実際に計算してみると、やはり自己資金は最低でも300万円程度必要で、できればもっとあったほうが安全だということが実感できると思います。
購入後の資金繰りの一つの目安として、購入した物件価格の5％程度は常に手元に動かせる資金がある状態にしておいたほうが安心です。
5000万円の物件なら250万円、1億円の物件なら500万円を予備資金として有事の際に備えておくといいでしょう。
これくらいあれば、運悪く数十万円程度かかる水回りのトラブルが立て続けに発生したとしても、ある程度余裕をもって対処できるからです。
少ない自己資金での投資3つのパターン
多くの物件を買っている人の中にも資金が少ない状態で始めた人は存在します。
そういう人がどのようにして合計数億円以上の物件を購入しているかというと、
- リフォーム費用を含めたオーバーローンで融資を受けている
- 用途を定めないフリーローンで別途融資を受けている
- 物件の売却で多額の現金を得ている
の3パターンがあります。
オーバーローンとは、物件価格以上の融資を受けることを意味します。
3000万円の物件を購入するのに3200万円の融資を受けるなどです。
物件をたくさん購入している人は、上記3パターンのどれか、またはすべてを行っているケースが多いです。
頭金にできる自己資金がある程度あるのであれば、一気に1億円以上の物件を狙うのもいいのですが、自己資金が少ない場合は、まずは物件を1つ買うことから始めます。
そこからの収益を蓄えて次の物件購入の原資にします。
これを繰り返すことで投資の拡大が可能だからです。
不動産投資では頭金はできるだけ少なくするのがよい投資
資金を持っている人も、安易に頭金を3割入れて物件を購入しないで、できるだけ9割融資やフルローンを狙ったほうがいいです。
これは単純に資金を効率的に使った方がよいという理由からです。
金融機関からすると、頭金を多く入れてもらったほうが、月々の返済額が減り、返済期間が短くなって収支が健全化するので好まれます。
しかし、投資家の視点から考えると逆になります。
手元に余裕資金を置いておいたほうが突発的な出費に対応できるからです。
頭金を多く入れたほうが返済が楽になるというのは、少し考えればおかしな話だということがわかります。
金利が低い状況下では、資金を手元に残しておいても返済に回しても、融資期間終了までの返済の総額はあまり変わらないからです。
そうであれば、手元に資金を残しておいたほうが突発的なリスクが発生しても問題なく対処できる可能性が高くなります。
資金がある人もない人も、できるだけ頭金は入れずに物件を購入したほうがリスクヘッジ面からもよい投資ができているといえるのです。
おわりに
収益物件の購入に際し、自己資金は物件価格の5％程度、できれば300万円程度準備できれば、物件購入後に突発的な出費が出ても慌てずにすみます。
ただし、自己資金はできるだけ手元に置いておき、物件購入の資金には入れないようにします。
そのために9割融資やフルローンを引いて、できだけ手元の資金を減らさないように物件を購入することを考えます。
今は銀行の不動産投資向けローンの融資は締めている傾向が強く頭金を少なめにローンを出す銀行は減っていますがゼロではありません。
辛抱強く探す必要があります。
