一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

初めての不動産投資の必要資金はいくら?不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

不動産投資を会社員や公務員などの勤め人の方が始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?

不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか?

例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。

また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。

もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人の方(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。

その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。

お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。

会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。

それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。

なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。

ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。

では初めての不動産投資ではぶっちゃけ必要資金はいくらなのでしょうか?

会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、

  • 年収
  • 自己資金

はどれくらいあれば足りるのでしょうか?

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新築ワンルームマンション投資はやめとけ!プロは知っていて知らないのは素人だけのヤバすぎる現実!【更新】

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。

新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ない値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。

新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。

実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。

新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされない恐怖のリスクの衝撃の真実についてご紹介します。

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固定資産税評価額が不明でも不動産投資ローン打診時の担保評価額を自分で簡単に概算できる8つの計算方法

固定資産税評価額が分からない時の担保評価に即役立つ8つの計算式

収益物件の物件概要書では固定資産税評価額までは記載されていないことが多いです。

収益物件を紹介している不動産会社に問い合わせてみてもし評価証明があれば手っ取り早いのですが残念ながら評価証明が無いという場合も少なくありません。

固定資産税評価額が分からなければ、収支計算や担保評価が出せないので物件の検討も進まないと考えてしまうのは早合点です。

概算レベルでも固定資産税評価額を推測して概算で収支をはじいてみることが大切です。

通常であれば収益物件の収支計算をしたい場合で正確に収支計算や担保評価をするためには、

『土地と建物の固定資産税評価額』

を知る必要があります。

土地・建物の固定資産税評価額が分からないと、

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税

などの計算ができないからです。

固定資産税評価額が正確には分からないという場合でも、担保評価額を自分で簡単に概算する8つの計算方法ご紹介します。

ぜひ実践してみて下さい。

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競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイント【更新】

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

不動産のローン返済を滞納して競売申立てをされたり、税金の納付を延滞したり、その他の借入の返済を滞納したりすると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。

競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。

また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。

また、税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとそれを解除しなければローンが実行できないという金融機関もあるため、差押え登記が入っていると事前に分かっている場合は金融機関にも最初に相談しておくほうが安心です。

この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。

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大阪方式(関西方式)は預り金の授受無し!敷金保証金など返還債務だけを引継ぐ大阪(関西)方式の『持ち回り』を詳しく解説【更新】

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し!』ということになります。

全て『コミコミ』の価格設定だということです。

関西地区、特に大阪では当たり前の取引慣習なのですが、それ以外の地域の人が初めて大阪の物件を購入する際に理解に苦しむケースがとても多いです。

『持ち回り』という表現がどっちにも取れるというのが一番問題なのかなとは思いますが、関西以外のエリアの不動産会社の担当者ですらよく分からないと食ってかかってくることもあるくらいのややこしさです。

これを知らないと引き継ぐことができると勝手に見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継ぎがないということを後で知って慌てることになります。

関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。

この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。

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不動産投資で私道負担がある収益物件でも私道について4つの注意点さえわかっていれば買っても大丈夫!

私道負担有り!私道が絡む収益物件のポイントとトラブル防止策

やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、

『私道負担有り』

という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか?

私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるのでぱっと見での見分けは困難です。

道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。

しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。

この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。

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初心者が不動産投資を始める前に徹底マークすべき不動産投資のメリットとデメリットはこの5つだけだ!

不動産投資のメリット/デメリット特集!5つの視点から徹底総比較

初心者が不動産投資を始める際において、不動産投資のメリットばかりに目がいきがちですが不動産投資のデメリットからも目をそらさないことが大切です。

不動産投資のメリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。

不動産投資は結局のところ

  • メリットとデメリット
  • リスクとリターン

バランスをどこでとるかが勝負になりそのための比較検討する情報が必要になります。

この記事では

  1. 不動産投資のメリットとデメリット
  2. 投資用不動産種類別のメリットとデメリット
  3. ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
  4. 区分所有・一棟もの別のメリットとデメリット
  5. 立地エリア別のメリットとデメリット

の5つの比較事例についてご紹介します。

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不動産売買で契約不適合責任免責(瑕疵担保責任免責)の物件購入で失敗しないためのチェック方法と注意点

瑕疵担保責任と瑕疵担保免責を即理解できる3つのポイント

収益物件の物件概要書で、

『売主瑕疵担保免責』『契約不適合責任免責』

というくだりを見かけることが多いのではないでしょうか?

不動産投資用の収益物件や事業用不動産の売買ではよくあることなのですが、

  • 建物に不具合があっても知りませんよ
  • 建物が大丈夫かどうかは自身で判断してくださいね

という条件で売買を行いましょうという不動産売買における取り決めのことです。

慣れていればたいしたことではないのですが、初めて聞くと『?』となることもあると思います。

特に初心者のうちは、よく分からない用語が出てきたら絶対にスルーしてはだめです。

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不動産投資初心者で区分マンションの方がリスクが低いと思う人はリスクが低いと考えるポイントがずれている件

不動産投資初心者で区分マンションの方がリスクが低いと思う人はリスクが低いと考えるポイントがずれている件

不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が、最初に迷いがちなのが区分マンションの主にワンルーム投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか?

基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルーム投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。

なぜならこのような場合にワンルーム投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです

多くの場合はワンルーム投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるのでもし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。

確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。

しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。

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不動産投資で地方の高利回り物件の購入する場合に注意すべきポイントはよい管理会社を見つけられるかどうか

地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきこと

不動産投資を行うにしても都心部では収益物件の価格も上がり、利回りの出る収益物件が見つけにくくなっています。

なので、必然的に利回りの出る収益物件を求めて地方の収益物件を検討する人が増えることになります。

しかし、地方の収益物件は土地勘が無いため、

  • 相場が分かりにくかったり
  • 管理運営が心配だ

と考えて躊躇する人も多いのではないでしょうか?

ひとつの指針として、流動性の観点から人口50万人以上の都市圏に絞るべきだといえますがそれも絶対ではないところが不動産投資の仕入れの難しいところです。

この記事では、不動産投資で地方の収益物件の購入を検討する場合に注意すべきことについてご説明します。

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