物件取得・仕入戦略|不動産投資は収益物件の仕入8割!



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

これから始める初心者が失敗しないためには信頼して相談できるパートナーからの客観的なアドバイスが必要な訳

あなたは不動産投資を始める上で、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けられているでしょうか?

初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスが受けられるということが何よりも大切です。

不動産投資に限ったことではありませんが、自分がその道のプロフェッショナルではない場合は、信頼できるパートナーからのアドバイスを受けることで失敗する確率を減らすことができるからです。

初心者が不動産投資で失敗しているケースの傾向を見てみるとほとんどが、

  • セールス電話をかけてきた初めて話した営業マンから買った
  • 物件を担当していた営業マンだけの話を聞いて買った

など、不動産投資において収益物件を購入する段階で一人の営業マンだけからの情報で買ってしまっていることが多いのが特徴です。

もちろんそれで良い収益物件を買えたという人もいるでしょう。

しかし圧倒的に多くの人はたった一人から売り込まれた情報をもとに収益物件を買うという判断をして何千万円から1億円以上の高額な買い物を簡単にしてしまっているのということが現実なのです。

この記事では、初心者が不動産投資で失敗しないためには信頼して相談できるパートナーから客観的なアドバイスを受けることの重要性についてご紹介します。

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何千万円や1億円以上もする収益不動産を購入するのにわからないことをわからないままにすると大失敗する理由

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

収益不動産を購入する際に『わからないこと』をわからないまま気にせずに購入してしまうということに違和感を感じなければ、いずれ大失敗して大損してしまうことになります。

それはなぜなのででしょうか?

不動産投資を事業と考えた時に、事業の売上は購入した収益物件からの賃料収入がほとんど全てという事業構造になっています。

つまり、不動産投資とは購入した収益物件の良し悪しにその収益力が大きく左右されるビジネスモデルだということになるのです。

もちろん購入後の運営管理マネジメントも重要ですが、それ以上に入口でどうしようもない物件を購入してしまうと立て直すのにも限界があります。

もし不動産投資という事業の唯一の収益を生み出す収益物件をろくに調べずに『わからないこと』をわからないまま購入してしまえば、結果的に不動産投資が上手くいったとしてもそれは投資というよりは投機で、丁半博打のようなものだと言っても過言ではありません。

上手くいっていなければ購入時に調べなかったので必然であり、上手くいっていてもそれはたまたま上手くいったにすぎず再現性もありません。

同じように購入を繰り返すうちにそのうちハズレを引いて失敗する可能性は十分にあるのです。

収益物件を表面的な数字だけで判断してリスクをろくに調べずに購入する傾向は、不動産投資初心者になるほど顕著に見られます。

収益物件を売り込んできている営業マンは当然良いことを言ってセールスしてきます。

物件を紹介してきた営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で調べて自分の頭でリスクを考えて最大リスクを見極めて事業としてGoサインを出す=購入するという『経営判断』をしなくてはならないということです。

当然リスクのない事業などありません。

だからこそ事業を継続的に成長させていくためにはそのリスクを見積もることが必要になります。

不動産投資においても同様です。

そして一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

購入してから次々と出てくる問題は購入時によく調べていないことが原因です。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で初心者ほど『わからない』まま購入してしまって失敗しているという事実について考えます。

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会社員や公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択が安心な理由

会社員がキャシュフローが出て売却可能な物件を探す重要性

サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資行う際にはどのような収益物件を狙うのが一番良いのでしょうか?

当然ながらそれぞれの不動産投資家の目的によって良い収益物件の定義は異なります。

しかし、資産を持たないサラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をして安定して収益を上げていこうとすれば、

  1. キャッシュフローが出る収益物件
  2. 売却するのに困らない収益物件

の2つの条件をできるだけ満たした収益物件を狙って買うべきです。

この記事では、サラリーマンや公務員などの給与所得者が不動産投資をするならキャシュフローが出る収益物件一択の理由についてご紹介します。

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会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はいくらくらい必要なのか?

不動産投資を始めるのに最低限必要な年収や自己資金はいくらくらい?

会社員や公務員などの勤め人の方が不動産投資を始めようと思ったら年収や自己資金はどれくらい必要なのでしょうか?

不動産投資と聞くとお金持ちばかりがやっているイメージを持っているという方が多いのではないでしょうか?

例えば地主さんなどは土地をたくさん持っていて駐車場として貸していたりアパートやマンションを建てていたりして大家さんとしての賃料収入が毎月入ってきます。

また成功した会社経営者などの金融資産が豊富な資産家が不動産投資としてビルやマンションを所有して資産運用しているイメージが大きのではないでしょうか。

もちろんこのような地主さんや資産家なども不動産投資を行っているのですが、会社員や公務員といった勤め人の方(以降はまとめて『会社員』とします)が本業の仕事をしながら兼業で不動産投資を始めるケースが年々増加しているのです。

その一番の理由は会社員は銀行からの融資が自営業に比べて格段に受けやすいからです。

お金を貸す銀行側の立場から見ても会社員と自営業やフリーランスの人を比較してどちらが安定した収入を得ているかというと会社員のほうが圧倒的に収入が安定していると考えるのは明らかです。

会社員の場合はさらに勤めている会社が上場企業など大企業になればなるほどその人の信用力は高くなっていきます。

それに比べて自営業やフリーランスの方への銀行側の見方は大変厳しいものがあるのが現実です。

なぜなら自営業やフリーランスの方々は会社員に比べて売り上げ、つまり収入が不安定になってしまいがちだからです。

ただしいくら安定した収入がある会社員だとしても年収が低かったり自己資金が全く無いとなると話は違ってきてしまいます。

では初めての不動産投資ではぶっちゃけ必要資金はいくらなのでしょうか?

会社員や公務員などの勤め人が不動産投資を始めるにあたって必要な、

  • 年収
  • 自己資金

はどれくらいあれば足りるのでしょうか?

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今から不動産投資を始める初心者のねらい目物件とは?物件ジャンル別に必要な自己資金と年収を確認しよう!

今から不動産投資を始めようと考えているような不動産投資の初心者の方がこれから取り組むことができる不動産投資物件にはどのようなジャンルが向いているのでしょうか?

現在において不動産投資初心者が取り組みやすい不動産投資のジャンルは大きく分けて

  1. RC造(鉄筋コンクリート造)の一棟マンション
  2. 鉄骨造もしくは木造の一棟マンションまたは一棟アパート
  3. 区分所有(ワンルーム)マンション

の3つに絞られると思います。

不動産投資では上記の他にも商業系のオフィスや店舗のビルや区分所有などのジャンルがあるのですが、購入金額や金融機関の融資のつきやすさ(アパートローンでは無理!)、さらには購入後の運営にもそれなりの運営ノウハウが伴いますので、商業系のビルや区分所有はどちらかというと不動産投資の玄人向きのジャンルです。

不動産投資の初心者は、まずは取り組みやすいレジデンス系の上記3ジャンルから選択して不動産投資に取り組むのがおすすめです。

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優良な収益物件情報が欲しいと思っていながら営業マンに嫌われてしまう人がやっている残念な4つのNG行動

良い収益物件を買いたいと思っていながら、無意識のうちに収益物件を紹介してくれた営業マンに嫌われる行動を取ってしまってはいないでしょうか?

不動産投資において収益物件の購入すなわち収益物件の仕入れは、あなたの不動産投資の成否をものすごく大きく左右する重要なファクターです。

そして個人の不動産投資家自らが自分自身の力で一次情報として直接売主からの売却物件情報を仕入れることはほとんどありません。

なので個人の不動産投資家は不動産業者の営業マンを通じて質の良い収益物件を紹介してもらって地道にコツコツと収益物件の情報をかき集めて仕入れていくしか方法はありません。

不動産業者の営業マンは不動産業者が扱っている収益物件情報だけではなく直接売主から預かっている収益物件の情報も扱います。

そしてご存知の方も多いと思いますが良い収益物件情報のほとんどは水面下で売買されるためエンドユーザーである一介の個人の不動産投資家までは普通にやっていれば回ってこないのです。

エンドユーザーの一介の個人の不動産投資家に回ってくる収益物件情報はそういった水面下でのやり取りで売買されなかったあとの収益物件情報がほとんどなのです。

言葉は悪いですが『残りカス』です。

楽待や健美家や連合隊などの収益物件のポータルサイトや不動産会社のサイトなどに掲載されている収益物件も似たようなものです。

では、どうすれば不動産会社の営業マンから出回る前の水面下の良質な収益物件情報を紹介してもらえるのでしょうか?

それには不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くのが一番手っ取り早いのです。

ではでは不動産会社の営業マンとの信頼関係を築くにはどうすればいいのでしょうか?

それには好かれて信頼関係を築くのが一番ですが、まずは『嫌われない』ことが大切です。

個人の不動産投資家で無意識のうちに不動産会社の営業マンに嫌われることを平気でやってしまっている人がたくさん見かけられます。

大人のビジネスマンとしてのちょっとした配慮が足りなかったというだけでその人たちは営業マンに嫌われてしまってとても損していると思うのです。

好き嫌いは相手がいることなのでどうしようもないところもあるのですが嫌われないように意識して自助努力することはできるはずです。

まだ出回っていない水面下の収益物件情報が欲しいのであれば、まずは不動産会社の営業マンに『嫌われることをしない』という意識を持つだけでもだいぶ変わるのではないでしょうか。

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投資界隈には特に悪質な不動産業者が多い!収益物件購入時に騙されて損しないための不動産業者の選び方!

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

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物件を見ずに買うなどもってのほか!収益物件の仕入れで失敗しないために『現地・現物・現実主義』で行動!

不動産投資の仕入れで絶対に失敗しない鬼鉄則は現地・現物・現実主義

不動産投資で失敗しないための一番の方法とはどんな方法だと思いますか?

物件を買わないという選択肢を取れば絶対に失敗しないのですがそれでは前に進みませんのでそういうわけにもいきません。

不動産投資で失敗しないための一番の方法とは一言でいうと不動産投資の仕入れ、すなわち収益物件の購入で絶対に下手を打たない、失敗しないということです。

仕事をうまく進めるために『段取り八分』という言葉がありますが、不動産投資においての成功法則も『仕入れ8割』と考えましょう。

優良な収益物件を仕入れることができれば、その時点であなたの不動産投資は『8割は成功』したようなものだということです。

仕入れを制する者が不動産投資を制すると言われているのはこのためです。

なぜなら不動産投資では仕入れた収益物件が

  1. 家賃収入であるインカムゲイン
  2. 売却益であるキャピタルゲイン

という不動産投資の収益の2本柱を生み出す唯一の根源であるからです。

そんな不動産投資の収益の全てを担っている重要な鍵となる収益物件を仕入れるときに、人から聞いた情報だけで適当に購入してしまってはいないでしょうか?

  • 営業マン、担当者に強くすすめられたから
  • ローンが通って買うことができる物件だったから
  • 提示されたレントロールの収益がよかったから

などなどの理由で現地も見ずに何千万円はたまた何億円の買い物を書類だけで進めてしまってはいないでしょうか?

これ絶対にダメですからね。

これだけは断言します。

不動産投資で失敗してしまった人の9割以上は現地を踏んでいません。

現地を踏んでいないので生の現物不動産も見ていません。

現物不動産を見ていないので現実的にかけ離れた数字を見たとしてもおかしいとも気づくこともできません。

これらをまとめて『現地・現物・現実主義』と私は言っています。

私の不動産の師匠から叩き込まれたことです。

これは本当に使える原理原則なので私のブログにご訪問頂いたあなたにも『現地・現物・現実主義』をここでこっそりとご紹介します。

不動産投資の仕入れで失敗しないための鬼の鉄則として『現地・現物・現実主義』ぜひ実践して欲しいなと切に願います。

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これを聞け!収益物件の現地近隣賃貸業者への家賃相場調査のヒアリングで聞くべき5つの重要ポイント!

収益物件の購入検討時に現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査を行うことはとても大切です。

ただ、やみくもに聞いても聞くべきことを聞けずどうでもいいことを聞いてしまっていたということになりかねません。

相手も不動産業者でプロなので、どシロウト前回で質問すると面倒くさそうと思われて適当にあしらわれてしまうかもしれません。

そうならないように、現地の近隣賃貸不動産業者への家賃相場等のヒアリング調査で聞くべきことを整理しておきましょう。

ここでは最低限聞いておきたいポイントを5つに絞って解説しています。

ぜひ参考にして現地ヒアリング調査を行ってください。

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収益不動産売買時の土地価格と建物価格は自由に決めていいの?減価償却や消費税額にかかわるので重要!

収益物件購入時の土地と建物の価格はどう決めればよいのか?

収益物件を購入する際に、減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を大きく取りたいと考えるのではないでしょうか?

そこで問題になるのが不動産売買において収益物件の価格の中で土地と建物の価格割合をどのように決めたらよいのかということだと思います。

実は不動産売買における収益物件購入時の土地と建物の価格内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定することになります。

売主が建物価格を低くしたいが買主は建物価格を高くして欲しいなど希望が相反する場合は、売主・買主間での調整が必要となります。

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借地権の収益物件を購入するという選択はありなのか?もし借地権物件を買うなら注意すべきことは?

高利回りの収益物件が借地権物件だった場合の購入判断基準

不動産投資で高利回りの収益物件を探していると、借地権の収益物件も多くあることに気付きます。

借地権とはどのような権利で、借地権の収益物件は投資対象として考えても良いのでしょうか?

結論は高利回りが狙えて融資がつくのであれば狙い目だと考えられます。

ただし所有権の収益物件と違って

  • 借地権とはどのような権利か?
  • 借地権の収益物件は融資がつきにくい
  • 借地権ならではの確認事項

をきちんと把握しておく必要はあります。

この記事では、不動産投資で借地権の収益物件を購入する際に高利回りに惑わされずに絶対に確認しておくべきポイントをご紹介します。

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収益不動産を買うなら木造かRC造のどちらが良いのかの疑問に答えます!メリット・デメリットを徹底比較!

収益物件は木造・鉄骨造・RC造のどれが利益を出しやすいか?

収益不動産には様々な構造の建物があります。

木造アパートとRC造のマンションでは見た目も価格も大きく違いますし耐用年数や融資の条件も変わってきます。

木造とRC造の収益物件を比較すると利益を出しやすい収益物件の構造はどちらになるのでしょうか?

結論から申し上げると、税引後の利益だけを考えると築年数の古い木造が最も利益を得やすいといえます。

この記事では、収益物件の木造とRC造のメリット・デメリットと収支比較についてご説明します。

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初心者投資家には区分ワンルームマンション投資の方が一棟収益物件よりも本当にリスクが低いのか?について

不動産投資初心者で区分マンションの方がリスクが低いと思う人はリスクが低いと考えるポイントがずれている件

不動産投資をこれから始めようと思っている不動産投資初心者の方が最初に迷いがちなのが、区分所有マンションの主にワンルームマンション投資を先に始めるのか一棟収益不動産投資からチャレンジするかということではないでしょうか?

基本的にはみなさんの不動産投資の目的に合わせて購入する投資用物件も取捨選択するべきなのですが、不動産投資初心者だからリスクの低そうなワンルームマンション投資から検討するという場合はその不動産投資への考え方に再考の余地があります。

なぜならこのような場合にワンルームマンション投資のどのようなところがリスクが低いと思っているのかが問題になるからです

多くの場合はワンルームマンション投資であれば中古物件なら1000万円台から購入できるので、もし空室になっても自分の給料からローンが返済できるからリスクが低いと思っているケースが多いです。

確かに万が一空室になったりして家賃収入が途絶えた時に自分の本業の収入からローンの返済を穴埋めできるのはローンの返済が払えないよりは良いことに違いありません。

しかしそもそも持ち出しになることを前提に不動産投資を始めるという考え方に難があると思うのです。

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良質な収益物件の情報をたくさん仕入れられている投資家が普段から心掛けている3つのすごいコツとは?

良い物件を見つけるために今すぐ変えられる3つの意識

不動産投資で成功した不動産投資家において良い収益物件をできるだけ多く仕入れることは永遠のテーマです。

もし良い収益物件を仕入れることができる独自の情報ルートを開拓すれば不動産投資のスタート地点である収益物件の仕入れで優位に立つことができます。

そして収益物件の仕入れで優位に立つということはそのまま良い収益物件を購入して不動産投資の規模を拡大できるということです。

しかし現実は自分のところに入ってくる収益物件の情報をいくら見ても、

  • 購入を検討しようと思える物件が無い
  • いくら情報が来ても良い物件を仕入れられない

などで頭を悩ませている人が多いと思います。

どうしたら良い収益物件情報を仕入れられるのでしょうか?

またせっかく良い収益物件情報が入ってきているのにもかかわらず、客観的に見れば良い収益物件なのではないかと思われるような情報を自らの思い込みなどで遠ざけてしまっていることがあります。

ないものねだりになってしまっていたり、意識の持ち方ひとつで良いかもしれない収益物件情報までスルーしてしまうことは是が非でも避けたいところです。

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収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しておかないと後で損しますよ!

収益物件の購入検討時にレントロールで既存入居者の入居条件をきちんと確認しているでしょうか?

賃料の相場は周辺の需給状況や景気などに左右されたりして、入居者が入居した時期によって賃料がまちまちの場合があります。

賃料相場が高かった時に入居した入居者の部屋が次も同じ条件の賃料で入居者が入ってくれるとは限らないということです。

そうなると結局募集賃料を下げて募集せざるを得なくなり、購入当初に期待していた賃料収入を下回ることになってしまいます。

また、入居賃料が下がると一棟全体の賃料収入も下がることになり、もし売却する際の収益還元による売却価格が下がってしまうことになり、何も良いことがありません。

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大化けする可能性のある入居率の低い収益物件の購入を検討するときにレントロールで確認すべき3つのポイント

中古の収益物件の購入を検討するときに、現状で入居率の低い物件は購入しないほうがよいのでしょうか?

レントロールの表面的な数字だけをを漠然と見るのではなく、ポイントを絞ってレントロールを読むことが必要です。

具体的には、

  1. 賃料水準の妥当性の確認
  2. 入退去履歴のチェック
  3. 入居率が低い原因追究

3点チェックを行うとよいでしょう。

現状のレントロールや物件の履歴や環境ををきちんと分析することで、期待利回り以上の利回りを得られる可能性もあればその逆もあり得ます。

現所有者の管理がずさんだったり、入居者募集や管理がきちんとできていないと入居率はなかなか上がらず、本来あるはずの収益力が埋もれている収益物件というのは、案外たくさんあるものです。

それを目利きすすことで将来的に大化けする可能性のある収益物件を発掘できるかもしれません。

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投資判断にレントロールを十分に活用できてる?レントロールを見る際に重要な7つの基本的な確認事項はコレ!

レントロールを見るときに絶対に失敗しないマル秘チェックマニュアル

収益物件に対する投資判断にレントロールを十分に活用できているでしょうか?

レントロール上に並んだ数字だけを見て、良い収益物件だと思うのは早計すぎます。

収益物件の取得後もそのレントロール通りに収益を維持できるのかどうかが肝心です。

そのためには本当のプロ仕様のレントロールの雛形を知って確認すべき事項を総チェックすることが必要です。

収益物件のレントロールは利回り計算のベースとなり不動産投資の収益の根幹をなす賃料収入の書類なので超重要書類といえます。

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収益物件の購入をローンか現金かで迷ったときは?融資が受けられるのであれば迷わずローンで購入しましょう!

収益物件の購入はローンか現金か?迷ったときに効く4つの処方箋

少し贅沢な悩みではあるのですが不動産投資で収益物件の購入をローンか現金かで迷うという人もいらっしゃるのではないでしょうか?

当然、手元に現金がなければローンという選択肢しか無くなりますので悩まないのですが、もし現金を持っている場合は収益物件を現金で買うのかローンで買うのかが悩みどころとなってきます。

結論から申し上げると上記のような理由も含めてですがローンを組んで収益物件を購入する人が圧倒的に多いです。

なぜなら不動産投資の最も大きなメリットの一つがローンを有効に使えることだからです。

その他の投資ではなかなかそこまでローンを使うことは難しいことが多いのが現実です。

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大損や破産したくないなら絶対に買ってはいけない収益物件はどんな物件?【新築中古物件別総まとめ】

絶対買ってはいけない収益物件の3つの条件

不動産投資で素人である初心者が絶対に買ってはいけない収益物件とはどんな物件なのでしょうか?

不動産投資において買ってはいけない収益物件を購入したばっかりに後々苦労する人は後を絶ちません。

初心者でなくても経験者であってもその点は同じです。

一見利回りが良さそうに見えても、後から問題が出てきて結局損切りで売却したり、最悪は収支計画が破たんしたりする物件など、不動産投資の失敗につながる絶対に買ってはいけない収益物件とは

  • 立地
  • 建物
  • 物件の瑕疵

の3つのポイントにおいて『変えられない欠点のある物件』は買ってはいけないと考えます。

なぜなら、変えられない欠点は後からリカバリーしようとしてもどうしようもできないからです。

この記事では、絶対に買ってはいけない収益物件の条件を中心にご紹介します。

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レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

東証一部上場企業のアパート大手レオパレス21が運営するレオパレスアパートの施工に不備があり建築基準法違反が指摘されています。

最近では収益物件のポータルサイト

  • 楽待
  • 健美家
  • 連合隊

などで以前にもましてレオパレスの収益物件の売り物件がにわかに増えてきています。

以前からも売りに出ている物件は散見されましたが最近ドカンと増えた印象です。

売りに出ているレオパレス物件は全体的に利回りは高めで物件価格は安めに設定されていることがほとんどです。

特に建築不備の補修が済んでいないレオパレス物件はかなり安い価格で売りに出されているケースが見られます。

  • このレオパレス物件は安いうちに買わなきゃ損なのでしょうか?
  • 安さにつられて買ったら損をしてしまうのでしょうか?

リスクがあってもそのリスク以上のリターンが見込めるのであれば投資としてはおもしろいと考えることは不動産投資のリスクの取り方としては間違ってはいません。

しかし勝負するにはそのリスクの根拠をできるだけ明確にしておく必要はあります。

この記事では、最近増えた売り出し中のレオパレス物件の購入の是非について考えようと思います。

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『擁壁』の上に建っている物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の基準不適格『擁壁』について注意するポイント

宅地造成工事規制区域の『擁壁』について気を付けるポイント

収益物件を購入する際に宅地造成工事規制区域と聞いて真っ先に思い浮かぶのは何でしょうか?

宅地造成工事規制区域にある収益物件を購入する際に一番の問題になってくるのが『擁壁』だと思います。

大都心部以外では丘陵地に宅地造成をしているところはものすごく多く、丘陵地の宅地での建物建築にともなって『擁壁』が存在しているところはとても多いです。

もし擁壁に欠陥があった場合、後から簡単に直せるものではないので注意が必要です。

小中規模の木造アパートなどが丘陵地の住宅地に建っている場合に既存擁壁が基準不適合な場合が多くもし擁壁工事が必要となれば相当な高額の費用がかかることになります。

この記事では、収益物件を購入する際の宅地造成工事規制区域の『擁壁』について注意するポイントをご紹介します。

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大阪方式(関西方式)は預り金の授受無し!返還債務を引継ぐ大阪(関西)方式『持ち回り』表記にご注意を!

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し!』ということになります。

全て『込み』の価格設定だということです。

この大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』というのは、なぜか関西エリア(特に大阪近郊)だけでまかり通っていて、関西人はそれが普通だと思っています。

それこそ全国共通と思っているフシまであります。

関西地区、特に大阪では当たり前の取引慣習なのですが、それ以外の地域の人が初めて大阪の物件を購入する際に理解に苦しむケースがとても多いです。

『持ち回り』という表現がどっちにも取れるというのが一番問題なのかなとは思いますが、関西以外のエリアの不動産会社の担当者ですらよく分からないと食ってかかってくることもあるくらいのややこしさです。

これを知らないと引き継ぐことができると勝手に見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継ぎがないということを後で知って慌てることになります。

関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。

この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。

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仮登記って何?最低限知っておくべき仮登記の意味と仮登記のある不動産の購入時に警戒すべき2種類の仮登記

もしも登記簿謄本に仮登記があったら・・・要注意ですよ!

不動産投資で気に入った収益物件を購入する際に、その収益物件の登記簿謄本を何気なく見ていたら、『仮登記』の記載があった場合はどう考えればいいのでしょうか?

『仮登記』という表記自体普段あまり見かけないし、仮の登記だからいいか・・・などと甘く見ているととんでもないことになる場合もあるのが『仮登記』なので要注意です。

仮登記は名前こそ『仮』となっていますが、実は非常に重要な意味のある登記なのです。

仮登記の意味を知らずにそのままその収益物件を購入すると取り返しのつかないことになる可能性がありますのでこの記事でよく確認してください。

この記事では、本当は怖い知っておくべき仮登記の意味と不動産投資で収益物件購入時に警戒すべき2種類の仮登記をご紹介します。

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新築ワンルームマンション投資はヤバいからやめとけ!プロは買わずに素人が大損!買って後悔している人多数の現実!【更新】

不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。

新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ない値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。

新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。

実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。

新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。

本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。

それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。

そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。

そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。

儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。

新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされないヤバすぎる事実についてご紹介します。

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投資用不動産の売買で重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除したり損害賠償が取れるとは限らない件

説明義務違反があっても損害賠償が取れるとは限らない事例

不動産投資用の収益物件は物件価格が1億円を超えることもざらにあり、非常に高額な取引となります。

だからこそ、収益物件の購入にあたっては細心の注意をもって契約しなければなりません。

しかし、万が一購入した収益物件が、建ぺい率や容積率が契約時の重要事項説明と違っていて違法建築物だった場合に重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除することはできるのでしょうか?

この記事では、不動産売買において重要事項説明義務違反を理由に売買契約を解除したり損害賠償が取れるとは限らない理由をご紹介します。

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