物件購入|収益物件の購入の成否で一棟収益不動産投資の成功失敗は8割決まる


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一棟収益物件の購入(アクイジション)がうまくいけば、不動産投資の半分くらいは成功したのと同じとよく言われます。

それだけ不動産投資において、一棟収益購入(アクイジション)がうまくいくかどうかが、投資全体の成否にかかわるウェイトが大きいということです。

不動産投資の原点は良い物件を仕入れることにあります。良い物件を仕入れることができれば、その他多くのリスクを吸収することもできるからです。

一棟収益購入(アクイジション)において、多かれ少なかれ見込み違いは起こるるものですし、突発的なアクシデントや不測の事態も運営上は起こり得ますが、一棟収益購入・アクイジションが原因での致命的な失敗は、今後の投資拡大のためにもできるだけ避けたいところです。

◎一棟収益マンション・アパートか区分収益マンションか
◎RC造一棟マンションか木造一棟アパートか
◎固定資産税評価額や担保評価額の予測
◎銀行評価の出る物件かの判別法
◎レントロール・物件概要書の見方
◎現地調査・賃貸会社へのヒアリング
◎キャッシュフローを重視して投資規模を拡大する投資戦略

などの、一棟収益購入時に役立つコンテンツをまとめています。

また、良い物件ほど足が速いので、一棟収益購入(アクイジション)はスピード重視ともいえます。

限られた時間で競合よりも早く結論を出さないと、物件購入(アクイジション)には負けてしまうでしょう。

そのためにも、物件購入の判断スピードを高め、判断基準が明確にして、判断に使う数値をはじき出す方法も確立させておくことで、一棟収益購入(アクイジション)においての、ここ一番での判断スピードを高めることにつながり、チャンスを逃さないことにもつながります。


不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由

収益不動産取得の基本は大都市圏を外さないこと

不動産投資において収益物件を購入する際にどこのエリアで購入してもよいものなのでしょうか?

結論から言うと、不動産投資における収益物件の購入は基本的には首都圏や、地方であれば最低でも人口50万人以上の大都市圏で自宅から近いエリアにするべきというのがひとつのセオリーだと言えます。

なぜなら、収益物件の流動性の問題が大きいからです。

最終的に売却する際に、

  • 高く売れるか安く売れるか
  • 早く売れるかなかなか売れないか

によってその収益物件における不動産投資の最終的な確定利益が大きく違ってくるからです。

どうせなら収益物件の売却の際に大きく利益を上げて最終収益を大きくプラスで確定させたいところです。

この記事では、不動産投資のセオリーとして収益物件購入エリアの基本は近くの大都市圏を外さないほうがよい理由をご紹介します。

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サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由とは?

会社員投資家が変な収益物件を買って失敗するたった1つの理由

サラリーマンや公務員の方が不動産投資で変な収益物件を買って失敗しないためには一番何に気をつけるべきなのでしょうか?

不動産投資で最初からダメだとわかりきっている収益物件を買う人はまずいません。

なので自分が不動産投資で購入した収益物件が失敗だったかどうかというのは、実際に購入して不動産投資として運用してみてから徐々に判明することになります。

不動産投資において自分が意図しない収益物件を買って失敗してしまうのは、収益物件購入時の地元の賃貸不動産会社へのヒアリングが足りていないことがすべてといっても言い過ぎではありません。

特にサラリーマンや公務員の方は不動産投資において場数を踏んでいるわけではありませんのでついつい収益物件を紹介してきた不動産会社に言われるままになってしまう傾向が強いといえます。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で変な収益物件をつかまされて失敗してしまっているたった1つの理由をご紹介します。

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不動産投資の5つの目的別の収益物件の選び方まとめ【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】

収益不動産の物件選び運用目的別5つのポイント

収益物件を取得する際に、その運用目的を明確にして目的に合った収益物件を選択しているでしょうか?

収益物件の運用で利益を最大化させるためには、運用目的をはっきりさせてその目的に合致した収益物件を取得するべきです。

収益物件の運用目的は大きく分けて、

  1. 副収入としての運用
  2. 貯蓄としての運用
  3. 生命保険としての運用
  4. 節税としての運用
  5. 相続税対策としての運用

の5つに分類されます。

このそれぞれの運用目的に応じて取得するべき収益物件は異なってきます。

この記事では、不動産投資の5つの目的別の収益物件の選び方まとめ【①副収入②貯蓄③生命保険④節税⑤相続税対策】をご紹介します。

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サラリーマンや公務員の不動産投資で新築アパート不動産投資を選ぶメリットとデメリット

会社員の新築アパート投資のメリットとデメリット

サラリーマンや公務員で不動産投資を検討されていて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めることも選択肢の一つになってきます。

新築アパートでの不動産投資は安定的に運用できるので取り組みやすい反面、デメリットもあります。

土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で取り組んでいます。

初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。

この記事では、サラリーマンや公務員の不動産投資で新築アパート不動産投資を選ぶメリットとデメリットをご紹介します。

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不動産投資で投資用新築ワンルームマンションの区分収益を選ぶデメリットとリスクについて

新築ワンルームマンション投資のたった1つの致命的なデメリット

不動産投資で区分収益を選ぶ場合に特に新築の投資用ワンルームマンションを購入する際には全部がダメというわけではありませんが注意が必要です。

新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあるのではないでしょうか?

営業マンがかなりの勢いで売り込んできますが、その通りのメリットが本当にはないことがほとんどです。

新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、

『収益に対してそもそも物件価格が割高すぎる』

ことです。

新築のワンルームマンションの価格にはデベロッパーの新築プレミアムがたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、物件価格の高さがすべてに悪影響を及ぼす、新築ワンルームマンション投資のデメリットについてご紹介します。

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不動産投資での収益物件選びは自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視するべき理由

自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重視する

不動産投資において収益物件を購入する際に自分自身も住みたいような収益物件を選ぶほうがよいのでしょうか?

答えはNO!です。

確かに自分自身が住みたいような収益物件は賃貸付けにも困らず有利に働く可能性は高いです。

しかし、収益物件を選ぶにあたっては利益の最大化という視点を絶対に外さないということが大前提となります。

この記事では、不動産投資での収益物件選びで自分が住みたいかよりも利益が最大化できるかどうかを重要視する必要性をご紹介します。

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不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということ

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

不動産投資で収益物件を購入する際にわからないことをわからないまま購入してしまうことににリスクを感じないといずれ大失敗をすることになります。

一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということについて考えます。

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不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

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築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的安い価格帯で売りに出ている築古の戸建て住宅を見かけることが多くなりました。

築古の戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのではと考えたことのある不動産投資家も多いのではないでしょうか?

銀行からの不動産投資向けの融資が相当厳しくなっている現在、低年収の方が不動産投資を行いたい場合に何千万~何億もする収益物件を取得するのはほぼ不可能な最近の状況です。

そこでまずは現金で購入できる築古戸建ての不動産投資物件を手に入れることを検討してみるのも選択肢の一つといえます。

この記事では、銀行融資が厳しい現在で低年収の不動産投資家に向いている激安の築古戸建て不動産投資のメリットとデメリットについてご紹介します。

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レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

東証一部上場企業のアパート大手レオパレス21が運営するレオパレスアパートの施工に不備があり建築基準法違反が指摘されています。

最近では不動産投資物件のポータルサイト

  • 楽待
  • 健美家
  • 連合隊

などで以前にもましてレオパレスの収益物件の売り物件がにわかに増えてきています。

以前からも売りに出ている物件は散見されましたが最近ドカンと増えた印象です。

売りに出ているレオパレス物件は全体的に利回りは高めで物件価格は安めに設定されていることがほとんどです。

特に建築不備の補修が済んでいないレオパレス物件はかなり安い価格で売りに出されているケースが見られます。

  • このレオパレス物件は安いうちに買わなきゃ損なのでしょうか?
  • 安さにつられて買ったら損をしてしまうのでしょうか?

リスクがあってもそのリスク以上のリターンが見込めるのであれば投資としてはおもしろいと考えることは不動産投資のリスクの取り方としては間違ってはいません。

しかし勝負するにはそのリスクの根拠をできるだけ明確にしておく必要はあります。

この記事では、最近増えた売り出し中のレオパレス物件の購入の是非について考えようと思います。

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