一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

競売開始決定や税金滞納などで差押が入った物件を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイント【更新】

差押え登記の抹消と差押え物件を購入する手順

不動産の『差押』と聞くと、真っ先に競売をイメージする人が多いのではないでしょうか?

不動産のローン返済を滞納して競売申立てをされたり、税金の納付を延滞したり、その他の借入の返済を滞納したりすると不動産に差押え登記をされてしまうことがあります。

競売開始決定をされていれば金融機関や国に差し押さえられているのは当たり前ですが、競売開始決定以外でも差押え登記が入っている不動産の購入には注意が必要になります。

差押え登記をされている不動産をそのまま購入するという買主はいないため差押え登記がされてしまった不動産を売買する際には売主の責任で差押え登記を解除して抹消したうえで買主に引き渡すという契約条件になっていることがほとんどです。

また不動産の売買契約時には差押え登記が入っていなかったとしても最終の決済引渡し前に差押え登記が入ってしまうこともあるため不動産の売買で売主に何か滞納などがないかを事前によく確認しておく必要があります。

また、税金滞納や競売開始決定などの差押え登記が入っているとそれを解除しなければローンが実行できないという金融機関もあるため、差押え登記が入っていると事前に分かっている場合は金融機関にも最初に相談しておくほうが安心です。

この記事では競売開始決定や税金滞納で差押登記が入った不動産を購入する際の注意点と差押登記を抹消するポイントをご紹介します。

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大阪方式(関西方式)は預り金の授受無し!敷金保証金など返還債務だけを引継ぐ大阪(関西)方式の『持ち回り』を詳しく解説【更新】

大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』で収益物件の売買を行う際の注意点

不動産投資における収益物件の売買で大阪方式(関西方式)『敷金持ち回り』と呼ばれる預かり金の引継ぎ方法があることをご存知でしょうか?

簡単にひとことで言うと『売買代金以外の金銭授受は無し!』ということになります。

全て『コミコミ』の価格設定だということです。

関西地区、特に大阪では当たり前の取引慣習なのですが、それ以外の地域の人が初めて大阪の物件を購入する際に理解に苦しむケースがとても多いです。

『持ち回り』という表現がどっちにも取れるというのが一番問題なのかなとは思いますが、関西以外のエリアの不動産会社の担当者ですらよく分からないと食ってかかってくることもあるくらいのややこしさです。

これを知らないと引き継ぐことができると勝手に見込んでいた敷金や保証金などの返還債務のある預かり金が引き継ぎがないということを後で知って慌てることになります。

関西の人はこの『持ち回り』方式に慣れているのでなんとも思わないのですが、特に東京の人が関西の収益物件を購入する際に大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』という取引慣習の違いにとても違和感を持たれることが多いです。

不動産投資において収益物件の売買では一般的に賃貸人と賃借人の契約は引き渡し時に売主から買主に引き継がれます。

家賃の引継ぎに目が行きがちですが、敷金や保証金などの預り金の引継ぎの取り扱いについてもしっかりと把握しておくことが必須です。

賃借人は売主に敷金を預けているはずですが、売買によって収益物件の所有権が買主に移転した場合、敷金はどのように扱うのかを理解することがポイントとなります。

また大阪方式(関西方式)といって大阪近郊の関西エリアで行われる『敷金持ち回り』といわれる敷金などの預かり金の返還債務に関する慣習も理解しておくことが必要です。

『持ち回り』という言葉を額面通りに受け取ると預かり金そのものを引き継ぐのかと思われがちですが実は『持ち回り』方式で引き継ぐのは預かり金の返還債務のみとされますので注意しましょう。

この記事では、大阪方式(関西方式)の『持ち回り』とは敷金や保証金の返還債務のみを引き継ぐ取引慣習なので注意が必要なことをご紹介します。

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新築ワンルームマンション投資はヤバいからやめとけ!プロは絶対買わずに素人だけが大損するヤバい現実!

不動産投資で区分所有のマンションの購入を検討する場合に、特に新築ワンルームマンションを購入しようとする際には相当注意するべきです。

新築ワンルームマンションの分譲会社や販売会社の営業マンにすすめられるがままに、初期費用がいらないからと言われてフルローンで新築ワンルームマンションを購入して、キャッシュフローは出ない値下がりするわのダブルパンチで苦しみ続けている人が後を絶ちません。

新築ワンルームマンションへの投資はよくよく考えて取り組まないと本当に大変なことになります。後になって後悔してもどうしようもないのです。

実際に新築ワンルームマンション投資をすすめられて取り組んだ結果、儲からないだけならまだマシで、ローンが払えなくなったりして不動産投資自体を終了せざるを得ない人も少なくないからです。

新築ワンルームマンション投資が全部が全部ダメというわけではありませんが、ぶっちゃけほぼ全てがダメなので、新築ワンルームマンションを購入して不動産投資を始めることには相当な注意が必要だと分かったうえで取り組むべきです。

あなたにも新築ワンルームマンション投資の勧誘電話がかかってきたことが1度や2度はあったのではないでしょうか?

新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社の営業マンがかなりの勢いで電話越しに売り込んできますが、その通りのメリットが本当には得られないことがほとんどです。

こちらから頼んでもいないのに向こうから勝手に持ち込まれてくる儲け話で儲かることは絶対に無くて、儲かっているのはその儲け話を持ってきた人だと相場は決まっています。

本当に儲かるのであれば新築ワンルームマンションを建設した会社が保有して賃貸で貸せばよいですし、本当に儲かるのであれば目が肥えた機関投資家や不動産ファンドや投資法人リートなどが一棟丸ごと買っていきます。

それを小分けにして何も知らない素人に高値で売りさばこうというあざとい魂胆が見え見えなのです。

また、ブログやSNSなどからそういった新築ワンルームマンションのデベロッパーや販売会社へのセミナーや資料請求の申込を流しているアフィリエイトサイトなどもある意味同罪です。

そういったアフィリエイトサイトの運営は不動産業の経験もほとんどないド素人がやっていることがほとんどですがIT技術には長けており、SEOを攻略してアフィリエイトサイトに投資家を誘ってセミナーや資料請求の申し込みをさせればその集客の対価としてデベロッパーや販売会社からお金をもらえばそれでおしまいという商売をやっていて無責任以外の何者でもありません。

そしていったん申込をすれば送客先のデベロッパーや販売会社から鬼のような営業攻勢がかかるという仕組みです。

共通しているのは彼らは自分たちの利益だけしか考えていないということです。なぜなら投資は『自己責任』だからです。

儲け話に目がくらんで欲を出して損した人が悪いと言うのが世間一般の見方なのでよほどのことが無い限り投資家が損していても彼らへの世間の風当たりはそれほど強くはなりません。

新築ワンルームマンション投資は不動産投資の対象として見た場合に、たった1つのしかし致命的なデメリットがあります。

それは、『収益に対してそもそも新築ワンルームマンションの物件価格が割高すぎる』ことです。

新築のワンルームマンションの購入価格にはデベロッパーの利益がたっぷりと乗っかっているために、冷静に見れば割高すぎる価格となっているからです。

この記事では、不動産投資のプロはみんな知っている新築ワンルームマンション投資の一般人に知らされないヤバすぎる事実についてご紹介します。

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手付金って何?不動産投資で知っておくべき売買契約時の手付金に関する重要なポイントと注意点【まとめ】

手付金の種類・手付金の限度額・手付解除時の注意点について

不動産投資で収益物件の購入の際の売買契約時に支払う『手付金』について、間違った認識で覚えているといざというとき大変危険です。

手付金には3つの種類

  1. 解約手付
  2. 違約手付
  3. 証約手付

があり、その限度額もあります。

また、手付を放棄して契約解除する際にもいつでも解約できるわけではなく手付解除のルールもあります。

間違った認識のままだと、思っているとおりに進まなくなるリスクがありますので、『手付金』に対してのきちんとした認識を持っておくことは不動産売買を行う上でとても大切です。

この記事では、不動産投資で収益物件購入時の手付金の種類・手付金の限度額・手付解除の重要ポイントをご紹介します。

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不動産投資でキャッシュフローを制する者は融資を制する!有利な融資条件を引き出すためのキャッシュフローとは?

物件検討の精度が飛躍的にUPするキャッシュフロー計算方法

不動産投資において『キャッシュフロー』という言葉はよく使われていますが、きちんと計算できる方法を知っているという人は意外に少ないのではないでしょうか?

不動産投資でキャッシュフローが赤字すなわちマイナスになると文字通り日々キャッシュが減少していく恐怖に襲われることになります。

不動産投資を行うにあたっては最低限キャッシュフローとは何かということをきちんと理解しておく必要があります。

そのうえで、

  • 借入の返済額の振れ幅がキャッシュフローに大きな影響を与える
  • キャッシュフローを制することが結果的には融資を制する

ことを理解しながら不動産投資を進めることが大切です。

そしてゆくゆくは不動産投資の規模の拡大を考えているならば、キャッシュフローを重視した不動産投資戦略を最初から取っておくべきです。

この記事では、不動産投資でキャッシュフローを制する者が規模を拡大でき融資を制することができる理由をご紹介します。

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破産管財物件の購入はお買い得?不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を購入する際のメリットはコレ!

不動産投資の仕入れで破産管財物件の任意売却物件を安く購入するメリットと注意点はどのような点なのでしょうか?

不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を仕入れるメリットは一般の市場価格よりも安く仕入れられることに尽きます。

そして破産管財物件の任意売却物件を仕入れる際の注意点は最後まで必ず買えるかどうかは分からないというところです。

ただし裁判所が指定した破産管財人弁護士が介在している部分以外は普通の任意売却物件を仕入れる際の注意点とたいして変わりはありません。

この記事では、不動産投資で破産管財物件の任意売却物件を安く仕入れるメリットとその注意点についてご紹介します。

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区分VS一棟!不動産投資は区分から始めるべき?一棟から始めるべき?⇒規模拡大を目指すなら一棟一択!

一棟か区分か?収益物件購入時の悩みがスッキリ消える3つの理由

不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか?

それとも区分収益から始めるべきでしょうか?

  • 最初は小さな区分収益物件から始めたほうが、もしものときも安心か・・・
  • それとも思い切って初めから部屋数のある一棟収益物件を買うべきか・・・

人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。

結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。

この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが有利である点についてご紹介します。

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不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを購入して高値で売り抜けてさらに儲けるために必要な『目利き力』

築古木造アパート投資のメリットと注意点

不動産投資で築古の木造アパートへの投資の収益性はどうなのでしょうか?

不動産は基本的に築年数を重ねるほど建物の価値が下がり土地値に近づいていきます。

収益物件の場合は収益還元法で値付けをしているので築古の物件であっても入居者が埋まっていて現況で収支がよく回っている物件についてはそれなりに高めの値付けをされていることが多いです。

不動産投資で儲けるための築古の木造アパートの狙い目は、現状では空室の多いのですがうまくやれば稼働率が上がって収益が上がることが見込めそうな物件です。

築古の木造アパートであれば空室が増えてくると物件が古いことも手伝って売主も弱気の価格設定になりますので、実際に改善すれば空室が埋まるのかどうかをシミュレーションした上で価格交渉をして購入することで割安で仕入れることができるというわけです。

なので築古木造アパートへの不動産投資は、うまく満室にできればという条件付きですが、高い利回りが望めるといえます。

築20年以上といった築古の木造アパートを満室想定で利回り15%以上で購入してリフォームして貸し出す投資方法は、中古RCマンション投資と並んで、取り組む人が多い不動産投資の手法です。

そのためには本当に収益が上がる物件なのかを目利きする必要があります。

この記事では、不動産投資で儲かる高利回りの築古木造アパートを仕入れて売却時にも高値で売り抜けるための目利き力についてご紹介します。

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本当に築古収益物件は儲かるの?不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイント

不動産投資での収益物件を選定する際に築古の収益物件が高利回りで魅力的に映るのではないでしょうか?

しかし物件価格が安くて利回りが高い築古収益物件には、

  • いつまで建物がもつか
  • ちゃんと入居者が入るのか

といった不安があります。

耐用年数をオーバーしているような築古の収益物件でも利益を出していくことはできるのでしょうか?

実は耐用年数をオーバーしている築古の収益物件は節税のメリットが大きいため、税引き後の利益を出しやすいという特徴があります。

この記事では、不動産投資で耐用年数オーバーの高利回り築古収益物件で利益を出すポイントをご紹介します。

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登記簿謄本とは何?不動産の登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿謄本の実用的な利用方法【まとめ】

登記簿謄本を理解する速習4つのポイント

不動産の登記簿謄本には普段見慣れない用語が多く記載されていて、初めて見るとどこを見てよいのか分からない感じる方が多いようです。

不動産投資にかかわらず、一般の人は登記簿謄本を普段から見慣れていませんので当然のことだと思われます。

登記簿謄本はその不動産の権利関係が記載された公的な書類となります。

不動産取引の際には、仲介に入っている不動産業者が登記簿謄本の権利関係に問題が起きないように決済まで行うので大丈夫なのですが、不動産投資を今後も行っていくのであれば基本的なことを自分自身でも理解しておく必要があります。

この記事では、不動産の登記簿謄本を基礎から理解するポイントと登記簿謄本の実戦的な見方をご紹介します。

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