一棟収益の仕入れ戦略|不動産投資の成功と失敗は収益物件の仕入れで8割以上決まる



一棟収益物件による不動産投資の成功と失敗は購入する一棟収益物件の仕入れの良し悪しにほぼすべてがかかっているといっても過言ではありません。

段取り八分という言葉がある通り不動産投資では仕入れ八分どころ仕入れがほぼすべてです。

不動産投資は収益不動産を仕入れて運用する投資のため収益物件を仕入れないことには始まりません。

一棟収益不動産投資において収益を生み出す一棟収益物件の仕入れ戦略がうまくいくかどうかが一棟収益不動産投資を成功に導くために大きな影響力を持つのです。

一棟収益不動産投資の成功は仕入れで8割以上決まってくると言っても言い過ぎではありませんと前述しましたが、逆に一棟収益物件の購入仕入れで失敗してしまうとそのあとのリカバリーは相当大変になると覚悟するべきです。

一棟収益物件の仕入れで失敗して儲からない一棟収益物件を購入してしまったばっかりに苦しい一棟収益不動産投資の運営になってしまっている人が大勢います。

一棟か区分か、RCか木造か、固定資産税評価額や担保評価額、銀行評価の出る物件か、レントロールや物件概要書、現地調査や賃貸会社へのヒアリング方法など、ここでは一棟収益不動産投資の一棟収益物件購入仕入れ戦略に関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということ

収益不動産取得での最大のリスクは『わからない』ということ

不動産投資で収益物件を購入する際にわからないことをわからないまま購入してしまうことににリスクを感じないといずれ大失敗をすることになります。

一棟ものの収益物件は高額な投資商品です。

高額であればあるほど、そこには万が一のリスクが内在し、リスクによるダメージも大きくなります。

なかでも最も大きなリスクは、その収益物件について『わからない』ということから生まれます。

この記事では、不動産投資での収益物件購入で絶対に避けたい最大のリスクは『わからない』まま購入してしまうということについて考えます。

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不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?

不動産投資において収益物件を買う際には不動産業者を通すことがほとんどだと思いますがどのような不動産業者と付き合うべきなのでしょうか?

結論から言うと特定の不動産業者だけではなく多くの不動産業者と付き合った方がいい結果になることが多いです。

不動産業者を見る目も養われますし特定の不動産業者とだけ付き合っていてその不動産業者が悪徳だと最悪の結末となるからです。

悪質な不動産業者ほど人当たりがよく話した感じは良いことが多く騙されやすいので初心者ほど注意が必要です。

良い不動産業者は人によってまちまちかもしれませんが悪質な不動産業者は

  • 今だけ
  • 自分だけ
  • お金だけ

の傾向があり都合が悪いと逃げたり最悪会社をたたんでしまいます。

高額な資産を扱わせてはいけないような連中でも扱ってしまっているのでそこは購入者サイドで見極めるしかありません。

この記事では、不動産投資で収益物件を買う際に騙されたり損しないためにはどのような不動産業者と付き合えばいいのか?についてご紹介します。

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築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

築古戸建て不動産投資が低年収の人の不動産投資に向いている理由とは?そのメリットとデメリットもご紹介

日本全国での空き家率が年々上昇している中、比較的安い価格帯で売りに出ている築古の戸建て住宅を見かけることが多くなりました。

築古の戸建て住宅を買って普通に賃貸に出せるのであればけっこう儲かるのではと考えたことのある不動産投資家も多いのではないでしょうか?

銀行からの不動産投資向けの融資が相当厳しくなっている現在、低年収の方が不動産投資を行いたい場合に何千万~何億もする収益物件を取得するのはほぼ不可能な最近の状況です。

そこでまずは現金で購入できる築古戸建ての収益物件を手に入れることを検討してみるのも選択肢の一つといえます。

この記事では、銀行融資が厳しい現在で低年収の不動産投資家に向いている激安の築古戸建て不動産投資のメリットとデメリットについてご紹介します。

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レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

東証一部上場企業のアパート大手レオパレス21が運営するレオパレスアパートの施工に不備があり建築基準法違反が指摘されています。

最近では収益物件のポータルサイト

  • 楽待
  • 健美家
  • 連合隊

などで以前にもましてレオパレスの収益物件の売り物件がにわかに増えてきています。

以前からも売りに出ている物件は散見されましたが最近ドカンと増えた印象です。

売りに出ているレオパレス物件は全体的に利回りは高めで物件価格は安めに設定されていることがほとんどです。

特に建築不備の補修が済んでいないレオパレス物件はかなり安い価格で売りに出されているケースが見られます。

  • このレオパレス物件は安いうちに買わなきゃ損なのでしょうか?
  • 安さにつられて買ったら損をしてしまうのでしょうか?

リスクがあってもそのリスク以上のリターンが見込めるのであれば投資としてはおもしろいと考えることは不動産投資のリスクの取り方としては間違ってはいません。

しかし勝負するにはそのリスクの根拠をできるだけ明確にしておく必要はあります。

この記事では、最近増えた売り出し中のレオパレス物件の購入の是非について考えようと思います。

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不動産投資で収益物件取得の成否を分ける知らないと損する不動産会社選びの3つのポイント

収益不動産取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイント

不動産投資で収益物件を取得する際に不動産会社をどのように選んでいるでしょうか?

不動産投資において収益物件を購入するには、親せきや知人から購入する以外は、基本的に不動産会社を通す必要があります。

そのため収益物件選びの前に不動産会社選びが第一のステップとして非常に重要になります。

この記事では、収益物件取得の成否を分ける不動産会社選びの3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資の収益物件購入時の売買契約と決済で必要になる諸費用をまとめてご紹介

収益物件の契約・決済で必要になる費用のまとめ

不動産投資で収益物件を購入する際の売買契約と決済においてどのような諸費用が必要になるのでしょうか?

  • 固定資産税・都市計画税の精算
  • 賃料・管理費等の精算
  • 登録免許税・印紙代
  • 仲介手数料
  • 手付金

など、不動産投資における収益物件の取引では物件価格以外にも意外に多くの種類の諸費用がかかってきます。

高額の収益物件になればなるほどその分だけ高額になる諸費用も多々出てきますので見落として予算に入れ忘れていると決済のときに慌てることになります。

この記事では、不動産投資で収益物件購入時の売買契約と決済で必要になる諸費用についてまとめてご紹介します。

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不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイント

遠方の物件を検討する際の現地調査のコツとチェックポイント

不動産投資で遠方の収益物件を検討する際に行う現地調査は手間と時間がかかりますが、効率的に限られた時間を有効に使う何か良い方法はあるのでしょうか?

これは遠方に限った話ではありませんが物件の調査に現地に赴く際には机上でできることは事前にすべてやっておくことが鉄則です。

遠方であれば道中の時間がかかりますのでなおさら事前準備が重要です。

収益物件の現地調査では、

  • 物件の基礎や躯体に問題はないか
  • 清掃やメンテナンスなどの行き届き具合
  • 屋上防水の状況
  • 反社会的勢力などの問題がありそうな入居者がいないか
  • 外壁にクラックや水漏れの跡などがないか

などを現地を踏んで確認します。

この作業を怠ると後で痛い目にあう可能性が高くなります。

しかしあくまで現地で物件を見ることは良い収益物件を取得するための手段であり現地に行くこと自体が目的ではないことを忘れないことです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を効率良く検討するための現地調査のコツとチェックポイントをご紹介します。

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不動産投資で物件購入時に価格を割り引いて考えて割安に購入しておきたい収益物件3つのパターン

購入時に気をつけたい収益物件3つのパターン

これは絶対に購入をやめておくべきという収益物件のポイントはあるのでしょうか?

基本的には価格次第でどのような収益物件でも購入の検討は可能だといえます。

収益物件購入を検討する上で、ほとんどのデメリットは価格に換算可能だからです。

まったく需要のない空室だらけの収益物件はいくら表面利回りが高くても購入を検討することは難しいです。

しかし入居需要さえあれば家賃を適正価格まで下げれば埋まることも多くあります。

収益物件の購入を検討する段階で最初にフィルターをかけ過ぎてしまうのはどうかと思います。

そしてせっかく物件の紹介を受けても、あれはダメこれはちょっとということを不動産会社の営業マンに伝えすぎていると、物件が出ても紹介を受けられなくなりやすいので大変もったいない状況になります。

この記事では、不動産投資で物件購入時に価格を割り引いて考えて割安に購入しておきたい収益物件3つのパターンをご紹介します。

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不動産投資で良い収益物件を紹介しますという不動産会社がなぜ自らその収益物件を買わないのか?

良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由

不動産投資家に収益物件の情報を持ってきてくれるのは不動産仲介会社がほとんどの場合が多いと思います。

不動産会社が良い収益物件だというならなぜその不動産会社が先にその収益物件を買わないのでしょうか?

不動産会社が収益物件を買って賃貸業をしないのには実はちゃんとした理由があります。

自社で購入して長期保有するのではなく、

  • 仲介
  • 短期転売

資金効率を高める方が経営判断として重要な場合が多いということです。

賃貸大家業でなければ不動産会社は常に資金を回転させていく必要があるからです。

この記事では、良い収益物件を紹介する不動産会社が自らその物件を買わない理由をご紹介します。

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不動産売買契約での債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイント

大トラブル!収益物件の売買における債務不履行と損害賠償予定額

不動産売買契約において、締結した不動産売買契約が解除となるケースはどのようなものがあるでしょうか?

  • 手付解除による白紙解除
  • ローン特約による白紙解除

などがありますが、これ以外にも何らかの理由で不動産売買契約の内容が守れなくなってしまうケースがあり、そのような状態を『債務不履行』といいます。

この記事では、不動産売買契約での債務不履行と損害賠償予定額がよくわかる3つのポイントについてご紹介します。

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