物件購入|収益物件の購入の成否で一棟収益不動産投資の成功失敗は8割決まる


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一棟収益物件の購入(アクイジション)がうまくいけば、不動産投資の半分くらいは成功したのと同じとよく言われます。

それだけ不動産投資において、一棟収益購入(アクイジション)がうまくいくかどうかが、投資全体の成否にかかわるウェイトが大きいということです。

不動産投資の原点は良い物件を仕入れることにあります。良い物件を仕入れることができれば、その他多くのリスクを吸収することもできるからです。

一棟収益購入(アクイジション)において、多かれ少なかれ見込み違いは起こるるものですし、突発的なアクシデントや不測の事態も運営上は起こり得ますが、一棟収益購入・アクイジションが原因での致命的な失敗は、今後の投資拡大のためにもできるだけ避けたいところです。

◎一棟収益マンション・アパートか区分収益マンションか
◎RC造一棟マンションか木造一棟アパートか
◎固定資産税評価額や担保評価額の予測
◎銀行評価の出る物件かの判別法
◎レントロール・物件概要書の見方
◎現地調査・賃貸会社へのヒアリング
◎キャッシュフローを重視して投資規模を拡大する投資戦略

などの、一棟収益購入時に役立つコンテンツをまとめています。

また、良い物件ほど足が速いので、一棟収益購入(アクイジション)はスピード重視ともいえます。

限られた時間で競合よりも早く結論を出さないと、物件購入(アクイジション)には負けてしまうでしょう。

そのためにも、物件購入の判断スピードを高め、判断基準が明確にして、判断に使う数値をはじき出す方法も確立させておくことで、一棟収益購入(アクイジション)においての、ここ一番での判断スピードを高めることにつながり、チャンスを逃さないことにもつながります。


不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイント

税引後利益で複雑になるキャッシュフローを簡便化する便利計算法

不動産投資においていつまでにいくらのキャッシュフローが出るのかのキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にできればいいなと考えたことはないでしょうか?

不動産投資のキャッシュフロー計算を実際の手取りに近い方法で算出することでキャッシュフローの目標を決めていければ一番いいのですが、キャッシュフローを正確に計算するのには難しさがあるので簡単な方法で計算する方法を知っておくとスピードもアップして便利です。

ところで、なぜ正確に不動産投資のキャッシュフローを算出するのが難しいのでしょうか?

それは、

◎キャッシュフロー=税引後利益-返済元金+減価償却費

となり金融機関もそのような見方をするのですが、これを事前に正確に計算することは難しいのです。

それは、

  • 税引後利益の計算の難しさ
  • 返済元金の計算の難しさ

があるからと言われています。

この記事では、不動産投資のキャッシュフロー計算をできるだけ簡単にする3つのポイントをご紹介します。

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一棟収益物件資料の必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率

物件概要書を見る際に気を付けたい投資家目線4ポイント

一棟収益の物件資料を見る際に何に気を付けて見ればいいのでしょうか?

特に気を付けたい投資家目線でのポイントは4つあります。

  • 違法建築かどうか
  • 物件の積算価格
  • 返済比率
  • 現況稼働率

の4ポイントをまずは確認し、それで問題がなさそうならレントロールなどの詳細資料を取り寄せたり現地確認に行くのがいいでしょう。

この記事では、一棟収益の物件資料必須チェック4項目①違法建築②積算価格③返済比率④稼働率をご紹介します。

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一棟収益の物件概要書を短時間で大量にチェックするための7つの最速チェック項目

8割の物件概要書をふるいにかける最優先チェック3項目

一棟収益の物件概要書をひとつひとつ丁寧に見すぎると時間がまったく足りなくなりますが何か良い対策はあるのでしょうか?

単純に言えば自分の基準を満たすのかどうかを瞬時に見極めればいいことになります。

手順は人それぞれだと思いますが代表的な例をご紹介します。

最優先チェック項目だけで全体の7割~8割程度は検討対象外にすることができるでしょう。

この記事では、一棟収益の物件概要書を短時間で大量にチェックするための7つの最速チェック項目をご紹介します。

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不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが断然有利な3つの理由

一棟か区分か?収益物件購入時の悩みがスッキリ消える3つの理由

不動産投資を始める際に、一棟収益物件から始めるべきでしょうか?それとも区分収益から始めるべきでしょうか?

  • 最初は小さな区分収益物件から始めたほうが、もしものときも安心か・・・
  • それとも思い切って初めから部屋数のある一棟収益物件を買うべきか・・・

人によって様々な考え方があると思いますが、不動産投資をどこまで拡大させたいのかという理想によって戦略が変わります。

結論から申し上げると、不動産投資の規模拡大を狙うのであれば一棟収益物件を買うほうが後々有利に働きやすいと言われています。

この記事では、不動産投資の規模拡大には区分より一棟収益から始めたほうが断然有利な3つの理由についてご紹介します。

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不動産投資リスクを回避してリターンを最大化する6つのポイント

知って安心!不動産投資6大リスクのコントロール法

不動産投資にはリスクがたくさんありどこか怖いイメージもあるのではないでしょうか?

不動産投資に限った話ではなく投資にはそれぞれリスクがあります。

それは事業やビジネスでも同じです。

予測しうるリスクに対処しながらリターンを最大化しようと考えることが投資やビジネスの基本となります。

そして不動産投資のリスクに対してどのような対応をとるのかを事前に決めておけばかなりの部分でのリスクヘッジとなります。

この記事では、不動産投資リスクを回避してリターンを最大化する6つのポイントをご紹介します。

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不動産投資のメリットとデメリットが一目で分かる5つの比較事例

不動産投資のメリット/デメリット特集!5つの視点から徹底総比較

不動産投資においてメリットばかりに目がいきがちですがデメリットからも目をそらさないことが大切です。

メリットだけでなくデメリットもしっかりと理解しておくことで将来的に起こり得るリスクに対処することもできるようになるからです。

不動産投資は結局のところ

  • メリットとデメリット
  • リスクとリターン

バランスをどこでとるかが勝負になりそのための情報が必要になります。

この記事では

  1. 不動産投資のメリットとデメリット
  2. 投資用不動産種類別のメリットとデメリット
  3. ワンルーム・ファミリータイプ別のメリットとデメリット
  4. 区分所有・一棟もの別のメリットとデメリット
  5. 立地エリア別のメリットとデメリット

の5つの比較事例についてご紹介します。

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収益物件の購入をローンか現金かで迷ったときの4つの判断材料とは?

収益物件の購入はローンか現金か?迷ったときに効く4つの処方箋

収益物件の購入をローンか現金かで迷うという人も多いのではないでしょうか?

当然、手元に現金がなければローンという選択肢しか無くなりますので悩まないのですが、もし現金を持っている場合は悩みどころとなってきます。

結論から申し上げると上記のような理由も含めてですがローンを組んで収益物件を購入する人が圧倒的に多いです。

この記事では、収益物件の購入をローンか現金かで迷ったとき4つの判断材料をご紹介します。

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投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターン

不動産投資の拡大期に高利回りでも買ってはいけない5物件

何が何でも高利回りの収益物件ばかりを狙って買おうとしてはいないでしょうか?

高利回りの収益物件を探すことは不動産投資の規模を拡大するためのセオリーに間違いないのですが高利回りばかりに目が行くと落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資の規模を拡大していく時期に高利回りだからといって銀行の物件評価の出ない物件を買ってしまうと後々の拡大の妨げになることがあるからです。

銀行の物件評価の出ない物件には特徴があるので物件購入検討時にいくら高利回りても飛びつかずにしっかりと見極める目を持つことが必要です。

この記事では、投資規模拡大を狙うなら高利回りでも買ってはいけない収益物件5パターンをご紹介します。

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自分の目で必ず確認!収益物件の現地確認8つのセルフチェックポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

購入を検討している一棟収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

ぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

収益物件に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では自分でできる一棟収益物件の現地確認8つのポイントをご紹介します。

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ローンで有利なRC造かS造の中古物件購入が投資規模拡大への王道

ローンで物件を増やす王道!RCか鉄骨でキャッシュフローを狙う

収益物件をローンで増やしていくためには狙う物件のイメージをできるだけ鮮明にすることが大切といえるのではないでしょうか?

  • 銀行評価の出る物件
  • 満室想定家賃に対する返済比率50%以下の考え方

がわかると、ローンで物件を増やしていくためにはどのような物件を狙えばいいのかがわかってきます。

ローンで収益物件を増やしていくのであれば、

  • 銀行が好む融資基準をクリアしながら
  • キャッシュフローを出していく

ことを狙うと、購入検討できる物件の条件は自ずと絞られてきます。

この記事では、ローンで物件を増やす王道でもある、

  • RC造
  • 鉄骨(S)造

に対してのキャッシュフロー投資をご紹介します。

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