やっとのことで見つけたて気に入った収益物件の物件概要書に、
『私道負担有り』
という表示がされている場合はどう考えればよいのでしょうか？
私道っぽく見えても公道の場合もあれば、公道っぽく見えても私道の場合もあるので、公道か私道かの判別はぱっと見での見分けは困難です。
道路幅員が広い整備された道でも私道の場合もあり、狭い整備されていない道でも公道の場合もあるからです。
しかし、一つ言えることは、道路というものは個人が所有すると何かとトラブルの温床となるので注意が必要だということは確かです。
この記事では、不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策についてご紹介します。
不動産投資で私道負担がある収益物件の購入ポイントと私道に関するトラブル防止策
私道と公道はどう違うの？
一般的な道路は地方自治体や国が管理している、いわゆる『公道』が多く存在しています。
国道や府県道、市道などがまさに公道です。市道は私道と読み方がややこしいので『いちどう』と読むことが多いです。
これに対して、個人や法人が所有している道路のことを、『私道』と言います。
私道は地主が単独で所有している場合と、近隣住民が一定の負担割合で共有している場合があります。
私道負担とは何？
土地に建物を建てる場合、建築基準法による規定で、4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していなければその土地に建物を建てることができないことになっています。
そのため、例えばもともと公道に面している広い土地を、再開発によって区画に分割していくつかの住宅を建てて分譲するような場合に、公道と直接接していない区画が生じてしまうことになります。
そこに建物を建築するためには、別途4ｍの私道を作って2ｍ以上接するように開発しなければなりません。
そのために、土地の一部を私道として提供しなければならないということになりこれを私道負担といいます。
私道のみに接する場合と私道と公道に接する場合でどう違うのか？
開発を行って私道をつくると、公道にも接する部分の住宅については公道と私道の両方に接することになります。
反対に、公道から一番離れた行き止まりの場所にある住宅については私道のみに接しているという状態になります。
また、私道のみに面している区画の所有者同士であっても、必ずしも同じ面積の私道負担割合とは限りませんので購入前には必ず確認する必要があります。
不動産投資で私道負担のある収益物件を購入する際の4つの注意点
不動産投資で私道が絡む収益物件を購入する際は、以下のような点をあらかじめよく理解し注意する必要があります。
私道の注意点①：私道の維持管理費は自己負担
私道は公道と違い、国や自治体が原則管理してくれないため、その整備費用や管理費用は私道を所有している人の実費となります。
これらの経費が不動産投資利回りに少なからず影響する可能性は否定できないところです。
また、敷地の持ち分を複数の人間で共有している場合は、これら維持管理に関する決め事がなかなかうまくまとまらずに意思決定が遅れるというリスクもあります。
私道の注意点②：不動産価値の問題
公道に面している土地よりも私道のみに面している土地の方が土地の相場額が低くなります。
そのため私道のみに接道する投資物件を購入する際には、近隣の公道に面した坪単価よりも低めに想定した価格で交渉するほうがいいと言えます。
私道の注意点③：私道所有者の承諾が必要
仮に購入予定の投資物件が、地主の単独所有している私道に面しているような場合は、今後なにかにつけてその地主に許可を求める立場になるためそれ自体がデメリットでもあります。
特に、他人の私道が持ち分割合で複数が持っていない場合、その地下を通る配管の工事をしたい場合など私道の所有者の許可を得ないといけないため、水道の引き込み工事ができないなどのトラブルが発生します。
こうなると新たに収益物件を建築しようとしても、完成できないということになり裁判沙汰になることもあります。
私道の注意点④：売却する際にもデメリットがある
将来的に売却する際に、私道のみに面している物件の場合は、私道を利用できる具体的な権利を証明する書面がなければ買い手がつきにくい、というデメリットもあります。
たとえば、『通行承諾証』などが必要となるケースもあります。
また、私道のみに接道している不動産の場合は、売買の際に買い手側の銀行融資評価も低く見られるため、結果として買い手が付きにくくなる可能性もあります。
以上のように、パッと見た感じでは同じような物件に見えたとしても、その物件が接道している道路が公道なのか私道なのかによってかなりの違いが出てきます。
おわりに
- 『私道負担有り』のように、私道が絡んでくる一棟マンションや一棟アパートを購入して不動産投資を始めようと考えている場合は、国や自治体が管理してくれる公道では発生しない様々なトラブルや問題が潜んでいますので、そのあたりを正しく理解したうえで、適切な投資判断をすることが賢明だといえる。
- 私道を敬遠していれば投資をすることはできないが、もし投資するなら十分に注意して私道の確認を行うことが必要となる。
