不動産投資で空室になった部屋の古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームして新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか？
賃貸のお部屋のキッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。
しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームばかりをしていては、物件の収益率が下がる一方です。
それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。
そこで、フルリフォームで取り換える代わりにピンポイントのリフォームで費用を抑える対応します。
ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。
この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。
不動産投資で古いキッチンや浴室をフルリフォームせずにピンポイントリのフォームでコスパ効果を上げる方法とは
不動産投資で空室のフルリフォームをせずにピンポイントのリフォームで費用を抑えてコストパフォーマンスを高めるには具体的にどのようにすすめればいいのでしょうか？
具体的には下記の2つのステップを考えます。
まずは新品にフルリフォームしたと仮定して家賃のアップ幅をシミュレーションします。
新品にフルリフォームしたときの改装費用を家賃のアップ額でペイできなければ投資としては意味がないからです。
それほど家賃のアップが見込めないのであればピンポイントのリフォームを検討しましょう。
新品にリフォームする費用と家賃のアップ幅を比較する
キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備を新品に交換するには多額の費用がかかります。
ファミリータイプのマンションだと、
- キッチン交換・・・50万円以上
- 浴室のユニットバス交換・・・80万円以上
はかかることが最低見込まれます。
しかし、これらの設備を新品に交換したところで、家賃を上げられる幅は5000円に満たない場合がほとんどです。
仮に、キッチンの交換によって家賃が5000円上げられたとすると、年間で6万円の家賃アップになります。その工事に50万円かかったとすると利回りは12％です。
物件の利回りが12％以下なのであれば、キッチンを交換しても費用対効果は高そうに思えますが、このようなリフォームのために毎回手持ちの資金を減らしていくのは、手元資金の有効活用という観点からはマイナスだといえます。
簡易のピンポイントリフォームでもかなり綺麗になる
キッチンや浴室が古い場合はどうするべきなのかというと、あまりに見栄えが悪い場合は、ダイノックフィルムなどを用いた簡易リフォームを行います。
ダイノックフィルムとはスリーエム社の商品名で粘着剤付の化粧フィルムのことです。
他にも種類があり、貼ると光沢感が出て新品同様に様変わりします。
こうしたシートであれば、4万円～5万円程度で対応できることも多いため、費用対効果が高い投資になります。
浴室やトイレなども、同じように防水性のシートをタイルの上に貼ると、見違えるように綺麗になります。
浴室をリフォームする場合、
- 風呂釜の塗装
- 浴室鏡の設置
- シャワーヘッドの交換
などもあわせて行えば、かなり見栄えがよくなります。
おわりに
女性は特に水回りの綺麗さをきにしますので、汚いと嫌がられる反面、気に入ってもらえると物件全体についても良い印象を持ってもらえます。
収益物件の運用において、リフォームは費用対効果に最も差が出る部分でもありますので、いかに費用を少なく綺麗に仕上げて入居者の満足度を高められるかが勝負となります。
何でもアッセンブリーで新品に交換するだけでなく、費用対効果の高い簡易リフォームの相談にのってもらえるリフォーム会社や工務店とコネクションを持っておくと心強いといえます。
意外とリフォームは知恵の出しどころでもあるのです。
追伸：お金をかけるのが一概に悪いと言うわけではないのでご注意を！
管理会社に言われるがままにフルリフォームをして多額のお金をかけるのはやめましょう。
お金をかけることが悪いのではなくお金をかけたらその分を回収しましょうということです。
