任意売却・競売｜大切な不動産を競売で失わないために

不動産投資で投資用の物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の住宅ローンである『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか？

投資用ローンに比べて金利が低く借り入れもしやすい住宅ローンで投資用不動産を購入するというスキームです。

不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。

なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。

具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。

不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。

『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1％前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

• 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
• 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか？

残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。

それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。

それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。

そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。

今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。

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住宅ローンが払えなくなってから任意売却ができる競売までの猶予期間はどれくらい残されているのでしょうか？

住宅ローンが払えなくなったあとには大きく2つのタイミングがあります。

そしてそこからだいたいの任意売却で競売回避ができる期間が分かります。

1. 一つ目が住宅ローンを滞納して代位弁済され一括請求されたタイミング
2. 二つ目が競売申立てをされて競売開始決定がなされたタイミング

1つ目の節目は住宅ローンの滞納が累積していって期限の利益を失ってしまい、金融機関から代位弁済・一括請求されて月々の分割払いができなくなったタイミングです。

そして2つ目の節目は金融機関から代位弁済・一括請求されたあとに競売を申し立てられて競売開始決定がなされたタイミングです。

この記事では、競売で家を失ってしまう前に任意売却できる猶予期間はどれくらいあるのかについて見ていきます。

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住宅ローンを滞納してしまい住宅ローンを借りている銀行などの金融機関から代位弁済や一括請求をされてもなお放置しているとそのうち債権者から競売の申立をされてしまいます。

競売の申立てをされると競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で家に届きます。

これで『まずいことになった！』とビビる債務者の方が一気に増えます。

競売の申立をされて競売開始決定の通知書が裁判所から届いてしまってからでも任意売却はできるのでしょうか？

結論から言うと、競売開始決定通知書が裁判所から届いてもはたまた競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは十分可能です。

住宅ローンの滞納中に再三金融機関から催告されて任意売却をすすめられても任意売却の意思表示をしなかったという債務者の方でも、いざ競売を申し立てられて競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で届くのを見ると、さすがにまずいと思ったのかそれを契機に任意売却を検討し始める場合もあるからです。

ただし競売手続きを金融機関からされたということは今までの再三の催告を無視し続けたということになるため金融機関によっては任意売却には応じずそのまま競売で処理されることしか受け付けないという場合も残念ながらあります。

競売開始決定後の任意売却を受け付けない代表的な金融機関が住宅金融支援機構です。

住宅金融支援機構の場合はは競売開始決定の通知書が来てしまったら全部が全部任意売却ができないということではありませんが、個別の対応でダメな場合はいくら交渉しても任意売却を受け付けてくれません。

債権者である金融機関が任意売却を受け付けてくれない状況で不動産を売却しようとすれば売却代金と自己資金で残債を完済するしか方法は無いということになってしまい現実的に実現不可能となるケースが多いです。

住宅ローンを滞納し始めてからかなりの時間が経過していて競売の申立をされてしまい競売開始決定の通知書が届いたという方は一刻も早く経験実績豊富でノウハウのある専門家にご相談することをおすすめします。

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住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から競売開始決定の通知が届くと、そのあと1ヵ月もしない間に裁判所の執行官からの手紙が届きます。

裁判所の執行官とは競売の手続きを進める裁判所の担当官のことです。

裁判所の執行官からの手紙の内容は、

『この家を競売にかけるための家の調査をしますので立ち会える日時を調整させてください』

という内容が書かれています。

競売手続きは債権者からの競売申立に基づいて裁判所が家の売却を入札によって進める手続きです。

しかし、何の情報も無いのに買いたい金額を書いて入札して下さいと言われても、入札をしようとする側も困ってしまいますよね。

競売で入札するにあたってのある程度の不動産の情報や金額の目安が必要になるはずです。

ネットオークションで例えれば、商品の写真や状況の説明、最低落札価格のようなものです。

なので、競売開始決定がなされると、裁判所が競売手続きで入札を募るために必要になる下記2点、

1. 競売入札希望者への競売不動産の開示資料の作成
2. 最低入札価格を決めるための不動産の価格評価

を行うために、裁判所から執行官が不動産鑑定士を連れてやってくるというわけです。

上記をひっくるめて執行官からの手紙には『現況調査』と記載されています。

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裁判所から競売開始決定の通知が来て家を差押えられてしまったらもう任意売却することも何もできないのでしょうか・・・？

・・・というご相談があったことがありました。

ご相談者様のご主人が思い込んでいたのは・・・

『【差押え】までされてしまっているのだから売ったりすることも何もできないのだろう・・・』

ということでした。

ご相談者様のご主人は競売開始決定の通知書に【差押え】という記載があったのでもう何もできないだと思い込んでしまっていたのですが、奥様がいろいろ調べてとりあえず聞いてみるだけ聞いてみようということで、ダメ元でご相談を寄せられたとのことでした。

結果的にはすぐに任意売却の手続きに着手して、競売の入札期日が迫ってくる中でしたが、ご夫婦のご協力もあり、競売を申し立てた側の債権者からの協力も得られて、無事に任意売却で競売になる前に家を売却することができました。

もし奥様が何もしていなければそのまま競売になっていたと思いますし結果は180度違っていたと思います。

その時に私がハッとしたことがあります。

『私たちプロが当たり前だと思っていることは、一般の皆様には全く当たり前ではない！』

ということです。

私たちは日々いろいろなご相談を頂き、当たり前のように解決に向けてご提案をさせて頂いていますが、人生で初めて競売開始決定の通知が裁判所から届いて、さらに家を差押えますという通知が突然来てしまったら、もう何もできない、もう自分では何も動かせないんだと思ってしまっても不思議ではないんだなと私自身思い直すきっかけになったご相談でした。

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コロナ禍がやっと収まりかけている中で、家を競売にかけられたというご相談件数が増えてきています。

これはいったいどういうことなのでしょうか？

住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構をはじめ、銀行などの債権者からもコロナ禍中はあまり競売申立をされていなかったのに、今になって続々と競売申立をされて競売開始決定通知が家に届いて困ってしまったというご相談が多いです。

おそらくコロナ禍で仕事が無くなったりして収入が減ったという人も多くいたりして日本中が非常事態でしたので金融機関もできるだけ競売にしないようにという配慮がコロナ禍にはあったと思われます。

しかし、コロナ禍が落ち着いてきて住宅ローンを貸している金融機関も通常運転というか、住宅ローンの返済を滞納している方に関しては一括請求をして競売申立を行っていくという流れに戻ってきていて、家を競売にかけられたというご相談が体感ですが明らかに増えているなという印象です。

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