任意売却・競売回避

新築で買った家のローンがめちゃくちゃきつい!家のローンがきついときリスケ相談は延滞する前にしておくべき!

新築で買った家の住宅ローンの返済がきつい場合にどのように対処するのが一番良いのでしょうか?

家のローンがきついなと思ったときに最悪なのが何も対策をせずにズルズルと住宅ローンの返済を滞納していってしまうことです。

住宅ローンは毎月の返済なので一度返済が遅れてしまい滞納してしまうとその滞納分を取り返すのはかなりしんどいです。

当然、次の月にも住宅ローンの毎月分の返済があり、そこで遅れた分を余分に返済しなければ住宅ローンの滞納を解消することはできません。

しかし毎月の住宅ローンの返済がきつい状態で滞納してしまった場合は、翌月になったからといって急に一月分の返済まで余裕ができることはまず難しいです。

そもそも論になりますが滞納後にまとめて二か月分が払えるのであればきつい思いをしなくても払えていたはずだからです。

家のローンがきついなと思った時にやっておくべきことはたった一つです。

それは、

『延滞する前に住宅ローンを借りている銀行に相談する』

ことです。

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フラット35不正利用はやばい!不動産投資でフラット35の不正利用がバレて追い込まれている人が激増中!

不動産投資で投資用の物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか?

そそのかして不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。

なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。

具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。

不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。

『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。

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不動産投資ローンが払えなくなったり払えなくなりそうな場合はどうする?⇒まずは競売回避の動きを最優先に!

サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか?

そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。

賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。

まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。

3ヶ月以上のローン延滞率も0.2%という低い水準になっています。

しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。

不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。

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アビリオ債権回収とは?アビリオ債権回収(旧パル債権回収)から催告書や一括請求が来たらすぐにやるべきこと

アビリオ債権回収から催告書が来たらどうすればいいのでしょうか?

アビリオ債権回収(旧パル債権回収)は消費者金融のプロミス系列の債権回収会社(サービサー)です。

もっと大枠でいうと三井住友銀行のSMBCグループの傘下企業です。

  • プロミスの貸付の債権回収
  • 有担保・無担保債権の入札による買い取り・回収業務

を行っています。

なので消費者金融のプロミス自体とは取引がなくても、別の借入先の債権が譲渡されてアビリオ債権回収から連絡がくるというケースはよくあるケースです。

最近では銀行や信託銀行、信金や信組の劣化債権の買取を積極的に行っているため、債権譲渡後に突然今までの借入先だった銀行以外のアビリオ債権回収から連絡がきてびっくりするケースも増えているようです。

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近畿信用保証とは?近畿信用保証(現池田泉州銀行系列)から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきことはコレ!

近畿信用保証から代位弁済や一括請求などの通知が来たらどうすればいいのでしょうか?

近畿信用保証は旧泉州銀行と現池田泉州銀行系列の信用保証会社です。

泉州銀行と池田銀行が合併して池田泉州銀行ができ、その系列に池田泉州信用保証ができました。

近畿信用保証は泉州銀行時代に保証をした先との業務を行っています。

旧泉州銀行で住宅ローンを借入していて住宅ローンを滞納すると近畿信用保証が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が近畿信用保証となっているのはこのためです。

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関西総合信用とは?関西総合信用から代位弁済や一括請求の催告書が来たらすぐにやるべきことはコレ!

関西総合信用・関総信から代位弁済や一括請求の催告書が来たらどうすればいいのでしょうか?

関西総合信用は大阪府の地銀である関西アーバン銀行の信用保証会社です。

現在では関西みらい銀行に統合されています。

旧関西アーバン銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として関西総合信用の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されています。

関西アーバン銀行で住宅ローンを借入していてもし住宅ローンを滞納するといずれは関西総合信用が代位弁済することになります。

登記簿謄本の債権者の名義が関西総合信用となっているのはこのためです。

グループの再編などを経て今では関西アーバン銀行以外の銀行の保証にも入っています。

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住宅ローンが家の売却相場価格よりも多く残っている場合でも売れる?オーバーローンでも売れる4つの売却方法!

住宅ローンが払えなかったり住宅ローンを滞納してしまったというときにとりあえず家を売却してしまおうと考えることがあると思います。

家を売却してしまえばその売却代金で住宅ローンを返すことができるのですが、問題はその際の売却価格です。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っているか下回っているかで売却方法は大きく変わってくるからです。

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている場合はおめでとうございますそのまま売却できます。

売却価格から住宅ローンの残高と仲介手数料などの売却諸経費を差し引いて残りが出ればそれは全て手取り金額となります。

家の売却の際に問題になるのは家の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている時です。

例えば住宅ローンの残高がまだ3000万円残っていて家の売却価格相場が2500万円というような場合です。

この場合の考えられる売却方法として、

  1. 3000万円で買い手が見つかるまで売却活動する
  2. 2500万円で売却して差額を手出しする
  3. 2500万円で売却して住み替え先を探して住み替えローンで差額を捻出する
  4. 任意売却で2500万円で売却する

の4つがあげられます。

それぞれのメリットやデメリッットを見ていきましょう。

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住宅ローンをどれくらい滞納すると一括請求や代位弁済される?一括請求や代位弁済の通知が来たらするべきこと!

住宅ローンの残高を一括請求や代位弁済されるという通知が来てしまったらどうすればいいのでしょうか?

住宅ローンを一定回数延滞・滞納するとまずその延滞・滞納分をまとめて支払って延滞・滞納状態を解消するように督促されます。

多くの金融機関の場合で延滞・滞納回数が5〜6回くらいで延滞・滞納状態をリセットするように促されます。

場合によってはもっと早く延滞・滞納3回目くらいでもそうなったケースもありました。断続的に延滞・滞納しては少し払って延滞・滞納回数を減らしながらきたという場合では累積の延滞

滞納分が3ヶ月分でもいったん延滞・滞納分を解消しなさいということです。

そして延滞・滞納分をまとめて支払うことができなければ、今度は住宅ローンの残高を一括請求されることになります。

  • 住宅金融支援機構であれば全額繰上償還請求
  • 銀行や信金などで保証会社を使っていた場合は代位弁済
  • 保証会社を使っていない場合は一括請求

といった具合になるのですがどこも基本的には今残っている住宅ローンの残高を一括で支払ってくださいという請求を行います。

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代位弁済とは?住宅ローンが代位弁済されて保証会社から残高を一括請求されてしまった!どう対処したらいい?

住宅ローンの延滞・滞納を続けてしまうと期限の利益を喪失されて保証会社から代位弁済されてしまいますが代位弁済とはどういうことなのでしょうか?

住宅ローンの代位弁済とは銀行などが住宅ローンを貸し付ける際に保証会社の保証付きで融資している場合に、債務者が住宅ローンが返済できないと保証会社から住宅ローン残高の立替え払いを受けることを指します。

保証会社側から見ると保証会社は保証料を銀行から受け取って銀行が融資した住宅ローンの債務保証をしているということになります。

例えば銀行が3000万円の住宅ローンの融資をする際に保証会社が2%の60万円の保証料をもらって債務保証に入るという具合で保険のような仕組みになります。

そしてもし銀行がその3000万円の住宅ローンをどこかで回収不能になった場合に、その時点での残高を債務保証を受けている保証会社から立替え払いをしてもらうという仕組みになっています。

立替え払いをしたあとで保証会社はその立替え払いをした金額を一括で住宅ローンの融資を受けていた債務者に請求するというわけです。

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任意売却後の残債はチャラにできる?任意売却した後に残った住宅ローンの残債がどうなるかを知っておこう!

任意売却で家を売却して住宅ローンの残債が残った場合にその住宅ローンの残債はどうすればいいのでしょうか?

実は任意売却で家を売却した後に残る残債を少しずつ払っていたら残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったなどというケースも多いです。

任意売却後の住宅ローンの残債が債権譲渡されて別の債権回収会社に移ったという場合は今までの私の経験上、債務者にとって良い方向に転がるか悪い方向に転がるかその時にならないと分からないことが多いです。

債務者にとって良い方向に転がる場合は、債権譲渡された別の債権回収会社から債務免除と引き換えにある程度の金額をまとめて支払うことで残債全部を払わなくてもチャラにしてくれるような場合です。

債務者にとって悪い方向に転がる場合は、移った債権回収会社から今までより取り立てが厳しくなったり、連帯保証人がいれば債権回収会社が連帯保証人の資産を調べてそちらにも督促の手を強めたりするケースがあります。

どちらにしても任意売却したあとの残債がどこに債権譲渡されるのかはこちら側では完全にはコントロールできない部分です。

なので任意売却する前に任意売却した後の残債がどうなるかということも知っておくほうが安心だと思います。

任意売却したあとにそんなことになるとは知らなかったと言っても後の祭りだからです。

この記事では、任意売却後の住宅ローンの残債をどうすればいいかについてご紹介します。

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