サラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか？
サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、
- 融資金額
- 融資手数料
- 金利・融資期間
- 返済方法
- 繰り上げ返済時の違約金
- 返済開始時期
の6つです。
銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。
不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。
不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。
しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイント
購入希望の収益物件を銀行に持ち込み銀行から融資の仮承認が下りると、融資条件の提示を銀行から受けることになります。
その融資条件で必ずチェックすべき6つのポイントをご紹介します。
融資条件チェックポイント①：融資金額
融資金額が希望通りかを確認します。
融資条件チェックポイント②：融資手数料
融資手数料として一定額または融資金額の1％などが必要になることがあります。
収支に影響することもあるので、事前に確認しておきます。
融資条件チェックポイント③：金利・融資期間
提示された金利水準と融資期間から、物件の収益性を再計算する必要があります。
金利は、固定金利、変動金利の他に、一定期間だけ固定金利となる固定金利選択型を選べることがあります。
金利の水準は、変動金利＜固定金利選択型＜固定金利の順で高くなっていきますが、金利上昇リスクは逆の順序になります。
融資条件チェックポイント④：返済方法
返済方法は、
- 元利均等返済
- 元金均等返済
から選べる場合がほとんどです。
選べない場合は一般的に元利均等返済となります。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月の返済総額(元本＋利子)が一定額となる返済方式です。
返済開始当初は元本の返済額が少なく利子の支払いが多くなり、時間が経過するにつれてだんだんとそれが逆転していきます。
なので返済初期は残債が思ったより減っていないと感じることが多い返済方式です。
元金均等返済
元金均等返済は元本の返済額が一定となる代わりに、最初は利子の金額が高く時間経過とともにだんだん利子の返済額が減っていく返済方式です。
毎月の元本返済額は最初から一定なので、元金が減っていくスピードが速いというメリットがあります。
しかし、利子は返済開始当初は多く時間が経つにつれて少なくなるので、返済総額(元本＋利子)の合計額は返済開始当初は多くなります。
なので、手残りとなるキャッシュフローを重視するのであれば、元利均等返済を選択したほうが、毎月の返済額が一定額となるので収支を組み立てやすくなります。
融資条件チェックポイント⑤：繰り上げ返済時の違約金
繰り上げ返済時に違約金を取る規定がある場合があります。
違約金を取る金融機関の場合、残債の1～2％を違約金として設定していることが多いです。
融資条件チェックポイント⑥：返済開始時期
返済開始時期は、かなり重要な項目なので必ず確認しておく必要があります。
例えば、4月1日に決済をして所有権を移転を行った場合、銀行への返済開始を翌月の5月からにすることができる場合があります。
その場合、4月分の家賃分は返済が発生しないことになるので、まるまる手元に残り、その後の資金繰りがかなり楽になります。
おわりに
繰り返しますが、サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、
- 融資金額
- 融資手数料
- 金利・融資期間
- 返済方法
- 繰り上げ返済時の違約金
- 返済開始時期
の6つです。
そして、融資条件が固まったら、あらためて物件の収支計算を行ってキャッシュフローなどを計算しておくようにします。
