一棟収益のPM賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

立ち退きとは?大家側から立ち退き交渉を円滑に進める重要ポイントと立ち退き料の相場【更新】

立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

大家側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、大家側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、大家と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、大家の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

続きを読む

不動産投資の空室対策を圧倒的にコストダウンするリテンション(退去引き留め)の2つの重要ポイント

リテンションを意識するだけですぐに大幅コストダウンできる戦略

不動産投資で入居者からの退去の申し入れがあることは仕方のないことなのですが、退去申し入れの解約通知を受け付ける際にそのまま受けてそれで退去としてしまってはいないでしょうか?

もしそうだとしたら、コスト面や収益面でみすみす大きなロスをしている可能性があり大変もったいない場合があります。

なぜなら、

  • 新規入居者の募集コスト
  • 退去を引き留める条件交渉のコスト

を比較すれば、両者には非常に大きな差があり当然ながら新規募集のほうが圧倒的にコストがかかるからです。

マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。

入居者からの退去申出に関してもそれが賃貸条件によるものが原因なのであれば、新たな条件を提示して交渉することで退去を引き留められる可能性があります。

入居者が退去してそのまま空室になってしまうのと、そのまま住み続けてもらうことは新規募集の費用がかかるかかからないかで収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところではあります。

この記事では、不動産投資で入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる退去希望者の引き留め=リテンションの2つのポイントをご紹介します。

続きを読む

まさか言い値で払ってない?不動産投資でエレベーターや設備点検及び清掃費用で損をしないための費用相場感

設備定期点検/清掃/エレベーター点検の得する費用の目安

エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか?

管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。

必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。

大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。

そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。

この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。

続きを読む

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクとそのリスクヘッジ方法

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと高齢入居者受け入れに伴うトラブル回避法

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

続きを読む

不動産投資で空室が埋まらない原因の簡単セルフチェック3つのポイント

空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

続きを読む

浄化槽の点検費用はいくらかかる?浄化槽のある収益物件は点検検査費用と汚泥引抜き費用がかかります。

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

続きを読む

貯水槽の点検費用はいくらかかる?貯水槽のある収益物件は貯水槽のサイズに応じた点検費用がかかります。

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

続きを読む

収益物件の管理で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい?

収益物件保有時の突発的な3つの出費対策

不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配ではないでしょうか?

不動産投資をしていると突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。

しかし安心して頂きたいのは払えないほどの出費は急には発生しないということです。

地震や火事など損害保険が効く要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは

  1. 外壁塗装・屋上防水の劣化
  2. 配管・受水槽などの水回りの不具合
  3. 退去に伴うリフォーム

の3つが挙げられます。

この記事では、不動産投資で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい発生してどう対処していけばいいのか?についてご紹介します。

続きを読む

定期借家契約の方が立ち退きさせやすい?大家側からの立ち退きを簡単にするための定期借家契約への切替術

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。

この記事では、不動産投資で大家からの立ち退きを容易にするための定期借家契約切替術をご紹介します。

続きを読む

賃貸営業力が強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイント

管理会社の候補をピックアップした後は賃貸仲介件数・稼働率の確認

都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか?

ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、

  • 不動産賃貸仲介件数
  • 自社管理物件の稼働率

の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。

この記事では、賃貸客付けが強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイントをご紹介します。

続きを読む