PM・リーシング|収益物件の収益は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

貯水槽のある収益物件は貯水槽の点検費用を収支計画のランニングコストに盛り込んででおくと安心です!

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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浄化槽のある収益物件は浄化槽の点検検査費用と汚泥引抜き費用を収支計画のランニングコストに見込んでおく!

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

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正当事由が認められる以外で大家側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースとは?

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

大家側の正当事由が認められる場合以外でも不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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収益物件に外国人を入居させても大丈夫?外国人入居者を入れる時の注意点や外国人入居者のトラブル対処法

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。

シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。

近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。

全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。

相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。

結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと実際に少額訴訟を行って滞納家賃を回収する際の注意点

少額訴訟で滞納家賃を素早く回収するポイントと注意点

滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか?

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

  • 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
  • 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

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まさか言い値で払ってない?収益物件のエレベーターや設備点検および清掃費用で知らずに損してるかも?

設備定期点検/清掃/エレベーター点検の得する費用の目安

エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか?

管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。

必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。

大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。

そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。

この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。

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賃貸申込時の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認事項5項目

不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目

賃貸申込時の入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてしまってはいないでしょうか?

空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。

  • 自主管理をしている大家
  • PM・管理会社に管理委託をしている大家
  • サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のある大家

であれば、入居審査を大家自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。

不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。

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大家都合での賃貸借契約の解約は簡単ではない!解約トラブルを防ぐために大家が知っておくべき4つのポイント

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についても大家はきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • 大家側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのは大家側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に家主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書を大家自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

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不動産管理会社を変更したい場合に変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

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管理委託契約でエイブルやアパマンなどの賃貸客付けの営業力が強い賃貸管理会社を使うメリットとその活用法

大手管理会社の賃貸付けは自社管理物件最優先かつ募集窓口が狭い

管理委託契約で収益不動産を管理してもらう管理会社を適当に選んではいないでしょうか?

不動産投資の規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。

その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

  • 不動産賃貸仲介を行う管理会社
  • 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。

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資産管理法人名義で保有している収益物件の大規模修繕は節税になるタイミングで経費計上できるよう計画する

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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所有収益物件に高齢者を入居させる?させない?高齢入居者4つのリスクと高齢入居者に対するリスクヘッジ

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと高齢入居者受け入れに伴うトラブル回避法

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

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もしも所有している収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうすればいい?

事故物件になってしまったときの対処法・告知方法・損害賠償一覧

自分の所有する収益物件で入居者の他殺や自殺、孤独死などが発生すると事故物件となってしまいます。

そしてその後の収益が低下することがほとんどです。

まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の死亡事故です。

不動産投資を長くしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。

事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、入居者の死というものに遭遇する可能性は低くはありません。

不動産投資家としてはできるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。

ましてや今後はどんどん超高齢者社会に突入し入居者も高齢化していきます。

死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが不動産投資家にとっては現実的です。

この記事では、自分の収益物件が事故物件(自殺・他殺・孤独死)になってしまったらどうすればいいのかをご紹介します。

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悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間

悪質な家賃滞納者を追い出すまでの適切な明け渡し5ステップ

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

残念なことながら、答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。

悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。

悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。

この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。

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大家から賃借人への立ち退き交渉には『正当事由』が必要!『立ち退き料』を払えば済むわけではないのでご注意を!

大家側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、大家側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、大家と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、大家の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

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不動産投資で家賃滞納者を大家が追い出すには裁判しかない?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法はあるの?

家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?

不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。

どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか?

家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。

この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は?についてご説明します。

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不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】

消防点検を忘れていると万一の際にとんでもないことになりますよ!

消防点検と聞くと不動産投資の利益に直結するものではないので、取り組みになんだか後ろ向きな気持になっていたりはしないでしょうか?

不動産投資で一棟収益不動産を保有すれば建物管理では法令で義務付けられた消防点検を行うことは必須です。

なぜなら万が一火災が起こったときに消防点検を受けていないと不動産投資家であるオーナーの責任が問われてくるからです。

雑居ビル火災などで死亡者やケガ人を出したときに運営会社が罰せられているニュースを見たことがあると思いますがまさにその状況になります。

一棟収益物件のオーナーになったら必ず法定の消防点検を行うことを忘れないでください。

この記事では、不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】をご紹介します。

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部屋で孤独死が起きたらどうする?入居者の孤独死発見3つのパターンと孤独死発生後に取るべき5つの対応!

孤独死について考える。もし賃借人が孤独死したらどう動きますか?

不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。

しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。

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不動産投資で入居者から家賃交渉されたらどうする?突っぱねて入居者が退去してしまうよりも合理的な方法がある!

家賃値下げの交渉をwin-winで乗り切る合理的調整法

入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか?

賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。

もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。

ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。

そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。

この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。

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裁判なしで強制執行できる!公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書への切り替え方

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

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不動産投資でもう家賃滞納で悩まない!給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と明渡請求の方法

給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収はできるのか?

不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか?

答えはイエスです。

給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。

賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。

  • 賃借人の住所
  • 氏名
  • 年齢
  • 勤務先
  • 部署名
  • その連絡先

くらいまで書いてもらっている理由として、

  • その人の支払い能力や属性を確認する『入居審査』としての側面
  • 家賃を滞納した時の『給料を差押えする』ための連絡先としての側面

の2つの側面があるのはそのためです。

ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。

この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。

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不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリットはこれ!

管理専門会社・プロパティマネジメント会社で気を付ける点は?

不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。

しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。

プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。

プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。

この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。

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なぜ空室が減らないのか?不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で簡単に突き止められる3つのポイント!

空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメ!安易に家賃を下げてはいけない3つの理由!

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットとは?定期借家契約なら立ち退き請求がラクになる!

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。

この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。

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