一棟収益のPM賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

浄化槽の点検費用はいくらかかる?浄化槽のある収益物件は点検検査費用と汚泥引抜き費用がかかります。

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

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貯水槽の点検費用はいくらかかる?貯水槽のある収益物件は貯水槽のサイズに応じた点検費用がかかります。

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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収益物件の管理で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい?

収益物件保有時の突発的な3つの出費対策

不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配ではないでしょうか?

不動産投資をしていると突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。

しかし安心して頂きたいのは払えないほどの出費は急には発生しないということです。

地震や火事など損害保険が効く要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは

  1. 外壁塗装・屋上防水の劣化
  2. 配管・受水槽などの水回りの不具合
  3. 退去に伴うリフォーム

の3つが挙げられます。

この記事では、不動産投資で発生しやすい突発的な3つの出費はいくらくらい発生してどう対処していけばいいのか?についてご紹介します。

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不動産投資で貸主からの立ち退きを容易にするための定期借家契約切替術

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

不動産投資における貸主と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには貸主・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。

この記事では、不動産投資で貸主からの立ち退きを容易にするための定期借家契約切替術をご紹介します。

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賃貸営業力が強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイント

管理会社の候補をピックアップした後は賃貸仲介件数・稼働率の確認

都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか?

ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、

  • 不動産賃貸仲介件数
  • 自社管理物件の稼働率

の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。

この記事では、賃貸客付けが強い管理会社で不動産投資を高収益化する2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイント

サブリースで主導権を握るためにすぐにできる3つの確認事項

不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか?

不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。

  • サブリース契約の内容を把握する
  • 借り上げ家賃が適正かを自分でも調べる
  • 条件が悪い時はこちらからサブリース契約の解約も検討する

など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。

この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。

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不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリット

管理専門会社・プロパティマネジメント会社で気を付ける点は?

不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。

しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。

プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。

プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。

この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。

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不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認5項目

不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目

不動産投資において入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてはいないでしょうか?

空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。

  • 自主管理をしているオーナー
  • PM・管理会社に管理委託をしているオーナー
  • サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のあるオーナー

であれば、入居審査をオーナー自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。

不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。

ここでは、不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目をご紹介します。

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不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが有利?

自主管理/管理委託の違いは不動産投資に対する考え方の違い

不動産投資において収益物件の自主管理管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか?

自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。

自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。

自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。

しかしながらただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが有利?について考えます。

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不動産投資で家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力ではなく入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、不動産投資で家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップ

孤独死について考える。もし賃借人が孤独死したらどう動きますか?

不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。

しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。

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不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つの防衛策

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

不動産投資における賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についてもオーナーはきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • オーナー側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのはオーナー側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に貸主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書をオーナー自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

この記事では、不動産投資で大家都合での賃貸借契約の解約トラブルを未然に防ぐために大家が知っておくべき4つの防衛策をご紹介します。

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不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

この記事では、不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策をご紹介します。

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不動産投資の管理業務できちんとしたPM管理会社に任せるべき重要な5つのPM管理業務とは?

収支UP!時代の流れに即した入居者目線のPMとは?

不動産投資での家賃管理やクレーム対応などの入居者対応のPM業務はPM管理会社に丸投げしているからオーナーはノータッチでもよいと考えてはいないでしょうか?

きちんとしたPM管理会社に任せていると断言できるでしょうか?

既に入居している既存入居者へのPM管理業務は今後一段と重要になってきます。

昔ほど敷金礼金などの初期費用が掛からなくなってきているので気に入らない住居であればさっさと近隣の入居者サービスが良さそうな所に引っ越してしまう入居者が増えてきているからです。

費用をかけて募集して入居してもらった入居者に早々に退去されてしまうと、費用対効果が悪くなり空室率も上がってしまい、不動産投資の収支にとって何ひとつ良いことはありません。

ではPM管理会社はどのようなPM管理業務を行っているのでしょうか?

それを知ることでなおさらきちんとしたPM管理会社に任す必要を実感できると思います。

この記事では、きちんとしたPM管理会社に任せるべき5つのPM管理業務をご紹介します。

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不動産投資で一番起こるクレーム発生率No1は何?不動産投資の騒音トラブルや騒音クレームの解決方法

発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

不動産投資で起きる入居者のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。

騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。

同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。

しかし、入居者からクレームが出た以上は不動産投資家としては対応しないわけにはいきません。

管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは不動産投資をしているものとしては把握しておくべきでしょう。

この記事では、不動産投資で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。

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悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間

悪質な家賃滞納者を追い出すまでの適切な明け渡し5ステップ

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

残念なことながら、答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。

悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。

悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。

この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。

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不動産投資の収益力を高めるクレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策

退去を減らすための入居者からのクレーム対処法

入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。

クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか?

それには、事前と事後の対策があり、

  • まずはクレームを起こさない体制をつくる
  • 万が一クレームが起きた場合はとにかく素早く解決する

の2つの対策が必要です。

この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。

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公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書の作り方と切り替え方

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

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不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする?不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

家賃滞納を取り巻く現状と家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

不動産投資に取り組んでいて困るのが予定していた家賃収入が入ってこないことです。

不動産投資で予定していた家賃収入が入ってこないパターンは

  • 空室
  • 家賃滞納

の2つです。

では不動産投資において空室で家賃が入ってこないことと家賃滞納で家賃が入ってこないことではどちらが損失が大きいのでしょうか?

実は家賃滞納のほうが空室よりもはるかに大家さんへの損失が膨らみダメージが大きくなります。

空室なら賃貸付けで部屋を埋めることができればそれ以降は家賃が入ってきます。

しかし家賃滞納は、

  • 相応の時間
  • 相応の費用

をかけて、

  • 家賃滞納者に出ていってもらう
  • 原状回復を自費で行う

ことまでやって初めて空室状態にできることになります。

家賃滞納を長期間解決できないと、不動産投資家が被る損害額は逸失利益も含めて甚大なものとなりやすいのです。

この記事では、不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする?不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉のポイント

立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

不動産投資で貸主側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

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