PM・リーシング|収益物件の収益は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

収益不動産の入居者の早期退去をできるだけ防いで無駄な空室の発生を減らすリテンションを意識しよう!

退去を減らすための入居者からのクレーム対処法

クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか?

入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。

入居者からのクレーム対策には、事前と事後の対策があり、

  • まずはクレームを起こさない体制をつくる
  • 万が一クレームが起きた場合はとにかく素早く解決する

の2つの対策が必要です。

この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。

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ペット可物件の需要は高い!入居率を上げるためにペット可にする際のメリットとデメリットを把握しよう!

ペット可賃貸マンションを運営するメリットとデメリット

不動産投資で入居率を上げるためにはペット可の条件で賃貸募集をかけたほうがいいのでしょうか?

ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。

ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては

  • メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる
  • デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いなどのトラブル

などが考えられます。

また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。

この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。

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収益不動産の管理を任せる賃貸管理会社の管理費用とランニングコストのバランスが取れているかを確認しよう!

リフォーム提案力とリフォームコストのバランスで収益UP

不動産投資で賃貸管理会社に管理委託をしていると原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。

このリフォームについては賃貸管理会社の

◎リフォーム提案力+リフォームコスト

をよく確認するようにしましょう。

不動産投資の中で建物管理費と管理料を除くとランニングコストで最もかかってくるのがリフォームコストだからです。

賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。

お金をかけすぎては費用倒れになり経営効率が悪くなります。

かといってお金をケチりすぎても新規入居者が決まりにくくこれまた経営効率が悪くなります。

不動産投資オーナーとしてはぜひ経営者目線で空室リフォームの費用対効果のバランスを判断したいところです。

この記事では、賃貸管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストのバランスが取れているかを確認する方法をご紹介します。

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遠方の収益不動産を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るための2つのコツ

遠隔地の管理会社とコミュニケーションを取るポイント

不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか?

自宅から遠方に収益物件を所有していると、オーナー自身が頻繁に現地に物件の管理状況を見に行くことは物理的に難しくなります。

なので遠方の収益物件を購入すればそれだけ賃貸管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。

賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーションがうまく取れていないと、トラブルなどで一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをしてしまいます。

対応が遅くなり後手後手に回ってしまうと入居者も不利益を被ります。

遠隔地に限ったことではありませんが特に遠隔地の場合は賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、賃貸管理の対応が悪いとなれば最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまい入居率が下がり空室率が上がってしまいます。

そして空室が発生すればまた空室募集の費用もかかるので良いことは何一つありません。

遠方の収益物件の管理で遠隔地の管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見てやりやすいオーナーになればよいというのがひとつの答えです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツをご紹介します。

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サラリーマンや公務員などの本業が忙しい収益不動産オーナーがするべき大家の仕事のたった2つの重要ポイント

会社員の収益物件オーナーがするべき仕事のポイント

不動産投資でサラリーマンや公務員などの方で本業の仕事が忙しい収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか?

実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのは思っているほど多くはありません。

家賃の5%ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。

100室以上保有していたとしてもサラリーマンや公務員の方など本業の仕事が忙しい人は、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。

ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員などの本業が忙しいオーナーがするべき大家の仕事をご紹介します。

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2つの家賃保証制度の違い①滞納保証②サブリースのそれぞれのメリットとデメリットの具体的ポイント

PM会社の滞納補償よりも保証会社のほうが安上りな理由

賃貸管理会社の勧める滞納補償を言われるがまま何も検討せずに使っていたりしないでしょうか?

賃貸管理会社によっては、

  • 滞納補償
  • サブリース

といったサービスを行っている会社もよくあります。

各社によってサービスの内容は異なるもののメリット・デメリットともに大きいので、もし利用しようと考えるならしっかり内容を把握してから利用するようにしましょう。

この記事では、不動産投資の2つの家賃保証制度①滞納保証②サブリースのそれぞれのメリットとデメリットの具体的ポイントをご紹介します。

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賃貸物件の空室を埋めるために導入したい費用対効果が高くて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備とは?

コストパフォーマンス抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備

不動産投資で空室を埋めるための費用対効果が高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか?

不動産投資で収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、

  • 費用対効果が高く入居者も導入を強く望んでいる設備
  • 費用削減効果や収入増につなげる設備

の2つの種類に分類できます。

例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。

費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。

このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。

この記事では、不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備についてご紹介します。

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『サブリース』や『家賃保証付』の新築収益不動産の購入は空室の心配がなく安心?とは言い切れない理由

家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

不動産投資で『サブリース』『家賃保証付』の新築物件だと空室の心配がなくなるので安心安全なのでしょうか?

100%安心安全とは言い切れませんし新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額のサブリース賃料をオーナーに支払う仕組みのことです。

サブリースや家賃保証は主に新築の収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。

空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。

この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?について考えていきます。

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収益不動産購入後の収益を左右する賃貸管理を安心して任せられる良い管理会社を探すための2つのポイント

収益物件の管理を任せられるいい管理会社を探す2つのポイント

収益不動産購入後の収益を大きく左右する収益物件の賃貸管理を安心して任せられるような良い管理会社を探すことができる方法はあるのでしょうか?

不動産投資において所有する収益物件の賃貸管理を任せられる良い管理会社を探す方法を確立させることは不動産投資で成功するためには必須要件となります。

サラリーマンや公務員の人で兼業で不動産投資に取り組んでいて本業の仕事をしながらさらに所有物件を自分自身で管理するという人も中にはいますが、時間的にも物理的にも兼業の場合は特に自主管理はお勧めできません。

不動産投資の良いところは、

  • 賃料等集金管理
  • 問合せクレーム対応
  • 清掃美化

などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。

この不動産投資のアウトソーシングのメリットを享受せず、経費を安くするためという理由だけで手間暇をかけるのは不動産投資事業全体から見ると本末転倒という結果になりかねません。

この記事では、不動産投資の収益を左右する賃貸管理を安心して任せられる良い管理会社を探すために外せない2つのポイントをご紹介します。

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収益不動産を取得したら『今までの管理会社にそのまま任せる』か『管理会社を変更する』かどちらがいい?

管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

不動産投資において中古で購入した収益物件で、

  • 今までの管理会社にそのまま任せるのか
  • 管理会社を変更するのか

など管理会社をどのような基準で選べばよいのか迷っている人は多いのではないでしょうか?

管理会社の良しあしは収益物件の所有中の収益ひいては不動産投資の利益を左右する重要なファクターです。

管理会社を選ぶ際には実際の管理実績を確認して、管理戸数が多く入居率の高い管理会社を選べばまずは間違いありません。

この記事では、不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性をご紹介します。

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収益物件を購入したあとに起こりやすい建物や設備の修理費や修繕費はいくらくらい見込んでおくと安心?

収益物件保有時の突発的な3つの出費対策

不動産投資で収益物件を管理していて急に突発的な出費が何百万円も発生しないか心配だし突然そんな出費が必要になってもすぐには工面できないので困りますよね。

不動産投資をしていると建物の修繕や設備の修理などで突発的な出費が発生する場面に必ず遭遇します。

しかし安心して頂きたいのは災害などは別として普段の運営上では払えないほどの出費は急には発生しないということです。

地震や火事などの災害で損害保険が適用される要因以外で突発的に大きな出費が発生する可能性があるのは

  1. 外壁塗装・屋上防水の劣化
  2. 配管・受水槽などの水回りの不具合
  3. 退去に伴うリフォーム

の3つが挙げられます。

この記事では、不動産投資で収益物件を管理していて起こりやすい建物の修理や修繕の出費はいくらくらい見ておくのがよいか?についてご紹介します。

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収益物件の空室募集で賃貸仲介営業マンに優先して賃貸付けしてもらうためのインセンティブ・広告料の仕組み

不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資で空室が出れば賃貸募集をかけると思います。

その際の賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みを知っているでしょうか?

賃貸仲介営業マンの給料体系は

◎基本給+インセンティブ(歩合給)

であることがほとんどです。

基本給は毎月決まった額が支給されますがインセンティブ(歩合給)はその月の仲介手数料などの売り上げに比例することが多いです。

不動産会社によって売り上げいくら以上から支給などの条件がありますが、賃貸仲介営業マンは少しでも多くの売り上げをあげてインセンティブ(歩合給)をたくさんもらいたいと思って仕事をしています。

しかし現実的には営業マン一人当たりに契約できる数には個人差はありますが限界があります。

なので同じ契約件数をあげるのであれば、より売り上げが多く立ってインセンティブを多くもらえるように賃貸仲介営業マンは本能的に動くということです。

空室募集を行う側で賃貸営業マンに手数料を支払う側の不動産投資家がその仕組みをよく知って賃貸仲介営業マンから好かれる条件にすることで優先的に自分の物件の空室を案内してくれるというわけです。

それを知らずにただ単に空室募集だけをかけていても効率的に空室が埋まることはありません。

自分の物件に優先的に賃貸付けをして欲しければ、賃貸仲介営業マンに対して適切に馬ニンジン戦略を取っていくことが賢明です。

この記事では、不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みについてご紹介します。

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貯水槽のある収益物件は貯水槽の点検費用を収支計画のランニングコストに盛り込んででおくと安心です!

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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浄化槽のある収益物件は浄化槽の点検検査費用と汚泥引抜き費用を収支計画のランニングコストに見込んでおく!

浄化槽点検費用

一棟もののアパートやマンションなどの収益物件で下水管に接続されていない物件は汚水の処理に『浄化槽』が設置されています。

浄化槽が設置されている場合は貯水槽と同じように法令で年1回の浄化槽の点検が法令で義務付けられています。

なので浄化槽設備のある一棟ものの収益物件を購入した場合は浄化槽の点検費用が毎年かかることになります。

そして浄化槽の点検費用は貯水槽の場合と比べて点検検査費用にプラスして汚泥引抜き費用がかかりますのでトータルで高くなります。

浄化槽の汚泥引抜き費用がけっこう高くつくので浄化槽の点検費用は保守点検と清掃と汚泥引抜き作業を含めて総額で年間30万円くらいというレベルになります。

浄化槽設備のある一棟もののアパートやマンションを購入した際には収支計画に浄化槽点検費用を盛り込んでおかないと予定外の経費がかかってキャッシュフローが圧縮されてしまうので注意しましょう。

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正当事由が認められる以外で大家側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースとは?

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

大家側の正当事由が認められる場合以外でも不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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収益物件に外国人を入居させても大丈夫?外国人入居者を入れる時の注意点や外国人入居者のトラブル対処法

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

不動産投資で収益を上げるためには物件の賃貸稼働率を上げなくてはいけません。

シンプルに考えると賃貸稼働率を上げるためには賃貸募集する対象の幅が広いほど確率論としては有利になります。

近年日本の外国人居住者の数は急増していますので、外国人入居者に対しても例外ではなく、これだけの外国人がどこかに住んでいるわけです。

全員が持ち家ではないでしょうから誰かは外国人の入居者を受け入れているということです。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになると予測されます。

相対的に日本人の人口は減少に向かいますので今後ますます外国人の存在感は増していくと思われます。

結論はというと外国人だからといって全て入居をお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと実際に少額訴訟を行って滞納家賃を回収する際の注意点

少額訴訟で滞納家賃を素早く回収するポイントと注意点

滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか?

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

  • 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
  • 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

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まさか言い値で払ってない?収益物件のエレベーターや設備点検および清掃費用で知らずに損してるかも?

設備定期点検/清掃/エレベーター点検の得する費用の目安

エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか?

管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。

必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。

大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。

そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。

この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。

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賃貸申込時の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を入居させないための必須確認事項5項目

不動産投資の入居審査で入居後に滞納したりトラブルを起こす不良入居者を阻止するための必須確認5項目

賃貸申込時の入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてしまってはいないでしょうか?

空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。

  • 自主管理をしている大家
  • PM・管理会社に管理委託をしている大家
  • サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のある大家

であれば、入居審査を大家自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。

不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。

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大家都合での賃貸借契約の解約は簡単ではない!解約トラブルを防ぐために大家が知っておくべき4つのポイント

賃貸契約の解約でトラブルにならないための3つのポイント

賃貸借契約の解約については、トラブルにならない限りはあまり関心がない人も多いのではないでしょうか?

賃貸の契約だけではなく、解約についても大家はきちんと理解して、目を光らせておき、スムーズな処理で次の入居者募集へとつなげる必要があります。

賃貸契約の解約は、

  • 入居者側から申し出るもの
  • 大家側から申し出るもの

の2パターンがあります。

当然ながらややこしいのは大家側から申し出るものになります。

また、賃貸契約が、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の場合でも異なってきます。

特に家主からの契約解除には多くの制限があります。

賃貸契約の解約に関しても、無用なトラブルにならないためにもポイントを押さえて理解しておきたいところです。

また、賃貸借契約前に重要事項説明書を大家自ら確認しておくことも後々のトラブルの防止に役立ちます。

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不動産管理会社を変更したい場合に変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

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管理委託契約でエイブルやアパマンなどの賃貸客付けの営業力が強い賃貸管理会社を使うメリットとその活用法

大手管理会社の賃貸付けは自社管理物件最優先かつ募集窓口が狭い

管理委託契約で収益不動産を管理してもらう管理会社を適当に選んではいないでしょうか?

不動産投資の規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。

その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

  • 不動産賃貸仲介を行う管理会社
  • 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。

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資産管理法人名義で保有している収益物件の大規模修繕は節税になるタイミングで経費計上できるよう計画する

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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所有収益物件に高齢者を入居させる?させない?高齢入居者4つのリスクと高齢入居者に対するリスクヘッジ

不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと高齢入居者受け入れに伴うトラブル回避法

未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

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もしも所有している収益物件が事故物件(孤独死・自殺・他殺・事件)になってしまったらどうすればいい?

事故物件になってしまったときの対処法・告知方法・損害賠償一覧

自分の所有する収益物件で入居者の他殺や自殺、孤独死などが発生すると事故物件となってしまいます。

そしてその後の収益が低下することがほとんどです。

まさか自分の物件では起こらないと思っていても起こってしまうのが入居者の死亡事故です。

不動産投資を長くしていると入居者の死に直面することがそこそこあるということです。

事故物件にはならいまでも、家族に看取られて亡くなる場合を入れると、入居者の死というものに遭遇する可能性は低くはありません。

不動産投資家としてはできるだけ避けたいことだと思いますが、多数の入居者がいる以上、死の問題に直面しないとはいえません。

ましてや今後はどんどん超高齢者社会に突入し入居者も高齢化していきます。

死の問題を避けるよりも、万一事故物件になってしまったときにどのような対処をすればいいのかなど、あらかじめ対策を考えておくことが不動産投資家にとっては現実的です。

この記事では、自分の収益物件が事故物件(自殺・他殺・孤独死)になってしまったらどうすればいいのかをご紹介します。

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