一棟収益のPM賃貸管理｜不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される

不動産投資で管理会社を適当に選んではいないでしょうか？

不動産投資で規模を拡大していくと必ずお世話になるのが賃貸管理会社です。

その賃貸管理会社にも様々なタイプがあります。

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

• 不動産賃貸仲介を行う管理会社
• 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど賃貸客付けの営業力が強い管理会社の特徴と使うメリットと活用法をご紹介します。

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未曽有の超高齢化社会が到来していますが、不動産投資で高齢者に賃貸するのをためらうケースはまだまだ多いのではないでしょうか。

日本は近い将来は4人に1人が75歳以上になる見込みが出ています。

現在でも65歳以上の人口は3100万人を超えていてすでに4人に1人以上が高齢者なのです。

60歳以上になるともっと多いでしょう。

それくらい人数が多い市場を、高齢者だからという理由だけで敬遠するのは機会損失をしておりもったいないともいえます。

しかし、高齢者に賃貸する際には高齢者ならではのリスクがあるのも確かです。

押さえるべきところはきちんと押さえて、高齢者という大きな市場で収益を上げていくにはそれなりのノウハウが必要と考えます。

この記事では、不動産投資で高齢者に入居させる4つのリスクと孤独死などの告知事項になるリスクに備えるリスクヘッジ方法をご紹介します。

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不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。

しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。

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入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか？

賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。

もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。

ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。

そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。

この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。

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通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか？

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

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不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか？

答えはイエスです。

給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。

賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。

• 賃借人の住所
• 氏名
• 年齢
• 勤務先
• 部署名
• その連絡先

くらいまで書いてもらっている理由として、

• その人の支払い能力や属性を確認する『入居審査』としての側面
• 家賃を滞納した時の『給料を差押えする』ための連絡先としての側面

の2つの側面があるのはそのためです。

ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。

この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。

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不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。

しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。

プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。

プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。

この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。

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『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか？

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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