一棟収益のPM賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

部屋で孤独死が起きたらどうする?入居者の孤独死発見3つのパターンと孤独死発生後に取るべき5つの対応!

孤独死について考える。もし賃借人が孤独死したらどう動きますか?

不動産投資において最も多い間取りはワンルームであり、賃借人は単身者で一人暮らしの場合が多くなる傾向にあります。

そして一人暮らしの賃借人が室内で誰にも発見されずに亡くなってしまうのが『孤独死』です。

不動産投資を行っていて一度も孤独死の経験がなければ、ニュースを見てもどこか他人事のような感じがするかもしれません。

しかし一棟マンションや一棟アパートなどで戸数の多い収益物件で不動産投資をしている場合はいつ孤独死に遭遇してもおかしくはない時代になっているといえます。

そして入居者の孤独死は何も高齢者だけの問題ではなく、単身者であれば、万一室内で何かあっても発見が遅れて手遅れになる可能性は必ずあるということです。

この記事では、不動産投資での入居者の孤独死発見の3つのパターンと孤独死発生後に取るべき対応5つのステップをご紹介します。

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不動産投資で入居者から家賃交渉されたらどうする?突っぱねて入居者が退去してしまうよりも合理的な方法がある!

家賃値下げの交渉をwin-winで乗り切る合理的調整法

入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか?

賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。

もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。

ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。

そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。

この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。

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裁判なしで強制執行できる!公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書への切り替え方

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

家賃を滞納されてしまっても無条件に強制執行で追い出すことができるので、公正証書はものすごい効力となります。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

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不動産投資でもう家賃滞納で悩まない!給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と明渡請求の方法

給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収はできるのか?

不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか?

答えはイエスです。

給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。

賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。

  • 賃借人の住所
  • 氏名
  • 年齢
  • 勤務先
  • 部署名
  • その連絡先

くらいまで書いてもらっている理由として、

  • その人の支払い能力や属性を確認する『入居審査』としての側面
  • 家賃を滞納した時の『給料を差押えする』ための連絡先としての側面

の2つの側面があるのはそのためです。

ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。

この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。

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不動産投資でプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託で気を付けたい2つのデメリットはこれ!

管理専門会社・プロパティマネジメント会社で気を付ける点は?

不動産投資においてプロパティマネジメント専門の管理会社への管理委託は、オーナーの利益の最大化を目指すプロである点できちんと機能するならば、オーナーにとって大きなメリットがあるといえます。

しかし、プロパティマネジメント専門の管理会社の業界はまだ歴史が浅く、数も少ないので、管理委託するにあたって気を付けるべきポイントも抱えているのが実情です。

プロパティマネジメント専門の管理会社は社員の転職も多く、給与も不動産の営業などと比べてまだまだ低いのが現状です。

プロパティマネジメント専門の管理会社のメリットと気を付けるべきポイントをきちんと把握して、管理委託を検討することが賃貸オーナーにとって重要だといえます。

この記事では、プロパティマネジメント会社への管理委託で気を付ける2つのデメリットについてご紹介します。

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なぜ空室が減らないのか?不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で簡単に突き止められる3つのポイント!

空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメ!安易に家賃を下げてはいけない3つの理由!

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

不動産投資で管理業務を委託する賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力とは別で入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

不動産投資で空室の稼働率を上げるためには家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集方法の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、不動産投資で家賃を下げて空室を埋める提案をする管理会社はダメなのと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットとは?定期借家契約なら立ち退き請求がラクになる!

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

不動産投資における大家と入居者との賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには大家・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ立ち退きトラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

なのでもし可能であれば普通借家契約の入居者を定期借家契約に切り替えることができればより安全になります。

この記事では、定期借家契約の普通借家契約と比べた大家側のメリットをご紹介します。

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不動産投資でサブリース契約を利用する際に後々損しないためのサブリース契約内容の確認ポイントはこの3つ!

サブリースで主導権を握るためにすぐにできる3つの確認事項

不動産投資においてサブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか?

不動産投資でサブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。

  • サブリース契約の内容を把握する
  • 借り上げ家賃が適正かを自分でも調べる
  • 条件が悪い時はこちらからサブリース契約の解約も検討する

など、貸主側が主導権を持った上で不動産投資のサブリースでの運営を検討していくべきです。

この記事では、不動産投資でサブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約内容3つの確認ポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが得?

自主管理/管理委託の違いは不動産投資に対する考え方の違い

不動産投資において収益物件の自主管理管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか?

自主管理でうまくいっている大家もいれば管理委託で成功している大家もいます。

自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。

自主管理と管理委託を比較して一概にどちらが良いということはできません。

しかしながらただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。

この記事では、不動産投資で収益物件の自主管理のメリットとデメリットとは?結局自主管理と管理委託はどちらが有利?について考えます。

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