一棟収益のPM賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される



一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。

いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。

そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。

それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。

賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。

ペット可は必須?不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件にする際のメリットとデメリットはコレ!

ペット可賃貸マンションを運営するメリットとデメリット

不動産投資で入居率を上げるためにはペット可の条件で賃貸募集をかけたほうがいいのでしょうか?

ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。

ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては

  • メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる
  • デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いなどのトラブル

などが考えられます。

また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。

この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。

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不動産投資で賃貸管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストのバランスが取れているかを確認する方法

リフォーム提案力とリフォームコストのバランスで収益UP

不動産投資で賃貸管理会社に管理委託をしていると原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。

このリフォームについては賃貸管理会社の

◎リフォーム提案力+リフォームコスト

をよく確認するようにしましょう。

不動産投資の中で建物管理費と管理料を除くとランニングコストで最もかかってくるのがリフォームコストだからです。

賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。

お金をかけすぎては費用倒れになり経営効率が悪くなります。

かといってお金をケチりすぎても新規入居者が決まりにくくこれまた経営効率が悪くなります。

不動産投資オーナーとしてはぜひ経営者目線で空室リフォームの費用対効果のバランスを判断したいところです。

この記事では、賃貸管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストのバランスが取れているかを確認する方法をご紹介します。

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不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツ

遠隔地の管理会社とコミュニケーションを取るポイント

不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか?

自宅から遠方に収益物件を所有していると、オーナー自身が頻繁に現地に物件の管理状況を見に行くことは物理的に難しくなります。

なので遠方の収益物件を購入すればそれだけ賃貸管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。

賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーションがうまく取れていないと、トラブルなどで一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをしてしまいます。

対応が遅くなり後手後手に回ってしまうと入居者も不利益を被ります。

遠隔地に限ったことではありませんが特に遠隔地の場合は賃貸管理会社とオーナーとのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、賃貸管理の対応が悪いとなれば最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまい入居率が下がり空室率が上がってしまいます。

そして空室が発生すればまた空室募集の費用もかかるので良いことは何一つありません。

遠方の収益物件の管理で遠隔地の管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見てやりやすいオーナーになればよいというのがひとつの答えです。

この記事では、不動産投資で遠方の収益物件を購入した際に遠隔地の賃貸管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツをご紹介します。

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不動産投資でサラリーマンや公務員などの本業が忙しいオーナーがするべき大家の仕事のたった2つのポイント

会社員の収益物件オーナーがするべき仕事のポイント

不動産投資でサラリーマンや公務員などの方で本業の仕事が忙しい収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか?

実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのは思っているほど多くはありません。

家賃の5%ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。

100室以上保有していたとしてもサラリーマンや公務員の方など本業の仕事が忙しい人は、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。

ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員などの本業が忙しいオーナーがするべき大家の仕事をご紹介します。

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不動産投資の2つの家賃保証制度①滞納保証②サブリースのそれぞれのメリットとデメリットの具体的ポイント

PM会社の滞納補償よりも保証会社のほうが安上りな理由

賃貸管理会社の勧める滞納補償を言われるがまま何も検討せずに使っていたりしないでしょうか?

賃貸管理会社によっては、

  • 滞納補償
  • サブリース

といったサービスを行っている会社もよくあります。

各社によってサービスの内容は異なるもののメリット・デメリットともに大きいので、もし利用しようと考えるならしっかり内容を把握してから利用するようにしましょう。

この記事では、不動産投資の2つの家賃保証制度①滞納保証②サブリースのそれぞれのメリットとデメリットの具体的ポイントをご紹介します。

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不動産投資で空室を埋めるために導入したい費用対効果が高くて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備

コストパフォーマンス抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備

不動産投資で空室を埋めるための費用対効果が高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか?

不動産投資で収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、

  • 費用対効果が高く入居者も導入を強く望んでいる設備
  • 費用削減効果や収入増につなげる設備

の2つの種類に分類できます。

例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。

費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。

このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。

この記事では、不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備についてご紹介します。

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不動産投資で『サブリース』や『家賃保証付』の新築物件は空室の心配がなく安心安全?とは言い切れない理由

家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

不動産投資で『サブリース』『家賃保証付』の新築物件だと空室の心配がなくなるので安心安全なのでしょうか?

100%安心安全とは言い切れませんし新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額のサブリース賃料をオーナーに支払う仕組みのことです。

サブリースや家賃保証は主に新築の収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。

空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。

この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?について考えていきます。

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不動産投資の収益を左右する賃貸管理を安心して任せられる良い管理会社を探すために絶対外せない2つのポイント

収益物件の管理を任せられるいい管理会社を探す2つのポイント

不動産投資の収益を大きく左右する収益物件の賃貸管理を安心して任せられるような良い管理会社を探すことができる方法はあるのでしょうか?

不動産投資において所有する収益物件の賃貸管理を任せられる良い管理会社を探す方法を確立させることは不動産投資で成功するためには必須要件となります。

サラリーマンや公務員の人で兼業で不動産投資に取り組んでいて本業の仕事をしながらさらに所有物件を自分自身で管理するという人も中にはいますが、時間的にも物理的にも兼業の場合は特に自主管理はお勧めできません。

不動産投資の良いところは、

  • 賃料等集金管理
  • 問合せクレーム対応
  • 清掃美化

などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。

この不動産投資のアウトソーシングのメリットを享受せず、経費を安くするためという理由だけで手間暇をかけるのは不動産投資事業全体から見ると本末転倒という結果になりかねません。

この記事では、不動産投資の収益を左右する賃貸管理を安心して任せられる良い管理会社を探すために外せない2つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を購入したら『今までの管理会社に任せる』か『管理会社を変更する』かどちらがいい?

管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

不動産投資において中古で購入した収益物件で、

  • 今までの管理会社にそのまま任せるのか
  • 管理会社を変更するのか

など管理会社をどのような基準で選べばよいのか迷っている人は多いのではないでしょうか?

管理会社の良しあしは収益物件の所有中の収益ひいては不動産投資の利益を左右する重要なファクターです。

管理会社を選ぶ際には実際の管理実績を確認して、管理戸数が多く入居率の高い管理会社を選べばまずは間違いありません。

この記事では、不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性をご紹介します。

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『貯水槽』の維持管理費はいくらかかる?貯水槽のある物件は『点検費用』をランニングコストに見込んでおく!【更新】

貯水槽の点検の費用を押さえて節約経営

不動産投資で一棟もののマンションやアパートを購入する場合に『貯水槽』設備が建物についている場合があります。

貯水槽とはマンションやアパートの屋上や敷地内にある水道水を貯めておくタンクの設備のことです。

貯水槽がついている収益物件を購入する際の重要事項説明書には『貯水槽:有り』となっているくらいで詳しいことは書かれていないことがほとんどです。

実は貯水槽がついているマンションやアパートのオーナーになるとオーナーの責任で年に1回の検査を受けなくてはいけないことが法令で定められています。

貯水槽設備のあるマンションやアパートのオーナーが貯水槽点検を受けずに入居者がその水を飲んで体調がおかしくなったりとかしてしまうとオーナーの責任となってしまいますので大変ですので必ず定期的に貯水槽の点検を受けておく必要があります。

しかし貯水槽の点検も当然タダではなくオーナーの費用負担となり不動産投資におけるコストとなりますので貯水槽の点検費用がだいたいどれくらいかかるのかの目安は知っておいて損はありません。

浄化槽とともにランニングコストとして忘れられがちなので不動産投資のコストとして収支計画に盛り込んでおくようにします。

特に管理会社に任せきりにしていると実際よりも高くついているケースもありますので注意しましょう。

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