不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられるような良い管理会社を探す方法はあるのでしょうか？
収益物件の管理を任せられる良い管理会社を探す方法を確立させることは不動産投資で成功するためには必須です。
サラリーマンや公務員の人で仕事をしながらさらに保有物件を自分で管理するという人もいますが時間的にも物理的にもあまりお勧めできません。
不動産投資の良いところは、
などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。
この不動産投資のメリットを享受せず、経費を安くするためという理由で手間をかけるのは本末転倒になりかねません。
この記事では、不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられる良い管理会社を探すための外せない2つのポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件の管理会社を選ぶ際に、大手や有名な会社であれば安心できると考えて安易に管理委託してしまってはいないでしょうか？
管理会社が大手で有名だからといって必ずしも思い通りに管理業務を行ってくれるわけではありません。
大手であるがゆえに、融通が利かなかったり制約があったりすることもあります。
管理戸数の膨大さから、機械的に処理されていると感じているとお聞きすることもあります。
この記事では、
をご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか？
実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのはあまり多くはありません。
家賃の5％ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。
100室以上保有していたとしても、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。
ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイントをご紹介します。
不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか？
不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。
そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、
の3つが代表的なケースとなります。
この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。
貸主側からの不動産の明け渡し請求時に
の決定にあたって考慮される家主側と借家人側の事情には具体的にどのような事情があるのでしょうか？
立ち退き料の要否および立ち退き料の金額を左右する事情として
の3つが考えられます。
古い収益物件などは立ち退きをかけて更地にして売却したほうが結果的に高く売却できる場合が多々あります。
不動産投資を行っていくうえで最終的に利益を確定させる売却時の出口戦略として立ち退きに関わる諸事情を知っておくことはとてもプラスになります。
この記事では、貸主側からの不動産の明け渡し請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情の比較を行いながら見ていきます。
古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームで新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか？
キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。
しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームをしていては、物件の収益率が下がる一方です。
それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。
そこで、フルに取り換える代わりにピンポイントリフォームで対応します。
ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。
この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。
不動産投資でやむを得ず賃借人に立ち退いて欲しい場合に家主側から立ち退き請求をかけますが、借地借家法では家主側からの立ち退き請求には『正当事由』が必要であるとされています。
そこで疑問になってくるのが、
といったところになってくると思います。
実際のところ立ち退きに際しては家主側の事情と借家人側の事情のバランスによって結果は千差万別になります。
また立ち退き料を含めた条件を家主側と借家人側とで納得して合意の上で立ち退きを行う場合と双方の意向が食い違うことで話し合いやお金だけでは解決できない場合は裁判による判決で決着させることになります。
そして立ち退き料をいくらにするという明確な算定基準もありません。
裁判でも様々な判決が出ていますので、その時その時の個々の事情により左右されると考えて間違いありません。
家主側としてはできるだけ円満に立ち退きをしてもらえることが費用的にも時間的にもメリットが大きいのですから、様々なケースを知っておくことで交渉の際の引き出しを増やしておく必要はあるということです。
この記事では、不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準について見ていきます。
不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスが高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか？
不動産投資で収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、
の2つの種類に分類できます。
例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。
費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。
このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。
この記事では、不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備についてご紹介します。
貸主である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか？
実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。
立ち退き料の位置づけは貸主側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。
正当事由が完璧であれば貸主側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。
しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。
なので貸主側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。
この記事では、貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか？について見ていきます。
不動産投資で退去した部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか？
退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。
この中で、一番安くあがるのが分離発注です。
退去後の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。
そして原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。
しかし安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。
この記事では、不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか？について比較検討します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店に勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却物件を絡めた不動産投資設計では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと弁護士やサービサーとのコネクションを生かした任意売却コンサルティングが得意です。
BLOG管理人より
【一棟web.net】は一棟収益不動産投資であなたの資産づくりを応援する一棟収益不動産投資専門ブログサイトです。あなたの将来を守るための一棟収益不動産投資というご提案を様々な角度から掘り下げて展開しています。
昨今の働き方改革による給与減や残業代のカットそして退職金の減額やカットなどによる生涯賃金の減少、少子高齢化での年金支給開始年齢の引上げや年金支給額の減額による老後不安、社会保険料負担の増額による現役手取り収入のさらなる減少が免れないなど、将来に対してなかなか明るい見通しが立てられず、もし万が一困ったとしても誰も助けてくれそうにない不透明で不安なこの時代に生きているからこそ、今できることをコツコツと積み重ねて将来に備えることが何よりも大切です。
あなたとあなたのご家族の将来はあなたご自身の手で守るしかありません。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士
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