PM＆リーシング｜PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱

不動産投資で空室が出れば賃貸募集をかけると思います。

その際の賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みを知っているでしょうか？

賃貸仲介営業マンの給料体系は

◎基本給+インセンティブ(歩合給)

であることがほとんどです。

基本給は毎月決まった額が支給されますがインセンティブ(歩合給)はその月の仲介手数料などの売り上げに比例することが多いです。

不動産会社によって売り上げいくら以上から支給などの条件がありますが、賃貸仲介営業マンは少しでも多くの売り上げをあげてインセンティブ(歩合給)をたくさんもらいたいと思って仕事をしています。

しかし現実的には営業マン一人当たりに契約できる数には個人差はありますが限界があります。

なので同じ契約件数をあげるのであれば、より売り上げが多く立ってインセンティブを多くもらえるように賃貸仲介営業マンは本能的に動くということです。

空室募集を行う側で賃貸営業マンに手数料を支払う側の不動産投資家がその仕組みをよく知って賃貸仲介営業マンから好かれる条件にすることで優先的に自分の物件の空室を案内してくれるというわけです。

それを知らずにただ単に空室募集だけをかけていても効率的に空室が埋まることはありません。

この記事では、不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みについてご紹介します。

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不動産投資で保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか？

近年日本の外国人居住者の数は急増しています。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになります。

結論からいうと外国人だからといって全てお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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不動産投資において空室は空気に貸しているだけで賃料収入は1円も生み出しません。

そして空室期間に取り損ねた賃料は未来永劫リカバリーは不可能です。

空室は人口減少社会の日本の不動産投資においても最大のリスクだといえるでしょう。

そこで増え続ける生活保護受給者の入居を受け入れるかどうかに頭を悩ませることになります。

空室は埋めたいが生活保護受給者の受け入れはぶっちゃけどうなのか？

日本の人口は減少しても生活保護世帯の数は増加傾向にあります。

生活保護世帯を賃貸の入居者として考えた場合でも無視できないほどのボリュームとなってきています。

不動産投資において生活保護世帯を入居させる際に何に気を付ければいいのでしょうか？

現在、

• 精神的・身体的な病気で働けなくなった
• 高齢のため働けなくなった
• 離婚により一人親になった

などの理由で多くの人が生活保護を受けています。

厚生労働省によれば生活保護受給者数は平成29年2月現在で214万1881人となっています。

世界金融危機以降急増し多少の増減はありますが近年はほぼ横ばいで推移しています。

年齢別では65歳以上の被保護人員の増加率は大きくなっています。

被保護人員の全体の45.5％は65歳以上となっています。

今後高齢化が進むにつれ生活保護受給世帯も増加することが予想されています。

この記事では、不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居を受け入れる際に注意しないと損してしまうポイントについてご紹介します。

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賃貸借契約書で退去時にクリーニング代を入居者が負担する旨の特約を入れていたのに、退去時になって入居者が『通常の使用で汚れた分は大家の負担だ』と言って譲らない場合などは大家側としてはどう対処すればよいのでしょうか？

これに対処するには賃貸契約時の賃貸借契約書に入居者負担の範囲を細かく明記しておくことが重要になります。

この記事では、原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策をご紹介します。

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不動産投資で賃貸借契約の際に連帯保証人をつけるのが一般的です。

しかし連帯保証人にはいったいどの程度の法的義務が発生するのか理解している人は少ないのではないでしょうか？

連帯保証人をつけずに保証会社をつけることも増えてきましたが、連帯保証人をつける場合もまだまだ多いと思います。

不動産投資家としては万一の際に連帯保証人にどこまで請求できるのかを知っておくことは重要です。

この記事では、

• 連帯保証人にどの程度まで請求できるのか
• 連帯保証人と保証人の違い

について、ご紹介します。

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消防点検と聞くと不動産投資の利益に直結するものではないので、取り組みになんだか後ろ向きな気持になっていたりはしないでしょうか？

不動産投資で一棟収益不動産を保有すれば建物管理では法令で義務付けられた消防点検を行うことは必須です。

なぜなら万が一火災が起こったときに消防点検を受けていないと不動産投資家であるオーナーの責任が問われてくるからです。

雑居ビル火災などで死亡者やケガ人を出したときに運営会社が罰せられているニュースを見たことがあると思いますがまさにその状況になります。

一棟収益物件のオーナーになったら必ず法定の消防点検を行うことを忘れないでください。

この記事では、不動産投資で必要な消防点検の内容と消防点検にかかる建物規模別費用の目安をご紹介します。

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不動産投資の滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか？

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

• 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
• 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

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収益物件の運用では、入退去のたびに原状回復費用がかかりますし、場合によっては大がかりなリフォームも必要になります。

お金をかければかけるだけ綺麗にはなりますが、その分だけ収益が圧迫されてしまいます。

リフォームや原状回復にかける費用の見極めはどのように判断すればよいのでしょうか？

収益物件の運用を事業として考えて、リフォームや原状回復費用も費用対効果で判断するのが基本となります。

決して自己満足でリフォームや原状回復にお金をかけてはいけないということです。

この記事では、不動産投資で退去後のリフォームや原状回復への費用対効果の上がるお金のかけ方をご紹介します。

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家賃滞納者に対して明渡請求訴訟から強制執行の手続きをとる際に、もうひとつ気を付けることがあることをご存知でしょうか？

家賃滞納者への強制執行はあくまでも家賃滞納者(賃借人)個人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合強制執行が妨げられる恐れがあります。

これが俗にいう『占有屋』だったりすることもあります。

そこで建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを予定している場合は、あらかじめ賃借人が他社に占有させる可能性があることを見越しての事前対策が必要となります。

この際に行う手続きのことを『占有移転禁止の仮処分申請』といいます。

この記事では、家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイントについてご紹介します。

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入居者の中に長期の家賃滞納者がいる場合は、できる限り早い段階で建物明渡請求訴訟を提訴し強制執行により部屋を明け渡してもらうのがセオリーです。

実務的には建物明渡訴訟に勝訴するとほとんどの入居者は強制執行前に退去していくことが多いといえます。

そのなかでも最後まで残っている入居者に強制執行を実行することになります。

この記事では、家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキームをご紹介します。

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