PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱


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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。


不動産投資で必要な消防点検の内容と消防点検にかかる建物規模別費用の目安【まとめ】

消防点検を忘れていると万一の際にとんでもないことになりますよ!

消防点検と聞くと不動産投資の利益に直結するものではないので、取り組みになんだか後ろ向きな気持になっていたりはしないでしょうか?

不動産投資で一棟収益不動産を保有すれば建物管理では法令で義務付けられた消防点検を行うことは必須です。

なぜなら万が一火災が起こったときに消防点検を受けていないと不動産投資家であるオーナーの責任が問われてくるからです。

雑居ビル火災などで死亡者やケガ人を出したときに運営会社が罰せられているニュースを見たことがあると思いますがまさにその状況になります。

一棟収益物件のオーナーになったら必ず法定の消防点検を行うことを忘れないでください。

この記事では、不動産投資で必要な消防点検の内容と消防点検にかかる建物規模別費用の目安をご紹介します。

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不動産投資で滞納家賃を少額訴訟でできるだけ早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点

少額訴訟で滞納家賃を素早く回収するポイントと注意点

不動産投資の滞納家賃を出来るだけ素早く回収する手立てはあるのでしょうか?

不動産投資において家賃滞納は最も不動産投資家を悩ませるトラブルのひとつであるといっても過言ではありません。

逆にいえば、不動産投資を行っている以上は家賃滞納トラブルに自力でも対処できるような法的な知識はある程度勉強しておくべきだといえます。

  • 家賃滞納者を追い出す明渡訴訟
  • 滞納した家賃自体を回収する

実は上記2つは全く別のことです。

追い出すことと回収することは別で、法的に追い出しても今まで滞納していた滞納家賃債務の回収までしてくれるわけではありません。

保証会社が入っていなければ自力で滞納家賃債務を回収するしか手段はないということになります。

この記事では、不動産投資で自力で滞納家賃を少額訴訟で素早く回収するポイントと少額訴訟を行う際の注意点をご紹介します。

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不動産投資で退去後のリフォームや原状回復への費用対効果の上がるお金のかけ方

費用対効果の上がるリフォームや原状回復費用へのお金のかけ方

収益物件の運用では、入退去のたびに原状回復費用がかかりますし、場合によっては大がかりなリフォームも必要になります。

お金をかければかけるだけ綺麗にはなりますが、その分だけ収益が圧迫されてしまいます。

リフォームや原状回復にかける費用の見極めはどのように判断すればよいのでしょうか?

収益物件の運用を事業として考えて、リフォームや原状回復費用も費用対効果で判断するのが基本となります。

決して自己満足でリフォームや原状回復にお金をかけてはいけないということです。

この記事では、不動産投資で退去後のリフォームや原状回復への費用対効果の上がるお金のかけ方をご紹介します。

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家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイント

占有移転禁止の仮処分は滞納者と別の占有者がいそうな場合に役立つ

家賃滞納者に対して明渡請求訴訟から強制執行の手続きをとる際に、もうひとつ気を付けることがあることをご存知でしょうか?

家賃滞納者への強制執行はあくまでも家賃滞納者(賃借人)個人に対する執行となるため、万が一部屋の中に別人が住んでいた場合強制執行が妨げられる恐れがあります。

これが俗にいう『占有屋』だったりすることもあります。

そこで建物明渡請求訴訟によって最終的に強制執行までもっていくことを予定している場合は、あらかじめ賃借人が他社に占有させる可能性があることを見越しての事前対策が必要となります。

この際に行う手続きのことを『占有移転禁止の仮処分申請』といいます。

この記事では、家賃滞納者への占有移転禁止の仮処分によって強制執行時の不法占有を防ぐ事前対策のポイントについてご紹介します。

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家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキーム

強制執行5つのステップ!家賃滞納者からの部屋奪還スキーム

入居者の中に長期の家賃滞納者がいる場合は、できる限り早い段階で建物明渡請求訴訟を提訴し強制執行により部屋を明け渡してもらうのがセオリーです。

実務的には建物明渡訴訟に勝訴するとほとんどの入居者は強制執行前に退去していくことが多いといえます。

そのなかでも最後まで残っている入居者に強制執行を実行することになります。

この記事では、家賃滞納者への強制執行5つのステップで家賃滞納者からの部屋を奪還するスキームをご紹介します。

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給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由

給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収はできるのか?

不動産投資で家賃滞納者に対して給料差押えによって強制的に滞納家賃を回収することはできるのでしょうか?

答えはイエスです。

給料差押えの手続きを踏むことで家賃滞納者の勤務先から家賃を払ってもらえます。

賃借人が入居する際に書いてもらう書類に入居申込書があります。

  • 賃借人の住所
  • 氏名
  • 年齢
  • 勤務先
  • 部署名
  • その連絡先

くらいまで書いてもらっている理由として、

  • その人の支払い能力や属性を確認する『入居審査』としての側面
  • 家賃を滞納した時の『給料を差押えする』ための連絡先としての側面

の2つの側面があるのはそのためです。

ただ給料差押えよりも大切になってくるのがいかにスムーズに家賃滞納者を退去させるかということは知っておくべきです。

この記事では、給料差押えによって強制的に滞納家賃の回収を行う手順と給料差押えよりも建物明け渡しが最優先な理由をご紹介します。

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不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は?

家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?

不動産投資で購入した収益物件に家賃滞納者がいる場合、保証会社に加入していなければ毎月の未払いが溜まる一方となります。

どのような手順を踏めば、こういった家賃滞納者に速やかに退去してもらえるのでしょうか?

家賃滞納者への即効性のある対処法はなく、まず滞納家賃を督促し、支払に応じなければ最終的には裁判をするしかありません。

この記事では、不動産投資で家賃滞納者を追い出すには裁判しかないのか?力ずくで家賃滞納者を追い出す方法は?についてご説明します。

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不動産投資での家賃保証会社の得する使いこなし方と家賃保証会社と連帯保証人はどっちがより有効なのかについて

家賃保証会社のトクする使いこなし方と連帯保証人との違い

賃貸借契約において、契約者に連帯保証人をつけてもらおうとしても、連帯保証人になり得る人がいない場合はどうしているでしょうか?

契約者がある程度の年齢になってくると、

  • 両親がすでに死亡している
  • 連帯保証人になるだけの収入がない(年金収入)

などの場合も増えてきます。

そういう場合に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。

この記事では、不動産投資での家賃保証会社の得する使いこなし方と家賃保証会社と連帯保証人との違いについて、ご紹介します。

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不動産投資で賃貸入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリット

ペット可賃貸マンションを運営するメリットとデメリット

ペットを飼える賃貸マンション・アパートはペットを飼っている入居希望者にはとても人気がありますが、不動産投資家の視点から見るとメリットだけではなくデメリットもあります。

ペット可の収益物件の代表的なメリットとデメリットとしては

  • メリット・・・賃料や入居率のアップが期待できる
  • デメリット・・・原状回復費用の増加、鳴き声や臭いなどのトラブル

などが考えられます。

また、すでにペット不可で運営している物件を途中からペット可に切り替える場合にも注意が必要な点があります。

この記事では、不動産投資で入居率を上げるためにペット可物件に変更する際のメリットとデメリットについてご紹介します。

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不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性

不動産投資において中古で購入した収益物件で、

  • 今までの管理会社にそのまま任せるのか
  • 管理会社を変更するのか

など管理会社をどのような基準で選べばよいのか迷っている人は多いのではないでしょうか?

管理会社の良しあしは収益物件の所有中の収益ひいては不動産投資の利益を左右する重要なファクターです。

管理会社を選ぶ際には実際の管理実績を確認して、管理戸数が多く入居率の高い管理会社を選べばまずは間違いありません。

この記事では、不動産投資の管理会社を選ぶ4つのポイントと管理戸数が多く入居率が高い実績のある管理会社を選ぶ重要性をご紹介します。

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