一棟収益不動産投資において一棟収益物件の賃貸管理(プロパティマネジメント)は高収益を稼ぎ出すために必須の原動力です。
いくら収益性の良さそうな一棟収益物件を仕入れられたとしても賃貸管理がずさんであればいずれ空室率が上がり賃料が下落し入居者からのクレームが増えてあなたの一棟収益物件からの収益力はみるみる低下していきます。
そしてずさんな賃貸管理が原因で一棟収益物件の収益力が下がることで一棟収益物件自体の価値も下がり一棟収益物件の売却時の価格にまで悪影響を及ぼすことになり一棟収益不動産投資全体の利益を圧迫してしまうのです。
それくらい不動産投資において賃貸管理は重要なのです。
賃貸管理会社の選び方、賃貸借契約や定期借家契約、サブリースや家賃保証や空室保証、修繕やリフォーム、家賃回収、家賃滞納処理、入居者とのトラブル解決、設備の点検、入居者募集業務など、ここでは不動産投資の賃貸管理(プロパティマネジメント)に関連するコンテンツをまとめています。
家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか？
残念なことながら、答えはNo！です。
日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。
家賃滞納が発生すると、
などの悪影響が多々発生します。
入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。
悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。
悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。
この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。
入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。
クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか？
それには、事前と事後の対策があり、
の2つの対策が必要です。
この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。
通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか？
それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。
もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。
この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。
不動産投資に取り組んでいて困るのが予定していた家賃収入が入ってこないことです。
不動産投資で予定していた家賃収入が入ってこないパターンは
の2つです。
では不動産投資において空室で家賃が入ってこないことと家賃滞納で家賃が入ってこないことではどちらが損失が大きいのでしょうか？
実は家賃滞納のほうが空室よりもはるかに大家さんへの損失が膨らみダメージが大きくなります。
空室なら賃貸付けで部屋を埋めることができればそれ以降は家賃が入ってきます。
しかし家賃滞納は、
をかけて、
ことまでやって初めて空室状態にできることになります。
家賃滞納を長期間解決できないと、不動産投資家が被る損害額は逸失利益も含めて甚大なものとなりやすいのです。
この記事では、不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする？不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイントをご紹介します。
不動産投資において家賃や敷金礼金、広告費の金額はどのように決めるのがいいのでしょうか？
まさか自分ではまったく調べずに管理会社の言われるままの設定にしていないでしょうか？
家賃・敷金礼金、広告費の水準は、基本的には周辺相場に合わせて設定します。
ある地域で単身用のワンルームの一棟収益物件を購入しようとしている場合、同じエリアのワンルーム収益物件の価格水準がどの程度なのかを調べる必要があります。
空室が多く、入居希望者数に比べて物件の供給数が多い場合は、平均的な価格設定では空室が決まらないという事態が往々にして発生します。
どのくらいの家賃設定が妥当なのかは、賃貸物件の検索サイトなどを見てもわからないことが多いので、いくらなら決まるのか？ということを、地元の賃貸不動産会社に直接聞くほうが確実です。
できれば収益物件の購入を決める前に、複数の不動産会社に聞いてあらかじめ確認をしておきたいところです。
この記事では、不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方についてご紹介します。
不動産投資で遠く離れた遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか？
自分の自宅から遠方に収益物件を所有していると、頻繁に現地に物件を見に行くことは難しくなります。
それだけ、管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。
管理会社とのコミュニケーションがうまく取れていないと、一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをします。
また管理会社とのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまいます。
管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見て良いオーナーになればよいというのがひとつの答えです。
この記事では、遠隔地の管理会社とコミュニケーションをうまく取るポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられるような良い管理会社を探す方法はあるのでしょうか？
収益物件の管理を任せられる良い管理会社を探す方法を確立させることは不動産投資で成功するためには必須です。
サラリーマンや公務員の人で仕事をしながらさらに保有物件を自分で管理するという人もいますが時間的にも物理的にもあまりお勧めできません。
不動産投資の良いところは、
などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。
この不動産投資のメリットを享受せず、経費を安くするためという理由で手間をかけるのは本末転倒になりかねません。
この記事では、不動産投資で収益物件の管理を安心して任せられる良い管理会社を探すための外せない2つのポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件の管理会社を選ぶ際に、大手や有名な会社であれば安心できると考えて安易に管理委託してしまってはいないでしょうか？
管理会社が大手で有名だからといって必ずしも思い通りに管理業務を行ってくれるわけではありません。
大手であるがゆえに、融通が利かなかったり制約があったりすることもあります。
管理戸数の膨大さから、機械的に処理されていると感じているとお聞きすることもあります。
この記事では、
をご紹介します。
不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがやるべき大家としての仕事とはどのようなものがあるのでしょうか？
実は不動産を購入した後のオーナーの仕事というのはあまり多くはありません。
家賃の5％ほどを管理費用として支払い、管理会社に集金や入居者からの問い合わせ対応をやってもらっていれば、それこそ月1回送られてくる入金レポートを確認するくらいです。
100室以上保有していたとしても、既存の収益物件にはそんなに時間をかける必要がないのです。
ただし、このような状態に持っていくためにはいくつか押さえておくポイントがあります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員の収益物件オーナーがするべき大家としての仕事のたった2つのポイントをご紹介します。
不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか？
不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。
そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、
の3つが代表的なケースとなります。
この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。現在は東京日本橋の不動産会社に勤務。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身者です。新卒からの不動産業界キャリアも20年以上になりました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ではありますが任意売却による不動産の再生支援コンサルティングでは他に負けない絶対の自信を持っています。弁護士や税理士などの士業や、債権回収会社・サービサー、銀行などの金融機関などとも今までの折衝から太いパイプを持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングを得意としています。
不動産投資リスク回避の鍵とは？
投資とはゲインを得るため、すなわち儲けるための可能性の合理的追求です。投資を行う際に『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく投機であり、ただのギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。不動産投資においてもリスクとは自分自身でマネジメントすべきもので自分の手でリスクをコントロールできうる限りはそれはリスクではありません。投資を行う際に正しい知識と情報を持つことこそが不動産投資においてのセンターピンであり不動産投資で失敗して大金を失うようなリスクをコントロールするための大きな鍵となるのです。丸腰で無謀な勝負をしてせっかくの投資を投機にしてしまい大損することは何としても避けなければいけません。大損どころか再起不能になってしまえばゲームオーバーだからです。
任売マンの想い
私が一棟WEB.NETを運営している理由にもなりますが、私の専門分野は不動産投資コンサルティングと任意売却による不動産の再生支援コンサルティングです。不動産の再生支援コンサルティングとは、具体的にはローンの支払いが厳しくなった方に対しての任意売却でのロスカットがメインです。ローンを貸し付けている銀行など金融機関の債権者と交渉を重ねて競売よりもできるだけロスが少なくなるように不動産を任意売却することで債務者にも今後の立て直しの道筋をつけていくというものです。
その任意売却での再生支援コンサルティングの過程で、不動産投資でもとんでもない物件をとんでもない高値でとんでもない金利でとんでもない金額のローンを借りて購入してしまっていてどうにもならなくなってしまっている方々を本当にたくさんたくさん見てきました。
その物件を販売した不動産会社もローンがついたからといっていくら商売だとしてもどうなのか、その時限りの利益のために投資家をみすみす殺してしまっているのではないのかとずっと思いながら今までやってきました。
ローンを一度滞納してデフォルトしてしまうとその投資家はもうゲームオーバーです。結局は長い目で見て市場というか全体のパイをどんどん狭めていっているのではないかと私は感じています。
不動産投資においてローンが払えなくなりデフォルトになってしまった方々の話を聞いていると、あまりよく分からないまま不動産会社の営業マンに言われるがままに物件を買ったという方が非常に多いのです。売る方だけの責任ではなく買う方の無知にも原因はあるなとつくづく感じました。
不動産業界特有の情報の非対称性で不動産会社が断然有利な中で、投資家自身も不動産投資を長くやっていこうと思うなら知識をつけて、きちんとした情報を得て投資して欲しいというのが私のモチベーションです。
そして何かのご縁でお問い合わせやご相談を頂いた皆様には不動産投資家としてぜひ成功して豊かな将来を手に入れて頂きたいですし非力ながらその一助となりたいというのが私の切なる想いです。
先行き不安が尽きない将来のためにも不動産投資はぜひやってみたいが絶対に失敗するわけにはいかないというあなたにこそぜひ読んでもらいたいブログです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士