PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱

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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。

不動産投資で収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイント

賃貸募集の集客で一番重要なWeb集客の強化戦略

不動産投資において収益物件の賃貸募集の集客で今や最も重要と言われるWeb集客を、管理会社に任せきりで自身では何もチェックしたことがないという不動産投資家は多いと思います。

空室対策で有効だと理解していながらも、意外ときちんと手を入れられていないのがWeb集客です。

入居者が部屋を探すときは、今は必ずWebポータルサイトを見ることがダントツに多いのにもかかわらずです。

今どきエイブルやミニミニなどの賃貸仲介会社の自社サイトを直接見にくる人はどんどん少なくなっています。

そのため、ホームズやスーモといった賃貸を探す際には必ず見るポータルサイトに、自分の収益物件の賃貸募集がどのように掲載されているのかがWeb集客のカギとなります。

この記事では、収益物件の賃貸募集を強化するためにWeb集客ですぐにできる5つのポイントについてご紹介します。

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不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイント

空室が埋まるようになる!空室の原因を追求する3つの調査

『空室がなかなか埋まらなくて困っている』という悩みは不動産投資家の悩みのなかでも最も多い部類なのではないでしょうか?

空室が埋まらないことには必ず何かしらの原因があります。

空室が埋まらない問題の解決を難しくしているのは、空室が埋まらない理由がひとつではなく複合的に絡みあって起こっているケースが多いからだと考えられます。

また原因とは別によく見落とされているのは、入居後の顧客の満足度が低い収益物件は結果的に早期退去が増えてしまい空室を埋めても埋めても退去による空室が増え続ける悪循環になってしまいます。

早期退去になっている原因に関してももあわせて対策が必要だといえます。

この記事では、不動産投資で空室が埋まらない原因を自分で突き止められる3つのポイントをご紹介します。

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不動産投資で保証会社の家賃保証のほうが滞納補償やサブリースよりも優れている場合とは?

PM会社の滞納補償よりも保証会社のほうが安上りな理由

PM会社の勧める滞納補償を何も検討せずに使っていたりしないでしょうか?

PM会社によっては、滞納補償サブリースといったサービスを行っている会社もあります。

各社によってサービスの内容は異なるもののメリット・デメリットともに大きいので、もし利用しようと考えるならしっかり内容を把握してから利用するようにします。

この記事では、保証会社の家賃保証が滞納補償やサブリースよりも優れているポイントをご紹介します。

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入居審査はどの程度まで厳しくすればいい?入居審査で不良入居者を水際で阻止するための必須確認5項目

不良入居者の入居阻止!入居審査の確認事項これだけは5項目

入居審査を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って審査をゆるくしてはいないでしょうか?

空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。

  • 自主管理をしているオーナー
  • PM・管理会社に管理委託をしているオーナー
  • サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のあるオーナー

であれば、入居審査をオーナー自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。

空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。

ここでは、入居審査で不良入居者を水際で阻止するための必須確認5項目をご紹介します。

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賃貸管理会社からの空室リフォーム提案力とリフォームコストとのバランスが取れているか?

リフォーム提案力とリフォームコストのバランスで収益UP

賃貸管理会社に管理委託をしていると、原状回復も含めると必ずリフォームが発生します。

このリフォームについては賃貸管理会社の

◎リフォーム提案力+リフォームコスト

を確認するようにします。

建物管理費と管理料を除くとランニング費用で最もかかってくるのがリフォームコストだからです。

賃貸管理会社の中には、管理料は安いがリフォームコストが高い会社も多くありますので、よく確認しなければ結果的には全体の管理コストが上がってしまう結果になります。

この記事では、管理会社のリフォーム提案力とリフォームコストを確認する重要性をご紹介します。

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不動産投資でエイブルやアパマンなど不動産賃貸仲介を行う管理会社を使う際に損しないための注意点

大手管理会社の賃貸付けは自社管理物件最優先かつ募集窓口が狭い

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

  • 不動産賃貸仲介を行う管理会社
  • 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど不動産賃貸仲介を行う管理会社を使う際に損しないための注意点をご紹介します。

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退去希望者の退去引き留め(リテンション)で新規募集よりも圧倒的にコストダウンするポイント

リテンションを意識するだけですぐに大幅コストダウンできる戦略

入居者からの退去の申し入れを受け付ける際にそのまま受けてそれで退去となってしまってはいないでしょうか?

もしそうだとしたら、コスト面や収益面で大きなロスをしている可能性があり大変もったいないと思います。

なぜなら、

  • 新規入居者の募集コスト
  • 退去を引き留める条件交渉のコスト

を比較すれば、両者には非常に大きな差があるからです。

マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。

入居者からの退去申出に関してもそれが条件によるものであれば条件を提示することで引き留められる可能性があります。

そのまま空室になってしまうのとそのまま住み続けてもらうことは収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところです。

この記事では、入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる、退去希望者の引き留め=リテンションをご紹介します。

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家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力ではなく入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、家賃を下げずに空室を埋める募集方法2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

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収益物件の自主管理のメリットデメリット及び自主管理と管理委託どっちがいいのか?について

自主管理/管理委託の違いは不動産投資に対する考え方の違い

収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか?

自主管理でうまくいっている大家もいれば、管理委託で成功している大家もいます。

自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。

一概にどちらが良いということはできません。

ただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。

この記事では、収益物件の自主管理のメリットデメリット及び自主管理と管理委託どっちがいいのか?をご紹介します。

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不動産投資での家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順

家賃滞納は空室より悪い!早期解決する督促~訴訟まで全手順

たとえ『うっかり忘れ』であっても家賃滞納者に対して甘い対応をしていないでしょうか?

  • 不動産投資のトラブルの中でも発生率が高い
  • オーナーの損失が大きい
  • 滞納中で未回収であっても売上になり課税される
  • 回収に時間も費用もかかる
  • 回収できずに明け渡し訴訟になればさらに時間と費用がかかる

など家賃滞納が発生すると貸主側としてはロクなことがありません。

家賃滞納は空室よりも悪いと言われる所以です。

家賃滞納が起きないのが一番ですが家賃滞納が起きた場合はできるだけ早期の解決に動かなければなりません。

この記事では、家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順をご紹介します。

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