PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱


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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。


家賃滞納を取り巻く現状と家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

家賃滞納を取り巻く現状と家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

大家さんにとって、

  • 空室
  • 家賃滞納

ではどちらが厳しいでしょうか?

実は家賃滞納のほうが空室よりもはるかに大家さんへの損失が膨らみダメージが大きくなります。

空室なら賃貸付けで部屋を埋めることができればそれ以降は家賃が入ってきます。

しかし家賃滞納は、

  • 時間
  • 費用

をかけて、

  • 家賃滞納者に出ていってもらう
  • 原状回復を自費で行う

ことで初めて空室状態にできることになります。

家賃滞納を長期間解決できないと、大家さんが被る損害額は逸失利益も含めて甚大なものとなりやすいのです。

この記事では、家賃滞納を取り巻く現状と家賃滞納トラブルを解決する8つのポイントをご紹介します。

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収益物件の管理会社を選ぶ際の3つのポイントとダメな管理会社の特徴

収益を最大化するPM・賃貸管理会社の選び方と注意事項

収益物件の管理会社を選ぶ際に、大手や有名な会社であれば安心できると考えて安易に管理委託してしまってはいないでしょうか?

管理会社が大手で有名だからといって必ずしも思い通りに管理業務を行ってくれるわけではありません。

大手であるがゆえに、融通が利かなかったり制約があったりすることもあります。

管理戸数の膨大さから、機械的に処理されていると感じているとお聞きすることもあります。

この記事では、

  • 不動産投資パートナーでもある不動産管理会社を選ぶための重要なポイント
  • 管理委託契約を締結する際の重要なポイント

をご紹介します。

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賃貸での発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

不動産投資で起きる入居者のトラブルで多いのが『騒音トラブル』です。

騒音トラブルの難しいところは、人によって感じ方が違うということです。

同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので困りものです。

しかし、入居者からクレームが出た以上は不動産投資家としては対応しないわけにはいきません。

この記事では、不動産投資上避けて通れない騒音トラブルの解決法をご紹介します。

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約束を守らない入居者に効果抜群の公正証書による賃貸借契約

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

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クレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策

退去を減らすための入居者からのクレーム対処法

入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。

クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか?

それには、事前と事後の対策があり、

  • まずはクレームを起こさない体制をつくる
  • 万が一クレームが起きた場合はとにかく素早く解決する

の2つの対策が必要です。

この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。

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費用対効果が抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備

コストパフォーマンス抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備

コストパフォーマンスが高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか?

収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、

  • 費用対効果が高く入居者も導入を強く望んでいる設備
  • 費用削減効果や収入増につなげる設備

の2つの種類に分類できます。

例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。

費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。

このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。

この記事では、費用対効果が抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備についてご紹介します。

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分離発注・施主支給・一括発注リフォーム3手法の比較検討ポイント

原状回復リフォーム3手法(分離発注・施主支給・一括発注)の比較

現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか?

原状回復リフォームには3つの実施方法があります。

  • 管理会社経由で実施
  • 施主支給で実施
  • 分離発注で実施

この中で、一番安くあがるのが分離発注です。

内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。

少しでも安くしようとすると、施主支給や分離発注という手段を取ることになりますが、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。

この記事では、原状回復リフォーム3手法(分離発注・施主支給・一括発注)についてご紹介します。

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大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

会社員などのサラリーマン投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く、実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイント簡易リフォーム

古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォーム

古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームで新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか?

キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。

しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームをしていては、物件の収益率が下がる一方です。

それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。

そこで、フルに取り換える代わりにピンポイントリフォームで対応します。

ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。

この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。

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収益物件の管理を任せられる良い管理会社を探す2つのポイント

収益物件の管理を任せられるいい管理会社を探す2つのポイント

良い管理会社を探す方法はあるのでしょうか?

良い管理会社を探す方法を確立させることは、不動産投資で成功するためには必須です。

会社員の人で仕事をしながら、さらに保有物件を自分で管理するという人もいますが、あまりお勧めできません。

不動産投資の良いところは、

  • 集金管理
  • 問合せ対応
  • 清掃

などの業務をアウトソーシングして他の人に任せられるところにあるからです。

この不動産投資のメリットを享受せず、経費を安くするためという理由で手間をかけるのは本末転倒になりかねません。

この記事では、収益物件の管理を任せられるいい管理会社を探す2つのポイントをご紹介します。

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