PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱


PM・リーシングカテゴリーメニュー

不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。


不動産投資でエイブルやアパマンなど不動産賃貸仲介を行う管理会社を使う際に損しないための注意点

大手管理会社の賃貸付けは自社管理物件最優先かつ募集窓口が狭い

不動産投資で収益物件の管理を委託する不動産管理会社は、

  • 不動産賃貸仲介を行う管理会社
  • 不動産賃貸仲介を行わない管理専門の管理会社

に大きく分かれます。

多くの不動産投資家が管理委託しているのが、前者の不動産賃貸仲介を行う管理会社になります。

管理委託する際には、不動産賃貸仲介を行う管理会社の特徴を把握して選定するようにします。

この記事では、不動産投資でエイブルやアパマンなど不動産賃貸仲介を行う管理会社を使う際に損しないための注意点をご紹介します。

続きを読む

退去希望者の退去引き留め(リテンション)で新規募集よりも圧倒的にコストダウンするポイント

リテンションを意識するだけですぐに大幅コストダウンできる戦略

入居者からの退去の申し入れを受け付ける際にそのまま受けてそれで退去となってしまってはいないでしょうか?

もしそうだとしたら、コスト面や収益面で大きなロスをしている可能性があり大変もったいないと思います。

なぜなら、

  • 新規入居者の募集コスト
  • 退去を引き留める条件交渉のコスト

を比較すれば、両者には非常に大きな差があるからです。

マーケティング用語で解約を条件交渉やサービス提示で止めることを、『リテンション』といいます。

入居者からの退去申出に関してもそれが条件によるものであれば条件を提示することで引き留められる可能性があります。

そのまま空室になってしまうのとそのまま住み続けてもらうことは収益に大きな差が生まれますので、できるだけ住み続けてもらいたいところです。

この記事では、入居者の新規募集よりも圧倒的にコストダウンできる、退去希望者の引き留め=リテンションをご紹介します。

続きを読む

家賃を下げずに空室を埋める賃貸募集2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由

賃貸募集提案力を見極めて家賃が下がる収支DOWNを防げる

賃貸管理会社の業務範囲は多岐にわたり、入居者募集広告の作成から媒体への掲載、管理計画やリフォームなどについてのアドバイスまでが管理会社の役割となります。

そのなかでも一番重要視しなければいけない点は、入居者募集に関する提案力だといえます。

賃貸付けの営業力ではなく入居者募集の提案力ですから、賃貸仲介店舗を持つ管理会社でも、PM専門管理会社でも必要な要素となります。

入居者募集の提案力がない管理会社が稼働率を上げている場合、単に家賃を下げて埋めているケースが多いです。

家賃を下げることも最終的には必要になる場合もありますが、家賃を下げる以外の入居者募集の提案力を確認しておく必要があります。

また家賃設定を管理会社任せにするのではなく、オーナー自身でも本当にその家賃設定が家賃相場に対して適正なのかをチェックする必要があります。

なぜなら不動産投資における収入のほとんどが家賃収入であり、その生命線ともいえる家賃設定を簡単に下げることは、不動産投資の収支上で一番重要な問題でもあるからです。

この記事では、家賃を下げずに空室を埋める募集方法2つのポイントと安易に家賃を下げてはいけない3つの理由をご紹介します。

続きを読む

収益物件の自主管理のメリットデメリット及び自主管理と管理委託どっちがいいのか?について

自主管理/管理委託の違いは不動産投資に対する考え方の違い

収益物件の自主管理と管理委託はどちらのほうが良いのでしょうか?

自主管理でうまくいっている大家もいれば、管理委託で成功している大家もいます。

自主管理と管理委託では大家の不動産投資に対する考え方に根本的な違いがあります。

一概にどちらが良いということはできません。

ただ一つ言えることは規模を拡大して管理棟数が増えれば自主管理は物理的に難しくなるということです。

この記事では、収益物件の自主管理のメリットデメリット及び自主管理と管理委託どっちがいいのか?をご紹介します。

続きを読む

不動産投資での家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順

家賃滞納は空室より悪い!早期解決する督促~訴訟まで全手順

たとえ『うっかり忘れ』であっても家賃滞納者に対して甘い対応をしていないでしょうか?

  • 不動産投資のトラブルの中でも発生率が高い
  • オーナーの損失が大きい
  • 滞納中で未回収であっても売上になり課税される
  • 回収に時間も費用もかかる
  • 回収できずに明け渡し訴訟になればさらに時間と費用がかかる

など家賃滞納が発生すると貸主側としてはロクなことがありません。

家賃滞納は空室よりも悪いと言われる所以です。

家賃滞納が起きないのが一番ですが家賃滞納が起きた場合はできるだけ早期の解決に動かなければなりません。

この記事では、家賃滞納を早期解決する督促のポイントと家賃滞納者への立ち退き裁判全手順をご紹介します。

続きを読む

サブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約3つの確認ポイント

サブリースで主導権を握るためにすぐにできる3つの確認事項

サブリースの契約を上手に使って収益を上げていくにはどのようにしていくべきでしょうか?

サブリース業者に一括で借りてもらっているからといってサブリース業者に主導権を完全に渡してしまうと、いずれは借り上げ家賃をどんどん下げられてサブリース業者の思うつぼにされてしまいます。

  • サブリース契約の内容を把握する
  • 借り上げ家賃が適正かを自分でも調べる
  • 条件が悪い時はこちらからサブリース契約の解約も検討する

など、貸主側が主導権を持った上でサブリースでの運営を検討していくべきです。

この記事では、サブリース業者の言いなりにならないためのサブリース契約3つの確認ポイントをご紹介します。

続きを読む

不動産投資のトータルでの利益を左右する一棟収益の修繕費の目安と中長期での修繕計画のポイント

先送りになりがちな大規模修繕費用を簡単に見積もる方法

不動産投資において一棟収益の中長期的な修繕計画や修繕費用の積み立てまで考えて購入する人はほとんどいません。

購入した後も目先の修繕はその都度行いますが中長期での修繕などはどうしても先送りになってしまいがちです。

不動産投資のトータルでの利益を考える上で一棟収益の中長期的な修繕費用は原状回復リフォームなどに比べて多額の出費になり、万一その費用が捻出できなければ建物の老朽化が進みその後の入居率や売却時のリセールバリューに大きく影響することになります。

この記事では、不動産投資のトータルでの利益を左右する一棟収益の修繕費の目安と中長期での修繕計画のポイントをご紹介します。

続きを読む

賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイント

家賃値下げの交渉をwin-winで乗り切る合理的調整法

入居者から賃貸契約の更新のタイミングで、家賃の値下げなどの家賃交渉が入った場合は貸主側としてはどのように対応するべきでしょうか?

賃貸契約の更新時期は貸主側からみれば家賃アップの絶好のタイミングである反面、入居者から家賃交渉されるタイミングでもあります。

もし入居者から家賃交渉を迫られたら家賃を上げるどころの話ではなくなってしまいます。

ここで貸主側が強気に出すぎて入居者からの家賃交渉を一方的に突っぱねるとそれなら退去するということにつながってしまいます。

そうすると退去率が上がってしまい不動産投資の収益ダウンとなってしまうのです。

この記事では、賃貸契約更新のタイミングで入居者から家賃交渉された時の対応4つのポイントをご紹介します。

続きを読む

定期借家契約のメリットとは?普通借家契約を定期借家契約に切り替える5つのポイント

定期借家契約への切り替えで貸主のリスクは確実に小さくなる

賃貸借契約は大きく分けて、

  • 普通借家契約
  • 定期借家契約

の二種類がありますが両者の間にはとても大きな違いがあることはご存知でしょうか?

普通借家契約は契約期間が経過しても更新することで継続して入居できます。

一方、定期借家契約には更新の概念がないため入居者は原則として契約期間の満了とともに退去しなければなりません。

定期借家契約で継続して入居するためには貸主・借主双方の合意のもとに再契約をする必要があります。

つまり定期借家契約では不良入居者との再契約を拒否することができ賃貸運営トラブルの長期化を防ぐことができるという大きなメリットがあるのです。

この記事では、定期借家契約のメリットとは?普通借家契約を定期借家契約に切り替える5つのポイントをご紹介します。

続きを読む

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益をアップする2つのポイント

管理会社の候補をピックアップした後は賃貸仲介件数・稼働率の確認

都心部では管理専門会社(PM)の認知度も上がってきているものの、地方などではまだまだ賃貸仲介店舗を持つ管理会社が独占的に頑張っているのではないでしょうか?

ミニミニやエイブル、アパマンなどが全国展開しています。

賃貸仲介店舗を持つ管理会社を検討する際に重要になるのが、

  • 不動産賃貸仲介件数
  • 自社管理物件の稼働率

の確認を行うことで、そのエリアでの賃貸仲介店舗を持つ管理会社がどのくらいの影響力を持つのかが分かります。

この記事では、賃貸仲介店舗を持つ管理会社を使って不動産投資の収益アップする2つのポイントをご紹介します。

続きを読む