PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱

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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。

立ち退き料不要?不要不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケース

不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になるケースがあるのをご存知でしょうか?

不動産の貸主側からの立ち退き請求において家主側と借家人側の一切の事情を総合的に考慮した結果、家主側の解約申し入れや更新拒絶に『正当事由』があると認められる場合には、家主は立ち退き料を支払う必要はありません。

そして『正当事由』認められる場合以外にも家主が借家人に対し立ち退き料を支払うことなく立ち退き請求ができる場合があり、

  1. 一時使用のための借家契約
  2. 定期建物賃貸借
  3. 借家人に債務不履行がある場合

の3つが代表的なケースとなります。

この記事では、不動産の貸主側からの立ち退き請求時に立ち退き料が不要になる3つの代表的なケースについてご紹介します。

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貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情

貸主側からの不動産の立ち退き請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情

貸主側からの不動産の明け渡し請求時

  • 立ち退き料の要否
  • 立ち退き料の金額

の決定にあたって考慮される家主側と借家人側の事情には具体的にどのような事情があるのでしょうか?

立ち退き料の要否および立ち退き料の金額を左右する事情として

  • 家主側の事情
  • 借家人側の事情
  • 賃貸借契約関係から生じる事情

の3つが考えられます。

古い収益物件などは立ち退きをかけて更地にして売却したほうが結果的に高く売却できる場合が多々あります。

不動産投資を行っていくうえで最終的に利益を確定させる売却時の出口戦略として立ち退きに関わる諸事情を知っておくことはとてもプラスになります。

この記事では、貸主側からの不動産の明け渡し請求時に立ち退き料の金額を左右する家主側の事情と借家人側の事情の比較を行いながら見ていきます。

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不動産投資で古いキッチンや浴室をフルリフォームせずにピンポイント簡易リフォームで費用対効果を上げる手法

古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォーム

古いキッチンや浴室などの水回りはフルリフォームで新品に取り換えないと借り手はつかないのでしょうか?

キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、女性の入居者が気にすることが多いため、特にファミリータイプの物件については綺麗さが非常に重視される傾向があります。

しかし、空室を埋めたいがためにコストパフォーマンスの悪いフルリフォームをしていては、物件の収益率が下がる一方です。

それでは何のために収益物件を保有して運用しているのか分からなくなってしまいます。

そこで、フルに取り換える代わりにピンポイントリフォームで対応します。

ピンポイントのリフォームでもやり方によっては高い効果を期待できるからです。

この記事では、古いキッチンや浴室のコスパ抜群のピンポイントリフォームをご紹介します。

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不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準

不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準

不動産投資でやむを得ず賃借人に立ち退いて欲しい場合に家主側から立ち退き請求をかけますが、借地借家法では家主側からの立ち退き請求には『正当事由』が必要であるとされています。

そこで疑問になってくるのが、

  • 家主側の正当事由と立ち退き料との関係性はあるのでしょうか?
  • 立ち退き料の算定はいったい何を基準に行うのでしょうか?

といったところになってくると思います。

実際のところ立ち退きに際しては家主側の事情と借家人側の事情のバランスによって結果は千差万別になります。

また立ち退き料を含めた条件を家主側と借家人側とで納得して合意の上で立ち退きを行う場合と双方の意向が食い違うことで話し合いやお金だけでは解決できない場合は裁判による判決で決着させることになります。

そして立ち退き料をいくらにするという明確な算定基準もありません。

裁判でも様々な判決が出ていますので、その時その時の個々の事情により左右されると考えて間違いありません。

家主側としてはできるだけ円満に立ち退きをしてもらえることが費用的にも時間的にもメリットが大きいのですから、様々なケースを知っておくことで交渉の際の引き出しを増やしておく必要はあるということです。

この記事では、不動産投資で家主側からの立ち退き請求の際の『正当事由』と立ち退き料との関係性と立ち退き料の算定基準について見ていきます。

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不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備

コストパフォーマンス抜群の賃貸募集に効果的な8つの設備

不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスが高く賃貸募集に効果的な設備はどのようなものでしょうか?

不動産投資で収益物件の運用を行う際に導入すべき設備は、

  • 費用対効果が高く入居者も導入を強く望んでいる設備
  • 費用削減効果や収入増につなげる設備

の2つの種類に分類できます。

例えば、床暖房や風呂の追い焚き機能などは、入居者のニーズは高いものの数十万円以上の出費を伴います。

費用対効果が非常に悪いため、導入に踏み切るケースはあまり多くありません。

このような費用対効果を無視した設備ではなく、実用性が高く費用的にも導入しやすい設備を導入することが大切です。

この記事では、不動産投資の空室対策でコストパフォーマンスがよくて新規入居者がバンバン決まりやすい8つの設備についてご紹介します。

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貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

貸主である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか?

実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。

立ち退き料の位置づけは貸主側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。

正当事由が完璧であれば貸主側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。

しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。

なので貸主側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。

この記事では、貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?について見ていきます。

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【比較】不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか?

原状回復リフォーム3手法(分離発注・施主支給・一括発注)の比較

不動産投資で退去した部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか?

退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。

  • 管理会社経由で実施
  • 施主支給で実施
  • 分離発注で実施

この中で、一番安くあがるのが分離発注です。

退去後の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。

そして原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。

しかし安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。

この記事では、不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか?について比較検討します。

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不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?

家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件だと空室の心配がなくなり安全なのでしょうか?

結論を言うと新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことです。

サブリースや家賃保証は主に新築収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。

空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。

この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?について考えていきます。

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不動産投資で収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更はどのように行うのがよいのか?

収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更について

不動産投資において収益物件の購入後に管理業務の引継ぎ管理会社の変更をスムーズに行うにはどうすればいいのでしょうか?

特に収益物件を購入したあとに管理会社を変更したい場合には事前に周到な準備が必要になるので注意が必要です。

収益物件を購入後に管理会社を変更しないのであれば今までどおりそのまま管理業務を任せながら改善が必要な点を随時指摘していくようにします。

ただし空室が多い状態で売りに出されている収益物件の管理会社は、

  • 管理状態が悪い
  • 入居者募集が得意でない

などの場合が多いです。

なのでそのような場合は収益物件を購入したあと所有権移転が行われたタイミングで管理会社を変更する必要が出てきます。

この記事では、収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更についてご紹介します。

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