不動産投資の賃貸管理|不動産投資の収益力は賃貸管理に大きく左右される

不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策

PM管理会社の変更で面倒に感じる3つのポイントとその解決策

不動産管理の委託をした不動産管理会社に対して不動産管理会社の選定を間違えたなと思った場合はどうすればいいでしょうか?

不動産管理会社に対してこちらからいろいろ要望を出してみてそれで希望に近づけば継続すればいいと思います。

しかしながらいくら要望を出しても改善の見込みがなくどうにもならないような場合には、思い切って不動産管理会社を変更する決断も不動産投資家としては必要な判断となります。

不動産管理会社選定時にいろいろ気を付けて検討しても、任せてみなければ分からないところもたくさんあるのでやむを得ない部分もあります。

一番いけないのは不満を抱えたままずるずると継続して賃貸運営のクオリティを落としてしまうことです。

それはすなわち不動産投資事業全体の収益を落とすことに直結するからです。

不動産管理会社を変更するときにはいくつかの問題点はありますが、恐れず不動産管理会社を変更していくことが不動産投資上の判断として必要ならば遅滞なく行うことです。

この記事では、不動産投資で管理会社を変更したい場合の変更手続きで大家が負担に感じる4つのポイントとそれぞれの対策をご紹介します。

続きを読む

不動産投資の管理業務できちんとしたPM管理会社に任せるべき重要な5つのPM管理業務とは?

収支UP!時代の流れに即した入居者目線のPMとは?

不動産投資での家賃管理やクレーム対応などの入居者対応のPM業務はPM管理会社に丸投げしているからオーナーはノータッチでもよいと考えてはいないでしょうか?

きちんとしたPM管理会社に任せていると断言できるでしょうか?

既に入居している既存入居者へのPM管理業務は今後一段と重要になってきます。

昔ほど敷金礼金などの初期費用が掛からなくなってきているので気に入らない住居であればさっさと近隣の入居者サービスが良さそうな所に引っ越してしまう入居者が増えてきているからです。

費用をかけて募集して入居してもらった入居者に早々に退去されてしまうと、費用対効果が悪くなり空室率も上がってしまい、不動産投資の収支にとって何ひとつ良いことはありません。

ではPM管理会社はどのようなPM管理業務を行っているのでしょうか?

それを知ることでなおさらきちんとしたPM管理会社に任す必要を実感できると思います。

この記事では、きちんとしたPM管理会社に任せるべき5つのPM管理業務をご紹介します。

続きを読む

不動産投資で一番起こるクレーム発生率No1は何?不動産投資の騒音トラブルや騒音クレームの解決方法

発生率No1!騒音トラブルや騒音クレームの解決法

不動産投資で起きる入居者のトラブルで一番多いのが『騒音トラブル』です。

騒音トラブルの難しいところは、人によって音に対する感じ方が違うということです。

同じ物音でも人によっては気にならなかったり、不快に感じたりするので過敏な人からクレームを言われると困りものです。

しかし、入居者からクレームが出た以上は不動産投資家としては対応しないわけにはいきません。

管理会社に任せていたとしても現場ではどのような騒音クレームやトラブルが起こっているのかくらいは不動産投資をしているものとしては把握しておくべきでしょう。

この記事では、不動産投資で一番起こる騒音トラブルや騒音クレームの解決方法をご紹介します。

続きを読む

悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間

悪質な家賃滞納者を追い出すまでの適切な明け渡し5ステップ

家賃を滞納した入居者を簡単に追い出すことはできるのでしょうか?

残念なことながら、答えはNo!です。

日本の法律では、たとえ問題入居者であっても追い出すことは簡単ではありません。

家賃滞納が発生すると、

  • 予定していた収益が確保できない
  • 居座られると将来に向かって損失が拡大
  • 未収期間も損益では売上計上され課税対象
  • 売却する際の価格査定にマイナス

などの悪影響が多々発生します。

入居者が家賃を滞納しているからといってすぐに一方的に大家側から追い出すことは法律で禁止されています。

悪質な家賃滞納入居者であっても立ち退かせるにはしかるべき手続きを適切に踏む必要があるのです。

悪質な家賃滞納入居者を立ち退かせる手続きとそれに要する期間くらいは大家として知っておくべきです。

この記事では、悪質な家賃滞納者を裁判と強制執行で適切に立ち退かせる5つの手順と立ち退き完了までに要する期間についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資の収益力を高めるクレームが原因での入居者の早期退去を防ぐ入居者クレーム対策

退去を減らすための入居者からのクレーム対処法

入居したばかりの入居者の部屋で水漏れがあり、管理会社の対応が遅れたこともあってクレームがひどくなり、結局その入居者が早期に退去してしまうなど、クレーム対応の体制がきちんと整っていないとせっかく入居してもらった入居者が早期に退去してしまうことになります。

クレームによる入居者の早期退去を防ぐにはどのような対策を取ればよいのでしょうか?

それには、事前と事後の対策があり、

  • まずはクレームを起こさない体制をつくる
  • 万が一クレームが起きた場合はとにかく素早く解決する

の2つの対策が必要です。

この記事では、クレームが原因で入居者が早期退去するのを防ぐクレーム対策法をご紹介します。

続きを読む

公正証書での賃貸借契約の絶大な威力と公正証書での賃貸借契約書の作り方と切り替え方

公正証書は即強制執行可能!約束を守らない入居者に効果抜群

通常の賃貸借契約では、強制執行するためには必ず確定判決などが必要になりますが、例外があるのをご存知でしょうか?

それは、賃貸借契約書を『公正証書』によって作成した場合です。

もし公正証書によって賃貸借契約を行っていれば、建物明渡請求訴訟を経ずに強制執行を行うことができます。

この記事では、公正証書による賃貸借契約についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする?不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

家賃滞納を取り巻く現状と家賃滞納トラブルを解決する8つのポイント

不動産投資に取り組んでいて困るのが予定していた家賃収入が入ってこないことです。

不動産投資で予定していた家賃収入が入ってこないパターンは

  • 空室
  • 家賃滞納

の2つです。

では不動産投資において空室で家賃が入ってこないことと家賃滞納で家賃が入ってこないことではどちらが損失が大きいのでしょうか?

実は家賃滞納のほうが空室よりもはるかに大家さんへの損失が膨らみダメージが大きくなります。

空室なら賃貸付けで部屋を埋めることができればそれ以降は家賃が入ってきます。

しかし家賃滞納は、

  • 相応の時間
  • 相応の費用

をかけて、

  • 家賃滞納者に出ていってもらう
  • 原状回復を自費で行う

ことまでやって初めて空室状態にできることになります。

家賃滞納を長期間解決できないと、不動産投資家が被る損害額は逸失利益も含めて甚大なものとなりやすいのです。

この記事では、不動産投資で家賃滞納が起きたらどうする?不動産投資の家賃滞納トラブルを解決する8つのポイントをご紹介します。

続きを読む

不動産投資で貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉のポイント

立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の重要点

不動産投資で貸主側からの賃貸借契約の解約を簡単に考えすぎていたり、貸主側からの6ヵ月前の解約通知と借主に立ち退き料を払えばそれで済むとなどと、安易に考えすぎていないでしょうか?

立ち退きに関するトラブルは多く、貸主と借主の関係がこじれると解決が非常に難しいトラブルに発展しやすくなります。

  • 建物が老朽化したので建て替えたいので立ち退きをかける
  • 古いアパートを相続したが管理が面倒なので解体して更地にするので立ち退きをかける
  • 更地を条件に良い売却話が来たので立ち退きをかけて売却する

など、貸主の都合による立ち退きは、借地借家法で借主が保護されているため、借主に強引には迫れない事情があります。

この記事では、

  • 立ち退きの考え方のポイント
  • 立ち退き料の相場
  • 円滑な立ち退き交渉のポイント

をご紹介します。

続きを読む

不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方は物件価格に直結する家賃を下げない方向で考える

家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方

不動産投資において家賃や敷金礼金、広告費の金額はどのように決めるのがいいのでしょうか?

まさか自分ではまったく調べずに管理会社の言われるままの設定にしていないでしょうか?

家賃・敷金礼金、広告費の水準は、基本的には周辺相場に合わせて設定します。

ある地域で単身用のワンルームの一棟収益物件を購入しようとしている場合、同じエリアのワンルーム収益物件の価格水準がどの程度なのかを調べる必要があります。

空室が多く、入居希望者数に比べて物件の供給数が多い場合は、平均的な価格設定では空室が決まらないという事態が往々にして発生します。

どのくらいの家賃設定が妥当なのかは、賃貸物件の検索サイトなどを見てもわからないことが多いので、いくらなら決まるのか?ということを、地元の賃貸不動産会社に直接聞くほうが確実です。

できれば収益物件の購入を決める前に、複数の不動産会社に聞いてあらかじめ確認をしておきたいところです。

この記事では、不動産投資での家賃・敷金礼金・広告費の金額の最適な決め方についてご紹介します。

続きを読む

不動産投資で遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るには管理会社から見て良いオーナーになるということ

遠隔地の管理会社とコミュニケーションを取るポイント

不動産投資で遠く離れた遠隔地の管理会社とうまくコミュニケーションを取るコツはあるのでしょうか?

自分の自宅から遠方に収益物件を所有していると、頻繁に現地に物件を見に行くことは難しくなります。

それだけ、管理を委託している管理会社に頼らなければならない場面が増えると考えられます。

管理会社とのコミュニケーションがうまく取れていないと、一刻を争う時にお互いに歯がゆい思いをします。

また管理会社とのコミュニケーション不足が原因で入居者に迷惑がかかる場合もあり、最悪の事態では入居者離れを引き起こしてしまいます。

管理会社とのコミュニケーションをうまく取るには、管理会社から見て良いオーナーになればよいというのがひとつの答えです。

この記事では、遠隔地の管理会社とコミュニケーションをうまく取るポイントをご紹介します。

続きを読む