PM&リーシング|PMとリーシングは一棟収益不動産投資で高収益を稼ぎ出す原動力の2本柱


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不動産投資の運用実績はPMとリーシングで大きく上下します。

不動産投資の運用利回りを最大化させるためには、ランニングコストとのバランスを取りながらのPMと空室を埋めるリーシングが必要となります。

◎不動産管理会社の選び方
◎賃貸借契約
◎定期借家契約
◎サブリース
◎修繕・リフォーム
◎家賃回収
◎家賃滞納処理
◎入居者とのトラブル解決
◎長期修繕計画
◎設備の点検
◎入居者募集業務

など、PM&リーシング全般に役立つコンテンツをまとめています。


貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?

貸主である家主の都合での賃借人の立ち退きの際に立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、立ち退き料について定めた法律はあるのでしょうか?

実は賃貸借契約書にも借地借家法にも立ち退き料のことに関して明確に記した文言はありません。

立ち退き料の位置づけは貸主側から賃貸借契約を解除したい場合に必要な正当事由を補完する意味合いが強いといえます。

正当事由が完璧であれば貸主側から6ヵ月前通知で賃貸借契約を終わらせることができるとされています。

しかし実際の実務では正当事由を完璧に満たすケースはほとんどないのが実情です。

なので貸主側から円満に退去を促すために金銭で正当事由を補完するという形が慣行的に行われてきたのが立ち退き料といえるでしょう。

この記事では、貸主側からの立ち退き請求の際に立ち退き料が支払われるのが一般的だが立ち退き料を定めた法律はあるのか?について見ていきます。

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【比較】不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか?

原状回復リフォーム3手法(分離発注・施主支給・一括発注)の比較

不動産投資で退去した部屋の現状回復のリフォームをできるだけ安く実施するにはどうすればいいのでしょうか?

退去後の原状回復リフォームには3つの実施方法があります。

  • 管理会社経由で実施
  • 施主支給で実施
  • 分離発注で実施

この中で、一番安くあがるのが分離発注です。

退去後の内装のリフォームは入居者が退去するたびに行うことになるので、どれだけ安くできるかが不動産投資の収支に直結してきます。

そして原状回復リフォームを少しでも安くしようとすると施主支給や分離発注という手段を取ることになります。

しかし安ければそれでいいというわけではなく、費用の安さとオーナーの手間は反比例しますのでバランスを取りたいというのが本音のところです。

この記事では、不動産投資での原状回復リフォームでコスパがいいのは分離発注・施主支給・一括発注のどれなのか?について比較検討します。

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不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミング

不動産投資で保有している収益物件の大規模修繕はどのタイミングでするべきなのでしょうか?

サラリーマンや公務員などの不動産投資家は特に大規模修繕を行う必要はありませんが、法人化して不動産投資を行っている場合は税金面を考慮して決めるとよいといえます。

大規模修繕とは、

  • 外壁塗装
  • 屋上防水工事
  • 玄関や廊下などの共用部の刷新

などを行うことをいいます。

費用が数百万円単位でかかることも多く実施するかどうかは慎重な判断が必要となります。

この記事では、不動産投資で保有する収益物件の大規模修繕の費用概算と大規模修繕を行うタイミングについてご紹介します。

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不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?

家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなく安心なのか?

不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件だと空室の心配がなくなり安全なのでしょうか?

結論を言うと新築のうちから家賃保証をつけるのはもったいないです。

家賃保証はサブリースとも呼ばれており、家賃保証会社が空室の有無にかかわらず毎月一定額の家賃をオーナーに支払う仕組みのことです。

サブリースや家賃保証は主に新築収益物件を建てたり購入したりする際につけることを勧められるケースが多くあります。

家賃保証と言われると保険のようなニュアンスに聞こえますが保険のような相互扶助の仕組みではありません。

空室のリスクを家賃保証会社が引き受ける代わりにオーナーが募集賃料の1割や2割などを家賃保証会社に支払うという仕組みになっています。

この記事では、不動産投資でサブリースや家賃保証付きの収益物件は空室の心配がなくなるので安全なのか?について考えていきます。

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不動産投資で収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更はどのように行うのがよいのか?

収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更について

不動産投資において収益物件の購入後に管理業務の引継ぎ管理会社の変更をスムーズに行うにはどうすればいいのでしょうか?

特に収益物件を購入したあとに管理会社を変更したい場合には事前に周到な準備が必要になるので注意が必要です。

収益物件を購入後に管理会社を変更しないのであれば今までどおりそのまま管理業務を任せながら改善が必要な点を随時指摘していくようにします。

ただし空室が多い状態で売りに出されている収益物件の管理会社は、

  • 管理状態が悪い
  • 入居者募集が得意でない

などの場合が多いです。

なのでそのような場合は収益物件を購入したあと所有権移転が行われたタイミングで管理会社を変更する必要が出てきます。

この記事では、収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更についてご紹介します。

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不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組み

不動産投資で空室が出れば賃貸募集をかけると思います。

その際の賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みを知っているでしょうか?

賃貸仲介営業マンの給料体系は

◎基本給+インセンティブ(歩合給)

であることがほとんどです。

基本給は毎月決まった額が支給されますがインセンティブ(歩合給)はその月の仲介手数料などの売り上げに比例することが多いです。

不動産会社によって売り上げいくら以上から支給などの条件がありますが、賃貸仲介営業マンは少しでも多くの売り上げをあげてインセンティブ(歩合給)をたくさんもらいたいと思って仕事をしています。

しかし現実的には営業マン一人当たりに契約できる数には個人差はありますが限界があります。

なので同じ契約件数をあげるのであれば、より売り上げが多く立ってインセンティブを多くもらえるように賃貸仲介営業マンは本能的に動くということです。

空室募集を行う側で賃貸営業マンに手数料を支払う側の不動産投資家がその仕組みをよく知って賃貸仲介営業マンから好かれる条件にすることで優先的に自分の物件の空室を案内してくれるというわけです。

それを知らずにただ単に空室募集だけをかけていても効率的に空室が埋まることはありません。

この記事では、不動産投資の空室募集で知っておかないと損する賃貸仲介営業マンのインセンティブ(歩合給)の仕組みについてご紹介します。

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不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例

不動産投資で保有する収益物件に外国人の入居者は受け入れるべきなのでしょうか?

近年日本の外国人居住者の数は急増しています。

街や電車で外国人を見かけることは以前にもまして日常茶飯事となっています。

そして今後も日本の外国人居住者は増え続けると予測されています。

不動産投資は入居してもらってはじめて収益が上がるビジネスモデルのため、外国人居住者の数が増えるにつれて外国人居住者の入居を受け入れるかどうかの判断に迫られることになります。

結論からいうと外国人だからといって全てお断りというスタンスだと今度増え続ける大きなマーケットをみすみす手放すようなものでもったいないと思います。

外国人入居者が全員トラブルを起こすかというとそういうわけではなく、高齢者や生活保護受給者などの入居受け入れと同じように注意するべき点を注意することでトラブルは未然に防ぐことができるケールは多いです。

この記事では、不動産投資で急増する外国人入居者を受け入れる場合の注意点や外国人入居者に起こりがちなトラブル事例についてご紹介します。

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不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居者を受け入れるのはぶっちゃけどうなのか?

不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居者を受け入れるのはぶっちゃけどうなのか?

不動産投資において空室は空気に貸しているだけで賃料収入は1円も生み出しません。

そして空室期間に取り損ねた賃料は未来永劫リカバリーは不可能です。

空室は人口減少社会の日本の不動産投資においても最大のリスクだといえるでしょう。

そこで増え続ける生活保護受給者の入居を受け入れるかどうかに頭を悩ませることになります。

空室は埋めたいが生活保護受給者の受け入れはぶっちゃけどうなのか?

日本の人口は減少しても生活保護世帯の数は増加傾向にあります。

生活保護世帯を賃貸の入居者として考えた場合でも無視できないほどのボリュームとなってきています。

不動産投資において生活保護世帯を入居させる際に何に気を付ければいいのでしょうか?

現在、

  • 精神的・身体的な病気で働けなくなった
  • 高齢のため働けなくなった
  • 離婚により一人親になった

などの理由で多くの人が生活保護を受けています。

厚生労働省によれば生活保護受給者数は平成29年2月現在で214万1881人となっています。

世界金融危機以降急増し多少の増減はありますが近年はほぼ横ばいで推移しています。

年齢別では65歳以上の被保護人員の増加率は大きくなっています。

被保護人員の全体の45.5%は65歳以上となっています。

今後高齢化が進むにつれ生活保護受給世帯も増加することが予想されています。

この記事では、不動産投資で生活保護世帯や生活保護受給者の入居を受け入れる際に注意しないと損してしまうポイントについてご紹介します。

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原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策とは?

原状回復の退去負担金でもめない方法

賃貸借契約書で退去時にクリーニング代を入居者が負担する旨の特約を入れていたのに、退去時になって入居者が『通常の使用で汚れた分は大家の負担だ』と言って譲らない場合などは大家側としてはどう対処すればよいのでしょうか?

これに対処するには賃貸契約時の賃貸借契約書に入居者負担の範囲を細かく明記しておくことが重要になります。

この記事では、原状回復費用で退去者と大家がもめるケースと大家のための原状回復費用の確実な回収対策をご紹介します。

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不動産投資の賃貸借契約における連帯保証人と保証人の大きな違いとは?連帯保証人であれば何でも請求していい?

連帯保証人にどこまで請求できる?連帯保証人と保証人の違い2点

不動産投資で賃貸借契約の際に連帯保証人をつけるのが一般的です。

しかし連帯保証人にはいったいどの程度の法的義務が発生するのか理解している人は少ないのではないでしょうか?

連帯保証人をつけずに保証会社をつけることも増えてきましたが、連帯保証人をつける場合もまだまだ多いと思います。

不動産投資家としては万一の際に連帯保証人にどこまで請求できるのかを知っておくことは重要です。

この記事では、

  • 連帯保証人にどの程度まで請求できるのか
  • 連帯保証人と保証人の違い

について、ご紹介します。

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