不動産投資で大家さんが家賃をとりっぱぐれない方法として古くからある方法が連帯保証人をつけるというものです。
入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなった場合に連帯保証人が肩代わりをして下さいという契約のことです。
しかし時代の流れもあり入居者に連帯保証人をつけてもらおうとしても連帯保証人になり得る人がいない場合も多いというのが現実です。
そのような場合はどうすればよいのでしょうか？
入居者がある程度の年齢になってくると、
- 両親がすでに死亡している
- 連帯保証人になるだけの収入がない(年金収入)
などの場合も増えてきます。
物理的に連帯保証人になってもらえる人がいないというケースで今後も増えていくと考えられています。
そういう場合に入居者に『保証会社』を利用してもらうという方法があり、現在では保証会社を利用する方が圧倒的に多くなってきています。
連帯保証人がつけれる入居者でも保証会社をすすめる大家が増えている状況です。
この記事では、不動産投資で家賃をとりっぱぐれないための保証会社の使いこなし方についてご紹介します。
不動産投資での保証会社の保証とはどのようなものなの？
不動産投資で保証会社が保証してくれるのは『滞納家賃』になります。
入居者が家賃を支払わなくなった場合に保証会社が入居者に代わって家賃を立て替えて支払ってくれます。
これを保証会社による家賃の『代位弁済』といいます。
代位弁済の方法は保証会社によっても違いますが、
- 家賃滞納が発生した旨のFAXを保証会社に送信して弁済してもらう方法
- 自動振替の手続きによって、常に保証会社から確実に送金される
などの方法が一般的です。
不動産投資での保証会社と連帯保証人の違いとは？
連帯保証人を立てる場合と、保証会社を利用する場合で、どう違うのでしょうか？
家賃滞納に対しての違いとしては、契約者が家賃を滞納した場合については、保証会社でも連帯保証人でもどちらのケースにおいても代位弁済してもらうことが可能です。
しかし、保証会社の場合は免責期間がありますので、家賃滞納が発生してから一定期間以内に代位弁済請求をしなければ、保証の対象外となる場合があります。
騒音などの苦情対応に対しての違いについては、入居者が部屋で騒いでいるような場合、連帯保証人を通じて注意をしてもらうことも可能ですが、保証会社はあくまでも家賃の保証ですので、契約者の生活態度などについては関知しません。
そのため、このような場合は契約者に直接注意し続けるしかありません。
建物明け渡しに対しての違いとしては、長期的に家賃滞納が続きた場合は、保証会社が責任をもって契約者を追い出して部屋を引き渡してくれます。
もちろんその間の家賃も保証されます。
保証会社は室内の残置物をすべて撤去し、空っぽの状態にして明け渡すまでは家賃を保証してくれますので、不動産投資家としてはとても安心です。
また、建物明渡請求訴訟にかかる費用についても、すべて保証会社が負担してくれますし、裁判についても保証会社の顧問弁護士が粛々と遂行してくれますので、すべてお任せで問題ありません。
しかし、訴状などについてはあくまで賃貸人の捺印などが必要となるため、最低限の手続きは必要となります。
現状回復費用に対しての違いとしては、保証会社の契約内容によっては、明け渡し後の『原状回復費用』についても一定額まで保証してくれる場合があります。
以上のように、
- 連帯保証人
- 保証会社
で相違する点というのは、ほんの一部に過ぎず、基本的にはその性質は全く同じであるか、むしろ法人が保証してくれる保証会社のほうが、不動産投資家としてはより安心できる部分も多いといえます。
賃借人が保証会社が使える条件とは？
保証会社は原則どのような人でも利用が可能ですが、保証会社ごとに『審査』がありますので審査をパスした人でなければ利用することはできません。
次のような属性の場合は保証会社の審査に落ちる場合があります。
- 以前に他の保証会社を利用して家賃滞納を起こしたことがある人
- 外国籍で日本人の緊急連絡先が確保できない人
- 無職の人
- 生活保護受給者
- 転貸事業を目的とする法人
などに該当する場合は、保証会社の利用ができない可能性があります。
不動産投資で賃借人から取るなら保証会社と連帯保証人のどちらがいいのか？
保証会社はまだ比較的新しい制度のため、賃貸市場においてはまだまだ連帯保証人を立てる習慣のほうが根付いています。
不動産投資家の立場から見た場合、
- 連帯保証人を立ててもらう
- 保証会社を利用してもらう
のどちらのほうがよりメリットがあるのかというと保証会社のほうになります。
どちらも賃貸借契約に関わる債務を保証してくれますが、連帯保証人の場合はその支払いに速やかに応じてくれないこともしばしばあります。
保証会社であれば保証委託契約の内容に沿って迅速に対応してくれますので一切のわずらわしさがありません。
なのでより安定的に不動産投資をするためには、できる限り保証会社を使って入居してもらうほうがおすすめとなります。
しかし保証会社を利用する際には、契約者が一定額の『保証料』を保証会社に支払わなければならないため、それが契約者にとっての負担となり契約を見送るケースも出てきます。
そのため、保証会社の利用を促したい場合は礼金を低く設定するなどのインセンティブの対策も必要となります。
不動産投資の家賃滞納は保証会社への加入で防止できる
入居の申込みをしてきた人が保証人がいないため家賃保証会社を使いたいというケースは年々増えてきています。
今までは保証人のいる身元のしっかりした人を入居させていた場合、家賃保証会社の利用でも問題がないのかどうか不安になるのではないでしょうか？
連帯保証人と家賃保証会社はどちらのほうが信用できるのでしょうか？
現在では実は家賃保証会社のほうが信用できる場合が多いです。
賃貸住宅への入居に対し、従来では連帯保証人を求めることが慣習化していました。
しかし少子高齢化の流れもあり、
- 親が年金暮らしの高齢者で連帯保証人としての役割を担えない人
- 連帯保証人を頼める親や兄弟がいない人
などが年々増えています。
また都心部を中心に家族関係も希薄化しており、連帯保証人自体が昔のように意味をなさなくなってきている背景があります。
そのため契約の際には連帯保証人ではなく家賃保証会社を利用するケースも増えてきています。
賃貸契約の際に家賃保証会社への加入ができることを条件とすることも増えてきました。
それは滞納家賃回収の確実性においては、明らかに連帯保証人よりも家賃保証会社のほうが上だといえるからです。
連帯保証人の場合は実際に滞納家賃を請求しても回収までには時間がかかるケースが多く、支払いを拒否されれば裁判などで膨大な時間と費用がかかってきます。
一方で保証会社は家賃滞納があった場合は期日通り確実に弁済してくれます。
また事件や事故があった場合にも対応してくれるため基本的には滞納リスクから解放され安定した不動産投資での収益物件の運用が可能となります。
もちろん保証会社も民間企業なので倒産するというリスクもあります。
しかし、倒産リスクよりも家賃滞納が発生するリスクのほうが圧倒的に高いというのが現実です。
家賃を回収できなければ収益物件の運用は破綻してしまうので、家賃保証会社の利用は不動産投資家の自営手段ともいえます。
不動産投資での保証会社の家賃保証の仕組み
家賃保証会社に加入するための保証料は、家賃の30～60％程度が一般的です。
店舗や事務所の場合は100％という場合もあります。
この保証料は入居者が負担します。
更新時にもまた一定額を入居者に払ってもらうことで家賃滞納が発生した場合の家賃等を保証会社が入居者に代わって負担するというのが主な仕組みです。
中古の収益物件をオーナーチェンジで購入すると保証会社に加入していない状況が多いですが、既存の入居者を保証会社に加入させることは一応可能です。
この場合は入居者ではなく大家が費用を負担するのが一般的ですがそれでも保証会社に加入するほうが望ましいといえます。
ただし既存入居者を保証会社に加入させるには、入居者の同意を得なければいけませんのでハードルが高いのも事実です。
3割程度が了承してくれれば御の字だといえます。
保証内容は保証会社と管理会社の関係で決まる
家賃保証会社のサービス内容を全部含めると、家賃だけでなく、
- 更新料
- 退去負担金
- 強制執行の裁判費用
- 電気・水道の料金
などをカバーできるようになっています。
ただし、これらは保証会社と管理会社の力関係で決まってきます。
保証会社からすれば、管理会社は自社の商品(保証)を販売してくれる代理店という位置づけになります。
大口の代理店である管理会社ほど優遇し保証の内容を充実させてくれます。
大口の場合はオーダーメイドで保証商品をつくってもらえたりします。
それと同時に保証会社の審査の通過率も大切になります。
あまり保守的に審査をされてしまうとせっかく見つけた入居者を入居させることができなくなってしまうからです。
一方で保証会社からすれば少しでも危ない入居者は審査で落としたいのが本音です。
ここでも保証会社と管理会社の力関係が影響します。
大口であれば審査の通過率も相談にのってもらえることもあるということです。
ここで大切になるのが管理会社の規模です。
つまりスケールメリットが働くかどうかが大切になってきます。
保証と一口で言っても管理会社の力で変わってきてしまうので管理会社選びはこの点でも重要になってきます。
家賃の滞納が一度起きてしまうと回収するのは非常に困難です。
いかに家賃を滞納させない仕組みを作るかということが、これからの不動産投資においては重要になります。
不動産投資家が実際に得られる収入は、
◎契約賃料等×回収率
です。
回収ができなければいくら満室になっても収入は増えないことになります。
その点でも入居率と並んで、またそれ以上に回収率というものが重要になってきますし、今後はその重要度がさらに上がっていくということは間違いありません。
そのために保証会社は大切な存在であり、その保証会社との窓口になる管理会社をきちんと選ぶことが重要になるということです。
おわりに
- 連帯保証人も保証会社も賃貸借契約に関する債務を保証するのは同じだが、保証会社のほうが保証委託契約に沿って、迅速に対応してくれる。連帯保証人の場合は、支払いを督促してもごねて支払わなかったりするわずらわしさがある。
- 学生物件の場合は、連帯保証人が親の場合、連帯保証人で問題なり。家賃も結局親が払うから財布は同じではあるが・・・。
- 保証会社は滞納家賃の保証だけでなく、明け渡し訴訟などの費用も負担してくれる場合がある。
- 時代の流れで、昨今では連帯保証人よりも家賃保証会社のほうが、家賃回収の確実性の面では信頼度が上がってきています。連帯保証人からすんなり家賃を回収できない場合、結局は入居者から回収する手続きと同じ裁判などと手続きを踏む必要があるからです。
- 保証会社からよい保証内容を受けるには、その保証会社にとって大口の管理会社を選ぶことで、希望が通りやすくなるし、審査の通過率なども相談にのってもらえる可能性も上がります。
- これからの収益物件の運用では、入居者の家賃保証会社加入はますます必須となってくるといえます。
