法人化|不動産投資を資産管理法人化することにより個人との実効税率の差を利用して税引後利益を最大化する


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法人化することに本当にメリットはあるのだろうか?

不動産投資は決算書上の利益が出やすいビジネスモデルの事業でもあります。

その利益はあくまで帳簿上の利益であり、手残りキャッシュフローのことではないということに注意が必要です。

手残りキャッシュフローが出ていないのに帳簿上の利益がたくさん出てしまうと、そこからさらに納税のためのキャッシュアウトが必要になり、決算書上は黒字優良事業であるにもかかわらず資金ショートを起こし、納税のための資金繰りに苦労しなくてはならない事態にもなりかねない怖さがあります。

そこまでにはならないにしても、1年間を通して積み上げた利益に課税され、手元のキャッシュが大幅に吸い取られてしまうと、再投資による不動産投資の拡大もペースダウンせざるを得なくなります。

個人の最高税率は60%、法人の最高実効税率は約40%なので、利益の額にもよりますが、同じだけ利益が出ても個人か法人かで課税額が変わり、税引後利益が大幅に変わる結果になります。

不動産経営で利益が出るようになれば、個人と法人の実効税率の差をうまく利用して、不動産投資の規模を拡大していく上で、有効に法人化戦略を進めていきたいところです。

◎法人化のメリットやデメリット
◎設立費用・ランニングコストなどの損益分岐点
◎法人ならではでの節税手法

などの、法人化に関して役立つコンテンツをまとめています。


なぜ不動産投資ではサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入するのか?そのメリットは何?

会社員が法人を作って収益物件を購入するメリットは何?

不動産投資においてサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入すしていくのでしょうか?そしてそのメリットは何なのでしょうか?

サラリーマンや公務員が不動産投資を法人化することで、

  • 税率面
  • 融資の受けやすさ

の2点で有利になります。

不動産投資において新設法人を作ってその法人で融資を受けて収益物件を購入する方法は、今では広く一般的に行われています。

その際には個人の資産管理法人を設立するることになり、資産家が資産管理や相続を目的として会社を持っているのと同じ仕組みになります。

こうした資産管理法人への銀行の融資審査は、あくまでも融資を銀行に対して依頼する個人が対象になりますので、個人への融資と同じく、個人の収入や自己資金などの個人属性が重要になります。

この記事では、なぜ不動産投資ではサラリーマンや公務員が法人を設立して収益物件を購入するのか?そのメリットは何?についてご紹介します。

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資産管理法人を設立した不動産投資の法人化で損をしないために不動産投資家なら知っておくべき全知識まとめ

法人名義か個人名義か?不動産投資の損益分岐点がズバリ分かる

収益物件は法人名義で持ったほうが良いのか、個人名義で持ったほうが良いのでしょうか?

  • 個人名義は、設立費用やランニングコストがかからない反面、利益が大きく出ると累進課税の影響を受けて課税額が大きくなる
  • 法人名義は、設立費用やランニングコストがかかる反面、実効税率は個人ほど急カーブで上昇しないので、利益が大きくなるほど個人よりも節税になる

上記がざっくりとしたコスト面・税金面での対比となります。

トータルでの税引後利益を考えた場合、どのくらい税引前利益が出ていれば法人化でのコストを吸収して節税になるのか。

その損益分岐点を見定めて法人化することが必要になります。

この記事では不動産投資の法人化の手順や損益分岐点の見極め、法人化のメリット・デメリットの比較や融資の考え方、設立時の決定事項などをご紹介します。

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資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか?

資産管理法人を新たに作る3つのメリット

不動産投資において所有している収益物件が増えてくると、全てを個人で購入していると所得税の税率が高くなってしまいます。

不動産投資を拡大していって個人での所得税の税率が高くなってくると、税金の負担を考えて資産管理会社を作って法人化しようと考えるケースが増えてきます。

では不動産投資において資産管理会社を新たに作るメリットとはどのようなものがあげられるのでしょうか?

資産管理会社を新たに作るメリットとして、

  • 個人との税率差による節税
  • 経費枠の拡大
  • 所得の分散

などがあげられ、当然同時にデメリットもあります。

この記事では、資産管理法人を新たに作って不動産投資を法人化するとどのようなメリットとデメリットが発生するのか?についてご紹介します。

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不動産投資で資産管理法人設立時の①株式会社か合同会社か②資本金③出資割合④決算期の決め方【まとめ】

法人設立の手続きってどうやるの?に徹底的にお答えします!

不動産投資での資産管理法人設立の届出書に関しては税理士さんや司法書士さんでもなければ初めての時などは誰でもよく分からないと思います。

しかし税理士さんに依頼するにしても、その税理士さんが詳しいのかどうかを知るためにも資産管理法人設立の届出書に関して不動産投資家自身が知っておくという価値はあります。

不動産投資の法人化を行うために新規の資産管理法人を設立するには

  • 会社形態(株式会社など)を選択する
  • 資本金を決める
  • 出資割合を決める
  • 決算期を定める

などの法人設立届出書の諸手続きが必要です。

不動産投資の法人化のスタートである資産管理法人設立届出書の手続きで失敗しないために不動産投資家自身でも一通りの内容を把握しておけば鬼に金棒です。

この記事では、不動産投資で資産管理法人設立時の①株式会社か合同会社か②資本金③出資割合④決済期の決め方をご紹介します。

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不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)【まとめ】

法人化したらすぐ使える不動産投資の4つの節税方法を全紹介

不動産投資を法人化すると個人所有よりも節税できるとは聞いていても、具体的にはいったいどういった方法で節税できるのでしょうか?

不動産投資を法人化した場合に、個人所有にはない法人での節税可能なポイントとして、

  • 役員報酬
  • 倒産防止共済
  • 小規模企業共済
  • 任意償却
  • 法人保険

などの方法があげられます。

法人保険に関しては別の機会でまとめていますので、ここでは法人保険以外の、不動産投資を法人化したら使える4つの節税対策(役員報酬・倒産防止共済・小規模企業共済・任意償却)をご紹介します。

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手取り収益を増やすために熟知するべき不動産投資の法人化のメリットとデメリット【まとめ】

総力特大号!法人化のメリットVSデメリットをとことん比較

不動産投資の法人化の最大の目的は節税によるキャッシュフローを増やして手取り収益を増やすことです。

しかし何でもかんでも法人化すればよいというわけではなくバランスが必要になります。

では不動産投資の法人化によるメリットとデメリットにはどのようなものがあるのかご存知しょうか?

不動産投資を法人化することのメリットとしては、

  • 節税幅が個人より幅広い
  • デフォルトを隔離できる

不動産投資の法人化のデメリットとしては、

  • 法人設立にかかるイニシャルコスト
  • 法人運営や決算、税金等のランニングコスト
  • 代表であっても個人のように自由にお金を使えない

などがあげられます。

この記事では、手取り収益を増やすために熟知しておきたい不動産投資の法人化のメリットとデメリット【まとめ】をご紹介します。

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不動産投資の法人化の効果を最大化する資産管理法人の3つの利用形態の選び方と節税効果

収益物件の運用における資産管理法人3つの利用形態

不動産投資の法人化の際に資産管理法人を設立しますが資産管理法人の利用形態は一通りではないことをご存知でしょうか?

不動産投資の法人化の際に設立する資産管理法人には実は3つの利用形態があります。

その資産管理法人の3つの利用形態のメリットとデメリットを理解し、自分の不動産投資戦略に合った方法で資産管理法人を設立し不動産投資の法人化を行うことでその効果を最大化することができます。

一般的には取り組みの難易度と資産管理法人設立による節税効果は比例します。

ここでは、不動産投資法人化の効果を最大化するための資産管理法人の3つの利用形態の選び方についてご紹介します。

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【追記】不動産投資の1物件1法人1金融機関スキームはリスク大!隠さなければ節税面でメリット大!

資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術

※【2019.3.13追記】【2018.9.4追記】2017.5.29にアップした『資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術』という記事が現状にそぐわなくなっているため注意点を追記しタイトルも変更しています。追記は原文まとめの後にあります。

【以下原文:2017.5.29】

不動産投資で融資を活用して買い進める王道は、黒字決算を続けて内部留保(純資産)を積み上げて銀行からの信頼を厚くすることです。

しかしこのやり方だと数年間の決算書や確定申告の実績が必要となりそれなりの時間がかかることになります。

それに比べて新設の資産管理法人の場合はまだB/SやP/Lがないために、銀行審査で個人の属性と金融資産しか見ようがありません。

この新設の資産管理法人の特徴を考慮してスピード感を持って収益物件を買い進める方法が、

『1物件・1法人・1金融機関』

で行う方法です。

この記事では、資産管理法人設立で1物件・1法人・1金融機関でのスピード購入術をご紹介します。

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