収益不動産の購入後に管理業務の引継ぎや管理会社の変更をスムーズに行うにはどうすればいいのでしょうか？
特に収益物件を購入したあとに管理会社を変更したい場合には事前に周到な準備が必要になるので注意が必要です。
収益物件を購入後に管理会社を変更しないのであれば今までどおりそのまま管理業務を任せながら改善が必要な点を随時指摘していくようにします。
ただし空室が多い状態で売りに出されている収益物件の管理会社は、
- 管理状態が悪い
- 入居者募集が得意でない
などの場合が多いです。
なのでそのような場合は収益物件を購入したあと所有権移転が行われたタイミングで管理会社を変更する必要が出てきます。
この記事では、収益物件購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更についてご紹介します。
収益不動産購入後の管理業務の引継ぎと管理会社の変更はどのように行うのがよいのか？
収益物件購入後に管理業務の引継ぎや管理会社の変更には事前準備が必要です。
収益物件購入後に管理会社を変更する際にまずやるべきことは入居者に対して家賃の振込先の変更通知を行うことです。
そのため少なくとも収益物件購入の残金決済の1週間前までには新しい管理会社と打ち合わせを行い残金決済のタイミングで各入居者に通知が行くように前の管理会社と協力して手配する必要があります。
管理会社の変更以外にも共用部の水道・電気・物件の清掃などについても契約を行う必要があります。
水道・電気などの公共料金については売主の契約を引き継ぐのではなく、売主が解約手続きをして買主が加入する手続きを別々に行います。
清掃業務については
- 管理会社に任せてしまう
- 自分で手配する
のかを決めることになります。
空室や共用部のリフォームが必要な場合は、残金決済が完了した直後から工事が可能です。
空室のリフォームはできるだけ早く行ったほうがその分募集を早く開始することができます。
そうすることで機会損失のロスを最小限にとどめることができます。
リフォームの見積もりを取るために空室内に入るだけであれば所有権移転前からできることは実際に多いです。
なので事前に売主と交渉してリフォーム工事会社に現場を内見させることができればその後の対応が早くなり新たな賃貸募集開始までの期間短縮ができ機会損失を最小限にとどめることができるのです。
所有権移転前にリフォームの見積もりが出ていれば所有権移転直後からリフォームの工事に入ることができるので募集開始までのタイムラグを最小限に短縮することができるというわけです。
おわりに
収益物件購入後の管理業務の引継ぎや管理会社の変更は事前の準備が重要です。
決済前にもできることはできるだけ早めに済ませておくことで決済後に所有権移転したタイミングですぐに次のアクションに移れるからです。
そうすることで、賃貸募集の機会損失を最小限にとどめることができるようになります。
特にリフォーム工事などは、売買契約後に決済までの間で売主に協力してもらって見積もりを取っておくことで、決済後にリフォームに取り掛かるまでのスピードが格段に違ってきます。
収益物件のオーナーとして、少しでも機会損失を少なくする経営努力を所有権移転前から行っておくことが大切です。
