一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資ローンの融資審査で銀行の評価はたったこの2つだけ!⇒①個人属性評価②物件担保評価の2つ!

銀行はローンの審査で何を重視して見ているのか?

不動産投資ローンの融資審査で銀行は融資申込者の何を重視して見て審査や評価をしているのでしょうか?

簡単に言うと

  • 個人の年収・資産
  • 物件の収益性

を銀行は融資審査時に見ています。

金融機関が不動産投資ローンの融資について審査する際には、物件の概要資料の他に名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。

しかし金融機関が重視するポイントを集約すると

  • 個人属性評価
  • 物件担保評価

の2点に絞ることができます。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行が重視する2つの評価①個人属性評価②物件担保評価についてご紹介します。

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なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか?

新規で金融機関と取引をしたいときは必ず紹介で行く重要性

不動産投資で新規の金融機関へのアプローチはどのようにするのが一番良いのでしょうか?

一般個人の素人が肉弾戦でかたっぱしから飛び込みで開拓しようとしてもまず無理です。

銀行の立場から見ても突然飛び込みで来てお金を貸してくれと言われても怪しいとしか思いません。

すでに本業で金融機関との取引のあるオーナー経営者はその取引のある金融機関に融資の相談を持ち込むのが一番です。

本業で金融機関との長年の取引関係があればそこには信用が築かれていますので、不動産投資の融資に関してもスムーズな融資につながりやすいからです。

問題なのは、

  • 本業で金融機関との取引がない場合
  • 取引金融機関が収益物件の融資に消極的な場合

などです。

この記事では、なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか?についてご紹介します。

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私はいくら借りれる?不動産投資で金融機関がいくらまでローンを貸し出せるのかを見極める3つの基準とは?

いくらまで借り入れができるのかを見極める方法

不動産投資で収益物件を購入する際は金融機関からの借り入れができることが前提になっていることが多いです。

逆にいえば金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まります。

では、不動産投資において自分自身はどの程度の借り入れが金融機関からできるのでしょうか?

結論から言えば一人ひとりの属性によって金融機関からの不動産投資ローンの借り入れ額の上限は異なってきます。

日本の金融機関は借主の属性を重視するからです。

もっと言えば属性によって融資可能な金額を設定しているといえます。

同じ銀行に同じ物件で不動産投資のローンの申し込みをしてもローンの借主の属性によって銀行の対応は全く違ってくるくらいです。

この記事では、不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準についてご紹介します。

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不動産投資のローン借入でビビらないための考え方!⇒他人のお金でローンが返済でき貯金までできると考える!

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

不動産投資で物件を購入する際の多額のローン借入にビビッてしまいはじめの一歩がなかなか踏み出せないとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか?

不動産投資ではほとんどの方が不動産投資ローンの借入を行って収益物件を購入し数千万円以上の借金を背負うことになります。

ただ不動産投資での多額のローン返済分は自身の給与などの収入から返済しているわけではなく、賃貸入居者からの家賃による賃料収入から返済していくことになります。

なので不動産投資では自分のお金ではなく他人のお金でせっせとローンを返済していくことができ、収益物件のローンの返済分で貯金までできていると考えることができます。

収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。

この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金までできているとみなす考え方をご紹介します。

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不動産投資ローンの借り入れ判断基準で『金利』以上に重要になるのが『借入期間』と『借入割合』である理由

借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合

不動産投資のローン戦略において収益物件購入時の金融機関からの借入条件は何をどのように考えて取り組めば一番よいのでしょうか?

不動産投資ローンの借り入れを行う際にどうしても『金利』ばかりに目が行きがちですが、ゼロコンマ数%の金利の高い低いよりも、不動産投資ローンの『借入期間』『借入割合』を総合的に見て判断する方が合理的です。

不動産投資を全額自己資金の現金で行う場合を除いて金融機関からの借り入れで収益物件を購入することになります。

もし仮に現金がたくさんあったとしても借り入れができるのであればできるだけ現金を残して多く借り入れをして不動産投資を行おうとする人がほとんどです。

ただいくら借り入れを行うとしても、どんな借り入れ条件でも良いというわけではありません。

不動産投資での収益物件の運用における資金調達は、できるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借り入れを行うことが基本です。

会社経営者であれば日頃から金融機関からの借り入れを行っているケースが多いので、そんなことは言われるまでもなくよく分かると思いますが、基本的には会社がつぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点が不動産投資においても判断基準となります。

不動産投資での収益物件の購入も、見方を変えればひとつの事業と捉えられますので、サラリーマンや公務員などの個人投資家でも会社経営者と同じ観点で不動産投資のローン戦略を考えることが必要です。

不動産投資で借り入れたローンが払えなければ破綻してつぶれてしまいます。

つぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点から考えると、金融機関からの資金の借り方も明確になると思います。

この記事では、不動産投資ローンの借り入れ判断基準で『金利』以上に重要になるのが『借入期間』と『借入割合』である理由をご紹介します。

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日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際には融資期間が短いのでキャッシュフローマイナスに注意!

日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際に注意することはキャッシュフローが少なくなりがちなこと

不動産投資で日本政策金融公庫の融資を受けて収益物件を購入しようとお考えの方は多いのではないでしょうか?

日本政策金融公庫は公的な金融機関で不動産投資初心者であっても安心して相談できる金融機関です。

日本政策金融公庫の前身は、

  • 国民生活金融公庫
  • 農林漁業金融公庫
  • 中小企業金融公庫

で、自営業の方にはおなじみの金融機関なのですが会社員にはあまり馴染みのない金融機関だといえると思います。

実際に不動産投資を始めようと思うまでは日本政策金融公庫とはまったく縁がなかったというサラリーマンの不動産投資家はとても多いです。

しかしながら日本政策金融公庫は不動産投資に積極的に融資をしてきた不動産投資初心者にも頼りになる金融機関でもあるのです。

では日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めようと思ったときにどんなことに注意をすればいいのでしょうか?

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レバレッジで一攫千金!レバレッジをかけた不動産投資なら少ない自己資金で大きなリターン!⇒条件付きですw

会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

投資の世界では『レバレッジをかける』とよく言われますが、不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか?

不動産投資における『レバレッジ』を一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資を行うことを指します。

不動産投資においてレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ(leverage)はテコ(lever)から作られた言葉です。

小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。

当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。

不動産投資のレバレッジにおいてもそのメリットとリスクは比例します。

不動産投資は収益物件という『現物』に資金を投入するため、金融機関からの融資が受けやすく、自己資金の何倍以上の物件を購入することが可能です。

自己資金よりも大きな額の物件を購入できれば同じ利回りでも投下した自己資金に対する利回りは大きくなるというメリットがあります。

不動産投資はレバレッジがかけやすいので他人の資本で大きなリターンを長期にわたって狙うことができるというわけです。

ただし、不動産投資は上記の通り大きなレバレッジの効果を発揮できる投資なのですが、ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなることには注意が必要です。

この記事では、レバレッジを有効にかけた不動産投資なら少ない自己資金で大きなリターンが得られる仕組みについてご紹介します。

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属性とは?不動産投資ローンの個人への融資審査は物件担保評価より属性を最重要視するので個人は属性を磨け!

金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』

個人への不動産投資ローンの融資審査において『物件の担保評価』と『個人の属性』とでは金融機関はどちらを重要視するのでしょうか?

実は個人借主への金融機関の融資審査では圧倒的に『個人の属性』が重要視されるのが現実です。

不動産投資ローンの融資の審査において金融機関が見るのは、

  1. 借主の属性
  2. 物件担保評価

の2つのポイントとなります。

基本的には金融機関は不動産投資ローンの融資審査において、それぞれの金融機関独自の基準においてこの2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、基準よりも悪ければ金融機関は融資を行わないというスタンスです。

ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関で明らかに『個人の属性』を重視して不動産投資ローンの融資審査を行います。

個人の属性とは、会社員であれば勤務先・年収・年齢・借入履歴・資産状況などがあげられます。

個人事業主や経営者であれば上記以外にも本業の決算状況なども見られます。

この記事では、金融機関の不動産投資ローンの個人への融資審査は物件担保評価より属性を最重要視する事実についてご紹介します。

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ゆくゆくはマイホームをと考えているならアパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうが有利な理由

もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか?

結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。

というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。

つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。

その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。

ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。

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安易に共同担保を設定しないこと!不動産投資の融資審査で共同担保の提供を求められた場合の考え方と交渉術

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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