融資戦略・ローンアレンジ|不動産の最大最強のメリットは銀行融資・ローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

収益物件購入時のパッケージローンの融資審査は物件担保評価より属性を最重要視して融資可否が決まる現実

金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』

個人への不動産投資ローンの融資審査において『物件の担保評価』と『個人の属性』とでは金融機関はどちらを重要視するのでしょうか?

実は個人借主への金融機関の融資審査では圧倒的に『個人の属性』が重要視されるのが現実です。

不動産投資ローンの融資の審査において金融機関が見るのは、

  1. 借主の属性
  2. 物件担保評価

の2つのポイントとなります。

基本的には金融機関は不動産投資ローンの融資審査において、それぞれの金融機関独自の基準においてこの2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、基準よりも悪ければ金融機関は融資を行わないというスタンスです。

ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関で明らかに『個人の属性』を重視して不動産投資ローンの融資審査を行います。

個人の属性とは、会社員であれば勤務先・年収・年齢・借入履歴・資産状況などがあげられます。

個人事業主や経営者であれば上記以外にも本業の決算状況なども見られます。

この記事では、金融機関の不動産投資ローンの個人への融資審査は物件担保評価より属性を最重要視する事実についてご紹介します。

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ゆくゆくはマイホームが欲しいと考えているならアパートローンよりも住宅ローンを先に借りたほうがいい?

もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか?

結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。

というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。

つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。

その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。

ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。

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良い収益物件は早い者勝ち!普段から揃えておくべき銀行ローン審査提出書類の事前準備チェックリスト!

事前に揃えて融資スピード競争に勝つ銀行提出書類一式

これは良いなと思った収益物件の情報を分析して購入を検討したいと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

基本的に不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特にローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合は購入したいというオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも銀行にローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

ローンの審査で他の人に後れを取らないためにもあらかじめ資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

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収益物件購入時に今まで融資を申し込んだ取引実績のない銀行の融資審査の面談では何をよく聞かれるのか?

収益物件の購入のための融資を申し込んだ取引実績のない銀行との初めての面談では何をよく聞かれるのでしょうか?

収益物件取時の銀行融資をスムーズに取り付けるためには、銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。

今まで取引実績のない初めての銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。

銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。

この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。

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アパートローンやプロパーローンの審査で既存物件の確定申告や決算が赤字でも次の物件の審査が通るケース

アパートローンやプロパーローンは赤字でも銀行は融資可能なのか?

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。

その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で銀行から追加の融資は受けられるのでしょうか?

結論からいえば赤字申告は一概にダメというわけではなくケースバイケースとなります。

確定申告や決算書が赤字でも、

  • アパートローンを利用している場合・・・可能
  • プロパーローンを利用している場合・・・金融資産次第で可能

となります。

この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。

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収益物件の購入時にフルローンやオーバーローンを検討する際には必ず知っておきたい6つの重要ポイント

ローン審査の仕組みを知って誰でも有利にローンを引く7つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。

今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、現実にフルローンやオーバーローンの融資を行っている金融機関もあるのですが、ではいったいどうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか?

フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている

ということが挙げられます。

そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。

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不動産売買契約のローン特約で白紙解除ができなかったトラブル事例とローン特約にかかわるトラブルの回避方法

ローン特約で白紙解除できるケースとローン特約トラブル回避法

不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか?

不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。

不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。

しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。

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収益物件購入時にローンの融資審査で銀行が耐用年数にこだわるのはなぜ?法定耐用年数との違いはある?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか?

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

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銀行がローンの融資審査で使う3つの評価基準をご存知ですか?⇒①担保評価②収益評価③属性評価

銀行評価基準(担保評価・収益評価・属性評価)+準備書類一覧

銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか?

銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、

  • 担保評価
  • 収益評価
  • 属性評価

の3つに分けられます。

どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。

ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。

銀行があなたにお金を貸したくなるように、

  • あらかじめ審査の材料をそろえる
  • 融資担当者に好印象を与える

ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。

そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。

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収益物件購入時のローン審査で提出する確定申告書・決算書で有利になるものはどのようなものか知っておこう

銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

収益物件購入時のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか?

収益物件購入時のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

  • ローン借入希望者はどんな人なのか?
  • ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか?

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、収益物件購入時のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?についてご紹介します。

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サラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたい1.5億~2億でそれ以上は法人化が必要

会社員が不動産投資で受けられる融資の限度額

収益不動産の購入資金としてサラリーマンや公務員が個人で受けられる融資の限度額はだいたいいくらくらいなのでしょうか?

不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなることが多いです。

銀行の融資には特に限度額に規定はないことが多いのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。

ひとつの融資先の残高が多くなるほど銀行が取るリスク度合いがその融資に対しては高まると考えられるからです。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額について考えていきます。

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銀行融資審査でNGが出やすい収益不動産の3つのタイプと融資審査が通りやすい収益不動産の6つの条件

銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件とは?

銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか?

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

  1. 再建築不可・違法建築物件
  2. 耐用年数オーバーの物件
  3. 借地権物件

この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。

この記事では、銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは?をご紹介します。

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収益不動産購入時のメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について

メガバンク・地銀・信金・ノンバンクなどの融資基準について

収益不動産購入時の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか?

一般的にメガバンクは収益不動産に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。

収益不動産購入時の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。

融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。

また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。

しかし、金融機関ごとの基本的な融資姿勢を押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。

この記事では、収益不動産購入時の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探そう

都銀/地銀/信金/信組/日本政策/スルガのエリア&金利早わかり

不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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共同担保は必要?不動産投資の融資で銀行から共同担保を求められた際に共同担保を入れるかどうかの判断基準

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資ローンの金融機関別(都銀・地銀・信金・信組・公庫・商工・JA・ノンバンク)特徴【まとめ】

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか?

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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不動産投資でアパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないための重要ポイント

アパートローンの金利交渉と借り換えで損をしないポイント

不動産投資で数年前に借り入れたアパートローンの金利が現在の水準と比べてかなり高い場合に、金利の引き下げ交渉を効果的に行う方法はあるのでしょうか?

また、金利の引き下げが受け入れられない場合は他行での借り換えも検討したほうがよいのでしょうか?

金融機関との

  • 金利引き下げ交渉
  • 借り換えの検討

にはいくつかのポイントがあります。

この記事では、アパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイントをご紹介します。

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不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用も検討しましょう!

法人であれば地方銀行や信用金庫の利用を検討する

最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか?

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

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不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由

金融資産があると不動産投資にこれだけ有利な3つのポイント

なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか?

不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。

保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。

どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査で頭金が物件価格の2割以上あると有利になる理由と頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

  • メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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銀行融資審査の担保評価とは?不動産投資の融資審査を有利に進めるために知っておきたい銀行の担保評価方法

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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プロパーローンを引けて一人前?不動産投資のアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは?

サラリーマンはアパートローンを狙い経営者はプロパーローンを狙う

不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか?

不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。

この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。

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奥さんに不動産投資で融資を受ける際の連帯保証人を拒否されたらどうする?配偶者を連帯保証人にせずに買う方法!

収益物件の購入で配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのか?

不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。

不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。

大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。

ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。

不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか?

結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。

また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。

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サラリーマンは属性ありき!サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において属性が何よりも優先される理由とは?

銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?

サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査においては、事業収支が合っているか=返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか?

  • 税込年収は?
  • 自己資金は?
  • 給与振込銀行は?メインバンクは?
  • 家族構成は?持ち家は?

など銀行融資の審査においてサラリーマンが不動産投資の融資を受けようと思うと多くの項目を説明しなくてはならないと思います。

不動産投資におけるローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく不動産投資が事業として収支が成り立っているかどうかではないのか?

が重要だと思われるのではないでしょうか?

この記事では、サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由についてご紹介します。

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不動産投資で収益物件を複数棟取得するには?1棟目の取得で長期でキャッシュフローが回る借入をすること!

複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方

不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。

では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか?

ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。

この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。

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