一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。
このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。
普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。
その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。
しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。
なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。
不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。
同じ銀行でも支店によってローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか？
実は同じ銀行でも支店によって融資姿勢は大きく違うというのが事実です。
例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。
その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。
また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか？
これはもちろんイエスという答えになります。
担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、
だとは必ずしも限らないからです。
不動産に明るくない担当者に代わった場合、
などということも十分あり得る話です。
銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。
ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。
この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。
不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか？
確かに購入者の属性が良ければ1棟目はよほどのことが無いかぎりどのような収益物件でも買えるかもしれません。
しかし1棟目によく考えずに物件を融資で購入した場合に2棟目以降の融資に差がつきますので注意が必要です。
また一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。
なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。
不動産投資ローンの融資審査は
によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。
この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか？についてご紹介します。
不動産投資で収益物件の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係はどのようになっているのでしょうか？
金融機関は、
◎借主の属性×物件の担保評価
で総合的に見て融資の可否や融資額を判断します。
そしてその判断においては借主の属性により重きを置かれることになります。
ただし物件の担保評価も銀行ごとに評価基準は違いますが評価して融資の可否や融資額を決めることになります。
この記事では、不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性をご紹介します。
不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか？
銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか？
結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。
もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。
ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。
この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。
不動産投資をこれから始めようとする初心者は頭金をいくらくらい現金で用意すればいいのでしょうか？
不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところですというのが一つの答えです。
なぜならフルローンで不動産投資を行うにしても売買契約時の『手付金』では必ず現金が必要だからです。
もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。
ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。
この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか？ついてご紹介します。
不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか？
実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。
自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。
しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。
この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか？についてご紹介します。
サラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか？
サラリーマンや公務員が銀行の融資条件で気を付けるべきポイントは、
の6つです。
銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。
不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。
不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。
しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。
もしあなたが現在賃貸住宅にお住まいで不動産投資を始めようと考えているとしたら、住宅ローンとアパートローンのどちらを先に考えるべきなのでしょうか？
結論から申し上げると、もしあなたがゆくゆくはマイホームを購入したいと考えているのであれば、先に住宅ローンを組んで住宅ローンでマイホームの購入を進めておいたほうが、のちのちの不動産投資も進めやすくなります。
というのも、住宅ローンの審査では既存借入がグロス金額でシビアに見られるので、先に不動産投資のアパートローンの借入があるとその借入額の分だけ住宅ローンの借入可能額を制限されたり、住宅ローンの審査自体が厳しくなったりしてマイホームの購入に不利に働く可能性が大きいからです。
つまり、アパートローンを独身の賃貸暮らしの時に借り入れていると、その後の人生で住宅ローンでマイホームを購入したいとなったときに、アパートローンがあるために住宅ローンの借入がしにくくなってマイホームの購入で苦労することになるということです。
その時になって慌てても遅いのでライフプランと相談してじっくり考える必要があります。
ゆくゆくマイホームを購入するとなった時に不動産投資で十分な利益を生み出していれば話は別なのですが、それほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入として不動産投資のアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。
全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるため、不動産投資のアパートローンで何千万円の既存借入があると、年収に対する住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまっていて住宅ローンが十分に借りれないということが起こり得るのです。
これは良いなと思った収益物件の情報を分析して購入を検討したいと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。
欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。
その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。
基本的に不動産の購入は早い者勝ちが原則です。
最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。
どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。
特にローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合は購入したいというオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。
いつでも銀行にローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。
ローンの審査で他の人に後れを取らないためにもあらかじめ資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。
収益物件の購入のための融資を申し込んだ取引実績のない銀行との初めての面談では何をよく聞かれるのでしょうか？
収益物件取時の銀行融資をスムーズに取り付けるためには、銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。
今まで取引実績のない初めての銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。
銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。
この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。
一棟マン
大阪府出身。奈良県立奈良高校～神戸大学工学部卒。現在は東京日本橋室町にある任意売却専門不動産会社の東京支店にて勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系出身の不動産コンサルタントです。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり、手前味噌ながら住宅ローンの滞納、差押えや競売申立てされたなどでお困りの方への任意売却による生活再生支援のコンサルティングでは他の誰にも負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと任意売却物件などの掘り出しもの物件取得のアドバイスが得意です。
投資を成功に導く鍵
投資とはゲインを得るためすなわち儲けるための可能性の合理的追求です。『儲かるかもしれない』というレベルでは投資ではなく博打やギャンブルと言われても仕方のないレベルです。『ほぼ儲かる』というレベル以上でなければ投資とはいえません。投資においてリスクとは自分自身でマネジメントするべきもので自分のコントロール下にある限り過度に恐れることはありません。投資の正しい知識を持つことが致命的な大損を回避するセンターピンであり投資リスクをコントロールするための唯一無二の重要な鍵となるのです。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
ファイナンシャルプランニング技能士