一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

良い収益物件を逃さない!揃えておくべき不動産投資ローン審査の銀行提出書類の事前準備簡単チェックリスト

事前に揃えて融資スピード競争に勝つ銀行提出書類一式

不動産投資で収益物件の情報を分析して良いなあと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特に不動産投資ローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合はオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも不動産投資ローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

不動産投資ローンの審査で他の人に後れを取らないために予め資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

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住宅ローンが先?アパートローンが先?金融機関の融資枠を上手に押さえて不動産投資を有利に進めるコツ

あなたが現在賃貸住まいで不動産投資を始めようと考えているとして、さて住宅ローンとアパートローンのどちらを優先するべきなのでしょうか?

結論からいいますと、あなたがゆくゆくはマイホームも購入したいと考えるのであれば先に住宅ローンを組んで住宅の購入を進めておいたほうが不動産投資も進めやすくなります。

というのも住宅ローンの審査では既存借入がシビアに見られるので先に不動産投資のアパートローンの借入があると住宅ローンの借入可能額を制限されたり審査自体が難しくなったりする可能性があるからです。

つまり不動産投資を独身の賃貸暮らしの時に始めてアパートローンを借り入れていると、その先でマイホームを購入したいとなったときに住宅ローンの借入がしにくくなって苦労するということに注意が必要だということです。

そのとき不動産投資に成功して十分な利益を生み出していれば話は別なのですがそれほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入としてアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるためアパートローンで何千万円の既存借入があると住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまい住宅ローンが借りれないということが起こり得るのです。

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不動産投資は他人のお金からのローンの返済で貯金できるという考え方

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

不動産投資での収益物件の運用の目的を貯金に置くこともできます。

それは収益物件のローンの返済分を貯金とみなす考え方です。

収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。

この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金ができているとみなす考え方もあることをご紹介します。

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不動産投資初心者であれば頭金はいくらくらい用意すればいいのか?

会社員が不動産投資を始めるのに頭金はいくら必要か?

初心者が不動産投資を始めるのに頭金はいくらくらい用意すればいいのでしょうか?

不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところです。

もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。

ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。

この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか?ついてご紹介します。

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不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いはあるのか?

不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか?

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか?

結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。

もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。

ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。

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少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは?

会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか?

不動産投資でのレバレッジを一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資をすることを指します。

不動産投資ではレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ(leverage)はテコ(lever)から作られた言葉です。

小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。

当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。

不動産投資のレバレッジにおいてそのメリットとリスクは比例します。

ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなるということです。

この記事では、少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとはどのようなものなのかについてご紹介します。

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銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツ

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す

都銀/地銀/信金/信組/日本政策/スルガのエリア&金利早わかり

不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー

自分でできる銀行評価が出るかどうかの3ステップ簡易物件評価法

不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか?

収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。

この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。

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不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由

金融資産があると不動産投資にこれだけ有利な3つのポイント

なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか?

不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。

保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。

どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。

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不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい金融機関タイプ別の特徴

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか?

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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不動産投資ローンの融資審査の際に銀行が収益物件の耐用年数になぜこだわるのか?法定耐用年数との違いは?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか?

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

この記事では、銀行がローン審査で耐用年数にこだわる理由と銀行が使う耐用年数は法定耐用年数とは違うということについてご紹介します。

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不動産投資ローンに積極的な銀行の特徴と銀行の人事異動に融資審査が振り回されないようにするためのコツ

なぜ銀行の不動産投資ローンの融資姿勢は支店によって違うのか?

同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか?

実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は大きく違うというのが事実です。

例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。

その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。

また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか?

これはもちろんイエスという答えになります。

担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、

  • 融資が得意
  • 不動産が得意

だとは必ずしも限らないからです。

不動産に明るくない担当者に代わった場合、

  • 融資姿勢は鈍る
  • 対応スピードダウン
  • 融資が通りにくくなる

などということも十分あり得る話です。

銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。

ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。

この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。

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不動産投資ローンの銀行融資審査の評価基準①担保評価②収益評価③属性評価を知って融資審査を有利に進めるコツ

銀行評価基準(担保評価・収益評価・属性評価)+準備書類一覧

銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか?

銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、

  • 担保評価
  • 収益評価
  • 属性評価

の3つに分けられます。

どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。

ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。

銀行があなたにお金を貸したくなるように、

  • あらかじめ審査の材料をそろえる
  • 融資担当者に好印象を与える

ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。

そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査3つの評価基準①担保評価②収益評価③属性評価を知って融資審査を有利に進めることについてご紹介します。

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不動産投資ローンの銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは?

銀行が絶対に融資したくない3つの融資NG物件とは?

不動産投資で銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか?

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

  1. 再建築不可・違法建築物件
  2. 耐用年数オーバーの物件
  3. 借地権物件

この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。

この記事では、不動産投資ローンの銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは?をご紹介します。

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サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由

銀行融資の返済原資は家賃収入なのになぜ属性を問われるのか?

サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査においては、事業収支が合っているか=返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか?

  • 税込年収は?
  • 自己資金は?
  • 給与振込銀行は?メインバンクは?
  • 家族構成は?持ち家は?

など銀行融資の審査においてサラリーマンが不動産投資の融資を受けようと思うと多くの項目を説明しなくてはならないと思います。

不動産投資におけるローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく不動産投資が事業として収支が成り立っているかどうかではないのか?

が重要だと思われるのではないでしょうか?

この記事では、サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由についてご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行はメイン銀行1行との取引がいいのか複数の銀行と取引したほうがいいのか?

不動産投資の初期段階では2~3行との銀行取引が理想的な理由

不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

  • メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
  • 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか?をご紹介します。

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不動産投資ローンの銀行審査で断然高評価で有利になる確定申告書や決算書はどのようなものか?

銀行融資を有利に引くための確定申告書6つのチェックポイント

不動産投資のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか?

不動産投資のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

  • ローン借入希望者はどんな人なのか?
  • ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか?

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、不動産投資のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか?についてご紹介します。

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不動産投資で法人での収益物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる

法人であれば地方銀行や信用金庫の利用を検討する

最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか?

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

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初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か?

初めての融資相談でローンが付きやすい収益物件とは?

初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか?

  • こんな収益物件だったら融資が通りやすい
  • いくらまでだったら融資のハードルが低い

などの目安もあるのでしょうか?

結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。

あくまで銀行は事業に対して融資をするので、

『融資相談者がきちんと事業運営できるのか?』

ということを最重要視するからです。

まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。

銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。

この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か?についてご紹介します。

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