一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

安易に共同担保を設定しないこと!不動産投資の融資審査で共同担保の提供を求められた場合の考え方と交渉術

共同担保を金融機関から求められた場合の考え方

不動産投資において金融機関に不動産投資ローンの融資を申し込んだ際の融資審査において

  • 収益物件の担保評価が足りないので不足分の自己資金を入れて欲しい
  • 他に共同担保を入れて欲しい

などと融資の条件をつけられることがあります。

不動産投資においてローンを使う大きな理由の一つが自己資金は出来るだけ残しておきたいということですから共同担保を提供することで融資してもらえるのであれば共同担保を入れてもいいものなのでしょうか?

原則として、不動産投資において収益物件の購入時のローン融資の担保は取得物件だけの設定にしましょう。

共同担保は原則しないということです。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行から共同担保を求められた際の共同担保を入れるかどうかの判断基準をご紹介します。

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不動産投資で自分がいくらまでローンの借り入れができるのかを知ったうえで収益物件を探していますか?

自分はいくらまでローンの借入ができるのかを知っておく重要性

不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか?

金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。

金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。

なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。

また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。

その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。

しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。

具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。

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不動産投資で融資を受ける際に不動産投資に反対意見の配偶者を連帯保証人にしなくてもよくする方法とは?

収益物件の購入で配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのか?

不動産投資で配偶者が収益物件の購入に対して不安を持っていて数千万円から億単位の借入をすることに大反対するケースがあります。

不動産投資は事業だといってもよく知らない配偶者から見ると投資やギャンブルなどと同一視してしまうことも少なくないからです。

大きな賭けをして大きな損を出すくらいなら今のままでいいじゃないかという思いが強い場合はなおさらです。

ましてや大反対の配偶者がその連帯保証人になるのは絶対に嫌だと言われます。

不動産投資で収益物件を購入するのに配偶者の連帯保証人は絶対に必要なのでしょうか?

結論としては、個人では基本的には連帯保証人が必要ですが、団体信用生命保険に入ることで不要なケースもあります。

また法人では連帯保証がなくても借入ができる可能性があります。

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日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際に注意することはキャッシュフローが少なくなりがちなこと

日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始める際に注意することはキャッシュフローが少なくなりがちなこと

不動産投資を始める際に日本政策金融公庫の融資を受けて収益物件を購入しようとお考えの方は多いのではないでしょうか?

日本政策金融公庫は公的な金融機関で不動産投資初心者であっても安心して相談できる金融機関です。

日本政策金融公庫の前身は、

  • 国民生活金融公庫
  • 農林漁業金融公庫
  • 中小企業金融公庫

で、自営業の方にはおなじみの金融機関なのですが会社員にはあまり馴染みのない金融機関だといえると思います。

実際に不動産投資を始めようと思うまでは日本政策金融公庫とはまったく縁がなかったというサラリーマンの不動産投資家はとても多いです。

しかしながら日本政策金融公庫は不動産投資に積極的に融資をしてきた不動産投資初心者にも頼りになる金融機関でもあるのです。

では日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めようと思ったときにどんなことに注意をすればいいのでしょうか?

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不動産投資のアパートローンやプロパーローンで確定申告や決算が赤字でも次の融資が受けられる場合とは?

アパートローンやプロパーローンは赤字でも銀行は融資可能なのか?

不動産投資で規模を拡大していくには継続して融資を受けられるのかがポイントとなります。

その時に、確定申告や決算書が赤字になっている状態で銀行から追加の融資は受けられるのでしょうか?

結論からいえば赤字申告は一概にダメというわけではなくケースバイケースとなります。

確定申告や決算書が赤字でも、

  • アパートローンを利用している場合・・・可能
  • プロパーローンを利用している場合・・・金融資産次第で可能

となります。

この記事では、アパートローンやプロパーローンで赤字申告でも融資が受けられる場合をご紹介します。

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根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか?物件購入時の注意点はある?

根抵当権付きの収益物件は最後の抹消でトラブルになりやすい理由

『根抵当権』『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。

その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。

抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。

抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。

これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。

この記事では、根抵当権と抵当権の違いと根抵当権の抹消時にトラブルになりやすい理由をご紹介します。

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不動産投資でアパートローン(パッケージローン)とプロパーローンの違いとは?

サラリーマンはアパートローンを狙い経営者はプロパーローンを狙う

不動産投資で収益物件に融資をする金融機関はどのようなところがあってどのような形で融資をしてくれるのでしょうか?

不動産投資での収益物件に対する金融機関の融資形態には大きく分けて

  • アパートローン(パッケージローン)
  • プロパーローン

の2つの形態があります。

アパートローンはサラリーマン向きでプロパーローンは経営者や資産管理法人向きだといえます。

この記事では不動産投資でアパートローンとプロパーローンの違いと銀行へのアプローチ方法のポイントをご紹介します。

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不動産投資でフルローンやオーバーローンを引くにはどうすればいい?フルローンやオーバーローン融資の最新動向

ローン審査の仕組みを知って誰でも有利にローンを引く7つのポイント

不動産投資で収益物件を購入する際に、できるだけ自己資金の割合を減らし、フルローンやオーバーローンで融資を引きたいと考える人は多いと思います。

今はなかなかフルローンやオーバーローンは出ないといわれていますが、現実にフルローンやオーバーローンの融資を行っている金融機関もあるのですが、ではいったいどうすれば物件価格以上の融資を引くことができるのでしょうか?

フルローンやオーバーローンの融資を引くことができる条件として、

◎物件の担保評価額+借主の信用貸出枠が物件価格を上回っている

ということが挙げられます。

そして少しでもフルローンに近づけて引くためには、銀行の審査の仕組みを理解することが重要です。

この記事では、不動産投資でフルローンやオーバーローンを引くにはどうすればい?フルローンやオーバーローン融資の最新動向をご紹介します。

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不動産投資の売買契約のローン特約で白紙解除できなかったトラブル事例とローン特約トラブルの回避方法

ローン特約で白紙解除できるケースとローン特約トラブル回避法

不動産投資の売買契約でローン特約を付けているからといってもなんでもすぐにローン特約による白紙解約ができるわけではないことをご存知でしょうか?

不動産売買契約におけるローン特約の条件を勘違いしていたためにローン特約による契約解除を申し出ると違約になってしまい違約金を支払うはめになるケースもあります。

不動産投資において収益物件を購入する際は、現金より融資を使った方がレバレッジが効くので売買契約においてローン特約は特に個人の買主にとっては付けておいたほうが安心な特約の一つです。

しかし不動産売買契約におけるローン特約の内容をきちんと認識していないと、もしもの時に白紙解除できないばかりか、違約金が発生する可能性すらあるのです。

この記事では、不動産投資の売買契約のローン特約で白紙解除できなかったトラブル事例とローン特約トラブルの回避方法をご紹介します。

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初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目と模範解答

初めて不動産投資の融資を申し込んだ取引実績のない銀行との面談では何をよく聞かれるのでしょうか?

不動産投資の融資をスムーズに取り付けるためには銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。

銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資で融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。

銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。

この記事では、初めての不動産投資ローンの審査面談でよく聞かれる4項目の模範解答例をご紹介します。

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