不動産投資のローン|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること

不動産投資は他人のお金からのローンの返済で貯金できるという考え方

元金返済で運用の含み益を増やして貯蓄しているという考え方

不動産投資での収益物件の運用の目的を貯金に置くこともできます。

それは収益物件のローンの返済分を貯金とみなす考え方です。

収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。

この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金ができているとみなす考え方もあることをご紹介します。

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不動産投資初心者であれば頭金はいくらくらい用意すればいいのか?

会社員が不動産投資を始めるのに頭金はいくら必要か?

初心者が不動産投資を始めるのに頭金はいくらくらい用意すればいいのでしょうか?

不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところです。

もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。

ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。

この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか?ついてご紹介します。

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不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いはあるのか?

不動産投資を考える会社員は自宅マンションは買わないほうがよい?

不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか?

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか?

結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。

もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。

ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。

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少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとは?

会社員がレバレッジを利用してリターンを最大化させる際の注意点

不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか?

不動産投資でのレバレッジを一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資をすることを指します。

不動産投資ではレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ(leverage)はテコ(lever)から作られた言葉です。

小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。

当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。

不動産投資のレバレッジにおいてそのメリットとリスクは比例します。

ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなるということです。

この記事では、少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとはどのようなものなのかについてご紹介します。

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銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツ

銀行の評価基準の2つのものさしに合った物件選びで融資を引く

不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか?

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

  • きちんと返済できるかどうか
  • 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

  1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
  2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探す

都銀/地銀/信金/信組/日本政策/スルガのエリア&金利早わかり

不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか?

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー

自分でできる銀行評価が出るかどうかの3ステップ簡易物件評価法

不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか?

収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。

この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。

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不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由

金融資産があると不動産投資にこれだけ有利な3つのポイント

なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか?

不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。

保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。

どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。

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不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい金融機関タイプ別の特徴

都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンク

不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか?

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

  • 都市銀行(都銀)
  • 地方銀行(地銀)
  • 信用金庫(信金)
  • 信用組合(信組)
  • 日本政策金融公庫
  • 商工中金
  • 農協(JA)
  • ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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不動産投資ローンの融資審査の際に銀行が収益物件の耐用年数になぜこだわるのか?法定耐用年数との違いは?

銀行がこだわる耐用年数から導かれる融資期間のたった1つの意味

不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか?

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

  • 木造なら22年
  • 鉄骨なら34年
  • RCなら47年

耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

この記事では、銀行がローン審査で耐用年数にこだわる理由と銀行が使う耐用年数は法定耐用年数とは違うということについてご紹介します。

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