一棟収益のローン戦略｜不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること

不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に、たくさんある金融機関の中からどの金融機関を選べばよいのか基準を知りたいという人は多いのではないでしょうか？

不動産投資ローンの融資を行う金融機関は大きく分けて、

• 都市銀行(都銀)
• 地方銀行(地銀)
• 信用金庫(信金)
• 信用組合(信組)
• 日本政策金融公庫
• 商工中金
• 農協(JA)
• ノンバンク

などがあり、融資額や融資基準にそれぞれ違いがあります。

各金融機関の種類ごとの大まかな基準を知っておくことでどこに融資打診をするのかを決めやすくなります。

この記事では、不動産投資で融資による収益物件の仕入れを検討する際に頭に入れておきたい、都銀・地銀・信金・信組・日本政策・商工中金・農協・ノンバンクの金融機関ジャンル別の不動産投資ローンの特徴をご紹介します。

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不動産投資の銀行融資審査でなぜ銀行は収益物件の耐用年数にこだわるのでしょうか？

実質まだまだ貸して賃料を取ることができる収益物件でも、

• 木造なら22年
• 鉄骨なら34年
• RCなら47年

で耐用年数オーバーとなってしまいます。

日本政策金融公庫などは別ですが、事業性を見ると言いながら築古の収益物件だと融資が付きにくくなってしまいます。

銀行が不動産投資の融資審査時に収益物件の耐用年数を重視しているのはまぎれもない事実です。

これは認めるしかありません。

そのうえで融資申込者の立場としてどうするかを考えることが重要です。

この記事では、銀行がローン審査で耐用年数にこだわる理由と銀行が使う耐用年数は法定耐用年数とは違うということについてご紹介します。

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同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンの融資への積極性は違うものなのでしょうか？

実は同じ銀行でも支店によって不動産投資ローンへの融資姿勢は大きく違うというのが事実です。

例えばA支店で断られた融資案件が、同じ銀行のB支店では通ったという例はたくさんあります。

その支店が不動産投資ローンへの融資に力を入れているかどうかで、融資の可否や条件が変わってくる可能性があります。

また銀行の人事異動はその後の融資姿勢に大きく影響するのでしょうか？

これはもちろんイエスという答えになります。

担当者が異動して、それを引き継いだ担当者が、

• 融資が得意
• 不動産が得意

だとは必ずしも限らないからです。

不動産に明るくない担当者に代わった場合、

• 融資姿勢は鈍る
• 対応スピードダウン
• 融資が通りにくくなる

などということも十分あり得る話です。

銀行員は自分の知らないことや分からないこと、理解できないことにアレルギー反応を起こしやすいからです。

ましてや、異動したのが支店長となれば、その支店全体の融資姿勢が変わってしまうほどのインパクトがあります。

この記事では、銀行の不動産投資ローンへの融資姿勢が変化する理由についてご紹介します。

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銀行は何を基準に評価を行い融資審査を行っているのでしょうか？

銀行の融資審査基準となる評価のポイントは大きく分けて、

• 担保評価
• 収益評価
• 属性評価

の3つに分けられます。

どんなに収益物件の利回りが良くて収益評価が高くても、借りる人の属性(その人の持っている性質や特徴、社会的地位など)も評価し綜合的に融資の審査をされることになります。

ただ、銀行もローン審査をはねるのが仕事ではなく貸せる相手にはしっかり貸していく仕事です。

銀行があなたにお金を貸したくなるように、

• あらかじめ審査の材料をそろえる
• 融資担当者に好印象を与える

ことも総合的な融資審査を有利に進めるためには大切な要素といえます。

そのほうが、早く審査をしてもらえるし、担当の銀行員に対しても好印象になります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査3つの評価基準①担保評価②収益評価③属性評価を知って融資審査を有利に進めることについてご紹介します。

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不動産投資で銀行が融資したくない融資NGの収益物件というのは実際あるのでしょうか？

物件ごとに見れば銀行の基準で見ていろいろあるかもしれませんが、絶対に融資NGというのは下記3つになります。

1. 再建築不可・違法建築物件
2. 耐用年数オーバーの物件
3. 借地権物件

この3つは多くの銀行であまり前向きに取り組んでもらえにくい物件です。

この記事では、不動産投資ローンの銀行融資審査で銀行が融資したくない代表的な3つの銀行融資審査NGの収益物件とは？をご紹介します。

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サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査においては、事業収支が合っているか＝返済を家賃収入で賄えるかを分析するにもかかわらず、なぜサラリーマンの属性にこだわるのか疑問に思ったことはないでしょうか？

• 税込年収は？
• 自己資金は？
• 給与振込銀行は？メインバンクは？
• 家族構成は？持ち家は？

など銀行融資の審査においてサラリーマンが不動産投資の融資を受けようと思うと多くの項目を説明しなくてはならないと思います。

不動産投資におけるローンを返済していけるかどうかはサラリーマン給与ではなく不動産投資が事業として収支が成り立っているかどうかではないのか？

が重要だと思われるのではないでしょうか？

この記事では、サラリーマンの不動産投資の銀行融資審査において不動産投資の事業性そのものよりも属性が優先される理由についてご紹介します。

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不動産投資で融資を受ける銀行との取引のスタンスには、

• メイン1行だけと取引し他行を一切排除する『1行取引』
• 何行かと並行して取引する『複数行取引』

がありますが、どちらのほうがいいのでしょうか？

それぞれメリット・デメリットがあるのですが、個人の不動産投資家においては不動産投資のステージ段階にもよりますが1行取引にこだわる必要はないと考えます。

逆に法人の場合はメイン銀行の1行との関係性を深める方が有利に働くことが多いです。

この記事では、銀行とはメイン1行取引がいいのか複数行と取引したほうがいいのか？をご紹介します。

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不動産投資のローン審査時に銀行評価が上がる確定申告書とはどのようなものなのでしょうか？

不動産投資のローン審査打診時に初対面の銀行担当者が何をさておきまずは最初に見るのが借入申込者の確定申告書になると思います。

銀行担当者にとってはローンの借入希望者がまだどんな人なのかもあまり分からないこともあり

• ローン借入希望者はどんな人なのか？
• ローン借入希望者はどのような属性の持ち主なのか？

などを確定申告書などをベースに分析していくことになります。

なので、最初に提示する確定申告書がとても大切になってくるのです。

この記事では、不動産投資のローン審査で銀行の評価が上がり融資を引きやすくなる確定申告書とはどのようなものか？についてご紹介します。

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最近ではどのような金融機関が不動産投資での収益物件の取得に対して融資をしてくれるのでしょうか？

結論からいうとすべての金融機関が取り組んではいます。

その温度差が各金融機関によってまちまちだというだけです。

不動産投資における収益物件の取得に対して積極的な金融機関もあれば、逆に消極的な金融機関もあります。

そしてたくさんある金融機関の中でも、法人での物件取得で活用すべきなのは地域密着の金融機関で、地方銀行や信用金庫があげられます。

この記事では、不動産投資で法人での物件取得を考えているのであれば地方銀行や信用金庫の利用をまだまだ検討できる点についてご紹介します。

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初めての不動産投資で銀行で融資を受けてローンで収益物件を購入する場合、どのような収益物件がローンが付きやすいのでしょうか？

• こんな収益物件だったら融資が通りやすい
• いくらまでだったら融資のハードルが低い

などの目安もあるのでしょうか？

結論から言うと、この物件なら必ずというものはありません。

あくまで銀行は事業に対して融資をするので、

『融資相談者がきちんと事業運営できるのか？』

ということを最重要視するからです。

まあそうでもなかった銀行もありましたが・・・。

銀行に対して絶対に融資を引きやすい物件の基準というのは存在しませんが、銀行が安心して融資しやすい収益物件の条件はあるといえます。

この記事では初めての不動産投資で銀行の融資審査が通りやすい収益物件はどのような物件か？についてご紹介します。

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