一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

連帯保証人なしで借りたい。不動産投資で収益物件を買うときに借り入れの連帯保証人は必ず必要か?

個人で収益不動産を買うときに借り入れの連帯保証人は必ず必要か?

不動産投資において収益物件購入時の金融機関からの借り入れに関しては基本的に連帯保証人が必要となります。

資産管理法人で収益物件を購入すれば代表者であるオーナー経営者自身が会社の連帯保証人になります。

個人で収益物件を購入する場合は配偶者や子供などの家族が連帯保証人になります。

この記事では、不動産投資での収益物件購入時の借り入れの連帯保証人についてご紹介します。

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なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか?

新規で金融機関と取引をしたいときは必ず紹介で行く重要性

不動産投資で新規の金融機関へのアプローチはどのようにするべきなのでしょうか?

すでに本業で金融機関との取引のあるオーナー経営者はその取引のある金融機関に融資の相談を持ち込むのが一番です。

本業で金融機関との長年の取引関係があればそこには信用が築かれていますので、不動産投資の融資に関してもスムーズな融資につながりやすいからです。

問題なのは、

  • 本業で金融機関との取引がない場合
  • 取引金融機関が収益物件の融資に消極的な場合

などです。

この記事では、なぜ不動産投資で新規の金融機関と取引をしたいときは必ず不動産会社の紹介で行くことが重要なのか?についてご紹介します。

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不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準とは?

いくらまで借り入れができるのかを見極める方法

不動産投資での収益物件の運用は金融機関からの借り入れができることが前提になっていることが多いです。

逆にいえば金融機関からいくら借りられるかによってどの程度の規模の収益物件を取得できるかが決まります。

では、不動産投資において自身はどの程度の借り入れが金融機関からできるのでしょうか?

結論から言えば一人ひとりの借主の属性によって金融機関からの借り入れ額の上限は異なってきます。

日本の金融機関は借主の属性を重視します。

もっと言えば属性によって融資可能な金額を設定しているといえます。

この記事では、不動産投資で自分が金融機関からいくらまでローン借り入れができるのかを見極める3つの基準をご紹介します。

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不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性

金融機関の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係

不動産投資で収益物件の担保評価額とローンの借り入れ金額との関係はどのようになっているのでしょうか?

金融機関は、

◎借主の属性×物件の担保評価

で融資の可否や融資額を判断します。

そしてその判断においては借主の属性により重きを置かれることになります。

この記事では、不動産投資における金融機関の収益物件への担保評価額と不動産投資ローンの借り入れ金額との関係性をご紹介します。

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不動産投資の金融機関からの借り入れは変動金利?固定金利?⇒基本は変動金利か短期固定金利の2択

金融機関からの借り入れは変動金利でいくか固定金利でいくか?

不動産投資での金融機関からの借り入れ時に、

  • 変動金利を選ぶべきか
  • 固定金利を選ぶべきか

で迷われたことはないでしょうか?

結論は基本的には、

  • 変動金利
  • 5年以内の短期固定金利

のどちらかを選ぶことをおすすめします。

この記事では、不動産投資での金融機関からの借り入れは変動金利でいくか固定金利でいくか?についての判断基準をご紹介します。

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不動産投資ローンの銀行借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合の成功基準とは?

借り入れ条件3点セット①金利②借入期間③借入割合

不動産投資において収益物件購入時の金融機関からの借入条件はどのように考えて取り組めばよいのでしょうか?

不動産投資での収益物件の運用における資金調達は、できるだけ低金利で借入期間を長く、そしてできるだけ自己資金を使わないで借り入れを行うことが基本です。

経営者であれば日頃から金融機関からの借り入れを行っているケースが多いので、よく分かると思いますが、基本的には会社がつぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点が判断基準となります。

不動産投資での収益物件の運用も、見方を変えればひとつの事業と捉えられますので、サラリーマンや公務員などの個人投資家でも同じことです。

つぶれないためにはどうするかという資金繰りの観点から考えると、金融機関からの資金の借り方も明確になると思います。

この記事では、借り入れ条件3点セットである①金利②借入期間③借入割合をご紹介します。

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金融機関の不動産投資に対する融資審査のウェイトは物件の担保評価より借主の属性に置かれている事実

金融機関の融資審査のウェイトは『借主の属性>物件』

不動産投資の融資の審査において金融機関が見るのは、

  1. 借主の属性
  2. 物件

の2つのポイントとなります。

この2つのポイントを掛け算のように掛け合わせて、どちらかがダメであれば金融機関は融資を行いません。

ただしそのウェイトにおいてはほとんどの金融機関でも明らかに個人の属性に重きを置かれます。

この記事では、金融機関の不動産投資に対する融資審査のウェイトは物件の担保評価より借主の属性に置かれている事実についてご紹介します。

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不動産投資でサラリーマンや公務員が受けられる融資の限度額とより多くの借り入れを行うにはどうすればいい?

会社員が不動産投資で受けられる融資の限度額

サラリーマンや公務員投資家が受けられる融資の限度額はいくらくらいなのでしょうか?

不動産投資の融資に限度額という概念はありませんが、一般的に個人だと2億円が最初のハードルとなります。

融資の限度額に規定はないのですが、2億円以上借り入れがあると、既存物件の積算評価や収益評価の計算が合格点であったとしても、残債の多さを理由に融資を断られる確率が高くなります。

この記事では、サラリーマンや公務員が不動産投資で受けられる融資の限度額についてご紹介します。

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不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?

ローンは頭金を多く入れたり繰り上げ返済したほうがよいのか?

不動産投資でローンを組む際に頭金を多く入れたり、繰り上げ返済をしたりして、残債をできるだけ早く返済した方がよいのでしょうか?

実は不動産投資においては、ローンの残債を減らすよりも、手元の資金の確保のほうが大切です。

自宅を購入する際に住宅ローンを使う場合、頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたりすることが、毎月の家計負担を減らすために有効だと言われています。

しかしこれは、アパートなどの収益物件に対する不動産投資の融資には必ずしも当てはまりません。

この記事では、不動産投資でのローンの返済は頭金を多く入れたり繰り上げ返済をしたほうがよいのか?についてご紹介します。

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不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準について

メガバンク・地銀・信金・ノンバンクなどの融資基準について

不動産投資の融資においてメガバンクや地銀・信金、ノンバンク系などの金融機関によって融資基準は大きく違うのでしょうか?

一般的にメガバンクは不動産投資に対する融資のハードルが高く、地銀や信金は地域密着、ノンバンク系は融資の難易度は下がりますが金利が高めという傾向があります。

不動産投資の融資を受けるためには、各金融機関の特徴を知り、それに合った収益物件を持ち込む必要があります。

不動産投資の融資に対する各金融機関の姿勢は融資を申し込んだ個人に対する評価やタイミングによっても大きく変わってくるので例外は必ずあります。

また、同じ金融機関でも、支店や担当者によって審査結果が大きく変わることもあります。

しかし、金融機関ごとの基本的な融資しせいを押さえておかないと、やみくもに融資の打診をして失敗を重ねることになるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資の融資におけるメガバンク・地銀・信金・ノンバンク系など各金融機関の一般的な融資基準についてご紹介します。

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