不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか？
銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。
不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。
不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。
しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。
この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。
不動産投資ローンの融資審査で銀行は何を重視して見ているのでしょうか？
簡単に言うと
を見ているということです。
金融機関が不動産投資ローンの融資について審査する際には、物件の概要資料の他に名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。
しかし金融機関が重視するポイントを集約すると
の2点に絞ることができます。
この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行は不動産投資家の何を重視して見ているのか？についてご紹介します。
中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際によく利用するのが信用保証協会なのですがご存知でしょうか？
そしてなぜ信用保証協会を使うとよいのでしょうか？
それは中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際には、銀行のハードルの高い借入審査をクリアしなければならないからです。
不動産投資における資産管理法人もほとんどの場合で中小・零細企業に該当します。
そして不動産投資における資産管理法人でも銀行からの資金調達を容易にしてくれるのが信用保証協会なのです。
ここでは、不動産投資の融資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資で信用保証協会を活用する方法についてご紹介します。
2019年に入り4ヵ月が終わろうとしていますが、スルガ銀行問題に始まってTATERUでの融資不正問題やレオパレスの建築基準法違反問題と不動産投資業界では不祥事のニュースが立て続けにありました。
不動産業界の中でも特に不動産投資に関連する分野では不動産取引1案件あたりのグロスが大きく、その取引にあわせて大きな金額が動くので、ひとたび問題が起こると銀行などの金融機関を巻き込んだ一大ニュースとなってしまいやすいのです。
そしてそういった不祥事を目の当たりにすると銀行をはじめとした金融機関は融資を引き締めざるを得なくなります。
今の現状として
とどこの金融機関も相手にしてもらえないレベルになってきています。
特にこれから不動産投資を始めようとする人でこれまで銀行をはじめとした金融機関と何の取引実績もないような場合は融資を受ける難易度がかなり上がってきています。
この状況はいつまで続くのでしょうか？
この記事では、2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか？について考えていきます。
【追記】2020年に入って少し緩和の兆しとなってきました。
★あわせて読みたい★
●レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損？いやいやレオパレス物件は買ったら損？
銀行から借入をして不動産投資を行っている人が多いと思いますが不動産投資ローンを借りたときの金利を後から引き下げてもらうことは可能なのでしょうか？
結論から申し上げると不動産投資ローンの借入金利を後から引き下げてもらうことは可能なことが多いです。
不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉を上手く進めるために知っておかなければ損する知識として
の2つがあります。
実質借入金利と他行借り換えに対する銀行の考え方を知っておけば不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉において有利になることは間違いありません。
この記事では、不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方についてご紹介します。
スルガ銀行の一件からスルガ銀行に限らず全ての銀行で不動産投資案件への融資姿勢が厳しくなっているのはなぜなのでしょうか？
そしてこの融資姿勢の厳格化はいつまで続くのでしょうか？
スルガ銀行がかぼちゃの馬車などのシェアハウスに対する融資において、不動産業者がエビデンスを改ざんしていることを知っていて不正に融資を実行し続けていたということが大問題となりました。
そしてその不正融資疑惑はかぼちゃの馬車などのシェアハウスに限らず全ての不動産投資への融資案件にまで広がっていきました。
最終的にはかなりの部分で不正な融資が横行していたという金融庁の立ち入り調査結果となり、スルガ銀行には重い業務停止処分が科せられました。
銀行をはじめとする日本の金融機関は金融庁のおひざ元で横並び体質であり、スルガ銀行が金融庁や世間に叩かれまくっているのを横目でみながら自らの融資姿勢を顧みているはずです。
スルガ銀行がリタイアしたからじゃあうちの銀行がバンバン不動産投資案件に貸し出そうとは絶対にならないということです。
逆に現在では全ての金融機関が戦々恐々で、西武信金や群馬銀行などスルガ銀行問題がフォーカスされた後も積極的に不動産投資案件に融資していた金融機関に金融庁が立ち入り検査に入るという状況になってきています。
なので今回の件で特に不動産投資案件に対する融資姿勢の厳格化はしばらく続くと考えられています。
この記事では、スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しとなっている現実についてご説明します。
不動産投資において不動産投資家はなぜ金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買うのでしょうか？
それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。
不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。
融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。
融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。
この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。
不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。
では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか？
ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。
この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。
『根抵当権』と『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか？
不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。
その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。
抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。
抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。
これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。
この記事では、根抵当権と抵当権の違いと根抵当権の抹消時にトラブルになりやすい理由をご紹介します。
不動産投資で数年前に借り入れたアパートローンの金利が現在の水準と比べてかなり高い場合に、金利の引き下げ交渉を効果的に行う方法はあるのでしょうか？
また、金利の引き下げが受け入れられない場合は他行での借り換えも検討したほうがよいのでしょうか？
金融機関との
にはいくつかのポイントがあります。
この記事では、アパートローンの金利引き下げ交渉とアパートローンの借り換えで損をしないポイントをご紹介します。
細貝和弘
大阪府出身1976年生まれ。奈良県立奈良高等学校～神戸大学工学部機械工学科卒業。東京日本橋にある不動産会社の東京支店に勤務しています。東日本事業部長。不動産業界では少数派の国公立大学理工系の出身者です。新卒で入った不動産業界歴も20年を超えました。
大手不動産会社で法人営業部の責任者として任意売却部門をゼロから立ち上げた経験があり手前味噌ながら任意売却物件を絡めた不動産投資設計では他に負けない絶対の自信を持っています。
理工系出身者ならではの理論的な不動産投資コンサルティングと弁護士やサービサーとのコネクションを生かした任意売却コンサルティングが得意です。
BLOG管理人より
【一棟web.net】は一棟収益不動産投資であなたの資産づくりを応援する一棟収益不動産投資専門ブログサイトです。あなたの将来を守るための一棟収益不動産投資というご提案を様々な角度から掘り下げて展開しています。
昨今の働き方改革による給与減や残業代のカットそして退職金の減額やカットなどによる生涯賃金の減少、少子高齢化での年金支給開始年齢の引上げや年金支給額の減額による老後不安、社会保険料負担の増額による現役手取り収入のさらなる減少が免れないなど、将来に対してなかなか明るい見通しが立てられず、もし万が一困ったとしても誰も助けてくれそうにない不透明で不安なこの時代に生きているからこそ、今できることをコツコツと積み重ねて将来に備えることが何よりも大切です。
あなたとあなたのご家族の将来はあなたご自身の手で守るしかありません。
保有資格
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター
賃貸不動産経営管理士
相続診断士
ファイナンシャルプランニング技能士
免責事項
当サイトは管理者個人が運営しているBLOGサイトです。当サイトの内容は管理者個人の見解に基づいた情報であり会社や取引先その他ステークホルダーとは一切の関係はございません。当サイトのすべてのコンテンツ・情報につきましては、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。当サイトに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねます。本免責事項、および、当サイトに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。