一棟収益のローン戦略|不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること



一棟収益不動産投資の最大のメリットであり最大の強みでもあるのが少ない自己資金で銀行をはじめとしたローンの借り入れができ大きな金額の投資を行えるというところにあります。

このことを不動産投資でレバレッジをかけるとも言います。

普通のサラリーマンや公務員などが一棟収益不動産投資の元手資金として何千万円も用意することは簡単ではありません。

その元手が貯まるまで待っていては膨大な時間をロスしてしまいます。

しかし不動産投資は不動産を買うためにローンを組むという自然な成り行きで借り入れを起こすことができるので少ない元手でも大きな金額の収益物件を購入することができるようになるのです。

なので不動産投資においてはローン付けの上手い下手が不動産投資の規模拡大と不動産投資からのキャッシュフローの多い少ないに絶大な影響を与えることになります。

不動産投資ローンの審査の仕組み、銀行担当者とのやり取り、返済比率の考え方、フルローンやオーバーローン、銀行評価の出る物件、銀行タイプ別の融資エリアと金利、銀行別の特徴、会社員のローン戦略、経営者のローン戦略など、ここでは不動産投資のローンアレンジメントに関連するコンテンツをまとめています。

不動産投資ローンにおけるアパートローンとプロパーローンの違いを知って不動産投資に活用する方法

アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法

サラリーマンや公務員が不動産投資で物件を買うためのローンにはどのようなものがあるのでしょうか?

不動産を買う際に使えるローンは次の3種類があります。

  1. 住宅ローン
  2. アパートローン
  3. プロパーローン

住宅ローンは収益物件を買うためのローンではなく、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てを購入するためのローンです。

他人に貸す目的で不動産を購入する際に住宅ローンを利用することは、住宅ローンの規約で禁止されています。その代わり、用途が限定されていることで、金利は一番低い水準になっていることがほとんどです。

なので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するためには利用できません。

収益物件を買うためには、アパートローンかプロパーローンを利用することになります。

この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法をご紹介します。

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不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか?

どんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか?

不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどのような収益物件でも銀行から融資を受けることは可能なのでしょうか?

一般的に銀行からの融資は、古い木造物件は厳しく、RCは受けやすいといえます。

なので金融機関に持ち込む収益物件によって不動産投資ローンの融資の受けやすさは大きく変わってきます。

不動産投資ローンの融資審査は

  • 個人属性評価
  • 物件評価

によって行われますので、融資が受けやすい収益物件かどうかで、融資審査は大きく変わってきます。

この記事では、不動産投資ローンでは購入者の属性さえ良ければどんな収益物件でも融資を受けることは可能なのか?についてご紹介します。

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不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイント

銀行の融資条件で確認するべき6つのポイント

不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行で不動産投資ローンの融資を受ける際に融資条件について気を付けるべきポイントはどのような点なのでしょうか?

銀行の融資と一口に言っても不動産投資ローンの融資の契約内容は多岐にわたって記載されています。

不動産投資ローンの融資を受ける際の契約を金銭消費貸借契約といいますが、実はまさにその金銭消費貸借契約書の内容に全てが集約されています。

不動産投資ローンの融資というと融資額にばかり目が行きがちです。

しかし契約ごとは細かい取り決めの内容にもきちんと注意を払っておくことが重要ポイントとなります。

この記事では、不動産投資でサラリーマンや公務員が銀行の不動産投資ローンの融資条件で気を付けるべき6つの重要ポイントについてご紹介します。

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不動産投資ローンの融資審査で銀行は不動産投資家の何を重視して見ているのか?

銀行はローンの審査で何を重視して見ているのか?

不動産投資ローンの融資審査で銀行は何を重視して見ているのでしょうか?

簡単に言うと

  • 個人の年収・資産
  • 物件の収益性

を見ているということです。

金融機関が不動産投資ローンの融資について審査する際には、物件の概要資料の他に名前・住所などの個人情報、源泉徴収票、給与明細書、保有資産明細、免許証、保険証など様々な資料を提示することになります。

しかし金融機関が重視するポイントを集約すると

  • 個人属性評価
  • 物件評価

の2点に絞ることができます。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査で銀行は不動産投資家の何を重視して見ているのか?についてご紹介します。

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不動産投資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資における信用保証協会の活用法

不動産投資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資における信用保証協会の活用法

中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際によく利用するのが信用保証協会なのですがご存知でしょうか?

そしてなぜ信用保証協会を使うとよいのでしょうか?

それは中小零細企業が銀行から事業資金を借り入れる際には、銀行のハードルの高い借入審査をクリアしなければならないからです。

不動産投資における資産管理法人もほとんどの場合で中小・零細企業に該当します。

そして不動産投資における資産管理法人でも銀行からの資金調達を容易にしてくれるのが信用保証協会なのです。

ここでは、不動産投資の融資で信用保証協会を利用した場合の金融機関のメリットと不動産投資で信用保証協会を活用する方法についてご紹介します。

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2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?⇒2020年に入って少し緩和の兆し

2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?

2019年に入り4ヵ月が終わろうとしていますが、スルガ銀行問題に始まってTATERUでの融資不正問題やレオパレスの建築基準法違反問題と不動産投資業界では不祥事のニュースが立て続けにありました。

不動産業界の中でも特に不動産投資に関連する分野では不動産取引1案件あたりのグロスが大きく、その取引にあわせて大きな金額が動くので、ひとたび問題が起こると銀行などの金融機関を巻き込んだ一大ニュースとなってしまいやすいのです。

そしてそういった不祥事を目の当たりにすると銀行をはじめとした金融機関は融資を引き締めざるを得なくなります。

今の現状として

  • 預金などの金融資産がない
  • 物件価格の2割程度の頭金が現金で出せない

とどこの金融機関も相手にしてもらえないレベルになってきています。

特にこれから不動産投資を始めようとする人でこれまで銀行をはじめとした金融機関と何の取引実績もないような場合は融資を受ける難易度がかなり上がってきています。

この状況はいつまで続くのでしょうか?

この記事では、2019年の銀行をはじめとした金融機関の不動産投資向け融資の引き締め状況はいったいいつまで続くのか?について考えていきます。

【追記】2020年に入って少し緩和の兆しとなってきました。

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●レオパレス物件が多く売りに出ていますが結構安いので買わなきゃ損?いやいやレオパレス物件は買ったら損?

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不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方

銀行から借入をして不動産投資を行っている人が多いと思いますが不動産投資ローンを借りたときの金利を後から引き下げてもらうことは可能なのでしょうか?

結論から申し上げると不動産投資ローンの借入金利を後から引き下げてもらうことは可能なことが多いです。

不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉を上手く進めるために知っておかなければ損する知識として

  • 実質貸出金利に対する銀行の考え方
  • 他行への借り換えに対する銀行の考え方

の2つがあります。

実質借入金利と他行借り換えに対する銀行の考え方を知っておけば不動産投資ローンの借入金利の引き下げ交渉において有利になることは間違いありません。

この記事では、不動産投資ローンの借入金利の引き下げを銀行に交渉する際に知らないと損する実質貸出金利と他行借換に対する銀行の考え方についてご紹介します。

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スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しは本当か?

スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しは本当か?

スルガ銀行の一件からスルガ銀行に限らず全ての銀行で不動産投資案件への融資姿勢が厳しくなっているのはなぜなのでしょうか?

そしてこの融資姿勢の厳格化はいつまで続くのでしょうか?

スルガ銀行がかぼちゃの馬車などのシェアハウスに対する融資において、不動産業者がエビデンスを改ざんしていることを知っていて不正に融資を実行し続けていたということが大問題となりました。

そしてその不正融資疑惑はかぼちゃの馬車などのシェアハウスに限らず全ての不動産投資への融資案件にまで広がっていきました。

最終的にはかなりの部分で不正な融資が横行していたという金融庁の立ち入り調査結果となり、スルガ銀行には重い業務停止処分が科せられました。

銀行をはじめとする日本の金融機関は金融庁のおひざ元で横並び体質であり、スルガ銀行が金融庁や世間に叩かれまくっているのを横目でみながら自らの融資姿勢を顧みているはずです。

スルガ銀行がリタイアしたからじゃあうちの銀行がバンバン不動産投資案件に貸し出そうとは絶対にならないということです。

逆に現在では全ての金融機関が戦々恐々で、西武信金や群馬銀行などスルガ銀行問題がフォーカスされた後も積極的に不動産投資案件に融資していた金融機関に金融庁が立ち入り検査に入るという状況になってきています。

なので今回の件で特に不動産投資案件に対する融資姿勢の厳格化はしばらく続くと考えられています。

この記事では、スルガ銀行が業務停止期間終了に伴って不動産投資向け融資を再開するが融資の厳格化は避けられない見通しとなっている現実についてご説明します。

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不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜ?

金融機関からできるだけ融資を多く受けるほうがよい理由

不動産投資において不動産投資家はなぜ金融機関からできるだけ多くの融資を受けて収益物件を買うのでしょうか?

それは銀行から融資を受けることで大きな金額を動かすことにより不動産投資の効率が良くなるからというのが一番の理由です。

不動産投資で収益物件を購入する際には、たとえ現金があったとしても融資を受けて買うことがほとんどです。

融資の割合も物件価格の5割や6割ではなく、少なくとも9割以上は金融機関から借り入れをして買うことになります。

融資を多く活用することで資金効率が格段に良くなるからです。

この記事では、不動産投資はたとえ現金があっても金融機関からできるだけ融資を多く受けたほうがよいのはなぜなのかについてご紹介します。

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不動産投資で収益物件を複数棟取得するための資金調達の考え方とポートフォリオの構築の3つのポイント

複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方

不動産投資において収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。

では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などでは何を注意すればよいのでしょうか?

ひとつの答えとして1棟目の収益物件の取得の際はとにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。

この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。

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