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複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方

複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方

収益物件の運用を始めると、2棟目、3棟目の収益物件を取得して、不動産投資の規模を拡大していきたいと考える不動産投資家は多いです。

では、実際に不動産投資の規模をスムーズに拡大していくために、1棟目を取得するときの借り入れ条件などで、何を注意すればよいのでしょうか?

ひとつの答えとして、1棟目の収益物件の取得の際は、とにかくキャッシュフローが回る長期の借り入れをするべきだということがいえます。

この記事では、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方をご紹介します。


複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方

1棟目の借り入れでキャッシュフローが回ることの重要性

収益物件の運用は1棟取得して終わりというものではありません。

1棟だけでなく複数棟を取得して規模を拡大していくことで事業としての収益の最大化を目指すことがひとつの目的となります。

そのためには、複数棟の収益物件を取得するための資金調達の考え方が必要になってきます。

2棟目、3棟目をスムーズに取得できる資金調達ができなければ、効果的な収益物件の運用が行えず、資産を形成して守っていくことができなくなります。

収益物件の借入において最も大切なのがキャッシュフローの考え方です。

キャッシュフローの回らない借り入れ方をすると、2棟目、3棟目の借り入れができなくなってしまいます。

実際に、既存物件(1棟目)のキャッシュフローが回らないという理由で、他の金融機関から2棟目の融資を受けられなかった例は多くあります。

 

1棟目で実際に起こりうるケース

1棟目の収益物件を取得するにあたって借り入れを行う場合に、金融機関は物件のキャッシュフローを見ますが、同時に本業の収入も見ます。

そして物件のキャッシュフローでは返済が厳しいとわかっていても、本業の収入をあてにした返済年数を設定してしまうことがあります。

つまり、賃料収入以外にも給与があるから貸出期間を10年や15年に短く設定してしまうのです。

そして、その金融機関はそれ以上の2棟目、3棟目の追加の貸出をするつもりがない場合が多いです。

 

他の金融機関でも2棟目の借り入れができなくなる

上記のような状態で借り入れをしてしまった人が、2棟目の物件を取得するために他の金融機関にあたるとどうなるでしょうか?

金融機関は既存物件を調査して、キャッシュフローがマイナスの物件を抱えていると判断することになります。

既存物件のキャッシュフローがマイナスであれば、その既存物件の返済ができないために競売にかけられ、新規で融資をしても自行が融資した新規の案件に影響が及ぶ可能性を嫌うのです。

つまり、キャッシュフローがマイナスの既存物件を抱えている人に対しては、それが他の金融機関だとしても、融資をすることができなくなってしまうということです。

なので、特に1棟目の借り入れにおいては、とにかく物件単体でキャッシュフローが回る条件を設定する必要があります。でないと後が続かないからです。

これには具体的には借り入れの年数が最も大きな影響を与えることになります。

元利金の借り入れ総額は、

  • 返済年数
  • 金利

で決まります。

金利はそれほど大きな差はありませんが、年数は10年~30年と大きく変わることになります。

また、金利は後から交渉次第で下げることもできますが、借入年数を減らすことはできても、後から延ばすことはできません。

なので、複数棟の取得を借り入れで行うためには、とにかくできるだけ長く借入年数を設定することが、何よりも大切だといえます。

まとめ

なにも考えずに1棟目を借り入れで購入すると、2棟目の借り入れで思わぬ苦労をしてしまうことがあります。

具体的には、1棟目の借り入れでキャッシュフローの回らない物件を取得してしまうと、他の金融機関であっても2棟目の借り入れを行うことができなくなってしまうということです。

それを防ぐために有効なのは、まずは1棟目の借り入れで十分キャッシュフローが回る条件で収益物件を取得することです。

具体的には、借り入れの金利よりも、返済年数をできるだけ長期に延ばすほうが、物件単体でキャッシュフローが回りやすくなるので、借入年数を長く取ることに重点をおいて借り入れを検討するべきだといえます。

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