裁判所から競売開始決定通知が来て家を差押えられたり裁判所の執行官が家に来るという手紙が来たら



住宅ローンの滞納が累積していくと、期限の利益を喪失して代位弁済を行ったので残高の一括返済を請求をしますという通知が保証会社などの金融機関から来ます。

そして残高の一括返済ができなければ保証会社などの金融機関は裁判所に競売の申立てを行い、その結果家は競売にかけられてしまうのです。

家が競売にかけられると、まず裁判所から『競売開始決定の通知』で家を差押えましたという内容の特別送達が届きます。

裁判所から『競売開始決定の通知』が届いたあとは、1ヵ月以内くらいに裁判所の執行官から家の『現況調査』を行うという内容の手紙が届きます。

裁判所の執行官は『現況調査』で競売手続きで必要な家の調査と評価を行うために不動産鑑定士と一緒にやってきます。

裁判所の執行官の現況調査が終わった後はだいたい3ヵ月くらいで競売の入札スケジュールが決まります。

もし競売手続きに入ってしまったあとに家の任意売却を行う場合には、上記の入札期間が始まる前までに買主を探して決済して住宅ローンの返済を行い、競売を申し立てた金融機関に競売を取り下げてもらう必要があります。

つまり金融機関から競売申立てをされて家が競売にかけられてしまうと、競売手続きは待ったなしに粛々と進められていきますので、家が競売になってしまう前に任意売却で家を売却するにしても、競売の入札期間が始まるまでに決済をしなければいけないという時間的な制約を受けることになるのです。

ただ、時間的な制約を受けてはしまいますが、金融機関から家を競売にかけられたあとから家を任意売却できて次の生活の再建にとって良い方向に進めたというケースはたくさんあります。

一番もったいないのは金融機関から家を競売申立てされて家が競売にかけられたからとあきらめて何もしないことです。

競売手続きは所有者があきらめていて非協力的であっても強制的に裁判所が進めていく強い権限がありますので、時が来れば競売でこの家を落札したという新しい所有者が決まり、家を追い出されてしまうことになります。

そうならないためにも、できるだけのことをするというスタンスで競売に立ち向かうことが大切です。

金融機関から競売申立てをされて裁判所から競売開始決定の通知が来て家を差押えられた、裁判所の執行官が家にやってくるという手紙が来た、などでどうしていいか分からずお困りの方は一刻も早くまずはご相談ください。

そのまま何もせずに競売で家を失ってしまうよりも、もっと良い形で次の生活の再建に向かっていけるよう、豊富な経験と実績でサポートいたします。

マンションの管理費や修繕積立金の滞納くらいでは競売されないでしょ?⇒裁判されて競売されます【注意!】

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか?

残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。

それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。

それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。

そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。

今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。

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家を競売にかけられてしまったら任意売却できる期間はどれくらいある?⇒任意売却可能期間は6ヵ月程度です!

住宅ローンが払えなくなってから任意売却ができる競売までの猶予期間はどれくらい残されているのでしょうか?

住宅ローンが払えなくなったあとには大きく2つのタイミングがあります。

そしてそこからだいたいの任意売却で競売回避ができる期間が分かります。

  1. 一つ目が住宅ローンを滞納して代位弁済され一括請求されたタイミング
  2. 二つ目が競売申立てをされて競売開始決定がなされたタイミング

1つ目の節目は住宅ローンの滞納が累積していって期限の利益を失ってしまい、金融機関から代位弁済・一括請求されて月々の分割払いができなくなったタイミングです。

そして2つ目の節目は金融機関から代位弁済・一括請求されたあとに競売を申し立てられて競売開始決定がなされたタイミングです。

この記事では、競売で家を失ってしまう前に任意売却できる猶予期間はどれくらいあるのかについて見ていきます。

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裁判所から競売開始決定通知が来た!競売開始決定が届いてから競売を回避するための3つの超重要ポイント!

住宅ローンを滞納してしまい住宅ローンを借りている銀行などの金融機関から代位弁済や一括請求をされてもなお放置しているとそのうち債権者から競売の申立をされてしまいます。

競売の申立てをされると競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で家に届きます。

これで『まずいことになった!』とビビる債務者の方が一気に増えます。

競売の申立をされて競売開始決定の通知書が裁判所から届いてしまってからでも任意売却はできるのでしょうか?

結論から言うと、競売開始決定通知書が裁判所から届いてもはたまた競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは十分可能です。

住宅ローンの滞納中に再三金融機関から催告されて任意売却をすすめられても任意売却の意思表示をしなかったという債務者の方でも、いざ競売を申し立てられて競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で届くのを見ると、さすがにまずいと思ったのかそれを契機に任意売却を検討し始める場合もあるからです。

ただし競売手続きを金融機関からされたということは今までの再三の催告を無視し続けたということになるため金融機関によっては任意売却には応じずそのまま競売で処理されることしか受け付けないという場合も残念ながらあります。

競売開始決定後の任意売却を受け付けない代表的な金融機関が住宅金融支援機構です。

住宅金融支援機構の場合はは競売開始決定の通知書が来てしまったら全部が全部任意売却ができないということではありませんが、個別の対応でダメな場合はいくら交渉しても任意売却を受け付けてくれません。

債権者である金融機関が任意売却を受け付けてくれない状況で不動産を売却しようとすれば売却代金と自己資金で残債を完済するしか方法は無いということになってしまい現実的に実現不可能となるケースが多いです。

住宅ローンを滞納し始めてからかなりの時間が経過していて競売の申立をされてしまい競売開始決定の通知書が届いたという方は一刻も早く経験実績豊富でノウハウのある専門家にご相談することをおすすめします。

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裁判所から競売開始決定通知が届いてどうしようと思っていたら今度は裁判所の執行官が家に来るという手紙が来た!

住宅ローンを滞納してしまい、裁判所から競売開始決定の通知が届くと、そのあと1ヵ月もしない間に裁判所の執行官からの手紙が届きます。

裁判所の執行官とは競売の手続きを進める裁判所の担当官のことです。

裁判所の執行官からの手紙の内容は、

『この家を競売にかけるための家の調査をしますので立ち会える日時を調整させてください』

という内容が書かれています。

競売手続きは債権者からの競売申立に基づいて裁判所が家の売却を入札によって進める手続きです。

しかし、何の情報も無いのに買いたい金額を書いて入札して下さいと言われても、入札をしようとする側も困ってしまいますよね。

競売で入札するにあたってのある程度の不動産の情報や金額の目安が必要になるはずです。

ネットオークションで例えれば、商品の写真や状況の説明、最低落札価格のようなものです。

なので、競売開始決定がなされると、裁判所が競売手続きで入札を募るために必要になる下記2点、

  1. 競売入札希望者への競売不動産の開示資料の作成
  2. 最低入札価格を決めるための不動産の価格評価

を行うために、裁判所から執行官が不動産鑑定士を連れてやってくるというわけです。

上記をひっくるめて執行官からの手紙には『現況調査』と記載されています。

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裁判所から競売開始決定通知が来て家を差押えられてしまったらもう任意売却も何もできない?⇒できます!

裁判所から競売開始決定の通知が来て家を差押えられてしまったらもう任意売却することも何もできないのでしょうか・・・?

・・・というご相談があったことがありました。

ご相談者様のご主人が思い込んでいたのは・・・

『【差押え】までされてしまっているのだから売ったりすることも何もできないのだろう・・・』

ということでした。

ご相談者様のご主人は競売開始決定の通知書に【差押え】という記載があったのでもう何もできないだと思い込んでしまっていたのですが、奥様がいろいろ調べてとりあえず聞いてみるだけ聞いてみようということで、ダメ元でご相談を寄せられたとのことでした。

結果的にはすぐに任意売却の手続きに着手して、競売の入札期日が迫ってくる中でしたが、ご夫婦のご協力もあり、競売を申し立てた側の債権者からの協力も得られて、無事に任意売却で競売になる前に家を売却することができました。

もし奥様が何もしていなければそのまま競売になっていたと思いますし結果は180度違っていたと思います。

その時に私がハッとしたことがあります。

『私たちプロが当たり前だと思っていることは、一般の皆様には全く当たり前ではない!』

ということです。

私たちは日々いろいろなご相談を頂き、当たり前のように解決に向けてご提案をさせて頂いていますが、人生で初めて競売開始決定の通知が裁判所から届いて、さらに家を差押えますという通知が突然来てしまったら、もう何もできない、もう自分では何も動かせないんだと思ってしまっても不思議ではないんだなと私自身思い直すきっかけになったご相談でした。

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フラット35不正利用がバレたらどうなる?フラット35の不正利用は一括請求・競売申立になる!【更新】

不動産投資で投資用の物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の住宅ローンである『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか?

投資用ローンに比べて金利が低く借り入れもしやすい住宅ローンで投資用不動産を購入するというスキームです。

不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。

なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。

具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。

不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。

『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。

年利1%前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。

だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。

もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・

  • 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
  • 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す

などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。

もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。

しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。

この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。

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コロナ禍は収まってきたのと同時に金融機関から家を競売申立てされてしまったという人が増えているのはなぜ?

コロナ禍がやっと収まりかけている中で、家を競売にかけられたというご相談件数が増えてきています。

これはいったいどういうことなのでしょうか?

住宅ローンの借入先である住宅金融支援機構をはじめ、銀行などの債権者からもコロナ禍中はあまり競売申立をされていなかったのに、今になって続々と競売申立をされて競売開始決定通知が家に届いて困ってしまったというご相談が多いです。

おそらくコロナ禍で仕事が無くなったりして収入が減ったという人も多くいたりして日本中が非常事態でしたので金融機関もできるだけ競売にしないようにという配慮がコロナ禍にはあったと思われます。

しかし、コロナ禍が落ち着いてきて住宅ローンを貸している金融機関も通常運転というか、住宅ローンの返済を滞納している方に関しては一括請求をして競売申立を行っていくという流れに戻ってきていて、家を競売にかけられたというご相談が体感ですが明らかに増えているなという印象です。

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アサックスを滞納するとやばい!アサックスから競売申立されても競売回避できた3つの任意売却スキーム【更新】

アサックスから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされてトラブルになり困っている人が増えています。

不動産を担保に借りている不動産担保ローンのアサックスへの返済ができないとどうなってしまうのでしょうか?

アサックスの不動産担保ローンは家やマンションや土地などの不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。

アサックスからは不動産さえあれば比較的簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってトラブル相談をされる方が増えているのです。

相続した不動産を担保にアサックスから借り入れをして返済ができずに先祖代々の土地を手放さざるを得ないという状況になって困り果てていたケースもありました。

注意しなければならないのは、アサックスはローンの返済が滞るとかなり早いタイミングですぐに期限の利益を喪失させて残債の一括返済の請求をしてきます。

住宅ローンとは違うので住宅ローンの場合と比べても相当早いタイミングでの一括請求となるケースが多いです。

そして一括請求をかけてから債務者が残高一括返済できなければすぐに競売申立に着手するのです。

債務者はそもそも資金繰りでアサックスの不動産担保ローンを利用していることが多いので借入残高の一括返済を求められてもはいそうですかと返済できるわけがありません。

こうなってしまった場合はもう競売で家や不動産を取られてしまうしかないのでしょうか?

この記事ではアサックスの不動産担保ローンの返済トラブルから家を守る方法をご紹介します。

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競売で家を失ってしまう前に知っておくべき任意売却で競売回避をするために必要な3つの重要必須条件とは?

任意売却のほうが競売よりも断然はるかにメリットが大きいのにもかかわらず、なぜ競売の件数は常にそこそこの数がずっとあるのでしょうか?

債権者と債務者の双方にとって競売よりも任意売却のほうがメリットが大きいのであれば、どんどん任意売却をやればよいのではないかと思われるのかもしれませんが、そうは問屋が卸さない事情もあるのです。

競売の場合は債権者が競売申立さえすればあとは裁判所が主導して問答無用で進んでいくのですが、任意売却の場合はいろいろと根回しや調整が必要になるので場合によっては任意売却で競売が回避できず不調に終わることもあります。

任意売却で競売回避をするためにはクリアすべき3つの最低条件があるのです。

任意売却で競売回避を行うためには

  1. 所有者の売却意思と協力
  2. 権利関係者全員の同意
  3. 処分価格が妥当であること

3つの条件が最低限必要となります。

最低でもこの3つはクリアしておかなければ任意売却で競売を回避するのは難しくなるでしょう。

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たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いので最後まであきらめないことがとても大切!

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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消費者金融や不動産担保ローン会社が任意売却に応じず競売申立して自ら自己競落する競売債権回収スキーム

住宅ローンを滞納してしまい家の任意売却を行う際に、住宅ローン以外の消費者金融会社不動産担保ローン会社などからの借入があると、その消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権設定差押え登記が後順位に付いているケースがあります。

住宅ローンが払えないときにその支払いの穴埋めとして消費者金融会社や不動産担保ローン会社から借りていたり、生活費や教育費として借りていたという方が多いです。

その後結局住宅ローンは払えなくなってしまい、任意売却を行うことになったとします。

その時に後順位に消費者金融会社や不動産担保ローン会社の根抵当権や差押が付いていると任意売却を進めるのがやっかいになることがあります。

家を任意売却しても住宅ローンの残高を下回る場合は、住宅ローンより後順位の消費者金融会社や不動産担保ローン会社などの抵当権者には一定の金額を配分して抵当権の解除をしてもらうのが一般的な任意売却の流れです。

『解除料』俗に言う『ハンコ代』です。

しかし、消費者金融会社や不動産担保ローン会社は住宅ローンなどの普通の担保権者とは違う債権回収の絵を描くことがあるので注意が必要です。

例えば消費者金融会社や不動産担保ローン会社の残高が500万円あってそれを任意売却で50万円で抵当権を解除してくれと申し入れたとしても、はいそうですか解除しましょうとはなりにくいということです。

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任意売却の決済引き渡し日に税金の差押が入ることも!突然の税金の差押が入っても任意売却を成功させる方法!

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。

これは本当に間違いありません。

突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。

これは任意売却をやっている側からするとたまりません。

しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。

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競売開始決定通知が来てからでも任意売却は間に合う?⇒任意売却できます!6ヵ月くらいは時間があります!

裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか?

ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。

住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。

そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。

裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。

その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。

ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。

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家を競売にかけられるとどうなる?家が競売にかけられて家を失って後悔する前に打つべき手は実は意外と多い!

銀行から住宅ローンを借りて家を購入して万が一返せなくなったら住宅ローンの担保に入れた不動産はいったいどうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンの返済がされない以上、銀行は担保不動産である不動産を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。

そのための抵当権設定でもあるからです。

銀行が担保不動産である不動産を処分して住宅ローンを回収するのには、

  1. 任意売却
  2. 競売

の2つの方法があります。

銀行がどちらの処分方法で回収を図るのかは順番があり流れがあります。

一般的には銀行としては債務者に任意売却で家を売却してもらった方が高く売れて回収額が増える可能性が高いので債務者に対しては任意売却をして欲しいと思っています。

しかし、あくまでも任意売却をするかどうかを決められるのは不動産の所有者である債務者だけなので、債権者の銀行だけがいくら任意売却をしたいと思っていても債務者が任意売却を行うという意思がなければ任意売却を行うことはできません。

債権者である銀行はあくまでお金を貸しているだけで、このような事態になっていても所有者は債務者であることに変わりはないからです。

なのでそういった場合には債権者である銀行は裁判所に競売を申し立てて強制的に不動産をお金に換えて債権を回収することになるのです。

競売であれば立場が逆転し今度は不動産の所有者である債務者の意思に関係なく、債権者の意思のみで手続きを進めていくことができるのです。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると競売になってしまうのか?⇒当然競売になります!解決法はコレ!

マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのでしょうか?

極論、最終的には管理組合から競売申立てをされてマンションが競売にかけられてしまいます。

マンションの管理費や修繕積立金は管理組合から委託を受けたマンション管理会社が管理していることがほとんどです。

毎月の管理費や修繕積立金などの支払いが遅れるとマンション管理会社からまず連絡がきます。

管理費や修繕積立金の支払いが遅れた理由が引落口座への入金忘れなどのうっかりした滞納ならいいのですが、管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンや税金の支払いなども滞納してしまっていることも多くすぐに管理費や修繕積立金の滞納分を支払えと言われても難しいことも多いです。

そうこうしているうちに住宅ローンの返済も滞って滞納してしまい結果的にマンションを任意売却しなければならなくなったとします。

このようなケースで住宅ローンや税金などの滞納分とあわせてマンションを任意売却する際には諸費用として売買代金の中から滞納している管理費や修繕積立金を支払うことができるということが最大のポイントとなります。

つまり、住宅ローンと税金とマンションの管理費や修繕積立金を滞納していてどれを優先的に払うのかというと上記の理由から管理費や修繕積立金の優先順位は下がるということです。

いざマンションを任意売却するとなっても管理と修繕積立金の滞納分は任意売却した際の売買代金の中から支払ってもらえますので今すぐに滞納管理費や滞納修繕積立金を支払わなくても後々決定的に困るということは少ないからです。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて他の住宅ローンや税金の支払いも厳しいもしくはすでに滞納しているという人は任意売却を考えているのであれば管理費や修繕積立金の支払いは後回しにしても大丈夫です。

それよりも税金の支払いを先に済ませるなど大事なところにお金を回すようにしましょう。

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