裁判所から競売開始決定通知・差押え通知が来た場合

競売の入札期日が迫っていたらもう万事休す?競売開始日直前でも成功した破産管財案件での任意売却の成功事例!

競売入札期日の迫っている競売不動産を任意売却するにはどのように進めていけばよいのでしょうか?

次のような競売不動産を事例に見ていきたいと思います。

  • 担保物件:昭和57年竣工・鉄骨造の築古アパート
  • 物件所有者:破産管財人弁護士
  • 競売売却基準価額:1600万円
  • 買受可能価額:1280万円
  • 第1順位:A銀行 根抵当権極度額500万円
  • 第2順位:B信用保証 根抵当権極度額3000万円
  • 差押え:C社会保険事務所 滞納額200万円
  • 差押え:D市役所 滞納額100万円

この競売不動産に競売入札期日が迫っているが任意売却で購入できないかという買主からの打診を取り付けたという設定です。

たとえ競売入札期日が迫っていても任意売却できることは多いのであきらめないことが肝心です。

この記事では、競売入札期間が迫っている競売不動産の任意売却事例とポイントをご紹介します。

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裁判所から競売開始決定の通知書が来た!競売開始決定が届いてから任意売却を成功させる3つの重要ポイント!

住宅ローンを滞納してしまい住宅ローンを借りている銀行などの金融機関から代位弁済や一括請求をされてもなお放置しているとそのうち債権者から競売の申立をされてしまいます。

競売の申立てをされると競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で家に届きます。

これで『まずいことになった!』とビビる債務者の方が一気に増えます。

競売の申立をされて競売開始決定の通知書が裁判所から届いてしまってからでも任意売却はできるのでしょうか?

結論から言うと、競売開始決定通知書が裁判所から届いてもはたまた競売手続き中であっても競売の取り下げに債権者が応じるのであれば任意売却を行うことは十分可能です。

住宅ローンの滞納中に再三金融機関から催告されて任意売却をすすめられても任意売却の意思表示をしなかったという債務者の方でも、いざ競売を申し立てられて競売開始決定の通知書が裁判所から特別送達で届くのを見ると、さすがにまずいと思ったのかそれを契機に任意売却を検討し始める場合もあるからです。

ただし競売手続きを金融機関からされたということは今までの再三の催告を無視し続けたということになるため金融機関によっては任意売却には応じずそのまま競売で処理されることしか受け付けないという場合も残念ながらあります。

競売開始決定後の任意売却を受け付けない代表的な金融機関が住宅金融支援機構です。

住宅金融支援機構の場合はは競売開始決定の通知書が来てしまったら全部が全部任意売却ができないということではありませんが、個別の対応でダメな場合はいくら交渉しても任意売却を受け付けてくれません。

債権者である金融機関が任意売却を受け付けてくれない状況で不動産を売却しようとすれば売却代金と自己資金で残債を完済するしか方法は無いということになってしまい現実的に実現不可能となるケースが多いです。

住宅ローンを滞納し始めてからかなりの時間が経過していて競売の申立をされてしまい競売開始決定の通知書が届いたという方は一刻も早く経験実績豊富でノウハウのある専門家にご相談することをおすすめします。

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家を競売にかけられてしまった!任意売却できる猶予期間はどれくらいある?任意売却可能期間は6ヵ月程度!

住宅ローンが払えなくなってから任意売却ができる競売までの猶予期間はどれくらい残されているのでしょうか?

住宅ローンが払えなくなったあとには大きく2つのタイミングがあります。

そしてそこからだいたいの任意売却で競売回避ができる期間が分かります。

  1. 一つ目が住宅ローンを滞納して代位弁済され一括請求されたタイミング
  2. 二つ目が競売申立てをされて競売開始決定がなされたタイミング

1つ目の節目は住宅ローンの滞納が累積していって期限の利益を失ってしまい、金融機関から代位弁済・一括請求されて月々の分割払いができなくなったタイミングです。

そして2つ目の節目は金融機関から代位弁済・一括請求されたあとに競売を申し立てられて競売開始決定がなされたタイミングです。

この記事では、競売で家を失ってしまう前に任意売却できる猶予期間はどれくらいあるのかについて見ていきます。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならない?⇒裁判されて競売になります【注意】

マンションの管理費や修繕積立金を滞納したくらいでは競売にはならないと思われてはいないでしょうか?

残念ながらマンションの管理費や修繕積立金を滞納しても競売にかけれられてしまうことは往々にしてあるのが現実です。

マンションの管理費や修繕積立金、駐車場使用料など月々にすると数万円くらいの金額ですので、もし1年間マンションの管理費や修繕積立金を滞納し続けたとしても数十万円くらいの滞納額の規模感になると思います。

それくらいの金額であればまさか競売にはされないだろうと油断しているととんでもない目にあうことがあります。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると管理組合や管理会社から支払いの督促が来るようになります。

それでも管理費や修繕積立金の滞納分の支払いがなければやむを得ず管理組合から競売申立をされてしまいお持ちのマンションは競売にかけられてしまうのです。

そうなると滞納している管理費や修繕積立金を全額まとめて一括で管理組合や管理会社に支払わなければ競売を取り下げてもらえないということです。

今までの経験上、だいたい管理費や修繕積立金の滞納総額が200万円を超えてくると管理組合や管理会社から競売にかけられてしまうケースが増えてきます。

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任意売却の決済引き渡し日に税金の差押が入ることも!突然の税金の差押が入っても任意売却を成功させる方法!

任意売却を進めるにあたって最もやっかいな権利関係は何でしょうか?

不動産に付く権利はいろいろありますが、任意売却の天敵ともいえるやっかいな権利が『差押』です。

これは本当に間違いありません。

突然の差押登記が入ったばっかりに任意売却が頓挫してしまったということはよくあることなのです。

最悪の場合、任意売却をずっと進めてきてやっと辿り着いた決済日に運悪く差押登記がねじ込まれることもあります。

これは任意売却をやっている側からするとたまりません。

しかし任意売却の決済日に差押登記が入ったような場合でも対処法は必ずありますのでご安心ください。

任意売却はピンチに遭遇した経験がものをいうのです。

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競売開始決定通知が来てからでも任意売却は間に合う?⇒任意売却できます!6ヵ月くらいは時間があります!

裁判所から競売開始決定の通知がきたらあとどれくらいの期間家に住んでいられるのでしょうか?

ざっくりですが約6ヵ月間くらいとお考え下さい。

住宅ローンが払えずに延滞・滞納してしまうと期限の利益を喪失して住宅ローンの残高を一括で請求されます。

そして住宅ローンの残高を一括で返済できなければ債権者は裁判所に競売の申立てをするのです。

裁判所は競売の申立てを受けて競売開始決定をしてその通知が債務者に届くという流れです。

その競売開始決定通知が届いてから家をでなければいけないときまでが約6ヵ月です。

ただし裁判所の競売件数の抱え具合によって早まったり逆にもっと期間がかかったりすることもあります。

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家を競売にかけられるとどうなる?家が競売にかけられて家を失って後悔する前に打つべき手は実は意外と多い!

銀行から住宅ローンを借りて家を購入して万が一返せなくなったら住宅ローンの担保に入れた不動産はいったいどうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンの返済がされない以上、銀行は担保不動産である不動産を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。

そのための抵当権設定でもあるからです。

銀行が担保不動産である不動産を処分して住宅ローンを回収するのには、

  1. 任意売却
  2. 競売

の2つの方法があります。

銀行がどちらの処分方法で回収を図るのかは順番があり流れがあります。

一般的には銀行としては債務者に任意売却で家を売却してもらった方が高く売れて回収額が増える可能性が高いので債務者に対しては任意売却をして欲しいと思っています。

しかし、あくまでも任意売却をするかどうかを決められるのは不動産の所有者である債務者だけなので、債権者の銀行だけがいくら任意売却をしたいと思っていても債務者が任意売却を行うという意思がなければ任意売却を行うことはできません。

債権者である銀行はあくまでお金を貸しているだけで、このような事態になっていても所有者は債務者であることに変わりはないからです。

なのでそういった場合には債権者である銀行は裁判所に競売を申し立てて強制的に不動産をお金に換えて債権を回収することになるのです。

競売であれば立場が逆転し今度は不動産の所有者である債務者の意思に関係なく、債権者の意思のみで手続きを進めていくことができるのです。

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任意売却したり競売になったら自己破産するしかない?⇒任意売却や競売と自己破産は直接関係ない件

ご相談者様からのご質問の中でダントツものすごく多い勘違いがこれです。

住宅ローンが払えなければ自己破産するしかないと思ってしまっている人はとても多いです。

任意売却や競売と自己破産をごちゃまぜにして考えてしまってはいないでしょうか?

これがごちゃまぜになっていると任意売却を行うことの目的を見失ってしまい任意売却で家を処分する目的を達成できなくなる可能性があります。

万が一家が競売になってしまってとしても考え方は同じです。

よくご相談者様から聞こえてくるのが、

  • 任意売却すると自己破産をしなければいけない
  • 競売になると自己破産するしかない
  • 自己破産すると任意売却や競売になる

などなどです。

どれもある意味正しくもあり間違いでもあります。

それは、

  • 任意売却や競売は『不動産の処理』の方法
  • 自己破産は『債務の処理』の方法

だからです。

これをごちゃまぜにして考えてしまっている人が多いです。

なので任意売却や競売と自己破産が完全に連動しているわけではないのです。

ただし自己破産を行うタイミングというか順番によっては任意売却や競売と連動することになります。

そのへんが少しややこしいところではあります。

この記事では、任意売却や競売と自己破産がごっちゃまぜになってしまっている人が多いので整理して考えてみたいと思います。

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マンションの管理費や修繕積立金を滞納すると競売になってしまうのか?⇒当然競売になります!解決法はコレ!

マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのでしょうか?

極論、最終的には管理組合から競売申立てをされてマンションが競売にかけられてしまいます。

マンションの管理費や修繕積立金は管理組合から委託を受けたマンション管理会社が管理していることがほとんどです。

毎月の管理費や修繕積立金などの支払いが遅れるとマンション管理会社からまず連絡がきます。

管理費や修繕積立金の支払いが遅れた理由が引落口座への入金忘れなどのうっかりした滞納ならいいのですが、管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンや税金の支払いなども滞納してしまっていることも多くすぐに管理費や修繕積立金の滞納分を支払えと言われても難しいことも多いです。

そうこうしているうちに住宅ローンの返済も滞って滞納してしまい結果的にマンションを任意売却しなければならなくなったとします。

このようなケースで住宅ローンや税金などの滞納分とあわせてマンションを任意売却する際には諸費用として売買代金の中から滞納している管理費や修繕積立金を支払うことができるということが最大のポイントとなります。

つまり、住宅ローンと税金とマンションの管理費や修繕積立金を滞納していてどれを優先的に払うのかというと上記の理由から管理費や修繕積立金の優先順位は下がるということです。

いざマンションを任意売却するとなっても管理と修繕積立金の滞納分は任意売却した際の売買代金の中から支払ってもらえますので今すぐに滞納管理費や滞納修繕積立金を支払わなくても後々決定的に困るということは少ないからです。

マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて他の住宅ローンや税金の支払いも厳しいもしくはすでに滞納しているという人は任意売却を考えているのであれば管理費や修繕積立金の支払いは後回しにしても大丈夫です。

それよりも税金の支払いを先に済ませるなど大事なところにお金を回すようにしましょう。

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アサックスはマジでやばい!アサックスから競売されてしまっても家を守れた競売回避方法はこの3つ!【更新】

アサックスから借り入れをした不動産担保ローンを返済できず延滞していまい一括返済や競売申立をされてトラブルになり困っている人が増えています。

不動産を担保に借りている不動産担保ローンのアサックスへの返済ができないとどうなってしまうのでしょうか?

アサックスの不動産担保ローンは家やマンションや土地などの不動産を所有していれば不動産を担保に比較的簡単に融資を受けることができるため、様々な理由で自宅や保有している不動産を担保に多額の借り入れを行っている方が多いです。

アサックスからは不動産さえあれば比較的簡単に借り入れができるため気がつけば不動産担保ローンの残高がかなりの金額になってしまい月々の返済が厳しくなってトラブル相談をされる方が増えているのです。

相続した不動産を担保にアサックスから借り入れをして返済ができずに先祖代々の土地を手放さざるを得ないという状況になって困り果てていたケースもありました。

注意しなければならないのは、アサックスはローンの返済が滞るとかなり早いタイミングですぐに期限の利益を喪失させて残債の一括返済の請求をしてきます。

住宅ローンとは違うので住宅ローンの場合と比べても相当早いタイミングでの一括請求となるケースが多いです。

そして一括請求をかけてから債務者が残高一括返済できなければすぐに競売申立に着手するのです。

債務者はそもそも資金繰りでアサックスの不動産担保ローンを利用していることが多いので借入残高の一括返済を求められてもはいそうですかと返済できるわけがありません。

こうなってしまった場合はもう競売で家や不動産を取られてしまうしかないのでしょうか?

この記事ではアサックスの不動産担保ローンの返済トラブルから家を守る方法をご紹介します。

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