マンションの管理費や修繕積立金を滞納するとどうなってしまうのでしょうか？
極論、最終的には管理組合から競売申立てをされてマンションが競売にかけられてしまいます。
マンションの管理費や修繕積立金は管理組合から委託を受けたマンション管理会社が管理していることがほとんどです。
毎月の管理費や修繕積立金などの支払いが遅れるとマンション管理会社からまず連絡がきます。
管理費や修繕積立金の支払いが遅れた理由が引落口座への入金忘れなどのうっかりした滞納ならいいのですが、管理費や修繕積立金を滞納している人は住宅ローンや税金の支払いなども滞納してしまっていることも多くすぐに管理費や修繕積立金の滞納分を支払えと言われても難しいことも多いです。
そうこうしているうちに住宅ローンの返済も滞って滞納してしまい結果的にマンションを任意売却しなければならなくなったとします。
このようなケースで住宅ローンや税金などの滞納分とあわせてマンションを任意売却する際には諸費用として売買代金の中から滞納している管理費や修繕積立金を支払うことができるということが最大のポイントとなります。
つまり、住宅ローンと税金とマンションの管理費や修繕積立金を滞納していてどれを優先的に払うのかというと上記の理由から管理費や修繕積立金の優先順位は下がるということです。
いざマンションを任意売却するとなっても管理と修繕積立金の滞納分は任意売却した際の売買代金の中から支払ってもらえますので今すぐに滞納管理費や滞納修繕積立金を支払わなくても後々決定的に困るということは少ないからです。
マンションの管理費や修繕積立金を滞納していて他の住宅ローンや税金の支払いも厳しいもしくはすでに滞納しているという人は任意売却を考えているのであれば管理費や修繕積立金の支払いは後回しにしても大丈夫です。
それよりも税金の支払いを先に済ませるなど大事なところにお金を回すようにしましょう。
マンションの管理費や修繕積立金の滞納分はいざ任意売却になれば売買代金から支払ってもらえる
管理費や修繕積立金を滞納している場合で住宅ローンの返済も厳しい場合には任意売却を検討して少しでも損害が小さくなるようにリカバリーすることがあります。
そしてマンションの任意売却では、
- 滞納管理費
- 滞納修繕積立金
が諸費用として控除の対象となり、売買代金の中から支払ってもらえます。
たとえば管理規約に、
- 水道料金
- 駐車場使用料
- 専用庭使用料
などを特定承継人(買主)に承継させると決められている場合も多いので、その場合はそういった引き継がれる費用については任意売却代金にて精算するのが一般的です。
管理費や修繕積立金の滞納分がどのようにして任意売却の売買代金から支払われるのか？
滞納している管理費や修繕積立金は任意売却の際にどのような形で売買代金の中から支払われるのでしょうか？
例えば2,000万円で売却するマンションの任意売却の配分案は下記の様になります。
【配分案】
- 売却代金 20,000,000円[A]
- 諸費用
不動産仲介手数料 712,800円
抵当権抹消費用 80,000円
延滞管理費 312,000円(13,000円×24ヶ月)
延滞修繕積立金 168,000円(7,000円×24ヶ月)
合計 1,272,800円[B] - 配当金額 18,727,200円([A]-[B])
このように、延滞管理費と延滞修繕積立金を諸費用として任意売却代金から控除することができる場合が多いのです。
これは必ず100%出来るわけではなく債権者の金融機関によってその範囲はまちまちなので注意が必要です。
住宅金融支援機構などでは、延滞している正味の部分は控除されますが、遅延損害金が発生している場合は控除の対象にはなりません。
また金融機関によっては、あまりにも滞納額が高額になっている場合は一定額までの上限を言われることもあります。
滞納している管理費や修繕積立金を任意売却で清算するには債権者への配分交渉がポイントとなる
未払いの管理費や修繕積立金などがあるかないか、ある場合はいくらかを調査することは、マンションの任意売却において大変重要なポイントとなります。
宅建業者は管理費や修繕積立金の滞納額を、マンションの重要事項説明に係る調査事項を取り寄せるなどしてきちんと調査することが必要です。
そして、必ず滞納額全額を費用として見てくれるわけではありませんので、債権者である金融機関とどのラインまで費用として見てくれるのかを確認して交渉することがポイントとなります。
債権者である金融機関にとっては費用をふくらませると手取りが減るということになるので、できるだけ費用を抑えたいところだからです。
マンションの駐車場使用料は任意売却の売買代金から支払われないことが多いので注意が必要
管理費や修繕積立金を滞納していればおそらく駐車場使用料も滞納しているのではないでしょうか？
管理費や修繕積立金は払えないけど駐車場料金だけは払いますということは受け付けてもらえないからです。
管理費や修繕積立金の滞納分は任意売却を行う際には売買代金から支払ってもらえますが駐車場使用料は対象外のことが多いです。
都心部などではマンションの駐車場使用料もそれなりに高額なので滞納金額がかなりの金額まで膨れ上がってしまっているケースもあり任意売却する際には売買代金から支払ってもらえないのでどこから捻出するのか苦労することになります。
またマンションの売買の場合は駐車場を利用する権利がそのまま新所有者に引き継がれない場合があります。
旧所有者が駐車場を利用していたからといって、マンションを購入した新所有者が駐車場の権利を当然に引き継ぐことができると思ったら実は大間違いなのです。
駐車場の利用方法については、マンションの規約に決まっているので、それをきちんと調べることも区分マンションの任意売却にとっては重要なポイントとなります。
おわりに
マンションの任意売却では、
- 延滞管理費
- 延滞修繕積立金
などが諸費用として売却代金の中から控除されることが最大のポイントとなります。
注意点は、
- 遅延損害金は見てもらえない場合がある
- 全額までは控除されない場合がある
- 駐車場は引き継ぐことができない場合がある
という部分になります。
