不動産投資で収益物件を売却する出口戦略を考えなくてもいい場合はどのような場合なのでしょうか？
不動産投資では基本的に出口戦略を立ててから収益物件を購入するケースが多いです。
しかし保有する収益物件の運用が順調で収益が上がっているときは無理に売却を考えなくてもよい場合があります。
資産の入れ替えで売却する出口戦略を取ったとしても入れ替えた後の収益が大きく下がってしまう可能性があるほど今の収益物件からの収益が順調な場合などです。
収益物件の収益に何も問題が無い場合は、
- 安定した利益
- 節税効果
を両方得ながら、収益物件を買い増していくのも不動産投資のセオリーです。
この記事では、不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイントをご紹介します。
不動産投資で収益物件を売却せずに長期保有しながら買い増していって規模拡大して収益を伸ばす戦略のポイント
出口戦略は必ずしも必要ではないというケースです。
不動産投資での収益物件の運用で利益を最大化する運営モデルとしては、
- できるだけ短期間に減価償却をとる
- 同時にインカムゲインを最大化する
- 減価償却が終わったら出口戦略(売却)によって売却益を得る
- 節税効果が最大化する長期譲渡のタイミングで売却する
という流れになります。
しかし、収益物件を売却すると当然ながら賃料収入のインカムゲインは無くなってしまいます。
同じような条件の収益物件を売却のタイミングでまた買えるという保証があればいいのですがそんな保証はどこにもありません。
そこで長期間にわたって収益物件を保有し続けるという選択肢もでてきます。
細く長く収益をインカムゲインで得ていくという考え方です。
毎月賃料収入を得ていくというのは収益物件の運用における最大のメリットでもあり何よりも収入が安定します。
収益物件の運用の最大のメリットは、いつまでに売らなければいけないという制約がないことです。
キャッシュフローが回っていて、特に売らなければいけない理由もないのであれば、長期保有してインカムゲインを得ていればよいということになります。
なんでも必ず売却しなければいけないということではなく、あくまでも利益確定と利益の最大化のために、能動的に売却をするということが戦略上必要だということです。
一方で市場では出口戦略が必要な人々もいます。
不動産投資ファンドや転売を目的として、短期の資金調達を行う不動産会社などのプロの人々です。
投資家からお金を預かって一定期間内に元金を償還(利益確定)する不動産投資ファンドの場合であれば、預かった元金を5年後に償還(利益確定)するには、物件を売却することが必要です。
そして上記のような不動産投資ファンドの運用の場合は、ファイナンスも5年で引いていて、5年後に返済する必要があるため、必ず5年の期間が経過するまでに売却する必要があるのです。
しかし、一般の不動産投資家の場合は、基本的には20年超の長期で融資を受けているので、急いで返済する必要もありません。
収益物件を保有している期間中に、高く売れる市況になったときに売却するという選択は有効ですし、本業の業績が落ち込んだり、他の収益物件の修繕などがかさんだりして、マイナスが多く出るタイミングにぶつけて売却による譲渡益を相殺する方法も使えます。
収益物件を買い増しして賃料収入を増やす
減価償却が終わった収益物件を長期保有しながら、収益物件を買い増ししていくことで、さらに数年間課税を先送りする方法もあります。
つまり、木造物件であれば取得から4年経過後、減価償却が終わった段階で同じように短期で償却できる木造物件を再び取得します。
この買い増しのタイミングでは1棟目の物件が利益を生んでいる状態ですので、買い増し取得分の費用は利益と相殺されるために赤字幅は1棟目ほど大きくなりませんが、利益を出さないもしくはできる限り抑えることは可能です。
さらに2棟目の減価償却が終わる時期に3棟目を購入するというように、どんどん物件を買い増して利益を先送りしていき、賃料収入(キャッシュフロー)を拡大させていくことができます。
時間の経過とともに残債も減っていきますのである時点で完済となります。
そして不動産からのキャッシュフローで生活できるレベルまでなれば、経済的に安定していくことになります。
賃料収入ほど安定した収入はありません。
変動幅が少ないからです。
長期保有による安定した賃料収入を一定レベルまで目指すというのは、経済的な安定を得るうえで非常に理にかなった運用方法でもあります。
おわりに
収益物件の運用に問題がなければ、無理に売却する必要はなく、物件を買い増ししていき、
- 賃料収入のキャッシュフロー
- 節税効果
を増やしていくことで、利益の最大化を目指すことができます。
市場で高く売れて、売った方が利益の最大化ができれば売却すればいいですし、長期で保有して節税しながら、一定レベルの賃料収入を目指すことも運用戦略としては有効です。
