根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか?不動産投資で根抵当権付きの収益物件を購入する際の注意点とは?

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根抵当権付きの収益物件は最後の抹消でトラブルになりやすい理由

『根抵当権』『抵当権』の違いをきちんと理解できているでしょうか?

不動産投資で収益物件の購入を借入で行うと金融機関がその収益物件に対して『抵当権』を設定します。

その後その収益物件を売却しようとする場合は、抵当権を金融機関に抹消してもらわなければ取引できないことになります。

抵当権を抹消してもらうためには、残りのローンを売却代金も含めて一括で返済すればよいので簡単です。

抵当権付きの不動産を売却するには、事前または決済当日にローン残額を一括返済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。

これが『根抵当権』になると抵当権とは少し違った性質があり根抵当権なりの注意すべき部分が出てきます。

この記事では、根抵当権と抵当権の違いと根抵当権の抹消時にトラブルになりやすい理由をご紹介します。

根抵当権と抵当権の違いをご存知ですか?不動産投資で根抵当権付きの収益物件を購入する際の注意点とは?

『根抵当権』と『抵当権』の違いとは?

『抵当権』とは、不動産を購入する際のローンの担保としてその不動産に設定するものです。

仮にローンの返済が困難となった場合は、融資をした金融機関がその不動産を競売にかけて現金化し、それを残りの残債務に充当することになります。

また、借りていたローンを全額返済すれば、金融機関から抵当権の抹消書類が送られてきますので、これを持って法務局で手続きをすれば抵当権は抹消されます。

不動産は抵当権がついている状態では売却できないため、必ず引き渡しまでの間にローンを全額返済して抵当権を抹消しなければなりません。

実務上はその不動産を売却して得たお金をそのままローンの返済に充当することも多いため、決済当日に金融機関の担当者と司法書士に立ち会ってもらい、その場で抵当権の抹消手続きを行うことがほとんどです。

これに対し、『根抵当権』は、

  • あらかじめ貸し出す上限金額(極度額)を定める
  • その範囲内において何度も貸し借りができるようにする

という場合に用いられる担保物権のことです。

例えば、通常の抵当権であれば、不動産を担保に1,000万円を借りて抵当権を設定し1,000万円を返済すると抵当権を抹消します。

そしてまた1,000万円を借りたくなったら同じことを繰り返す必要があります。

この作業が非常に面倒で経費もかかるため『根抵当権』が存在するのです。

仮に極度額5,000万円の根抵当権を設定しているとすれば、5,000万円の範囲内で貸し借りを繰り返し行うことができるようになります。

具体的には、不動産を担保にして会社や事業の運転資金を借り入れるような場合に『根抵当権』が設定されています。

 

不動産投資で根抵当権付物件を購入する際の注意点

根抵当権は抵当権よりも抹消するための手続きが少々複雑になります。

抵当権は借りているお金さえ返せば、金融機関側に抵当権の抹消に応じてもらえます。

しかし、根抵当権の場合は極度額の範囲内でお金の貸し借りをする担保物権のため、仮に1円も借りていないような場合でも根抵当権は当然に消滅せず、根抵当権を抹消する際は、根抵当権を設定している金融機関との解除契約が必要となります。

ただ、金融機関からしてみれば、お金を借りてくれる大口の取引先を失うことになりますので、すんなりと抹消に応じないケースもまれにあります。

仮に根抵当権の抹消に金融機関が応じないと、不動産を買主に引き渡すことができないことになります。

また、根抵当権によって資金を借り入れている場合は、一般的なローンとは違い一気に多額の借入をまとめて返済すると、高額な手数料や違約金が発生することがあります。

このように、根抵当権は抵当権とは違って、抹消手続きが複雑なために、その抹消にあたっては注意が必要です。

そのため、もしも根抵当権がついている収益物件を購入する場合は、あらかじめ根抵当権者が根抵当権の抹消に応じてくれるのかどうか、売主にしっかりと確認しておいてもらうことが必須になります。

 

まとめ

  • 根抵当権の抹消は抵当権と違い、包括的な担保物権となるので、借りているお金を返して抹消するという単純なものではないので、抵当権の抹消とは区別して考える必要がある。
  • 根抵当権付きの物件の売買は、最後の抹消手続きで抹消できなかったりする思いがけないトラブルになる可能性があることは理解しておく。

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