賃貸申込時の入居審査の基準を厳しくしすぎると空室が埋められなくなると思って管理会社とも相談して審査をゆるくしてしまってはいないでしょうか？
空室を埋めるのも大変なのですが不良入居者を退去させるのはもっと大変です。
- 自主管理をしている大家
- PM・管理会社に管理委託をしている大家
- サブリースを解約して自主管理や管理委託に移行する可能性のある大家
であれば、入居審査を大家自身もチェックして、できるだけ不良入居者を入れないようにする必要があります。
不動産投資において家賃収入は生命線なので空室を埋めていきたいのは分かりますが、長期の家賃滞納や動産を置いたままの夜逃げ、近隣とのトラブルを起こすような不良入居者をできるだけ水際で防ぐことも同じだけ大切です。
家主・大家としての入居審査への考え方
賃貸仲介業者に募集依頼をかけている場合は、
- 問い合わせ対応
- 物件案内
- 入居審査
などを行ってくれます。
しかし、最終的に入居者と契約するのは貸主である大家です。
管理委託をしていても、入居者とのトラブルが起こった際の最終判断は大家の責任において行うことになります。
そのため、
- 大家も入居申込書は必ず確認する
- 申込書の内容について適宜ヒアリングする
などを行って、賃貸仲介業者と協力しながら入居審査を行うようにします。
自主管理の場合は賃貸仲介業者は入居者の賃貸付け業務しかしないので、入居後のクレーム処理について賃貸仲介業者が対応する義務はありません。
したがって賃貸付けのみを依頼している場合には入居審査についてあまり厳格に行われない可能性があることは否めません。
その場合は、あらかじめ一定の審査基準を賃貸仲介会社との間で取り決めておく必要があります。
入居審査時の確認事項①：本人の職業・年収の確認
入居審査の第一段階は本人確認です。
- 運転免許証
- 健康保険証
- パスポート
- 住民票
などで、氏名・現住所を確認します。
職業・年収に関する書類もこの時点で確認するようにします。
申込者本人に連絡できるようなら、
- 記載内容の確認
- 引っ越しの理由
を確認します。
もし、今回の物件と場所が近い場合には現住所の間取りや広さを引っ越しの理由といっしょに必ず確認します。
通常、同じような地域で同じような広さ、間取り、築年数の物件に引っ越すようなことはあまり考えられないからです。
ひょっとしたら前の住居で家賃滞納を繰り返して退去を迫られているなどのマイナス要因があるかもしれません。
このような場合は、少し念入りにヒアリングすることが必要です。
また、勤務先には必ず連絡して在籍確認をとります。
年収は年間家賃の3倍以上はあることが目安となります。
例えば年間家賃支払いが100万円だとすると、最低限必要な年収は300万円になります。
可処分所得はもっと少なくなるので、それ以下の年収だと住居費の負担が相対的に大きくなるので、家賃を滞納する確率が高くなってしまうからです。
このマージンが少ないほど、少しのアクシデントや突発的な支出で、家賃が払えなくなる人が出てきやすくなります。
勤続が数カ月などの短い場合は、転職の理由や新しい仕事の内容などについてヒアリングして、偽装工作がないか注意することも必要です。
また、今は無職だが就職が決まっているという場合は、内定先の職場に連絡し月額報酬などの採用条件が明記されている内定証明書が出せるかどうかを確認してもらいます。
場合によっては預金通帳の写しをもらい、1年分の家賃が払えるだけの預金があるかどうかを確認させてもらえれば尚良いといえます。
住民票のチェックポイントとしては、世帯人数を確認することです。
- 4人家族なのに1人で住む理由は何なのか？
- 単身赴任なのか？
- 離婚または別居なのか？
もし離婚が原因の場合は、慰謝料や養育費の支払いがあるので年収が高くても使えるお金が少ない場合もあります。
理由をごまかそうとする人はとくに注意して審査する必要があります。
なぜなら入居させることは簡単でも退去させることはとても大変だからです。
それが入居者に一方的な原因があったとしてもです。
入居審査時の確認事項②：連帯保証人の職業・年収の確認
連帯保証人は、入居者が家賃を滞納したり、建物に損害を与えたりした場合に、その入居者の債務と同じ債務を連帯して負い、大家への責任を果たさなければなりません。民法では、連帯保証人は通常の保証人とは違い、借主に家賃滞納などがあった場合、借主に請求することなく連帯保証人に家賃債務を請求することができると規定されています。
連帯保証人は入居者と同等の支払い能力のある家族や親せきになってもらうのが一般的です。
連帯保証人の審査は、まず入居申込書に書かれている連帯保証人の連絡先に連絡をして連帯保証人になる意思確認をします。
そして、連帯保証受諾関係書類に実印を押してもらい印鑑証明書も添付してももらうようにします。
収入については入居者本人と同等以上とするのが基本となります。
でないと連帯保証人としての役目を果たせないからです。
連帯保証人が高齢で収入が年金のみの場合は、連帯保証人を追加してもらうなどの処置が必要となる場合があります。
しかし、あまり厳密に連帯保証人の審査を行おうとすると審査に時間がかかってしまい入居申込者からも敬遠されがちです。
そこで家賃保証会社への加入を条件とし連帯保証人不要にする方法もあります。
『敷金ゼロ』で募集する場合には家賃保証会社への加入は必須です。
実際に、家賃保証会社の利用を条件にして『敷金ゼロ』や『連帯保証人不要』にするほうが、入居一時金も少なくなり手続きも簡単なので早期入居者の発見には効果的になります。
ただ、家賃保証会社の審査も厳しくなってきているため必ず加入できるとは限りません。
そのため、従来どおりの連帯保証人制度や審査方式も並行して行うことが重要です。
入居審査時の確認事項③：クレジットカード審査
カード審査システムを導入している不動産業者には必ず行ってもらいたいところです。
新規に導入するとしても、コストは年間数万円程度で審査費用も1回数千円程度になります。
入居者が過去に返済事故があった場合は必ず引っかかるので、入居者が隠していたとしても返済能力の信頼度をはかることができます。
過去に返済事故があってカードが作れないなどという場合は、家賃の支払いにも不安が残るので入居を断るほうが無難です。
入居審査時の確認事項④：面談審査
大家は賃貸借契約の当事者なので、契約の相手方である入居希望者とは極力面談をしたほうがいいのは言うまでもありません。
しかし、現実的には毎回大家自らすべての入居希望者と面談するのは困難です。
そこで、賃貸仲介業者の営業マンに面談をした際の入居申込者の印象をヒアリングします。
『なぜ、お引越しをお考えになったのですか？』
の質問に対して明確な答えがなかったり、しどろもどろになってしまう場合は、近隣トラブルや滞納などが原因で退去を迫られているかもしれないので十分注意して審査しなければなりません。
入居審査時の確認事項⑤：損害保険契約
入居者に損害保険に加入してもらうのは、入居者の責任で物件に損害が発生したり、第三者に被害を加えた場合の賠償責任を負ってもらうためです。
たとえば、
- 入居者の不注意による火災で室内が燃えた
- 水漏れ事故を起こして下階の入居者に被害を与えた
などの場合は、原状回復や損害賠償を行う責任がありますが、その費用が高額になり負担できない場合も十分ありえます。
こうしたリスクを回避するために、入居者には
『借家人賠償責任保険』
に加入してもらいます。
借家人賠償責任保険は単体で加入することができないので、
- 入居者の家財道具に火災保険をかけて、その特約として借家人賠償責任保険を付帯する
- 合わせて個人賠償責任保険も特約として付帯してもらう
ようにします。
個人賠償責任保険は、入居者の不注意で水漏れ事故を起こしたり、ベランダからモノを落として通行人にケガをさせてしまった場合などの損害を補償してくれる保険です。
管理業者は損害保険の代理店になっていることが多いので、契約時に損害保険の加入も行ってもらいます。
入居希望者が知り合いの保険会社などで加入したいという場合には、保険証券または申込書の写しを契約時に必ず添付してもらいます。
おわりに
- 空室を埋めるのに、焦って不良入居者を入れてしまうと、もしトラブルが起こっても退去させるのは相当に大変になる。
- 入居審査では、必ず本人と連帯保証人の職業および年収を確認する。職場にも在籍確認をとる。連帯保証人の代わりに保証会社を使う方法もある。保証会社の審査と並行して、入居審査を進めるのも有効。
- 入居審査の本質は、延滞なくトラブルなく入居してもらえる入居申込者かどうかを見極めることにある。
