物件購入

自分の目で必ず確認!収益物件の現地確認8つのセルフチェックポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

購入を検討している一棟収益物件の現地確認をきちんと自身で行っているでしょうか?

ぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

ましてや現地を一度も見ずに業者任せにして購入していたりしないでしょうか?

収益物件に限ったことではありませんが不動産はひとつひとつが世界にひとつの物件で、全く同じ物件は二つとない『生き物』です。

厳しいですが現地確認を怠ったばっかりにとんでもない物件をつかまされてしまったとしてもそれは自己責任となるのがプロの世界です。

なので購入を検討する際は買い付けを出す前に必ず自身の目で現地を確認しておきましょう。

足が早そうな物件の場合はのんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って物件に瑕疵があれば大きな損失になりますので最低限の現地の確認を自分でしておくほうが安心です。

この記事では自分でできる一棟収益物件の現地確認8つのポイントをご紹介します。


自分の目で必ず確認!収益物件の現地確認8つのセルフチェックポイント

セルフチェックポイント①:場所・所在地の確認

不動産取引の場合、住居表示と地番という2種類の表示があります。

住居表示とは一般的な住所のことで地番は一般には使われておらず、地番しか記載がない場合は住居表示を確認しておかないと現地に見に行った際に迷うので注意します。

 

セルフチェックポイント②:建物の確認

建物を現地で確認して問題ない建物なのかどうかと、もし問題がありそうでもお金で解決できるなら値交渉の材料として写真を撮って持ち帰ります。

 

建物に外観上の問題はないか

外観上問題のありそうな箇所が建物にないか確認します。

新築でなければ大なり小なり必ず何かありますので見落とさないようにします。

  • 土台基礎部分は問題なさそうか
  • 外壁の状態、ひび割れはないか
  • 階段の手すりなどが錆びていないか
  • はがれそうになっているタイルはないか
  • 屋上の防水は大丈夫そうか
  • 非常階段や鉄骨部分の錆び具合
  • 共用廊下や階段の床シートははがれていないか
  • 敷地内に処分費用がかかりそうな残置物や不法投棄物はないか
  • 車、バイク、自転車など明らかに放置されているものはないか
  • 隣地との境界標はあるか

など、物件の販売図面には通常そこまでは載せませんので購入を検討するなら必ず自分の目で見て確かめます。

特に基礎や外壁で問題が発生すると500万円1,000万円の単位で取得後に修繕費用が発生することがあるので要注意です。

ただし外壁の汚れは必ずありますので神経質になりすぎないようにしたほうがいいです。

屋上防水が切れていることもありますが外壁の汚れとともに物件取得後でも復旧可能です。

 

値交渉の材料として

建物を見て、物が散乱して汚れていたり、異臭がしたり、外壁の修繕や塗装が必要そうな点については、買い付けを入れる際の値交渉材料とできます。

指値を入れる際にも具体的に処分費用と外壁修理がいくら必要なので値下げをお願いしたいという感じでいくと、売り主もある程度分かってもらえますし売主に嫌な印象を与えることも少なくなります。

 

セルフチェックポイント③:物件周辺の確認

物件の周辺を歩いて近隣に嫌悪施設がないか確認します。

  • 風俗店など
  • 騒音・振動・悪臭・大気汚染などを発生する工場
  • 廃棄物処理場・下水処理施設その他危険な施設
  • 火葬場・墓地
  • 怪しい宗教施設など
  • その筋の事務所など

入居者の賃貸客付けに大きな悪影響を与えて不利になりそうな施設があると物件取得後の賃貸付けに苦労します。

逆に近隣にあるとプラスに働きやすい施設として、

  • スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど買物施設(営業時間・曜日も含めて)
  • 保育園や幼稚園(ファミリーの場合特に)
  • 小中学校(ファミリーの場合特に)
  • 駅・バス停など
  • 駐車場やコインパーキング

ついでに、近隣の物件に空室は目立つかなども見落としがちなのでチェックしておくと地域の賃貸流通性が見えてくると思います。

物件の周辺情報を得ることで、現在の募集家賃が妥当かどうかなどの判断材料にします。

 

セルフチェックポイント④:駐車場の台数

都心であれば駅からの徒歩時間が重要ですが、地方では駐車場の台数が足りているかを確認しておきます。

  • ファミリータイプ・・・地方物件は最低でも部屋数分、地域によっては部屋数×1.5~2台分の駐車場が必要な場合があります。都心の場合は駐車場がなくても大丈夫な場合もあります。近隣に駐車場が確保できない場合にそれがネックで空室が埋まらないことは多いので注意が必要です。また地方に行けば行くほど、駐車場の停めやすさも賃貸付けに影響してくる場合があるので念のために確認しておきます。
  • ワンルームタイプ・・・都心部では駅が近ければ不要ですが地方では部屋数分までとはいかなくても駐車場が必要な場合が多いです。

 

セルフチェックポイント⑤:管理状況の確認

管理状況はあまり神経質になる必要はありません。

物件購入後にいくらでも改善できるからです。

これも値交渉材料に使えるものがあるかを確認するのがポイントになります。

  • 不法駐車や放置車両、放置自転車など
  • ごみの散乱
  • 明らかな不良入居者

などの所見があれば、撤去や改善をもとめて値交渉できる余地となります。

 

セルフチェックポイント⑥:レントロール・入居状況の真偽を確かめる

ポイント⑥:入居状況の真偽を確かめる

レントロールは机上で確認するだけでなく現地で本当に入居しているのかの確認が絶対に必要です。

書面上では隠せることも現地で実際に確認することで明らかになることが多いからです。

たとえば、満室物件で引き渡されたあと3ヵ月程度で賃貸契約の解約が続出するケースがあります。

  • 契約書を偽造しているケース
  • 知人などに入居させて短期間で解約させる

などの手口があります。

できるだけ売買価格を釣り上げておきたいという意図でこういう手段を取るケースは散見されます。

これらを見破るには、

  • 電気メーターが本当にまわっているか
  • ポストが使われているか
  • ベランダ側に回って、生活感があるか

などを確認します。

カーテンがついているだけでは不十分です。

時間が許すのであれば夜に見ると一発で分かります。

レントロールで不正をしている物件はほぼ真っ暗です。

現地を見て怪しいなと感じたときは賃貸借契約書を取り寄せて確認します。

 

セルフチェックポイント⑦:その筋の入居者がいないか

その筋の方の看板が出ていたり、部屋の窓に鉄格子がされていたり、防犯カメラがついていたりします。

確認するといっても直接聞くわけにはいかないので、地元の不動産屋さんに聞くと一発で分ることが多いので一番確実な確認方法です。

不動産屋さんも揉めたくないのでよく把握しているものです。

 

セルフチェックポイント⑧:住民や近隣へのヒアリング

余力があれば、近くのお店の店員や通りがかりの住民などに付近の様子を聞いてみるのもいいものです。

おしゃべりな方はたくさんいて親切にいろいろと教えてくれます。

  • この地域は大学生ばかりで社会人はいない
  • 夜になると暴走族が出てうるさい

など、地元しか知らない情報を教えてくれることが多いです。

 

まとめ

  • 物件概要書やレントロールなど書面上ではわからない部分を現地調査で確認します。
  • 現地調査は、建物の確認、物件周辺の確認、管理状況の確認とともに、入居状況の真偽の確認と怪しい入居者やその筋の入居者がいないかどうかも確認する。

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