物件購入

購入予定物件の現地の確認と調査を効率化する8つのポイント

収益物件の現地確認効率化8つのポイント虎の巻

購入予定物件の現地の確認や調査を、ぶらっとなんとなく全体を見て終わりにしていないでしょうか?

購入予定物件は、買い付けを出す前に現地を確認して素早く調査をしておきたいところです。

足が早そうな物件の場合は、のんびりやっていると物件がなくなりますのでこの限りではありませんが、急いで買って不動産に瑕疵があれば大きな損になりますので、最低限の現地の確認と調査を自分でできるほうが安心です。

この記事では購入予定物件の現地の確認と調査を効率化する8つのポイントをご紹介します。


購入予定物件の現地の確認と調査を効率化する8つのポイント

ポイント①:場所・所在地の確認

不動産取引の場合、住居表示と地番という2種類の表示があります。

住居表示とは一般的な住所のことで、地番は一般には使われておらず、地番しか記載がない場合は住居表示を確認しておかないと、現地に見に行った際に迷うので注意します。

 

ポイント②:建物の確認

建物を現地で確認して、問題ない物件なのかどうかと、もし問題がありそでも、お金で解決できるなら値交渉材料と考えます。

 

建物に外観上の問題はないか

外観上問題のありそうな箇所が建物にないか確認します。新築でなければ大なり小なり必ず何かありますので、見落とさないようにします。

  • 土台基礎部分は問題なさそうか
  • 外壁の状態、ひび割れはないか
  • 階段の手すりなどが錆びていないか
  • はがれそうになっているタイルはないか
  • 屋上の防水は大丈夫そうか
  • 非常階段や鉄骨部分は錆びついていないか
  • 共用廊下や階段の床シートははがれていないか
  • 敷地内に処分費用がかかりそうな残置物はないか
  • 車、バイク、自転車など明らかに放置されているものはないか
  • 隣地との境界標はあるか

など、物件の販売図面にはそこまではほとんど載せませんので、自分の目で見て確かめます。

特に基礎や外壁で問題が発生すると、500万円、1,000万円の単位で取得後に修繕費用が発生することがあるので要注意です。

外壁の汚れは必ずありますので神経質になりすぎないようにします。屋上防水が切れていることもありますが、外壁の汚れとともに物件取得後でも復旧可能です。

 

値交渉の材料として

建物を見て、物が散乱して汚れていたり、異臭がしたり、外壁の修繕や塗装が必要そうな点については、買い付けを入れる際の値交渉材料とできます。

指値をするときに、具体的に処分費用と外壁修理がいくら必要なので値下げをお願いしたいという感じでいくと、売り主もある程度分かってもらえますし、嫌な気持ちにさせることも少なくなります。

 

ポイント③:物件周辺の確認

物件の周辺を歩いて、近隣に嫌悪施設がないか確認します。

  • 風俗店など
  • 騒音・振動・悪臭・大気汚染などを発生する工場
  • 廃棄物処理場・下水処理施設その他危険な施設
  • 火葬場・墓地
  • 怪しい宗教施設など
  • その筋の事務所など

入居者の客付けに大きな悪影響を与えて不利になりそうな施設があると、物件取得後の賃貸付けに苦労します。

逆に近隣にあるとプラスに働きやすい施設として、

  • スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど
  • 保育園や幼稚園(ファミリーの場合特に)
  • 小中学校(ファミリーの場合特に)
  • 駅・バス停など

ついでに、近隣の物件に空室は目立つかなども見ておきます。

物件の周辺情報を得ることで、現在の募集家賃が妥当かどうかなどの判断材料にします。

 

ポイント④:駐車場の台数

都心であれば駅からの徒歩時間が重要ですが、地方では駐車場の台数が足りているかを確認しておきます。

  • ファミリータイプ・・・地方物件は最低でも部屋数分、地域によっては部屋数×1.5~2台分の駐車場が必要な場合があります。都心の場合は駐車場がなくても大丈夫な場合もあります。近隣に駐車場が確保できない場合にそれがネックで空室が埋まらないことは多いので注意が必要です。また地方に行けば行くほど、駐車場の停めやすさも賃貸付けに影響してくる場合があるので、念のために確認しておきます。
  • ワンルームタイプ・・・都心部では駅が近ければ不要ですが、地方では部屋数分までとはいかなくても駐車場が必要な場合が多いです。

 

ポイント⑤:管理状況の確認

管理状況はあまり神経質になる必要はありません。

物件購入後にいくらでも改善できるからです。

これも値交渉材料に使えるものがあるかを確認するのがポイントになります。

  • 不法駐車や放置車両、放置自転車など
  • ごみの散乱
  • 明らかな不良入居者

などの所見があれば、撤去や改善をもとめて値交渉できる余地となります。

 

ポイント⑥:入居状況の真偽を確かめる

ポイント⑥:入居状況の真偽を確かめる

レントロールなどは机上で確認するだけでなく、現地で本当に入居しているのかの確認が必須です。

書類で隠せることも、現地で実際に確認することで明らかになることが多いです。

たとえば、満室物件で引き渡されたあと、3ヵ月程度で賃貸契約の解約が続出するケースがあります。

  • 契約書を偽造しているケース
  • 知人などに入居させて短期間で解約させる

などの手口があります。

見破るには、

  • 電気メーターが本当にまわっているか
  • ポストが使われているか
  • ベランダ側に回って、生活感があるか

などを確認します。

怪しいなと感じたときは、賃貸借契約書を取り寄せて確認します。

 

ポイント⑦:その筋の入居者がいないか

その筋の方の看板が出ていたり、部屋の窓に鉄格子がされていたり、防犯カメラがついていたりします。

確認するといっても直接聞くわけにはいかないので、地元の不動産屋さんに聞くと一発で分ることが多いので一番確実な確認方法です。

不動産屋さんも揉めたくないのでよく把握しているものです。

 

ポイント⑧:住民や近隣へのヒアリング

余力があれば、お店の店員や通りがかりの住民などに、付近の様子を聞いてみるのもいいものです。

おしゃべりな方はたくさんいて、親切にいろいろと教えてくれます。

  • この地域は大学生ばかりで社会人はいない
  • 夜になると暴走族が出てうるさい

など、地元しか知らない情報を教えてくれることが多いです。

 

まとめ

  • 物件概要書とレントロールではわからない部分を現地調査で確認します。
  • 現地調査は、建物の確認、物件周辺の確認、管理状況の確認とともに、入居状況の真偽の確認と怪しい入居者やその筋の入居者がいないかどうかも確認する。

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