ハワイの不動産オーナーになるということはハワイという響きもよく多くの不動産投資家がハワイの不動産を買って不動産投資を行なっています。
インターネットの広告やパンフレットなどでよさそうな条件が並んでいてあなたも不動産投資の仕入れとしてハワイの不動産投資を考えたことがあるかもしれません。
しかしながらハワイ不動産の良いイメージだけ先行していますが自分自身を顧みてハワイの不動産についていったいどれほどのことを知っているといえるか胸に手を当てて考えてみる必要があります。
そこにはそれほど甘くない現実があることも知っておくことです。
日本国内での不動産投資でも同じなのですが
- 人から聞いただけ
- 本で読んだだけ
- パンフレットで見ただけ
- 営業マンに勧められただけ
などの理由で何千万から何億という不動産投資を行うと万国共通で落とし穴が待っているということです。
それはサラリーマンがワンルームマンション投資で失敗するケースとも酷似しています。
不動産投資は自己責任であり自分自身で明確な判断基準を持って取り組むべきものです。
日本での不動産投資ですら思ってもみなかったトラブルに巻き込まれることもあるくらいですので遠くハワイの地でもし何かあったとしても対処すら難しいというのが現実です。
この記事では、ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方についてご紹介します。
ハワイの不動産投資で失敗した人の原因となっているすぐに改めるべき不動産投資に対する甘すぎる考え方
ハワイの不動産投資に限った話ではありませんが、基本的に投資に失敗する人の原因の多くは自分自身でよく調べていないことです。
自分で調べて自分で考えてそれでも失敗すればその失敗は経験として生きるかもしれません。
しかし甘い話に乗っかって失敗したのであればその原因を自分自身に求めることもないでしょう。
何の進歩もなくお金を損して終わりということになってしまいます。
なにも勉強せずに他人に勧められたまま始めた投資で儲かることはまずはないと肝に銘じるべきです。
常に日ごろから翻って自分はどうだろうかと自分自身を顧みることが大切なのです。
ハワイの不動産の所有形態はいろいろあるが簡単ではない
ハワイは有名リゾートであり不動産の所有形態についてもさまざまな形態が存在します。
- コンドミニアム
- 戸建て
の所有といった基本的なスタイルだけでなく、ひとつの物件や部屋の利用権を週単位で分割所有するタイムシェアなどもあるのです。
ただタイムシェアの場合はひとつの物件や部屋を複数人で分け合うため利用にあたっては各種の制約が出てきます。
タイムシェアは投資額が低いので誰もが投資をはじめやすくなっていますが、経費を考えると明らかなマイナスになることが多いので不動産投資対象として考えるには適していません。
一方で戸建てやコンドミニアムを購入すれば自由に使うことができます。
しかしハワイの戸建てやコンドミニアムとなれば、
- 価格帯が非常に高額になる
- 毎月の維持管理も高い
のでそれほど簡単ではありません。
ハワイの高級住宅街では、戸建てが4億前後〜となる物件もあり不動産投資として考えにくい金額です。
そしてそのような高級住宅街は意外にも犯罪が多いのもネックです。
犯罪の多い理由は大金持ちが高級住宅街を購入するのですが現地にほとんどいないので盗難が頻発するエリアでもあります。
セキュリティの防犯カメラ一式もすべて盗まれ家具家電がなくなっていたなどもあるそうです。
その地域の事情をよく知らないといけない典型例といえますが他国のことをそこまで知り得るのは簡単ではありません。
日本では起こり得ないことがハワイでは普通に起こる
また使わない時は賃貸に出そうと思っても高額物件になるほど借り手を探すのは難しくなります。
ハワイの人の給料は全米平均より低いのでローカルの人が高額物件に手を出すことはほとんどなく、一部の大金持ちや本土や海外の富裕層のみとなり借り手が少ないため稼働率が低くなります。
コンドミニアムの場合も建物規約等によって貸し出しに制限が設けられているケースがあることや、借り手によっては部屋の内装をかなり汚すため退去後の内装修理代が大幅に掛かります。
またハワイだけではないですがリゾート物件の管理会社の中にはひどい従業員もいて、オーナーが海外の人の場合は見に来ることがあまりないため自分が勝手に住んでしまう人までいる始末です。
ハワイは給料が低いのに住居費用は全米一高いので、掛け持ちの仕事をしたりワンルームタイプの部屋に6人で住んでいたりと結構大変な住宅事情もあるからです。
このような実態を知らずに安易に投資して管理会社を調べずに任せると悲惨な投資結果を招くこともあるということを理解しておきましょう。
ハワイの戸建てで安定して運用できる場合は、借り手がアメリカ軍人の将校さん向けなどに限られてくるでしょう。
軍人の将校さんになると高額な住居費が国から保証されているからです。
そのため軍人さんの中には戸建てを購入ている人もいて転売で利益を出している人も多くいます。
ホテルコンドが日本人に流行っているが・・・どうなのか？
戸建てやコンドミニアムが難しいとなる中で日本人に流行っているのがホテルレジデンス、いわゆるホテルコンドです。
ホテルの一室のオーナーとなり自分で使いたい時は使い使わない時はホテルルームとして貸し出すという所有形態です。
ホテルレジデンスとして所有できる代表的なホテルとしては
- トランプ・タワー・ワイキキ
- リッツカールトン
- ワイキキサンセット
- イリカイ
- ワイキキバニャン
- ワイキキビーチタワー
などがあります。
そのホテル一室の完全所有権を取得し部屋のオーナーになるというわけです。
ホテルコンドはホテルが持ち主に代わりホテルの一室として運営するもので、全ての部屋にはコンドと同じ様に持ち主がいてそのホテルが所有しているわけではありません。
コンドの建物の中にホテルデスクがあり設備もコンドと同じようにプールやその他の娯楽施設が整っています。
ホテルに委託しない場合は普通のコンドと同じ様に別荘として使えますし他のバケーションレンタル会社に委託して同じようにバケーションレンタルができます。
ただしこのホテルコンドにもマイナス点があります。
ホテルコンドの最大のマイナス点としては、利回りが低いことです。
ホテルコンドには様々な経費が掛かるので表面利回りではなくネット利回りで見ることが重要になります。
実際に計算してみると手取り収入が投資額に対し1％に満たないホテルコンド物件が数多くあります。
借入はせずに現金投資した場合で手取りが1％未満という数字です。
数字の良い物件でようやく2％前後となります。
ホテルコンドは、下記のランニング経費が特に重い負担となります
- ホテル運営会社への経費が高い：売上の50％
- GET（売上税）TAT（宿泊税）が高い：売上の約15％
- 部屋の修繕費用（積立金）が高い
- 固定資産税が普通のコンドより高い
そして古い物件の場合は改装費もかかります。
ホテルコンドの場合は定期的に内装を変えますので、その改装費が2万ドル〜となることも多く、所有しているだけでどんどん経費が掛かってくるのです。
この実態を知らずに安易にハワイで不動産投資をしてはいけないということです。
ハワイのホテルコンドで最も収益率が良い物件の収益シミュレーション
ハワイの不動産投資の概要に触れましたがホテルコンドの収支シミュレーションを見ていきましょう。
物件価格(ワンルーム)：239,000ドル
1日あたりの売上：117ドル
稼働率：28日/月
単月の売上想定(30日間)：30日間とした場合117ドル×28日/月＝3510ドル
ホテル経費50％：3510ドル×50％＝1755ドル
税金(GET＋TAT)15％：3510×15％＝526ドル
内装費：137ドル
Maintenance fee(修繕積立）：490ドル
固定資産税：230ドル
単月経費合計：3138ドル
単月の利益：3510ドル-3138ドル＝372ドル
手残り利回り(年)：372ドル×12か月÷239000ドル=1.8％
修繕積立を経費にするのかどうかというのは異論もあるかと思いますが、実際にキャッシュアウトしますし大きな支出であるため経費に含んで算出しています。
確定申告を会計士に依頼すれば会計士の費用1000ドル前後が追加で掛かるでしょう。
最終手残りが赤字になる部屋も実際には多くあります。
ハワイで不動産投資をしていくのであれば上記数字が現実であることを理解してから始めることが重要です。
このような低い収益率でなぜ購入するのかといえば、
- 節税目的(減価償却)
- ハワイブランドへの憧れ
の2種類の方が圧倒的に多いです。
日本と違い建物評価が非常に高いうえに法定耐用年数を超えた木造は4年、鉄筋コンクリートは9年で建物を減価償却できるからです。
減価償却の節税狙いでのハワイ不動産投資のポイントとは？
ハワイの不動産投資ではここ数年で減価償却狙いの不動産投資がものすごい勢いで増えていたことは良く知られています。
日本の税法では築年数が22年を過ぎた木造は4年で減価償却ができます。
ハワイの木造戸建てやタウンハウスは築年数が経過しても建物の価値比率が8割～9割もある物件が多くあったので、日本の儲かっている法人や個人が4年の節税目的(減価償却)でハワイの木造不動産を買うということが流行したのです。
ところがその様相も一変しつつあります。
ハワイのローカルのエリアには手ごろな木造物件があったのですが、ハワイの当局が土地の価値比率を一気に上げて建物比率を6割前後まで落としているケースが増えているのです。
その理由は、日本人が節税目的でローカルの物件まで買付が殺到して現地の人が買えなくなったからです。
そのためいわゆる手ごろな物件の減価償却の物件は一気に減ってしまったという印象です。
つまり今までのように減価償却狙いで木造タウンハウスや戸建てを購入することが難しいマーケットにハワイ不動産も変わりつつあるということです。
とはいえ日本に比べれば建物比率が高いのと物件価格が落ちにくいことを考えれば減価償却狙いにメリットを感じる人もいるでしょう。
ただし日本でも会計検査員から海外不動産を使った減価償却スキームに問題が指摘され、国税の法改正はまだ行われていませんが近いうちにメスが入る可能性が高いです。
おわりに
- 日本の不動産投資家の間でハワイ不動産投資への関心が高まっているが手を出すのならよく調べ尽くしてからにしたほうがよい。
- ハワイのよいイメージや人から聞いた情報だけで手を出すとほとんどの場合で失敗する。
- 遠い異国の地で日本では起こり得ないようなことも起こるのがハワイの不動産投資。
- 減価償却狙いは今のところ大丈夫だが国税当局も目をつけているのでいずれメスが入る可能性が考えられる。
