サラリーマンや公務員などの個人投資家が不動産投資でローンが払えなくなり破綻してしまったらどうなってしまうのでしょうか？
そもそも論ですが家賃収入のある不動産投資は理論上では滅多なことでは破綻しません。
賃料収入で不動産投資ローンの月々の返済をしていくという形で返済原資に家賃収入を見込んでいるからです。
まず知っておくべきなのは、不動産投資で実際に破綻する人の割合は、実は大変少ないという事実です。
3ヶ月以上のローン延滞率も0.2％という低い水準になっています。
しかしある一定層の方は不動産投資ローンが払えなくなり競売になったり自己破産したりしています。
不動産投資ローンが払えている人と払えていない人の違いはどこにあるのでしょうか？
この記事では、不動産投資ローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいいかについてご紹介します。
不動産投資ローンが払えなくなるのはどんなときなのか？
不動産投資の売上は、家賃収入とほぼ100％イコールとなりますが、家賃は景気による変動があまりありません。
日本の賃貸は居住者側の権利が強いので、定期借地でもないかぎりは2年ごとの更新時であっても家賃が上がったり下がったりすることは稀です。
不動産投資で収益物件を買う前に、事前に収支計算をして利益が出るかどうかのシミュレーションを怠らなければ、購入後もシミュレーション通りに運営できる可能性が極めて高いといえます。
多少の上振れ下振れはあるかもしれませんが、収益物件購入時に満室想定家賃収入に対して50％程度の返済比率で借り入れを行っていれば、とたんに返済が苦しくなるということは少ないはずです。
株などの金融取引のように大きく上下することがまずないのが不動産投資の特徴だといえます。
突然倍になって大儲けしたり、逆に半分になって大損するようなことは不動産投資においてはありえません。
多額の借り入れを行う割には不動産投資は比較的破綻しにくいビジネスモデルでもあるのです。
もし不動産投資で借りたローンが払えなくなった・払えなくなりそうな場合はどうすればいい？
不動産投資が破綻しにくい仕組みだとはいえ、万が一ローンが払えなくなったらどうなるのか気になるところではないでしょうか。
不動産投資ローンの延滞3ヶ月以内の場合
毎月の返済期日から1日や2日の遅れの場合、金融機関の支店の担当者から、ローンの引き落としができなかった旨の連絡がきます。
この場合では、数日以内に口座に入金を行い、支払い遅延が解消されれば問題ありません。
しかし延滞の状態が続きてしまい、給料などの他の収入からも補填ができない状況になると、金融機関から連帯保証人に督促が行くことになります。
一つの目安として、延滞が3ヶ月以内かどうかが基準になります。
不動産投資ローンの延滞3ヶ月以上の場合
3ヶ月を過ぎても返済が滞る場合は、金融機関内で破綻懸念がある要注意貸出先に分類されます。
この時点で、回収担当者は視点の営業マンではなく、本部の回収専門担当者に変更になることが多いです。
本格的に返済ができない状態になった場合は、金融機関により異なってきます。
貸出の件数が多く、1件ずつの融資規模も大きいメガバンクは、融資を回収できる権利である債権をサービサーと呼ばれる資金の回収専門業者に売却して債権譲渡することもあります。
請求権が銀行からサービサーに移ると、銀行との関係が切れるため銀行からは督促されない代わりに、サービサーからさらに厳しく取り立てられることになります。
この状態に陥るのは好ましくないので、可能な限り銀行と交渉を続けられるように銀行側と折衝を続けたほうがよいでしょう。
不動産投資ローンの借り入れ金額が大きい場合は任意売却や自己破産も選択肢のひとつ
収益物件のローンは借入額が大きな金額となっていることが多く、収支状況が悪化しても自分が保有している定期預金や生命保険などをすべて解約しても返済ができないことがあります。
その場合は、収益物件を任意売却したり競売にかけることになります。
売却価格が債権額に満たない場合は、最終的には自己破産するという選択肢も出てきます。
その段階になったら、持っている資産は連帯保証人の分も含めて基本的にはすべて処分することになります。
不動産投資のローンでも地銀や信金はリスケジュールに応じてくれやすい
地域密着を掲げている地銀や信金などは、無理に回収を行って地域内で悪いうわさが立ってしまうことを懸念し、ある程度柔軟に話し合いに応じてくれることがあります。
地銀や信金は、返済がないと困るものの、厳しい取り立てを行って地域社会との関わり方に問題が生じることも避けたいと考えるからです。
その場合は、返済計画をリスケジュール（債務の繰り延べ）して、
- 融資期間を延ばす
- 金利を下げる
- 利息のみの支払いにする
などにより、毎月の返済額を減らすといった交渉に応じてくれる可能性もあります。
銀行や信金などの普通の金融機関から融資を受けていれば、職場まで回収しに来たり、深夜自宅に無理やり押しかけてきたりすることは絶対にありません。
返済の遅延は債務者の契約違反ですが、基本的にはルールに沿って粛々と処理が進んでいくことになります。
おわりに
そもそも論ですが、収益物件を買う前にきちんと収支計算ができていれば、ローンが払えないような状況に陥る可能性は低いのが不動産投資の特徴です。
もし、何らかの事情で返済が不能になるような重大な懸念が発生したら、隠そうとせずに早い段階で融資を受けている金融機関の担当者に相談するのがよいといえます。
