消防点検と聞くと不動産投資の利益に直結するものではないので、取り組みになんだか後ろ向きな気持になっていたりはしないでしょうか？
不動産投資で一棟収益不動産を保有すれば建物管理では法令で義務付けられた消防点検を行うことは必須です。
なぜなら万が一火災が起こったときに消防点検を受けていないと不動産投資家であるオーナーの責任が問われてくるからです。
雑居ビル火災などで死亡者やケガ人を出したときに運営会社が罰せられているニュースを見たことがあると思いますがまさにその状況になります。
一棟収益物件のオーナーになったら必ず法定の消防点検を行うことを忘れないでください。
この記事では、不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】をご紹介します。
不動産投資で必要な消防点検のやり方と収支に見込んでおきたい建物規模別の消防点検費用の目安【まとめ】
消防点検の内容
消防設備点検は法令で義務付けられている点検です。
消防設備とは、
- 消火器
- 火災報知器
- 消火栓
- 誘導灯
- 避難はしご
などのことを指します。
消防設備は頻繁に使うものではないので定期的に点検をして維持管理しておく必要があります。
そしていざという時にきちんと消防設備を使えるようにしておくことが消防法で義務付けられているのです。
報告義務の頻度
建物所有者は
- 特定防火対象物は1年に1回
・・・物品販売店舗(コンビニなど)、ホテル、病院、飲食店など不特定多数の人が出入りする建物 - 非特定防火対象物は3年に1回
・・・工場、事務所、倉庫、共同住宅、学校、駐車場など
の消防署に対する報告義務があります。
不動産投資で所有する一棟収益不動産で火事が発生した場合に消防点検の不備が原因で被害が出てしまった場合は、
- オーナーが損害賠償責任を負うこと
- 重大な過失と認定されると火災保険が適用されない
などのケースが出てくるので、必ず消防点検は必要となります。
機器点検と総合点検
消防点検での点検項目は機器点検と総合点検に分かれます。
- 機器点検・・・消防用設備などの種類に応じ、消防用設備などの適正な配置、損傷、機能について、告示に定める基準に従い、外観または簡易な操作により確認することをいいます。
- 総合点検・・・消防用設備などの全部または一部を告示に定める基準に従い、作動させ、総合的な機能を確認することをいいます。
点検項目(共同住宅の概要。店舗・大規模施設は追加項目あり)
点検項目は
- 消火器
- 自動火災通知設備
- 避難器具
- 誘導灯
- 非常警報設備
- 連結送水管
などの点検を行います。
消火器
消火器が正常に作動するか、古い場合は中身を交換する。
使われているのは、ABC粉末消火器が主流。
ABCのAは普通火災、Bは油火災、Cは電気火災を指し、オールマイティな消火器です。
自動火災通知設備
天井についている感知器。
感知器が熱または煙を感知すると自動で音で火災を知らせる設備です。
住宅用火災警報器は単体で音が鳴動し自分自身が火災を知り逃げるために設置促進されているのに対し、自動火災報知設備は建物の各階ベルで音が鳴動するため建物の全ての方達に知らせるのが目的となります。
避難器具
避難はしごや救助袋、緩降機、滑り台など様々な種類があります。
避難ハッチは平成4年よりステンレス製に限定されていて鉄製の枠は失効扱いとなります。
鉄製の枠は雨水の侵入により錆びやすく、腐食が進行すると水漏れの原因となるばかりか建物にも影響を及ぼしますのでステンレス製への改修が必要となります。
誘導灯
火災による煙の発生で逃げ惑うことがないよう誘導灯や標識で避難を誘導するものです。
適切な位置に設置されているか、正しく点灯するかなどを点検します。
よく見かける緑色に人の逃げる形の白抜きされた照明です。
また大きな建物では中間地点に白のパネルに緑色の人間の形を描いた通路誘導灯もあります。
無窓階など停電の際に真っ暗となってしまう所には必須の設備となります。
非常警報設備
自動火災報知設備同様に、非常ベル、自動サイレン、非常放送設備などを点検し、正常動作の確認を行います。
連結送水管
- 屋内消火栓
- 屋外消火栓
- 連結送水管設備などのホース
- 配管
についての耐圧点検。
実際にはほとんど使用することがない上記設備のホースは年月が経つと知らないうちに劣化しています。
10年経過すると3年ごとに取り替えとなります。
消防点検の建物規模別費用について
小さいアパートであれば、避難器具や非常警報もないところもあれば、大規模マンションであれば、すべての機械・器具がついているところまでありますので目安程度で考えておきます。
小規模(10戸未満)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
- 消火器・誘導灯・・・8千円～1万円
- 消火器具・自動火災報知設備・誘導灯・・・1万円～1.5万円
中規模(20戸～50戸未満)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
- 消火器具・自動火災報知設備・避難器具・誘導灯・・・2.5万円～3.5万円
- 消火器具・自動火災報知設備・避難器具・誘導灯・連結送水管・・・4万円～5万円
大規模(50戸)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
- 消火器具・屋内消火栓設備・自動火災報知設備・避難器具・誘導灯・連結送水管・非常電源専用受電設備・・・7万円～8万円
まとめ
- 消防点検の点検項目については深く理解しなくてもよく、概算で費用を把握する程度で構わないといえますが、消防点検の必要性は理解する。
- 消防点検は消防のプロに任せる。
- 不動産投資オーナーが忘れていると、消防点検が実施されず、消防署からお叱りを受ける可能性がある。
