不動産投資で投資用の賃貸物件を購入する際に、不動産業者にそそのかされて住宅金融支援機構の住宅ローンである『フラット35』で融資を受けてしまってはいないでしょうか？
投資用ローンに比べて金利が低く借り入れもしやすい住宅ローンで投資用不動産を購入するというスキームです。
不動産業者も本人もバレなければいいと思っていたのか、バレるわけないと思っていたのか分かりませんが、今になってフラット35の不正利用がどんどん発覚していっています。
なぜならフラット35を貸し出した住宅金融支援機構がフラット35の不正利用を本格的に調査に乗り出しているからです。
具体的にはフラット35を貸し出した先で住民票が移されていないなど疑わしい先に、本人受取限定郵便を送っています。
不動産投資にフラット35を不正利用していればその家には当然別の賃借人が住んでいますので、本人受取限定郵便は住宅金融支援機構に戻されるので、不正利用が疑わしい先と認定されてしまうのです。
『フラット35』とは独立行政法人住宅金融支援機構が貸し出す長期固定金利の住宅ローンのことをいいます。
年利1％前後の金利でそれこそ35年間ずっと金利固定で借りられたりします。
だだしその名の通りフラット35は住宅金融支援機構が住宅を購入する層に長期的に安心な住宅ローンを提供することを目的に貸し出している商品です。
もし住宅金融支援機構のフラット35を不動産投資に使うことができれば・・・
- 金利が低いのでキャッシュフローを拡大できる
- 金利が長期固定なので不動産投資の安定感が増す
などのメリットがあると考えられますが、当然『住むための住宅』を買うための融資ですので不動産投資に利用することは絶対にご法度です。
もしフラット35で借り入れている不動産を不動産投資に利用していることが発覚すれば契約違反とみなされて全額一括請求されることになります。
しかし現実にはフラット35を不正に使って投資用不動産を購入してしまっている不動産投資家の事例は後を絶ちません。
この記事では、フラット35を不動産投資に不正利用していたのがバレてどうしようという人が激増中という事実を見ていきます。
賃貸用不動産へのフラット35の不正利用はやばい！その理由とは？
冒頭でもお伝えしたように、住宅ローンであるフラット35と不動産投資用ローンの一番の違いはその借入条件にあります。
フラット35は住宅ローンなので不動産投資用ローンに比べて圧倒的に、
- 収入比の総額で多額を借りられる
- 金利を低く借りられる
- 長期返済で借りられる
という利点があります。
フラット35は住宅ローンなので借主にとっても借りて利益を出すわけではないので金利を安く長期返済で借りられるようになっているのです。
それを不動産投資に利用すれば不動産投資ローンに比べて金利が低く長期返済可能なので、当然キャッシュフローが改善されます。
一棟収益を買う際にもしフラット35を使おうとしても、どこから見ても不動産投資用だとバレます。
投資用だと分かりやすいからです。
しかし区分の分譲マンションや一戸建ての住宅はフラット35の審査でもバレにくいです。
なぜだか分かるでしょうか？
それは購入する際にどういう意図で買うのかはフラット35を貸し出す審査をする住宅金融支援機構からは全ては把握できないからです。
つまり、『私は住みます』といって区分の分譲マンションや一戸建ての住宅をフラット35を借りて購入した後に賃貸に出してもよほどのことがないかぎりバレにくかったということです。
そして購入後にきちんと住民票を移して引っ越して住んでいる形にするところまでが住宅金融支援機構が住宅ローンを貸し付ける際の条件になっているのです。
これを悪用して『一時的に』購入時に住民票を移しておいて、住まずに他人に貸し出すと借入はフラット35の住宅ローンなのに家賃を得て不動産投資ができるという算段です。
住宅金融支援機構も貸し出したあとまでずっと追いかけて調べることは物理的に無理です。
膨大な数の貸し出しを行うからです。
手続き上きちんと住んでいることになっていれば住宅ローンとしての貸し出しは成立したものとするしかないのが現状なのです。
しかし、この不正がバレてしまう瞬間があります。
賃貸用不動産へのフラット35の不正利用はなぜバレてしまうのか？
区分の分譲マンションや一戸建ての住宅をフラット35の住宅ローンを借りて購入して住民票を移してから人に貸し出す。
かくして完全犯罪だと思っているかもしれません。
しかしこの完全犯罪がいとも簡単にバレてしまう瞬間があります。
どういう瞬間だか分かりますか？
それは『フラット35の住宅ローンの返済が延滞した時』です。
膨大な数の住宅ローンを貸し出しているのでその全てのその後を管理することはできませんが、住宅ローンの返済が延滞すると見過ごすわけにはいきません。
住宅ローンの返済が延滞すれば、住宅金融支援機構から所有者に連絡がいきます。
ここで所有者に連絡がつけば住んでいるふりをすればごまかし続けることも可能です。
しかし住宅ローンの延滞回数が増えてくると通知文書が届くことになります。
この通知文書を見て居住している賃借人が『私ではありません』と送り主に連絡してしまうのです。
住宅金融支援機構はフラット35の借主が当然にそこに住んでいるものとして通知を送っていますのでここでバレてしまいジエンドとなるのです。
しかしさらに手の込んだことに、マンションや戸建て住宅に郵便物の転送設定をしているというツワモノもいます。
賃借人あての郵便物はそのまま配達され、所有者あての郵便物は転送されるように設定すれば住宅金融支援機構から通知文が郵送されても、転送されて所有者のもとに届きますのでこの時点ではバレないことになります。
最終的に多くの場合でバレるのは住宅金融支援機構の担当者がマンションや家に訪ねていったときです。
これは絶対にごまかせません。
やはり最後には不正利用が発覚してバレることなります。
また今のように不正利用が明るみになって報道されるようになれば、マンションの場合は特にマンション名を見ればだいたいの利用使途が分かりますので疑わしいものをピックアップすることもできます。
ピックアップさえできればそこを重点的に調べれば不正利用がバレやすくなりますので現時点で大丈夫でも油断はできないということになります。
フラット35を不正利用して今は返済を延滞していなくても不正利用がバレたという人が激増中！
冒頭でも申し上げたとおり、今ではフラット35の住宅ローンの返済をきちんと遅れずに行っていても、不動産投資への不正利用だと発覚してバレてしまったという人が激増しています。
フラット35を貸し出している住宅金融支援機構が所有者の住民票の住所が違う場合などに本人限定郵便を物件に送って調査を進めている為です。
所有者本人が居住していれば何の問題もなく本人限定郵便が受け取れますので問題ありません。
しかし、不動産投資にフラット35を不正利用していて本人と別人である賃借人が住んでいると、本人限定郵便は受け取れずに差出人の住宅金融支援機構に戻ってしまいます。
その時点で住宅金融支援機構にはフラット35の不正利用の疑いがある先とマークされてしまうというわけです。
その後、所有者の現在の住所を調べてそこに住宅金融支援機構からのお尋ねの書面が届きます。
内容としては
『フラット35を融資した物件に今住んでいない理由は何ですか？』
というものです。
住宅金融支援機構は全員に調査しているように見せていますが当然上記のアタリをつけたグレーな先に送っています。
そうとはつゆ知らず、とりあえず適当な理由を返答します。
例えば、
- 結婚する予定だったが予定が変わった
- 仕事場が変わり遠方となり住まなくなった
などなどです。
物件を購入したときのフラット35の不正利用を勧めた不動産会社の担当者に相談して回答している人が多いです。
それで済めばいいのですがそうはいかずに第2弾、第3弾のお尋ね書が届きます。
内容的には、
- 住んだ時に移転した住民登録の履歴を出してください
- 住んだ時に開栓した水道料金(電気・ガス等)の履歴を出してください
- 今後どのようにされるつもりですか
を期限までに出してください。
できなければ期限の利益を喪失させて一括請求をかけますという内容です。
などなどだんだんと誤魔化せない内容のお尋ね書になっていきフラット35を不正利用したという負い目もあり精神的にも追い込まれていくのです。
なぜこんな回りくどいことをしてくるかというと、ここからは想像なのですが、住宅金融支援機構としても疑わしいグレーだというだけでは一括請求はできないからです。
なのでフラット35の不正利用が疑わしいグレーな先に何度もお尋ね書を出して、期限を切ってそれまでに回答がなかったり満足な回答ができなければ一括請求をかける大義名分ができるからだと思います。
フラット35の不正利用での延滞は任意売却に応じずにすぐに競売申立されてしまう可能性が高い
住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンを不正利用して不動産投資を行っているともし家賃が入ってこなかったりして返済が滞っても任意売却に応じてもらえないことがあります。
不正利用がバレて契約違反となり残金一括請求がかかり、一括返済ができなければ競売申立てをされて最終的には競売で落札されるという末路をたどります。
不正に利用しての返済の延滞なので任意売却などの救済措置は取らないというのが住宅金融支援機構のスタンスだからです。
フラット35の不正利用をして結局大損するのは安易にフラット35で不動産投資をしてしまった債務者だけです！
ここまでご覧になって頂いていかがでしょうか？
ぶっちゃけた話ですがこういったフラット35の住宅ローンの不正利用は実は不動産業者の営業マン側から持ち掛けられることがほとんどです。
なぜなら不動産業者の営業マンは最終的に不動産を購入してもらわないと売上にならないからです。
そしてそのためには良い条件での融資を紹介することが手っ取り早いからなのです。
不動産投資家が自らそのようにやりたいというケースはほとんどないと思います。
でも目の前の不動産業者の営業マンから有利な方法を持ちかけられたら・・・
その話に乗ってしまうのも無理はありません。
なぜなら不動産投資家は不動産投資家で『不動産投資による収益の最大化』を考えているため、有利な条件で取り組めるのであればそれに越したことはないからです。
しかし目先の利益を追いすぎて危険を冒すと後になって後悔することになります。
フラット35の不正利用がバレて残金一括請求されると残金一括請求された異動履歴が個人信用情報に載せられます。
つまりそれ以後は不動産投資どころかそれ以外の借り入れ全てが制限されてしまうのです。
不動産投資の世界から退場というよりは全てのローンや借り入れからの退場ということになるです。
不動産業者はこの不正の一端を担っていますが儲けるだけ儲けて後で不正がバレて会社をたたむことになっても次々に会社は作れます。
不動産業者はいくらでも復活可能なのです。
しかし個人は一度大ダメージを受けると代わりはきかないので相当期間復活は難しいです。
やはり不正な手段ではなくまっとうな手段で頭と知恵を使って儲けていかなければならないということです。
目先で少しばかり良い条件であっても長期的に見て大損して再起不能になるのであれば全く得したことにはならないことを肝に銘じておく必要があります。
おわりに
- 住宅金融支援機構のフラット35や銀行の住宅ローンを不正に不動産投資に使ってはいけない。
- 住宅ローンの不正利用がバレてしまうと残金一括請求をされてしまい任意売却にも応じてもらえないため競売になり大損害を被ることになる。
- 住宅ローンの不正利用は不動産業者の営業マンから持ち掛けられることが多いがしっかりと良いことなのかダメなことなのか見極める必要がある。
- 最後に大損するのは個人の不動産投資家で復活も長期間できなくなるため長期的に見るとやはり損をしていることになる。
追伸：とは言ってももうフラット35の不正利用を既にしてしまっている場合はどうリカバリーすべきか？
どちらにしても、住宅金融支援機構からフラット35の不正利用を疑われた場合に『無傷』で助かる道は、
- 『そこに本当に住む』
- 『売却してローンを完済する』
のどちらかしかありません。
そこに住む場合は賃借人にお願いして引っ越してもらい、そこに自分自身が引っ越して住民票もきちんとそこに移すことになります。
賃借人が引っ越してもいいと言ってくれればですが、それでも賃借人の引っ越し先やその費用などの負担も発生する可能性が高いです。
しかしここでフラット35の不正利用が不正認定されて一括請求されてしまうと最低でもその後5年以上はローンの借り入れが出来なくなってしまうので、自身のこれからとどうするかを天秤にかけることになると思います。
自身で住んでしまえば住宅金融支援機構からお尋ね書がきても慌てることはなくなります。
また、フラット35の一括請求をされる前に売却して不正利用したフラット35を完済すればぎりぎりセーフとなります。
しかし、目いっぱいオーバーローンでフラット35の融資を受けている場合は売却して完済することは難しいと思います。
最低でも数百万円レベルの自己資金を追い金しての売却になるのではないでしょうか。
この場合も自身の将来との天秤にかけての判断を迫られることになります。
