サラリーマンや公務員で副業としての不動産投資を検討していて中古収益物件の利回りが低下してくると、新築アパートを購入して不動産投資を始めるということも選択肢の一つになってきます。
新築アパートでの不動産投資はサブリースがついていたりして安定的に運用できるメリットがあるので取り組みやすい反面、当然デメリットもあります。
土地から仕入れて設計士と一緒に図面を描き、イチからすべての計画に関与するようなセミプロの人がいる一方で、新築アパートを購入て不動産投資を始めようと考える多くの人は不動産会社が立てた建築プランにそのまま乗るような形で新築アパート投資に取り組んでいます。
初心者で土地から仕入れてイチからすべて計画して取り組むのは困難ですが、不動産会社の建築プランに乗る場合でも収益性は物件によって大きく異なるので、立地と価格のバランスが取れた物件選びが重要になります。
この記事では、サラリーマンや公務員が副業としての不動産投資で新築アパートを購入するメリットとデメリットをご紹介します。
サラリーマンや公務員が副業として不動産投資で新築アパート不動産投資を選ぶメリットとデメリット
新築アパート投資は最初に満室になるまでの保証がついていたり、サブリース契約で満室保証になっていたりすることが多いので、最初から安定した収支で運用できるというメリットがありますが、その反面新築時の賃料が一番高くその後右肩下がりに家賃が下がっていき、利回りが低下して物件価格も下がっていくというデメリットもあります。
不動産投資の目的に合わせて選択することが必要です。
新築アパートで不動産投資を始めるメリット
新築アパートでの不動産投資の最大のメリットは賃貸付が容易なことです。
中古のアパートやマンションを購入する場合に空室の対応が一番の懸念点になるからです。
これが新築の場合は、全部空いている状態から貸し出すにもかかわらず、家賃設定が間違っていなければほぼ確実に満室にすることができます。
日本人は新築物件が大好きなので、よほど大きな問題がない限り完成から数ヶ月程度で埋まることが多いのです。
新築アパートを企画する建築会社や不動産会社に任せてしまえば、建築の工程管理や融資付けもおまかせでやってくれることが多いのもメリットだといえます。
年間数十棟以上建てる業者も存在しますので、このあたりのプロセス管理は慣れたものなのです。
融資を行う銀行側としても、ある程度年収水準が高い人が新築アパートを建てるための融資はリスクが少ないとみなします。
なので、融資の面でも比較的容易に進められることが多いです。
新築アパート建築業者が購入後の管理もしてくれる場合が多く、オーナーは手間をかけずに新築アパート投資に取り組むことが可能です。
新築アパートで不動産投資を始めるデメリット
サラリーマンや公務員にとってスタートを切りやすいメリットがある新築アパートでの不動産投資ですがデメリットもあります。
新築の賃貸需要が底堅いのは事実ですが、これが5年ほど経過して入居者が2回転する部屋も出てくると少しずつ家賃が下がってきます。
当初は新築プレミアム家賃が乗っていたものの、徐々にその効果が薄れてくるからです。
場合によっては、5年ほど経った段階で新築時から10％以上家賃を下げないと決まらなくなる場合も出てきます。
家賃の下落幅は、新築時から15年程度経過するまでが一番大きくなります。
逆に築20年の部屋と築30年の部屋の古さはそれほど変わらないと考える賃借人も多いため、そのぐらいになると家賃の下落幅は少なってきます。
中古収益物件の場合は購入から時間が経てば返済が進むため、残債が減っていき売却時の含み益が積み増されることになります。
これが新築アパートの場合、家賃下落が伴うため残債が減ってもその分だけ家賃収入が減っているケースがあります。
家賃収入が減れば、収益還元での物件価格も下がるので、売却価格が購入価格を大きく下回る可能性が出てきます。
また、新築物件の多くは、積算評価が低いため、追加の融資を受けにくくなることがあります。
年収が1000万円あったとしても、1億円の新築アパートを2棟買った後は、買い増すことができなくなることが多いのです。
おわりに
メリットもデメリットもある新築アパート投資ですが、重要なのは不動産会社にすべてお任せするのではなく、しっかりと自分自身でプランの妥当性を調査することが大切です。
同じような物件が近隣にあるのであれば、
- 入居者は学生なのか社会人なのか
- 築年ごとにどのくらいの家賃設定になっているのか
- 平均何年くらい住み続けているのか
などを出来る限り調べ、その物件を購入した場合の長期シミュレーションをしっかりと自分で確かめることが重要です。
