関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たらどうすればいいのでしょうか？
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は大阪府の地銀である近畿大阪銀行系列の信用保証会社でした。
そして、旧近畿大阪銀行がりそな銀行のグループであったため、りそな銀行グループの信用保証会社でした。
そして今では旧近畿大阪銀行が旧関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となりその系列となっています。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借り入れる際の条件として、近畿大阪信用保証の保証が受けられる方(審査条件を満たす方)というのが指定されていました。
旧近畿大阪銀行で住宅ローンを借入していて、もし住宅ローンを滞納するといずれは近畿大阪信用保証が代位弁済することになります。
登記簿謄本の債権者の名義が近畿大阪信用保証となっているのはこのためです。
この場合、代位弁済は近畿大阪信用保証が行いますが、通知などの書面は関西みらい保証から届くようになります。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済の通知が来たらすぐにやるべきこと
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は大阪府の地銀である旧近畿大阪銀行の系列の信用保証会社です。
現在は近畿大阪銀行が関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となったのを受けてりそな銀行グループではなく関西みらい銀行グループとなっています。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)では住宅ローンが滞納されてから概ね6ヵ月程度で期限の利益を喪失し一括請求と代位弁済を行います。
代位弁済を行うまでは、関西みらい銀行(旧近畿大阪銀行)の住宅ローンを貸し出した支店の担当者が窓口となります。
任意売却を行う際に注意が必要なのが、期限の利益を喪失して代位弁済が行われるまでは、残債額を下回る金額での任意売却には応じてもらえません。
その間に売却する場合はあくまでローン残債の完済が関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)の抵当権抹消の条件となります。
なので、その期間は妥当な金額で売買契約を結んだとしても、関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は絶対に抹消してくれませんのでご注意ください。
たとえ任意売却で売買契約していたとしても関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が抵当権を抹消してくれなければ決済ができません。
逆に良い値段で買い手がついたからといって、関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)に早く抹消しろと要求すると、勝手なことをしてと関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)からの印象は悪くなる一方ですので注意が必要です。
代位弁済したあとは関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が債権者となり、関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)自ら任意売却の窓口となります。
系列にりそな債権回収がありますが、あくまで任意売却は関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が行います。
住宅ローンを滞納して、近畿大阪銀行の貸し出し担当者とやりとりをしているうちに関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)から代位弁済しますよという通知が届きます。
そのタイミングで関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)に任意売却したい旨を伝えれば、代位弁済を待って任意売却をスタートすることになります。
任意売却を行う際は関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が任意売却の窓口となる
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が代位弁済したあと、関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)自ら任意売却の窓口となります。
ただ、関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)内での担当は変わることが多いです。
代位弁済までと代位弁済後で担当者が変わります。
代位弁済後の担当者と任意売却を行うことになります。
任意売却へのスタンスは案件による・・・としか言いようがありません。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が競売でいくと決めたら、任意売却では応じてもらえずただただ競売を待つということもありました。
当初は任意売却で進めると言っていたが、突然競売を並行にしたりその後の任意売却を認めないということもありました。
なので、債権者としては任意売却に取り組みにくいというか、任意売却できるかどうかに注意が必要な債権者です。
任意売却を申し出た時点でも任意売却をしないということもありました。
特に任意売却で買主を付けてから関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が方針転換すると、買主とのトラブルに発展します。
その当事者はもちろん売主である債務者となります。
住宅ローンの滞納で大変でやっと任意売却ができると思ったら、また買主とトラブルになったりします。
関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は任意売却でクセがあり苦戦しやすい
慣れた任意売却業者を使って、ある程度関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)の任意売却の担当者と面識のあるコンサルタントの方が任意売却をまとめやすいかもしれません。
初心者の任意売却業者ではかなり苦戦すると思います。
また任意売却の際の買主は一般のエンドユーザーでなければ認めないことが多いです。このへんはりそな銀行系列の名残が残っている形です。
競売申立をされていて競売入札期間まであまり時間がない場合でも不動産業者の買主は認められないので一般のエンドユーザーで住宅ローンを使う買主は間に合わないので現金購入者でしか購入検討ができなくなり任意売却で苦労しやすいです。
任意売却を行う不動産業者泣かせの債権者だといえます。慣れた不動産業者の担当者に頼まないと任意売却を失敗する可能性が高くなります。
おわりに
- 関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)は近畿大阪銀行系列の信用保証会社で、近畿大阪銀行で住宅ローンを借入する際には必ず関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)が保証に入る形をとる。
- 任意売却に対するスタンスは案件によるので注意が必要な債権者だといえる。任意売却を受け入れずに競売を行うこともある。また、任意売却をしていて突然競売に方針変更する場合もあった。任意売却の際は関西みらい保証(旧近畿大阪信用保証)の方針変更がもとで買主とトラブルにならないように注意する。
- 代位弁済後に任意売却の申し出が債務者よりあれば、任意売却を行う。
- 債権者としては任意売却には取り組みにくく、慣れた任意売却業者の方が無難な債権者だといえる。
- 現在は近畿大阪銀行が関西アーバン銀行と合併して関西みらい銀行となり近畿大阪信用保証も関西みらい銀行系列となっている。
