不動産投資での収益物件の売却にあたっては、最後に残った譲渡益に対して税金がかかってきます。
不動産投資の出口戦略において最終的な手残り金額を最大化するための収益物件の売却方法とはどのようなものなのでしょうか？
不動産の売却益に対する税金の処理は複雑で不動産に詳しい税理士に依頼することは手残り利益の最大化には必須となります。
不動産投資の利益が確定する収益物件の売却時に同じ売るなら少しでも手残りが多くなるよう、最大の節税効果を考えながら売却することが必要です。
この記事では、不動産投資で物件の売却益にかかる税金は個人と法人では大きく違う件をご紹介します。
収益不動産の売却益にかかる税金の計算の仕方をざっくり知っておきましょう！
不動産投資における収益物件の運用では、帳簿(会計)上の利益よりも、最終的に手元にいくらの現金が残ったかというキャッシュフローが重要です。
無事に収益物件を売却できたとして、最後に問題となってくるのが売却にかかる税金です。
せっかく苦労して最大限高く売却することができたとしても、税金が予想以上に高くかかってしまって最終的な手残りが少なくなってしまっては、まったく意味がないからです。
収益物件の運用による手残りを最大にするためには、税金に対する理解が必須となります。
収益物件を売却した場合、売却金額から簿価を控除し、さらに売却に要する費用を控除した利益に対して課税されます。
◎売却金額-簿価-売却に要する費用＝利益
となり、この利益に対して課税されます。
簿価とは、取得価格から毎年建物と設備の部分を減価償却していったその残額です。
売却に要する費用とは、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙代などです。
つまり、減価償却が終わった総額1億円(内、建物価格5000万円)の収益物件が1億円で売れた場合、
◎売却金額1億円-購入価格1億円＝0
で利益がゼロと単純になるわけではないということです。
所有している間に減価償却していった建物分(5000万円)が簿価では引かれていますので、
◎売却金額1億円-簿価5000万円＝5000万円
となり、この5000万円から売却に要する費用を差し引いたものに課税されるということになります。
減価償却で数年にわたって繰り延べしてきた利益に、ここでまとめて課税されるわけです。
課税の税率は、
- 所有者が法人か個人か
- 保有期間
によって異なります。
不動産の売却益にかかる税金の総合課税と分離課税の違いも理解しておきましょう！
日本の税金の仕組みは複雑で、不動産の所有者が法人であれば、他の所得と合算される総合課税となり、個人であれば他の所得と分離して課税される分離課税という課税方式になっています。
収益不動産を法人名義にて所有している場合＝総合課税
収益物件の所有者が法人の場合には総合課税となります。
法人で取引を行う場合には、物件の売却利益や損失はその法人の他の所得や損失と合算されますので、物件の売却で利益が出れば、本業の損失と合算することができます。
逆に物件の売却によって損失が出るようであれば、本業の利益にぶつけることで利益を圧縮することができます。
その法人が不動産業でなければ、物件の売却は売上ではなく、固定資産の売却になりますので、特別利益・特別損失の扱いとなります。
上記のように、出口をコントロールして、最大の節税効果を狙いながら売却できることが収益物件の運用の大きなメリットとなります。
本業の経営状況に連動させる形で収益物件の売却を行うことで、経営の安定化を図ることができるメリットがあります。
収益不動産を個人名義にて所有している場合＝分離課税
収益物件の所有者が個人の場合には分離課税となります。
そして個人所有の場合は保有期間によって税率が変わります。
5年超保有すれば長期譲渡となり、税率は約20％で済みますが、5年未満の保有期間だと短期譲渡として、約40％が課税されます。課税税率が5年をまたいで約1/2となることになります。
不動産の売却にかかる税金は他の所得と切り離して考えられるので、年収が1億円の人でも500万円の人でも、収益物件の売却益5000万円にかかる税金は長期譲渡の場合で一律1000万円(20％)となります。
株式の配当や利子の所得と同じ考え方です。高額所得者でも所得と合算することはできません。
たとえば、1億円の所得に収益物件の売却益5000万円を合算して、合計1億5000万円の所得に対する課税とはならないということです。
そのため、個人の所得が高額な人ほど個人所有の不動産の売却は税務的な観点から効率が良いといえるのです。
収益不動産の売却後の税務は不動産に強い税理士に依頼するほうがより安心です
不動産に係る税務は複雑なので、個人と法人での税率の違いや、減価償却費の扱いなどを理解し、自分にとって最良の方法を選択する必要があります。
不動産というのはある意味特殊な分野といえますので、税理士の中にも慣れている人とそうでない人がいるのも事実です。
そのため、不動産の分野に精通した税理士に依頼することが不可欠となります。
社長であれば、自分の会社の顧問税理士に相談することが多いですが、不動産に不慣れなようであれば、収益物件の運用に関しては、別のスペシャリスト税理士に依頼することをおすすめします。
不動産は金額も大きく、減価償却に関する建物価格や設備価格などについてミスがあれば取り返しがつきません。
多少のコストを払っても十分に元は取れるので、不動産専門のスペシャリストの税理士と顧問契約を結び、収益物件の運用における税務面を全面的にバックアップしてもらうことで、税引き後の手残りの最大化を図ることが重要です。
おわりに
実際の不動産投資では、帳簿(会計)上の利益よりも、最終的に手元にいくらの現金が残ったかというキャッシュフローが重要です。
せっかく苦労して最大限高く売却することができたとしても、税金が予想以上に高くかかってしまって最終的な手残りが少なくなってしまっては、まったく意味がないからです。
個人では限界があるので、自分自身が不動産に係る税務に詳しくなることは必要ですが、不動産独特の税務に精通している専門のスペシャリスト税理士に依頼をすることが、最終的な税引き後の手残りを最大化させるためには必須だといえます。
