不動産投資で収益物件からインカムゲインを得る場合に、不動産投資ローンの借り入れを行っている場合は具体的には物件利回りと借入金利との差が利益となります。
簡単にいえば、金利1％でお金を借り、利回り7％で運用できれば、その差額である6％が利益になるということです。
この物件利回りと借入金利との差が【イールドギャップ】です。
利回りは一般的には表面利回りで表記されますが、ここでの利回りは実質利回りのことを指します。
不動産においては、
- 固定資産税
- 管理費
- 修繕費
などの諸経費を控除した後の利回りを実質利回りといいますが、この実質利回りと借入金利との差をイールドギャプといい、イールドギャップが大きければ大きいほど利益が大きくなることになります。
この記事では、不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由をご紹介します。
不動産投資のイールドギャップとはローンの借入金利と実質利回り(NET)との差のことで大きい方がよい理由
借り入れを受けて不動産投資を行った場合に、実質利回りと金利の差＝イールドギャップが利益になります。
例えば下記の物件は表面利回り10％ですが、実質利回りに換算すると8％になります。
- 物件価格：1億円
- 借入金利：2％
- 賃料収入：年1000万円
⇒表面利回り10％ - 諸経費：年200万円
年間の実質収入は、
◎1000万円-200万円＝800万円
となります。
実質利回りは、
◎800万円÷1億円＝8％
となります。
この実質利回り8％と借入金利2％の差の6％がイールドギャップであり、利益となります。
2％でお金を借りて8％で運用できるから利益が出るという考え方です。
実質利回りは古い物件ほど下がる傾向にあります。その理由は、古い物件は修繕の費用が新しい物件よりもかかるからです。
また、建物の構造(RC・鉄骨・木造)によっても実質利回りは変わります。
いずれにしても、高利回り＆低金利でイールドギャップが高く取れる環境によって、収益物件からインカムゲインを得られる仕組みが構築できることになります。
イールドギャップから不動産投資の借入条件を検討できる
イールドギャップを目安にすれば、どのような条件で借り入れすればいいか判断ができます。
例えば、
- 表面利回り10％
- 実質利回り6％
という収益物件への投資を考えるとします。
イールドギャップを4％以上は取りたいと考えた場合、借入金利は2％以下でなければならないことが計算できます。
◎実質利回り6％-借入金利2％以下＝イールドギャップ4％以上
となるからです。
おわりに
イールドギャップをどの程度狙っていくかは、収益物件の運用の目的によって変わってきます。
借入期間と金利にもよりますが、一般的に4～5％のイールドギャップが取れれば、借入金の元金分の返済も可能になります。
また、日本は比較的イールドギャップが高く取れやすいですが、海外の不動産投資ではイールドギャップがゼロやマイナスになるケースもあります。
判断基準の利回りは実質利回りを使い、借入金利との差で利益がどれくらい出るかの目安となることを覚えておくことで、収益物件の購入判断の一助とすることができます。
追伸：満室想定利回りと高金利の借り入れの組み合わせは最悪！
上記からも分かると思いますが、イールドギャップを大きく取ろうとすれば、
- 借入金利を低くする
- 実質(NET)利回りを大きくする
の2つを組み合わせて最適化することになります。
なので、
- 購入時から高金利でローンを組む
- 空室が多い物件選定をする
- ランニングコストが高い物件選定をする
などのことをしてしまうと、たちまちイールドギャップは小さくなってしまいます。
満室想定利回りは実際の入居状況とは関係ないあくまでもその物件のポテンシャルの数字くらいに考えて、実質(NET)利回りが大きくとれる物件を選定することがイールドギャップを大きくすることには非常に有効です。
さらに不動産投資ローンの借入金利もできるだけ低く抑えることができればさらにイールドギャップが拡大することになります。
