サラリーマン不動産投資家と資産家との不動産投資の仕入れの違いはどこにあるのでしょうか？
資産家の保有している収益物件は
- 銀行からの借り入れがない
- 残債の割合がサラリーマン投資家よりも少ない
ことが特徴です。
そして家賃収入の大部分をそのまま収入とすることができるのが資産家の不動産投資なのです。
資産家は資産保全と安定性を重視する投資戦略で、利回りは多少低くても安定的な賃貸需要が見込めて土地の値段も下がりにくいような立地の良い収益物件を好んで所有しているケースが多いのが特徴的です。
サラリーマンの不動産投資家が資産家と同じように収益物件を仕入れようとしても元手がないため不可能です。
この記事では、不動産投資でサラリーマンが勝つために絶対に外せない収益物件の仕入れ方をご紹介します。
サラリーマンの不動産投資の仕入れは銀行から融資を受けるので利回りが何より大事
サラリーマンの不動産投資は家賃収入の半分近くが返済に回る
サラリーマン不動産投資家が行う不動産投資は、資産家と違って銀行から融資を受けて収益物件を購入して行います。
銀行への返済比率が返済と利子をあわせて40％前後になっていればかなり良い条件で購入しています。
返済比率が50％くらいの収益物件を購入している人も多くいると思います。
この場合だと、家賃収入の半分が銀行への返済と利子の支払いになっているということです。
同じ不動産投資でも、借り入れが少なく残債が少ない資産家は、家賃収入から清掃や光熱費などの管理費用や固定資産税を差し引いた額がそのまま利益として残ることになります。
大まかに計算しても、家賃収入の7割前後は税引前利益として残ることになります。
それに対してサラリーマン不動産投資家は、銀行から融資を受けて物件を購入するため家賃収入の4～5割に上る銀行返済が乗っかってきます。
利益として家賃収入の2割程度の金額が残ればかなりうまく投資できているといえます。
サラリーマンの不動産投資は利回りが高く高収益な収益物件でないと回らない
資産家と比べて一般のサラリーマンや公務員投資家の利益率は借り入れがある限り低くなるので、利回りが高く高収益な収益物件を頑張って見つける必要があります。
なので、一般のサラリーマンや公務員投資家が買うべき収益物件は資産家が買うような都心部の駅近物件ではなく、一般的に立地が劣っているといわれる地方の築15年以上の中古物件が適しているといえます。
そして、これらの収益物件を購入した後も、光熱費やリフォームのコストカットなどについて工夫を凝らし、少しでも家賃収入を上げられるよう様々な努力を行う必要があります。
ここまでやってはじめて収益となるお金が残るのが、銀行から借り入れをして行う一般のサラリーマンや公務員投資家の不動産投資なのです。
サラリーマン不動産投資家の仕入れは利回りの高い優良な収益物件だけを厳選するべき
出回っている9割以上の収益物件が、サラリーマン不動産投資には適さない収益物件だといえます。
具体的には、収益性が低く資産価値も乏しいものがほとんどであり、このような収益物件をサラリーマン不動産投資家が買っても大して収益を残すことはできません。
たくさんある収益物件の中から良い物件を探して購入するためには、不動産営業マンが出してくる物件情報の提案を待っているだけではとうてい不可能です。
毎日物件情報をインターネットなどで集めて、不動産会社に足繁く通い、銀行から何回も融資を断られながらやっと利益が出る優良物件を一つ購入できるのです。
資産家が一等地の利回り5％程度の収益物件を現金で買えば、空室リスクもなく、収入より支出が多くなるようなことはまず起こり得ません。
しかし、銀行から融資を受けて購入するサラリーマン不動産投資家が仮に資産家と同じような物件を買ってしまったら、返済比率の高さから高い確率で赤字に陥ります。
資産家が得ている不動産収入と、サラリーマン不動産投資家が得ている不動産収入では、収益構造に大きな違いがあるということです。
また、
- 購入する収益物件の種類
- 収益物件を購入する過程
も、資産家とサラリーマンや公務員とでは全く異なるのです。
このことを理解していないと、サラリーマンなのに資産家マインドで不動産投資を行ってしまうことになり、いずれ痛い目を見ることになります。
新築ワンルームマンションでのサラリーマン不動産投資家の典型的な間違った投資例
間違ったやり方の不動産投資の典型的な例が、サラリーマンが新築ワンルームマンションを返済比率80％以上で購入しているケースです。
これは不動産投資で利益を追求していくためには絶対に避けるべきです。
このような新築ワンルームマンションは営業マンに勧められるがまま買っている人がほとんどですが、立地も良く建物も立派です。
しかし、家賃が7万円なのに、返済と利子の合計が6万円以上あるようなことも多く、管理費・修繕積立金と税金を加味したら間違いなくマイナス収支となってしまいます。
新築ワンルームマンションはそもそもサラリーマンが融資を使って不動産投資として買ってはいけない物件なのです。
このように、物件を探す手間を省いて安易に新築物件を購入してしまうと、不労所得にはなり得ない不動産投資になってしまいます。
一般のサラリーマンや公務員投資家が、労せずにお金が入ってくると考えて安易に不動産投資を始めると、あとで痛い目にある危険性が高まってしまうということです。
おわりに
資産を持っている資産家とサラリーマン不動産投資家の不動産投資戦略は当然に異なってきます。
資産家は銀行から借り入れをせずに物件を取得できるので、都心の一等地で利回りが低い物件でも将来的な安定性を考えて購入することで、安定して収益構造を作り上げることができます。
サラリーマン不動産投資家は物件を購入するのに銀行からの借り入れが必要なため、利回りが低い物件を購入すると返済比率が高くなり、最悪の場合は赤字に転落してしまう危険性があります。
サラリーマン不動産投資家はこの大きな違いを理解して、資産家マインドで投資を行うのではなく収益性の高い優良物件を辛抱強く厳選して購入していく必要があるのです。
