エレベーターの保守点検や一般設備の点検の費用を管理会社に言われた金額で払ってしまってはいないでしょうか？
管理会社に任せていると上記点検の相場がどれくらいで、今かかっている金額が妥当かどうかを判断することは難しいことです。
必ず値切れというわけではありませんが、不動産投資家として収益を最大化するにはかかるコストは少ないに越したことはないと思います。
大切なことはコスト面で適切なのかかどうかを管理会社と交渉できるようになるということです。
そのためには、収益物件のエレベーターの保守点検や一般設備の点検業務にかかる費用がどれくらいなものなのかをある程度知っておく必要があります。
この記事では、エレベーターや設備の点検及び清掃費用で得する4つのポイントをご紹介します。
損しているかも項目①：管理会社による一般設備定期点検費用
管理会社による一般設備点検とは、
- 電気設備
- 給排水設備
- 防災設備
- 証明設備
- 空調設備
などで目視で確認できる点検を行います。
管理会社によって異なる内容ではありますが、建物を巡回し、不具合がないかどうかを確認していく作業となります。
その中には入居者からの不具合が発生した場合の対応も含まれます。
管理会社によっては、自社もしくは提携業者で入居者からの相談を24時間対応できるようにしている業者もあります。
①-1：一般設備定期点検の費用の目安
- 管理費(3％～8％)に含まれているケース
- 管理費とは別で費用をとるケース
があります。
別で費用をとるケースでは、規模に応じて年間5万円～10万円程度の費用が一般的となっています。
損しているかも項目②：管理会社による清掃業務費用
管理会社による清掃業務は、
- 日常清掃
- 定期清掃
があります。
②-1：日常清掃
週に1回から2回程度行う清掃で、
- ゴミをとる
- 蜘蛛の巣をとる
- 汚れているところ全般を清掃
などを行う業務です。
かなり重要で、清掃がまともにできない業者だと、入居者募集の内見時に汚れた印象となり、賃貸付けが決まりにくくなりダメージを受けるので、最低でも週1回程度は清掃業務を入れる必要があります。
②-2：定期清掃
年に1度もしくは半年に1度くらいのペースで行う大規模清掃であり、高圧洗浄などで通常の水拭きでは取れない汚れを取る物です。
廊下などの高圧洗浄は費用がそれほど高いものではないため、1年に1回くらいは実施したほうがいいといえます。
②-3：清掃業務の費用の目安
日常清掃の費用の目安
日常清掃の大きさにもよりますが、3時間程度の半日で完了するものであれば、1回4,000円～5,000円程度、週4回で2万円程度となっています。
シルバー人材センターなどの人員を使うと激安になるようです。
定期清掃の費用の目安
足場が必要な外壁を除く、廊下やエントランスなどの高圧洗浄えあれば、150円～250円/㎡程度で洗浄できます。
ただし、面積があるのでそれなりに費用はかかると考えます。
②-4：清掃は抜き打ちチェックする
管理会社によっては清掃を手抜きしているケースがあります。
特に遠方のオーナーの場合は、それほど見に来られないからと清掃回数を勝手に減らして費用だけ請求するなどのケースが散見されるのが、残念ながら実態です。
抜き打ちで自分の収益物件を見に行き清掃状況は随時確認するようにしておくと安心ですし、管理会社への不正抑止となります。
損しているかも項目③：エレベーター点検業務費用
エレベーター点検業務は年1回法令で義務付けられている点検です。
これを実施しないで事故が起きるとオーナーの過失責任が問われ損害賠償請求の対象となりますので必ず実施するようにします。
エレベーター点検は通常月1回の点検が必要です。
費用を抑えるのであれば、2ヵ月に1回、3ヵ月に1回などの点検頻度に抑えることは可能となります。
この点検で費用に差が出ることは少ないですが、カゴの取り替えや制御盤の取り替え時に大きな費用が発生します。
③-1：エレベーター点検業務の費用の目安
エレベーター点検業務の契約形態は2つあります。
フルメンテ契約の費用の目安
劣化した部品を取り替え、修理費用は月々の定額料金に含まれているものです。
- メーカー系・・・東芝・日立・三菱など。月4万円～6万円/1台
- 独立系・・・月3万円～4万円/1台
契約内容は保守会社により違いがあります。契約書で確認が必要です。
- 範囲内・・・ワイヤーロープ・移動ケーブル・ベアリング・制御リレー・プリント基盤・押ボタンなど
- 契約外・・・カゴ内装・カゴ床タイル・運転盤カバーなど
POG契約の費用の目安
劣化した部品の取り替え、修理費用は月々の定額料金外となります。
- メーカー系・・・東芝・日立・三菱など。月3万円～5万円/1台
- 独立系・・・月2万円～3万円/1台
ただし、独立系は部品調達でメーカー系より遅くなるため、修理時の対応はメーカー系より遅れがちになる。
不動産投資で考えると多少のリスクはあるものの、月で1万円～2万円程度安くなる独立系については魅力的ではある。
契約内容は保守会社により違いがあります。契約書で確認が必要です。
- 範囲内・・・おおむね3ヵ月～6ヵ月ごとに取り換えの必要な部品が対象
P(Parts)：ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明などのパーツ類
O(Oil)：点検用油脂類、補給オイルなどオイル類
G(Grease)：ベアリング及びメタル用グリスなどグリス類 - 契約外・・・ワイヤーロープ・移動ケーブル・ベアリング・制御リレー・プリント基盤・押ボタン・カゴ内装・カゴ床タイル・運転盤カバーなど
損しているかも項目④：収益物件のエレベーター点検でフルメンテ契約とPOG契約での費用の違い
メーカー系に保守点検を任せると、品質も良いが価格も高くなるでしょう。
フルメンテ契約だと1台あたり5万円程度かかります。
新築時や新しく設置した時点からスタートすることが多く、築年数が経過したエレベーターではフルメンテ契約を新しく結べないことが多いです。
というのも、故障や取り替え、修理費用が発生するのが築10年以上経ってからなので、10年間はエレベーター会社が丸々儲かる仕組みになっているからです。
④-1：新築時から長期保有前提の場合はフルメンテ契約
30年以上保有するのであれば、修理費用を考えるとフルメンテ契約のほうがお得になる可能性が高いといえます。
独立系と相見積もりをとり、フルメンテ契約で4万円以下であれば、コスト的にも適しているといえます。
④-2：新築後10年以内に売却ならばPOG契約が有利
新築～築10年以内は、故障が少ないのでPOG契約が有利です。
10年経過後に売却する予定であれば、迷わずPOG契約をおすすめします。
ほとんど故障もないので、独立系でコストを圧縮できます。
④-3：中古物件の場合はPOG契約
中古で物件を購入する場合は、POG契約が多いですが、独立系で相見積もりをしてコストを下げましょう。
できれば月のコストが2万円程度までの保守業者を見つけられれば尚良いでしょう。
10年以上経過している中古物件を長期保有するのであれば、フルメンテ契約を継承できるかどうかを、よく確認します。
10年以上経過すると、部品の交換が発生するので、トータルで考えるとフルメンテ契約のほうが安いケースも出てきます。
おわりに
- 清掃業務は高くても安くても、自身の目で抜き打ちでチェックすることが必要。管理会社も手を抜きやすいところでもある。
- エレベーター保守は、POG契約、フルメンテ契約ともメーカーおよび独立系の会社と価格交渉すれば安くなることがある。
- 当面のキャッシュフローを優先するならばPOG契約だが、長期保有を前提とすると、フルメンテ契約でも結果的にトータルで安くなることもあるので、どのくらいの期間を保有するのかの目安も考慮してメンテナンス契約を検討するとよい。
