銀行から住宅ローンを借りて家を購入して万が一返せなくなったら住宅ローンの担保に入れた不動産はいったいどうなってしまうのでしょうか？
住宅ローンの返済がされない以上、銀行は担保不動産である不動産を処分して貸したお金を回収しようとすることになります。
そのための抵当権設定でもあるからです。
銀行が担保不動産である不動産を処分して住宅ローンを回収するのには、
- 任意売却
- 競売
の2つの方法があります。
銀行がどちらの処分方法で回収を図るのかは順番があり流れがあります。
一般的には銀行としては債務者に任意売却で家を売却してもらった方が高く売れて回収額が増える可能性が高いので債務者に対しては任意売却をして欲しいと思っています。
しかし、あくまでも任意売却をするかどうかを決められるのは不動産の所有者である債務者だけなので、債権者の銀行だけがいくら任意売却をしたいと思っていても債務者が任意売却を行うという意思がなければ任意売却を行うことはできません。
債権者である銀行はあくまでお金を貸しているだけで、このような事態になっていても所有者は債務者であることに変わりはないからです。
なのでそういった場合には債権者である銀行は裁判所に競売を申し立てて強制的に不動産をお金に換えて債権を回収することになるのです。
競売であれば立場が逆転し今度は不動産の所有者である債務者の意思に関係なく、債権者の意思のみで手続きを進めていくことができるのです。
家が競売にかけられる前に任意売却で家を売却するとはどういうことか？
銀行が担保不動産を処分して資金の回収を図る方法として最初に取る方法が『任意売却』です。
銀行によっては任意売却を嫌ってすぐに競売手続きに入る場合もあります。
担保不動産である家の所有者の了解を取り付けて、その担保不動産を任意で売却する方法を『任意売却』といいます。
この時点ではまだ所有者の了解がないと担保不動産は売却できません。
実はここが銀行にとっても不動産の所有者にとっても大きな分岐点、ターニングポイントとなります。
しかし、不動産の所有者はお金を返せなくなったとはいえ自分の不動産を取られてしまうことに違いありませんので悔しくて仕方がない場合があります。
そういった場合は、任意売却を持ちかけられても精一杯の抵抗をすることになります。
そのような所有者は『任意売却』には協力したくないということです。
するとどうなるのでしょうか？
所有者の協力が得られない場合、銀行は『任意売却』をあきらめてその担保不動産である家を『競売』にかけるのです。
任意売却できなければ競売にかけられて強制的に売却され家は他人のものとなる
銀行は『任意売却』をあきらめて、『競売』を裁判所に申し立てます。
するとほどなく裁判所から、
- 執行官
- 不動産鑑定士
が家にやってくることになります。
家の中を写真に撮られてその担保不動産を徹底的に調査されます。
執行官と不動産鑑定士による調査が終わるとやがて裁判所で、
- 売却基準価額
⇒時価のおよそ6割 - 買受可能価額
⇒売却基準価額の8割でこの価格から入札できるという目安
が決まり、担保不動産であるその家は、
- 裁判所が担保不動産について詳しく調べた現況調査報告書
- 物件明細書
- 評価書
の3点セットにて裁判所で誰にでも見られるように公開されることになります。
そして入札開始日になると入札が始まります。
3点セットが裁判所で公開されると、入札開始日までの間に裁判所で3点セットを見て、その家の入札を検討している人や業者が家を見に来たり、中にはコンタクトを取ろうと呼び鈴を鳴らしたりする者までいます。
入札が始まるとその家にたくさんの入札が入ることになります。
その中で一番高い金額で入札した人が担保不動産を落札します。至ってシンプルな仕組みです。
そして落札者が決まれば、家の所有者はその家を出ていかなければなりません。
ここまでくると抵抗しても無駄です。頑張って居座ったとしても裁判所の公権力で強制執行されてつまみ出されることになるからです。
任意売却のように甘くはありません。あくまで国家権力で売却が決まったのですから国家権力で最後まで執行されるのみです。
そしてさらに追い打ちをかけるように競売の落札価格では返済しきれなかった借入金の残債の返済義務をも背負うことになるのです。
まさに死人にムチ打つような泣きっ面に蜂の状況になってしまい、その後の生活の立て直しにもかなりの時間がかかってしまいます。
競売は費用がかかるので債権者の本音としては債務者にできることなら任意売却をしてほしい
債権者である金融機関は住宅ローンを滞納すると競売よりも任意売却を勧めてくることが多いのでしょうか？
それは簡単に言えば債権者が競売手続きを行おうとすると様々な競売費用がかかり、しかも競売で落札される金額は通常の市価よりも低くなることがほとんどのため費用をかけて回収額が少なくなるというダブルで損をすることになるからです。
債権者である金融機関が競売申立てを行うと一般的に
- 申立印紙
- 郵便切手
- 登録免許税
- 予納金
の4つの競売費用が最低限必要となります。
債権者側から見ても債務者が応じるのであれば任意売却で市価に近い価格で売却したほうが回収率はいいことになります。
そしてこれは債務者側から見ても競売よりも少しでも高く任意売却で不動産を売却することで、競売よりも多くの債務を返済することができるという大きなメリットがあるということです。
競売手続きでは申立印紙・郵便切手・登録免許税・予納金の費用が必要
不動産の競売申立書には、申し立てる1件の抵当権について4000円の印紙を貼付しなければいけません。
申立印紙は競売手続きの手数料の意味合いです。
もし2件の抵当権の実行を行う場合は、申立書が1通であったとしても抵当権2件分であり8000円の印紙を貼付しなければいけないということです。
郵便切手は裁判所が各種の書類を送達する際に必要となり、競売申立書とともに事前に裁判所に提出する必要があります。
金額や内訳は裁判所によって違うために事前に確認しておいたほうが良い費用といえます。
基本的に内容証明や配達証明などでの送達なので普通の郵便物の切手代よりはかなり高くなります。
登録免許税は、競売を申し立てると登記簿に差押えの登記がつきますがそのために必要な費用です。
債権額の1000分の4と決まっています。
もし共同担保の目的物件が複数の裁判所にまたがる場合には、最初の裁判所に通常通りの税額を納付し、裁判所から納付した証明を受けた上でその後の裁判所では不動産1個につき1500円の登録免許税を納付することになります。
予納金は民事執行の手続きに必要な費用です。
予納金の使い道は、
- 不動産鑑定手数料
- 執行官への手数料
- 売却公告の手数料
などに充てられます。
この金額も裁判所によって違うので競売申立てに際しては事前に確認しておいたほうがよいといえます。
競売にかかる費用のなかでも予納金は大きな費用となることが多いので、債権者の負担となる費用です。
以上のことからも競売申立てをするだけで結構な費用がなんだかんだとかかることが分かります。
これらの費用はすべて競売を申し立てる債権者が負担します。
当然かかった費用の分だけ債権者の回収額は減ることになります。
それは債務者側の視点から見ると、返済額が減って残債が増えることを意味します。
残債が増えればその後の返済計画の負担が大きくなることを意味します。
具体的にこのような費用がかかることを知っていれば、債務者と債権者で協力して任意売却で競売費用をかけずに処理することはお互いに意義のあることだと理解できます。
おわりに
いかがでしょうか？
誇張したことは何ひとつありません。これが現実なのです。
毎日のように日本のどこかでは落札者が決まり自宅を追い出される所有者がいるという現実があることです。
しかしこの流れにひとつだけ条件をつけ加えるとすれば、
『何も手を打たなかった場合』
は上記のような流れをたどるということです。
一番最初の『任意売却』の段階でお金を返せず精神的にも金銭的にもしんどい状況なのですが、自分を奮い起こして対処することがその後の立て直しにつながります。
これは1000件以上の任意売却コンサルティングを通じてほぼ100%自信を持ってお伝えできます。
早めに手を売って頑張ったとしても残念ながら諸々の調整でうまくいかないこともあります。
しかしまったく手を打たずにうまくいったというケースはまず見たことがないからです。
