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銀行評価が出るかを自分で判別できる3ステップ簡易銀行評価法

自分でできる銀行評価が出るかどうかの3ステップ簡易物件評価法

物件概要書を見て購入検討したい物件が、果たして銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別しておきたいところではないでしょうか?

銀行評価が出るかどうかを、少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが、時間的なロスも少なくなります。

この記事では、銀行評価が出るかを自分で判別できる3ステップ簡易銀行評価法をご紹介します。


銀行評価が出るかを自分で判別できる3ステップ簡易銀行評価法

銀行評価の考え方

一番簡単で早いと思われるのが、満室収入に対する返済比率が基準をクリアできていれば、キャッシュフローが出て、銀行評価が出る物件であるという考えに基づいた簡易物件評価方法です。

銀行の評価はそれぞれの銀行によって大きく異なり、

  • 積算評価を重視する銀行
  • 収益還元評価を重視する銀行

など様々ですので、両方の水準を概ね超えているような目線を簡単に評価できれば、ひとまずはよいということになります。

ご紹介する3ステップをクリアすることで、銀行融資額が伸びて、キャッシュフローが出る物件なのかどうかを返済比率の数字から判断できます。

 

ステップ①:現況家賃収入の稼働率の確認

現況の稼働率が満室想定の80%を超えているかを確認します。

特に今までの融資実績が少ない人やこれから1棟目という人は、現況稼働率が満室想定の70%を切っていると融資が厳しくなりがちです。

現況家賃収入が満室想定の70%以上で銀行融資の土俵には乗りますが、稼働率8割以上でないと銀行の判断としては厳しいものにならざるをえないのが現実です。

 

ステップ②:売買価格より積算評価がでているかどうか

売買価格≦積算評価

をクリアしているかどうかを計算します。

売買価格近くまで積算評価があるのが理想的です。

ただ、都銀は厳しめの掛目を入れてきますので、確実性があるのは、積算評価が売買価格の1.3倍以上あると尚良いでしょう。

地銀や信金などであれば掛目がないケースもありますので、銀行の積算評価が伸びやすくなります。

 

ステップ③:キャッシュフローの出る物件かどうか

簡便的に収益還元評価をしているのと実は同じ効果があります。

融資年数は、

法定耐用年数-経過年数

とします。

金利3%(4.5%を想定しているのなら4.5%等)で元利均等返済と仮定してシミュレーションします。

返済額を計算し、満室想定家賃に対してどれくらいの返済比率になるかを計算します。

  • 満室収入に対する返済比率が40%以内:合格、優良物件
  • 満室収入に対する返済比率が50%以内:合格圏内

 

ステップ①・②・③をクリアしているか

ステップ①・②・③をクリアしている物件であれば、銀行評価が出て銀行融資が付きやすい物件だといえます。

このような物件を購入している限り、銀行からの信用毀損を起こす可能性は低くなり、不動産投資を将来的にも拡大しやすくなります。

本来であれば、収益還元評価の水準も算出して評価したいところではありますが、ステップ3で満室収入に対する返済比率が40%以下の物件であれば、収益還元評価でも評価が出やすくなるという相関関係があります。

まとめ

  • 積算評価と満室収入に対する返済比率による簡易物件評価は簡単で早く評価でき、銀行からの評価が出やすい物件なのかどうか、すなわちキャッシュフローが出やすい物件なのかどうかの当たりをつけるにはもってこいの評価方法といえる。
  • 物件概要書を見て興味を持った物件で、次の具体的なアクションに移るのかどうかを、簡単に数字で判断できるので便利に使える。
  • 返済比率の基準を明確にして、キャッシュフローの出る物件を取得していくことで、銀行からの評価も高まり、不動産投資の規模を拡大しやすくなる。

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