不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
自分でできる銀行評価が出るかどうかの3ステップ簡易物件評価法

不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか?

収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。

この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。

不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフロー

不動産投資への融資に関する銀行評価の考え方とは?

一番簡単で早いと思われるのが、満室収入に対する返済比率が基準をクリアできていれば、キャッシュフローが出て銀行評価が出る物件であるという考えに基づいた簡易物件評価方法です。

銀行の評価はそれぞれの銀行によって大きく異なり、

  • 積算評価を重視する銀行
  • 収益還元評価を重視する銀行

など様々ですので、両方の水準を概ね超えているような目線を簡単に評価できれば、ひとまずはよいということになります。

ご紹介する3ステップをクリアすることで、銀行融資額が伸びてキャッシュフローが出る収益物件なのかどうかを返済比率の数字から判断できます。

 

ステップ①:現況家賃収入の稼働率の確認

現況の稼働率が満室想定の80%を超えているかを確認します。

特に今までの融資実績が少ない人やこれから1棟目という人は、現況稼働率が満室想定の70%を切っていると融資が厳しくなりがちです。

現況家賃収入が満室想定の70%以上で銀行融資の土俵には乗りますが、稼働率8割以上でないと銀行の判断としては厳しいものにならざるをえないのが現実です。

 

ステップ②:売買価格より積算評価がでているかどうか

売買価格≦積算評価

をクリアしているかどうかを計算します。

売買価格近くまで積算評価があるのが理想的です。

ただ、都銀は厳しめの掛目を入れてきますので、確実性があるのは、積算評価が売買価格の1.3倍以上あると尚良いでしょう。

地銀や信金などであれば掛目がないケースもありますので、銀行の積算評価が伸びやすくなります。

 

ステップ③:キャッシュフローの出る収益物件かどうか

簡便的に収益還元評価をしているのと実は同じ効果があります。

融資年数は、

法定耐用年数-経過年数

とします。

金利3%(4.5%を想定しているのなら4.5%等)で元利均等返済と仮定してシミュレーションします。

返済額を計算し、満室想定家賃に対してどれくらいの返済比率になるかを計算します。

  • 満室収入に対する返済比率が40%以内:合格、優良物件
  • 満室収入に対する返済比率が50%以内:合格圏内

 

最終:ステップ①・②・③をクリアしているか

ステップ①・②・③をクリアしている収益物件であれば、銀行評価が出て銀行融資が付きやすい収益物件だといえます。

このような収益物件を購入している限り、銀行からの信用毀損を起こす可能性は低くなり不動産投資を将来的にも拡大しやすくなります。

本来であれば、収益還元評価の水準も算出して評価したいところではありますが、ステップ3で満室収入に対する返済比率が40%以下の収益物件であれば、収益還元評価でも評価が出やすくなるという相関関係があります。

 

まとめ

  • 積算評価と満室収入に対する返済比率による簡易物件評価は簡単で早く評価でき、銀行からの評価が出やすい物件なのかどうか、すなわちキャッシュフローが出やすい物件なのかどうかの当たりをつけるにはもってこいの評価方法といえる。
  • 物件概要書を見て興味を持った物件で、次の具体的なアクションに移るのかどうかを、簡単に数字で判断できるので便利に使える。
  • 返済比率の基準を明確にして、キャッシュフローの出る物件を取得していくことで、銀行からの評価も高まり、不動産投資の規模を拡大しやすくなる。

この記事を読んだ方は他にこんな記事を読んでいます。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

不動産投資セカンドオピニオン

不動産投資に関して聞きたいことがあるときにいったい誰に相談すればよいのでしょうか?

◎物件購入を検討しているが本当にこの物件でよいのか?
◎不動産会社に勧められている物件は本当に買いなのか?
◎不動産会社の担当者に言われたことの信ぴょう性は?
◎査定してもらった売却価格は妥当なのか?
◎節税対策や相続税対策をどのように進めるべきか?
◎今後の展開や投資戦略はどうしていけばよいのか?

など、様々な不動産投資に関する疑問に対して、プロの目線で第三者のアドバイスを無料で受けることができます。

是非、不動産投資のセカンドオピニオンサービスをあなたの不動産投資にお役立てください。


不動産投資のセカンドオピニオンサービス

SNSでもご購読できます。

★直近リアルタイム人気の記事★

貯水槽や浄化槽の点検費用を払い過ぎないために必ず把握しておくべき貯水槽や浄化槽の点検費用の目安と相場
日本政策金融公庫の不動産投資ローン・アパートローン8つの特徴と最新の融資動向
貸主側からの立ち退きの考え方と立ち退き料の相場と円滑な立ち退き交渉の最重要点
不動産投資でエイブルやアパマンなど不動産賃貸仲介を行う管理会社を使う際に損しないための注意点
不動産投資で知っておくべき減価償却費のすべて【まとめ】(節税・融資・デッドクロス)
不動産投資で大阪方式(関西方式)の『敷金持ち回り』方式で収益物件の売買を行う際の注意点
不動産投資で収益物件を仕入れた初年度だけは経費で大きな赤字が出るので必ず節税できる2つの大きな要因
不動産投資で売却時に儲けを出すためにIRR(内部収益率)とNPV(正味現在価値)の関係性を理解する3つのポイント
擁壁のほとんどが基準不適合!宅地造成工事規制区域で擁壁のある収益物件を買ったあとの擁壁工事は高額になるので注意する

コメントを残す

*