サラリーマンや公務員が不動産投資で物件を買うためのローンにはどのようなものがあるのでしょうか？
不動産を買う際に使えるローンは次の3種類があります。
- 住宅ローン
- アパートローン
- プロパーローン
住宅ローンは収益物件を買うためのローンではなく、購入した本人が住むためのマンションや一戸建てを購入するためのローンです。
他人に貸す目的で不動産を購入する際に住宅ローンを利用することは、住宅ローンの規約で禁止されています。その代わり、用途が限定されていることで、金利は一番低い水準になっていることがほとんどです。
なので、アパートやマンションなどの集合住宅を一棟丸ごと購入するためには利用できません。
収益物件を買うためには、アパートローンかプロパーローンを利用することになります。
この記事では、アパートローンとプロパーローンの違いと不動産投資への活用方法をご紹介します。
不動産投資ローンにおけるアパートローンは住宅ローンに近いパッケージ商品のローンのこと
アパートローンは文字通りアパートなどの収益物件を購入するために金融機関が開発したパッケージ商品です。
アパートローンを持っていない銀行も多くあり、その場合は収益物件への融資は事業性融資のプロパーローンとして審査されることになります。
アパートローンの特徴的な点は、
- 物件評価
- 融資対象エリア
が明確になっていることです。
例えば、政令指定都市から1時間以内で、耐用年数をRC47年、鉄骨34年で計算して、金額は1億円以内などです。
金利水準は各銀行の融資方針によって異なりますが、住宅ローンよりは高い水準になります。
アパートローン融資を行っている金融機関の多くが、購入者が個人で設立する資産管理法人への融資にも対応しています。
住宅ローンは自宅購入用の融資なので、当然ながら法人への融資は一切受け付けていません。
アパートローンで有名なのが、地銀のスルガ銀行です。
スルガ銀行の融資は完全にパッケージ化されており審査スピードがめちゃくちゃ早いです。
その代わり融資金利はほぼ一律で4.5％と高めに設定されています。
金利は高めですが、住宅ローンのようにパッケージ化されており、提出書類も簡単で審査もスピーディなのがアパートローンの大きな特徴だといえます。
不動産投資ローンにおけるプロパーローンは法人が借り入れする事業性融資のこと
プロパーローンは事業性融資とも呼ばれていますが、この呼び名は俗称ですのでプロパーローンというローン商品があるわけではありません。
プロパーローンは、
- 企業の設備投資のための融資
- 運転資金のための融資
など、多種多様な一般事業のための融資です。
こうした事業のための融資の審査ルートにのっかって、収益物件物件の審査も行われることになります。
プロパーローンの特徴は、融資審査が定型化されていないため、住宅ローンやアパートローンと比較して審査期間が長くなることです。
企業の設備投資のための融資であれば少々時間がかかっても問題にならないことも多いかもしれませんが、収益物件の場合は審査に手間取っている間に、その物件が他の人に買われてしまうリスクがあるため、その点ではやや使いづらいローンだといえます。
しかし、融資基準がないからこそ、融資残高に対する上限もありません。
すべては金融機関との交渉次第になるので、融資割合や融資期間について柔軟性のある対応を期待できる場合もあります。
信金や信用組合は、収益物件の融資に特化したアパートローンを持っているところはほとんどないので、収益物件への融資はある意味すべてプロパーローンとして取り扱われることになります。
融資は金融機関に申し込む側の投資家からすると、審査過程が見えづらい側面があるので、やや取っつきにくい印象を持っている人もいるかと思います。
アパートローンだけでは融資額の上限に引っかかって手詰まりになりやすいので、投資規模の拡大を本気で狙うのであれば、プロパーローンに早い段階で取り組んでおくほうが絶対にいいです。
信頼できる不動産会社を通じて、不動産会社のパイプがある取引先の金融機関にプロパーローンを打診してもらうのが最初の段階では一番やりやすいと思います。
おわりに
アパートローンはパッケージ型のローン商品で審査基準が明確で審査が早いのが特徴です。
金利は高めで、融資総額の上限も決められています。
プロパーローンは事業性融資と同じで、ひとつひとつの案件に個別に融資審査を行うので審査に時間が掛かります。
金利や融資総額などもすべて交渉と審査次第となります。
本気で不動産投資の拡大を狙うのであれば、早い段階でプロパーローンに取り組んでおく方がメリットが高いといえます。
