不動産投資では自分の借入可能額から逆算して収益物件を探す方が圧倒的に効率的！物件より先に融資を当たる！

不動産投資において自分がいくらまでローンの借入ができるのかを知ったうえで収益物件を探しているでしょうか？

金融機関へは買いたい収益物件が決まってから初めて相談に行くという人が多いのが現実です。

金融機関は不動産投資への融資の際には個人の属性によって借入可能額の大部分を決めます。

なので、自分が借入できる金額を知ってそこから逆算して収益物件を探した方が何十倍も効率的だといえます。

また収益物件を購入するとなると数千万円から億単位の金額を借入することになります。

その分金利負担も多額になるので借金はできるだけ早く返した方がいいと考える人は多いです。

しかしながら結論から申し上げると、融資期間はできるだけ長期で組んだほうがキャッシュフローが回りやすくなるので有利です。

具体的には最低でも15年、できれば20年以上の融資期間を設定します。

不動産投資では自分の借入可能額から逆算して収益物件を探してくほうが圧倒的に効率的！物件より先に融資を当たる！

不動産投資において収益物件を取得する手順として、まず物件を探して次にローン融資を付けるというのが一般的ですが、先にローン借入のめどを付けてからそれに合った物件を探すほうが効率的です。

なぜなら収益物件は高額であり、ローン借入ができなければまず買えないので、収益物件だけをいくら探してもローンを借入できなければ全く意味がないからです。

不動産投資において自分が総額いくらまでローンの借入ができるのかというのは、1人ひとりの属性や資産背景によって異なります。

また、金融機関の方針やその時の融資姿勢によっても変わってくるので、これだという明確な答えはありません。

しかし、収益物件の購入はローンの借入による資金調達ができないことには始まりません。

自分はどこの金融機関で総額いくらまでローンの借入ができるのかのめどを立てて、そこから逆算して購入可能な物件を探す方が明らかに効率的だと言えます。

金融機関から受けられるローンの借入の限度額によって、どの程度の規模の収益物件を購入できるかが決まるからです。

収益物件探しにばかり熱心で、購入を検討したい収益物件が見つかってから慌ててローンの融資付けに動く人も多いですが、買付が多数入るような人気物件を狙う場合は結局は買うまでのスピードで競合に負けてしまいます。

最もスピードが速いのは当然ながら現金で買う人です。

その次に融資の内諾を最初に得た人が購入の交渉権を得ます。

売主側からすれば、実際に買えるのかどうかも分からない人で融資特約付きの契約をするよりも、確実に買える融資内諾を得た人を優先したいのは当然の流れだからです。

収益物件を取り扱っている不動産会社の営業マンの本音としてはローンが借りられる人だけをじっくりと相手にしたい

収益物件を紹介する不動産会社の営業マンにとっても、買えるか買えないか、つまりお金を借りられるか借りられないか分からない人よりも確実に借りられる人から優先して収益物件を紹介します。

これはビジネスとして仕方がないことです。

つまり、良い収益物件を真っ先に紹介されるためには、自分がいくらくらい借りられるということを不動産会社側に理解してもらっておく必要があるということです。

そのためにもまずは自分がいくらくらいローンを借りられるのかの相談を不動産会社を通じて行っておくことが必要です。

もちろん金融機関に直接行ってもいいのですが、すでに多くの取引をしている不動産会社に行くほうが、すべての金融機関を対象に考えてくれるので効率的です。

不動産投資ローンの融資可能額が個人の属性によって決まるという事実

金融機関は融資をするにあたって、借り手と物件の両方を審査します。

しかし、日本ではまだまだ物件にお金を貸すというよりも、個人の属性に貸すというスタンスが基本となります。

もちろん収益物件の審査も当然ありますが、個人の属性が悪いのに物件の評価が高いから貸すということはほぼありません。

個人の属性は大学入試の一次試験のような位置づけで個人の属性がクリアされてはじめて次に物件の審査という順番になります。

余談ですがアメリカの融資の仕組みは実はノンリコースローンです。

物件を担保に融資を行い、もしローンが支払えなくなったら担保である物件を引き渡せばそれで債務はなくなります。

しかし、日本の融資の仕組みはリコースローンであり、物件の価値が残債を下回った場合、差額は債務者の借金として残ります。

そのために個人に返済能力があるかどうかが重要視されることになります。

個人の属性は定量面と定性面の両方から判断されます。

銀行融資審査における個人属性の定量面とは？

会社の経営状態を診断するのと同じように、その人のB/S(貸借対照表)とp/L(損益計算書)を作成し、資産超過であることと、毎月のキャッシュフローがプラスであることが必須条件となります。

このB/SとP/Lによって金融機関は属性を格付けします。

そしてこの属性に対していくらまで融資するという基準を作ることになります。

単純に例えるならコップの大きさが決まるということです。

属性が良い人は大きなコップ、属性が悪い人は小さなコップということです。

ちなみにその基準は一般的には絶対額と信用額になります。

• 絶対額・・・貸出の額そのものです。5億の融資であれば5億円が絶対額になります。
• 信用額・・・貸出額から担保評価を差し引いた額です。つまり担保にとれていない金額のことです。

銀行融資審査における個人属性の定性面とは？

定性面は定量面を補う位置づけとなります。

たとえば年収3000万円の人でも固定給でその収入なのと、全額歩合給なのとでは意味合いが違ってきます。

当然前者のほうが安定していて、後者のほうは不安定とみなされます。

不動産投資ローンの借入期間は長く取るべきか短く返済すべきかは金利・融資期間・借入割合の3点で考える

収益物件を購入する際の資金調達は、返済をしてもキャッシュフローが回るかどうかという基準で判断するべきです。

不動産投資はある意味で会社経営的な部分があり、いかに倒産を防ぐか(つぶれないようにするか)という考え方が重要になります。

そのために、資金調達において、金利・借入期間・借入割合の3つのポイントを押さえることが大切です。

不動産投資ローンの金利と借入期間について

結論として良い条件の借入とは、

• 金利が低い
• 借入期間が長い
• 自己資金をできるだけ使わない

という条件になります。

金利が4％よりは1％のほうがいいことは誰でもわかります。

金利＝資金調達コストなので、資金調達コストが下がるほど利益は大きくなるからです。

しかし、借入期間を長くすること、そして借入割合を高めることは、金利を低くすることと同等かそれ以上に重要なファクターとなります。

借入期間を長くするのは、

• 安定したキャッシュフローを得るため
• つぶれない経営をするため

に大切です。

借入期間が短いほど、キャッシュフローはプラスになりにくくなります。

それは毎月支払う元金と金利の合計が大きくなるからです。

場合によっては、損益計算書上の利益が出ているのにキャッシュフローが回らず、黒字倒産という事態も起こり得るということです。

収益物件の利回りにもよりますが、借入期間は最低でも15年できれば20年以上は確保しておくべきです。

極端な話、多少金利が高くなっても、借入期間を延ばすという選択肢も正解です。

それほど、『期限の利益』を得るということは借入の際に重要な要因となります。

不動産投資ローンの借入割合について

物件取得にかかる総額のうちいくらを借入するかという割合です。

これはキャッシュフローの問題と、手元資金の流動性のバランスを見る必要があります。

自己資金を多く入れて借入割合を下げれば、キャッシュフローはプラスが大きくなります。

しかし、それでは収益物件を購入する意味がなくなってしまいます。

収益物件を購入するメリットとして、自己資金を使わずに行うことができるという点があるからです。

自己資金はいざという時の備えや、他の運用に使うことができるからです。

融資で購入できるものにわざわざ自己資金を投入する必要性はあまりありません。

仮に自己資金を多く入れなければキャッシュフローが回らないような物件は、その時点で問題があると判断できます。

おわりに

収益物件を取得する手順として、まず物件を探して次に融資を付けるというのが一般的ですが、先に借入のめどを付けてからそれに合った物件を探すほうが効率的であり、不動産会社を通じて融資の相談を事前に行っておくことで物件情報も集まりやすくなるので、先に融資を当たっておくことがおすすめといえる。

また収益物件購入時のローン借入の3つのポイントは、

• 金利
• 借入期間
• 借入割合

で、できるだけキャッシュフローが回るように、低金利で借入期間は長く、自己資金をできるだけ使わないように設定することがベストな選択だといえる。

金利が多少高くても、借入期間が延ばすことができるのであれば、借入期間を延ばす方を選択する。

『期間の利益』を最重要視することで、キャッシュフローが回る不動産投資を行うことが可能になる。