一棟収益のローン戦略｜不動産投資の最大最強のメリットはローンが使えること

不動産投資で収益物件の情報を分析して良いなあと思える収益物件が見つかっても、銀行へのローン融資依頼が遅かったばっかりに他の人に先を越されて収益物件を取られてしまうことがよくあります。

欲しかった物件が買えなかったときの『逃した魚は大きい』感は半端ないです。

その逃した原因が融資審査でもたついたためということであればなおさら悔やまれるでしょう。

不動産の購入は早い者勝ちが原則です。

最終的に良い収益物件を取得するためには、収益物件の選別から不動産投資ローンの融資内定も含めたスピード感が何よりも大切になります。

どれだけ物件の収益性やリスクなどを緻密に分析しても物件を取られてしまっては徒労に終わってしまい何にもならないからです。

特に不動産投資ローンの融資内定でもたつくと良い収益物件の場合はオファーが多いので、買付を一番に出していたとしても他の人が先に融資を付けた場合は後回しにされてしまうことさえあるのです。

いつでも不動産投資ローンの審査を打診できる体制を敷いておくことが必要です。

不動産投資ローンの審査で他の人に後れを取らないために予め資料を準備して融資申請に備えておくことは非常に大切です。

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あなたが現在賃貸住まいで不動産投資を始めようと考えているとして、さて住宅ローンとアパートローンのどちらを優先するべきなのでしょうか？

結論からいいますと、あなたがゆくゆくはマイホームも購入したいと考えるのであれば先に住宅ローンを組んで住宅の購入を進めておいたほうが不動産投資も進めやすくなります。

というのも住宅ローンの審査では既存借入がシビアに見られるので先に不動産投資のアパートローンの借入があると住宅ローンの借入可能額を制限されたり審査自体が難しくなったりする可能性があるからです。

つまり不動産投資を独身の賃貸暮らしの時に始めてアパートローンを借り入れていると、その先でマイホームを購入したいとなったときに住宅ローンの借入がしにくくなって苦労するということに注意が必要だということです。

そのとき不動産投資に成功して十分な利益を生み出していれば話は別なのですがそれほど規模も大きくなく収支もトントンだとすると住宅ローンの審査で既存借入としてアパートローンの借入が重くのしかかってきてしまうのです。

全てのケースに当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの審査ではマイカーローンの借入やその他のクレジットなどの借入も全て返済比率にカウントされるためアパートローンで何千万円の既存借入があると住宅ローンの借入可能枠を使い切ってしまい住宅ローンが借りれないということが起こり得るのです。

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不動産投資での収益物件の運用の目的を貯金に置くこともできます。

それは収益物件のローンの返済分を貯金とみなす考え方です。

収益物件購入時にローンの借り入れを行うことが一般的な収益物件の運用においては、収益物件から入る賃料収入からローンの返済をしていきます。

これは、物件の実質利回りと借入金の利回りの差であるイールドギャップが取れるために可能となるのです。

ここでのポイントは、このローン借入金の返済において、賃料収入という原資から金利だけでなく元金までも返済できているということです。

金利は経費としての支払い項目ですが、元金の返済は貯金と同じ効果があります。

この記事では、不動産投資では家賃という他人のお金からのローンの返済で将来への貯金ができているとみなす考え方もあることをご紹介します。

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初心者が不動産投資を始めるのに頭金はいくらくらい用意すればいいのでしょうか？

不動産投資で数千万円規模の収益物件を購入するのであれば、頭金としての自己資金は最低でも300万円程度は用意しておきたいところです。

もちろんそれより自己資金は多いに越したことはありません。

ただし頭金として自己資金をすべて使い切ってしまうとその後の運営に支障をきたす場合がありますので注意が必要です。

この記事では、不動産投資を始めるに不動産投資初心者であれば頭金用のキャッシュはいくらくらい用意すればいいのか？ついてご紹介します。

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不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか？

銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか？

結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。

もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。

ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。

この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。

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不動産投資でレバレッジをかけるというのはどのようなことなのでしょうか？

不動産投資でのレバレッジを一言で言うとローンを活用することで少ない自己資金で大きな投資をすることを指します。

不動産投資ではレバレッジという言葉をよく耳にすると思いますが、英語のレバレッジ（leverage）はテコ（lever）から作られた言葉です。

小さい力で大きな重さを動かすテコの原理と同じく少ない自己資金の投資額で大きな資金を動かすことを指します。

当然小さい力で大きなものを動かせるというメリットだけではなく、逆に大きなものを動かそうとして反動を受けてダメージを被るリスクがあります。

不動産投資のレバレッジにおいてそのメリットとリスクは比例します。

ローンを多く借り入れてレバレッジをかければかけるほどその反動でリスクも大きくなるということです。

この記事では、少ない自己資金でも大きな投資ができる不動産投資のレバレッジとはどのようなものなのかについてご紹介します。

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不動産投資において銀行はどのような基準で不動産投資物件を評価しているのでしょうか？

銀行の物件評価のやり方を知らなければ、自分では融資年数と融資金額がこれくらいで合うだろうとたかをくくっていても結局ダメだったなどとなってしまいます。

銀行の物件評価というと難しく感じますが、簡単に言えば、

• きちんと返済できるかどうか
• 最悪返済できなくなった時に物件の売却で融資資金が回収できるか

の2点に集約されます。

そして多面的に担保となる収益物件を評価するために主に2つの方法で評価を行います。

その2つが、

1. 積算評価・・・収益物件そのものの価格を評価します。土地+建物の正味の評価のことを指します。
2. 収益還元評価・・・収益物件からの収益力から割り戻した評価方法のことを指します。

この記事では、銀行の担保評価手法を知って不動産投資の融資審査を有利に進めるコツをご紹介します。

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不動産投資で収益物件を探す際に融資を使う場合は銀行融資とひも付けて探すことができているでしょうか？

不動産投資で収益物件を探す際にやみくもに探すのではなく自分の購入可能エリア内で探すようにします。

なぜなら、収益物件を買うのには銀行融資が不可欠であり銀行の融資可能エリアでしか融資を受けられないからです。

銀行によって融資可能エリアが異なるため、自分の使える銀行によっておのずと収益物件の購入可能エリアが決まってきます。

この記事では、不動産投資で融資を受ける銀行の新規開拓は自分の購入エリア内と銀行の物件に対する融資エリア内で探すことについて見ていきます。

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不動産投資で物件概要書を見て購入検討したい収益物件が銀行評価が出る物件なのかどうかを、銀行に持ち込む前にある程度自分でも判別できれば融資付けのスピードアップにつながるのではないでしょうか？

収益物件の購入を検討する際に銀行評価が出るかどうかを少しでも早く簡単に自分で知ることができれば、その後のアクションを取りやすくなります。

まずは簡易な物件判別を行い、良い数字ならばもっと詳しい計算をしていくようにするほうが時間的なロスも少なくなります。

この記事では、不動産投資で収益物件の銀行評価を自分で簡単に知るための3ステップ①稼働率②積算評価③キャッシュフローをご紹介します。

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なぜ銀行預金などの金融資産があるほどローン審査が有利になるのでしょうか？

不動産投資を進めていくうえで、現金投資でない限り銀行などのローンを利用することになります。

ローンを利用するということは銀行から融資をしてもらうわけですから、そのためには金融資産をある程度持っていないことには銀行からは満足な融資は引けません。

保有している預金などの金融資産の金額からどれくらいの価格の収益物件が購入できるかはおのずと決まってきます。

どのくらいの金融資産があれば銀行から融資がどのくらい引けるのかがポイントとなります。

この記事では、不動産投資の銀行融資審査で銀行預金などの金融資産があると有利になるが必ずしも頭金に入れなくても良い理由をご紹介します。

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