不動産投資でローンの借り入れをしたい場合に自宅の住宅ローンがある場合とない場合では何が違ってくるのでしょうか？
銀行からの借り入れをしての不動産投資を考えているのであれば自宅マンションは住宅ローンで購入しないほうがよいのでしょうか？
結論からいうと自宅の住宅ローンが無いほうが不動産投資で収益物件を買う際に銀行から融資を受ける際には有利になります。
もちろん自宅をすでに住宅ローンで買って持っているという人でも不動産投資を始めることはできます。
ただ不動産投資で収益物件の購入を検討している人は、これから自宅を住宅ローンを組んで買おうと考えているのであれば不動産投資を有利に進めるためにはよく検討するべきです。
この記事では、不動産投資ローンの借り入れで自宅の住宅ローンがある場合とない場合の借り入れ条件の違いについて考えます。
自宅の住宅ローンがあると不動産投資で借りられる金額が少なくなるのは事実
これから不動産投資を始めるのであれば、賃貸物件に住んでいて銀行からの借り入れがまったくないという人が一番不動産投資に取り組みやすい状況だといえます。
不動産投資を始めるサラリーマンのはほとんどの人が融資を受けて収益物件を購入します。
その際に自宅の住宅ローンはないほうが銀行の不動産投資ローンの融資審査が有利になります。
たとえば、年収600万円のサラリーマンが不動産投資アパートローンを利用する際に、銀行が年収から逆算した融資枠を1億円と設定していたとします。
この時、もし自宅マンションを所有しておりその住宅ローンが3000万円残っていたとすると、単純計算であと残りの7000万円しか不動産投資では借りられないということになります。
しかもこれはかなり楽観的な想定で、自宅用のマンションが銀行で資産性が低く計算されてしまうと、銀行によっては住宅ローンがすでにあることで不動産投資の融資自体が通らないケースも出てきます。
不動産投資をするためには自宅は買わずに何が何でも賃貸物件に住めばよいのか？
年収が500万円あれば4000万円程度の新築マンションのローンを組むことができます。
金利1.5％、元利均等返済、融資機関30年で融資を受けると、月々の返済額は約13.8万円になります。
一方でこの新築分譲マンションと同じグレードのマンションに賃貸で住んだ場合は、利回り5％で想定すると、月々の家賃は、
4000万円×5％÷12ヶ月＝16.6万円
になります。
これだと賃貸は購入するよりも月々2.8万円多く支払う上に、家賃で支払ったお金は、購入した場合とは違ってローンの支払に回ることもありません。
なので賃貸だとあまりメリットがないように思えるのも確かです。
自宅は賃貸住まいにしてどんどん借り入れをして収益物件に投資すると？
賃貸物件に住むのと収益物件投資を併用すると、様相はかなり変わってきます。
年収500万円あれば1億円程度の融資を受けられる可能性が十分あります。
ここで投資金額に対して2％以上の税引前利益をあげられるような収益物件を購入することで、管理費などの経費を差し引いた年間の手残りとなる利益は200万円となり、月々に換算すると約17万円になります。
賃貸マンションに住んで毎月の家賃として16.6万円支払ったとしても、収益物件からの家賃収入が17万円あるため、住居に使う家賃の出費はほぼプラスマイナスゼロとなります。
上記は1億円の収益物件を購入した場合の例ですが、収益物件の融資限度額は住宅ローンとは違って上限がありません。
それは購入者個人の収入を当てにしているわけではなく、収益物件から入ってくる家賃収入をあてにした投資だからです。
このあと2億円、3億円と増やしていけば、住居費はおろか生活費までまかなえるようになる可能性があるということです。
上記から、賃貸住まいと収益物件を併用する案が間違いなく一番賢い選択だといえます。
不動産投資を始めようと思った時すでに自宅を住宅ローンで買って持っている場合はどうなのか？
不動産投資を始めようと思いったったものの、その時すでに住宅ローンが残っている自宅を持っていると、アパートローンの融資審査をする上で多少不利にはなりますが、わざわざ自宅を売却して賃貸に引っ越す必要まではありません。
実際に自宅を持ちながら数億円以上の融資を受けている人はたくさんいるからです。
このような人の中には、自宅を所有していたが不動産投資を始めて、自分で住むのがもったいないことがわかったので、自宅も賃貸に出して自分は別の賃貸マンションに住んでいる人もいます。
おわりに
まだ自宅を持っておらず、不動産投資を始めることを決めているのであれば、不動産投資を優先させて自宅は賃貸のままが一番有利でしょう。
不動産投資を融資を受けて始めることで、融資を返済しながらも手元に利益が残るので、その利益で賃貸の家賃を払えば、実質負担がなくなるのでお得です。
もしすでに自宅をローンで買っているのであれば、銀行から満足な融資を受けるのに多少不利になりますが、そのままでも不動産投資を進めていくことができます。
その場合も、収益物件を借り入れで買って、返済したあとに残る利益で自宅のローンを返していけばよいからです。
