不動産投資ローンの融資審査面談で銀行員から必ず聞かれる4つのポイントとついポロっと言うと不利になる回答

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銀行の融資担当者から聞かれることを予習しておく虎の巻

初めて不動産投資の融資を申し込んだ取引実績のない銀行とのやり取りをアドリブで行ってはいないでしょうか?

不動産投資の融資をスムーズに取り付けるためには銀行に対する融資依頼を段取りよく行う必要があります。

銀行に訪問するとなると初めはとても緊張するかもしれませんが不動産投資では融資を使うのであれば銀行を避けては通れません。

銀行へ訪問する前にあらかじめどのようなことを聞かれるかを想定しておくのが得策です。

この記事では、不動産投資ローンの融資審査面談で銀行員から必ず聞かれる4つのポイントとついポロっと言うと不利になる回答をご紹介します。

不動産投資ローンの融資審査面談で銀行員から必ず聞かれる4つのポイントとついポロっと言うと不利になる回答

銀行担当者も初対面では構えている

事前に紹介者経由などで銀行担当者が情報を聞いて把握している場合を除いて、銀行担当者にとっても融資申込者と初めて会うということになります。

初めて対面するのですから銀行担当者もどんな人が来るのか構えているというのが基本的なスタンスだと考えられます。

なので、できるだけ銀行担当者の緊張感を解くように申込者サイドは行動していかないといけないことになります。

 

融資審査で銀行担当者が聞きたい4項目

項目①:あなたは誰か?

あなたが、誰かを知りたいのです。

つまり、今までのあなたの経歴です。

銀行に持っていく資料の中にプロフィール資料があるのですが、

  • どこで生まれ
  • どのような学校に通い
  • 今現在どこに勤務しているのか

などを詳細に知りたいと思っています。何千万円、または億の融資をするかどうかの場なのですから当然です。

ここで大まかに融資の出せそうな属性かどうかを、銀行側として値踏みを始めているといえます。

自身の学校や職歴、金融資産、保有物件など、あなたが誰でどのようなことをしている人なのかを分かりやすく説明することが必要です。

最低限必要な情報として、

  • 今住んでいる場所
  • 学歴(高校・大学)
  • 職歴(転職している場合すべて)
  • 保有資産状況(金融資産・保有物件情報・借入状況)

は見やすく整理しておくべきところです。

 

項目②:なぜこの銀行を選んだのか?

銀行は数えきれないほどあります。

都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、日本政策金融公庫など、数多い銀行の中で、なぜ当行に融資依頼したのかを確認されます。

たくさん銀行がある中で、わざわざ時間を使ってうちの銀行に融資依頼をしたのかを知りたいのは当然のことだと言えます。

妥当な理由としては、まずは場所となります。

場所が近いと言うのは、最もわかりやすい理由です。

  • 自宅に近いのか
  • 勤務先に近いのか
  • 物件に近いのか

などのいずれかになります。

なぜなら、銀行は、

  • 自分のエリア内に住んでいること(もしくは勤務している)
  • 自分のエリア内に物件が存在していること

の両方が基本的に必要だからです。

信販系では若干違いますが、基本的には、場所が銀行にとっても重要な位置づけであることを理解することが必要です。

次にくる理由は、その銀行を何かしら使っている場合です。

  • 給与の振込先口座がある
  • 住宅ローンを借り入れている

などがあれば、話は聞いてもらいやすくなります。

だからといって、不動産融資に有利に働くことはないですが、自分の銀行へ訪問してくれた理由としてはわかりやすいからです。

あとは、実家の近くで縁があるからなどが自然な理由としては適しています。

間違っても、『不動産融資に積極的だから』などという理由はだめです。

融資が緩そうだから来たという初めての訪問者がいたら、銀行側はいい気持にはならないからです。

普通は、銀行に融資依頼することなどないですし、銀行の審査状況などは分からないですから、場所が近かったのでお願いします、のような形で問題ありません。

一番強いのは、不動産投資をしているオーナーからの紹介です。

そのオーナーの不動産投資の実力が高ければ高いほど、最初のとっかかりは有利になることになります。

 

項目③:なぜ不動産投資を始めようとするのか?

不動産投資をすでに本業として始めている場合はそもそも聞かれません。

不動産投資の拡大のためという理由がすんなり理解できるからです。

この内容を聞かれる人は、サラリーマンや自営業者、公務員などの本業としての給与所得がある人です。

なぜ不動産投資を始めようとしているのかは、銀行の担当者は重視します。

バブルの時には、『投資』にも融資をしていた時代がありますが、現在『投資』という言葉には銀行は非常にネガティブだといえます。

あくまでも銀行が融資するのは、『事業』に対してです。

つまり、不動産『投資』をしたいので、お金を貸してくださいということでは認められにくいのです。

『不動産賃貸事業を通して資産形成を図りたい』というような理由が伝わりやすいと思います。

『投資』を前面に打ち出す人は、銀行側から見ると博打(=ギャンブル)をやろうとしているような印象を受けてしまうからです。

事業を運営して、資産形成を図るという王道的な話し方をするのが、銀行担当者にとっても、もっとも正当性がある理由だといえます。

 

項目④:なぜその物件を選んだのか?

なぜその物件を選んだのかも聞かれます。

その聞き方で投資スタイルを見ているといってもいいです。

中古のRCで耐用年数がしっかり残っていて、収支も回る物件で、このような物件を今後も買っていきたい、というような内容を話すことになるでしょう。

投資スタンスとその銀行の物件評価の方針が違えば、自ずと融資の可否は決まってきます。

例えば、築古の木造に対して厳しい評価しか出ない都銀に対して、築古(築30年)の木造アパートに融資してくださいといってもまず無理です。

それは、都銀の多くは、耐用年数オーバーの建物をゼロ評価しかしないからです。

銀行の特徴はある程度把握したうえで、銀行に持ち込むほうが、お互いに時間を無駄にせずにすみます。

基本としては、銀行側がどのような物件に融資したいかといえば、銀行の物件評価が高く、万が一借主が破綻しても借入の返済ができる物件です。

つまり、ある程度利回りの出ている物件が当然有利になってきます。

そこで、ざっくりでいいので、『この物件にこのくらいの融資額・融資期間があれば、家賃収入に対する返済額は、50%以内に収まり、不動産投資として成り立ちます』というような話をかいつまんで簡単にできるようになっておくとスムーズです。

最終的には銀行内で評価をやり直しますので、シミュレーションを細かくする必要はないが、返済ができる家賃収入と返済額のバランスであることは事前に確認しておくのが段取り上手となります。

 

まとめ

  • 銀行担当者も初めての人には構えている。
    ・あなたは誰か?
    ・なぜこの銀行を選んだのか?
    ・なぜこの物件を選んだのか?
    については、スムーズに説明できるように準備をしておくことが、融資依頼を行う際には必要となる。
  • 持ち込む物件の家賃収入に対する返済比率を、仮の融資額・融資期間で出しておき、収支のバランスが取れていることをざっくりと説明できるのが望ましい。細かいシミュレーションに関しては、銀行が独自の評価計算をやり直すので、自身の物件検討には必須だが、銀行に出す必要はない。
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